Рефинансирование ипотеки в долларах 55 / 3439

Дмитрий, спасибо за проведенные расчеты при рублевой vs валютной ипотеке. Попробую возразить на основании вашего примера.
Смотрите -
1) за пять лет рублевой ипотеки основной долг погашен всего на 300тыс., процентов же выплачено 2 млн., за пять лет валютной - долг погашен на 14410 евро или на 519тыс. по начальному курсу 36, при этом дополнительно сэкономлено на платежах 566 тыс рублей за счет меньшего по размеру платежа, которые можно вносить в депозити приумноить или накапливать подушку безопасности. Гасить кредит со ставкой 6% досрочно не вижу смысла, лучше деньги размещать в депозит под 12% в рублях , а вот если вдруг ставка euribor резко вырастет - то можно провести операцию досрочного погашения сразу большой суммы, подгадав момент выгодного курса (как правило февраль-март)
2) в приведенном примере крайние сценарии - пик развития экономики россии 2008 год , затем кризис, стагнация в россии в 2013 и ожидания восстановления в европе и как следстие дорогой евро по 45, напомню в 2012 году евро падал и до 38-39. Абсолютно не факт, что в даьнейшем такой сценарий повторится и взяв сейчас по 45 мы через 5 лет получим евро по 56. Посмотрите динамику платежного баланса РФ - профицит стабилен, посмотрите динамику за 2009 год - импорт при падении экспорта падает также стремительно, поэтому ослабление рубля было не пропорционально падению нефти и соотв. экспорта...
3) не совсем корректно считать какой сейчас долг в пересчете на рубли. Вы посчитали по курсу 45, а через год евро будет допустим 40 и что вы скажете что валютная ипотека вдруг резко оказывается намного выгодней рублевой?
4) московский рынок недвижимости в большой степени еще коррелирует с курсом доллара, и рублевая цена при падении рубля растет (например посмотрите 2011 год, что произошло после августа с рублевыми ценами) поэтому стоимость залога сильно не уменьшается, 2008-2009 год не в счет - там был пузырь который должен был сдуться и сдулся.

Дмитрий, а вы не считали, что бы было если бы вы сами не закрыли свою валютную ипотеку в свое время, продав квартиру, и продолжили бы платить, сдавая в вренду и продав ее например сейчас? Не думаю, что проиграли бы, даже несмотря на постепенную девальвацию рубля...

Waveman писал(а):
Дмитрий, спасибо за проведенные расчеты при рублевой vs валютной ипотеке. Попробую возразить на основании вашего примера.
Смотрите -

Смотреть можно как угодно - ни у вас ни у Дмитрия нет данных о курсе $ или EUR даже на 30.01.2014

Главное - при валютной ипотеке и рублевых доходах вы принимаете на себя курсовые риски (причем дополнительно к рискам по вашим доходам и ситуации в стране).

Все. Дальше - дело исключительно оценки этих рисков. На сегодня есть как удачные примеры, так и не удачные (иеновые и франковые ипотечники как минимум). Я для себя на будущее решил - плавающая ставка с фиксацией на 5 лет - запросто. Валюта - никогда

P.S. про очевидный пузырь в 2008-2009 порадовало. Попробуйте покапать темы того времени - не думаю что тогда он был всем столь очевиден. Я вот например думаю что сейчас есть "пузырчик" - но большинство со мной не согласятся

Waveman писал(а):
Дмитрий, спасибо за проведенные расчеты при рублевой vs валютной ипотеке. Попробую возразить на основании вашего примера.
...
3) не совсем корректно считать какой сейчас долг в пересчете на рубли. Вы посчитали по курсу 45, а через год евро будет допустим 40 и что вы скажете что валютная ипотека вдруг резко оказывается намного выгодней рублевой?

Совершенно верно. Когда курс станет 40 - скажу, что валютная ипотека выгоднее.
Если курс станет 50 - скажу, что в данный момент времени рублевая ипотека выгоднее.
А как еще?
То есть, выгода определяется на дату замеров.
Кстати, например, в биржевой торговле за сделку считается не одна сделка по покупке акций, а две: открытие и закрытие позиции. То есть, только после закрытия позиции (продаже ранее купленных акций) можно говорить о марже.
Но любой биржевой игрок всегда смотрит на ситуацию в конкретный момент времени: "А что было бы, если бы я сегодня продал свои активы".
Так и с Вашей квартирой: провели оценку на сегодняшний день и получили, что если сегодня закрывать позицию, то никаких прибылей по сравнению с рублевой ипотекой нет. (Она может быть при уменьшении курса, но может и не быть)

Waveman писал(а):
Дмитрий, а вы не считали, что бы было если бы вы сами не закрыли свою валютную ипотеку в свое время, продав квартиру, и продолжили бы платить, сдавая в вренду и продав ее например сейчас? Не думаю, что проиграли бы, даже несмотря на постепенную девальвацию рубля...

Я бы не получил той прибыли, которую получил. Даже не смотря на незначительный рост стоимости квартиры.

Дать финансовый расклад?
В 2008 одобряюсь на валютный кредит (в долларах по плавающей ставке)
Кредит 350000 долларов, курс - 6,5% годовых. Через год - 5,5% годовых.
А дальше - самое интересное:
Я вижу, что цены на квартиры начали падать, а доллар - растет (привет "корреляции")
Поэтому, кредит беру не в конце 2008 года, а в начале 2009, когда курс = 36 рублей за доллар.
Я не буду расписывать, что когда купил и что когда продал, скажу лишь, что квартиры по какой рублевой цене были куплены, по той и проданы.
Но 350000 х 36 = 12600000 рублей.
Примерно на эту сумму куплено квартир (их было куплено две)
Квартиры были проданы при курсе доллара 28 рублей за доллар:
12600000 / 28 = 450000 долларов.
Долг банку - 350000
Заплачено процентов примерно 45000. Итого: 55000 долларов прибыли за 2 с небольшим года.
(На самом деле больше, потому что деньги были не сразу потрачены, да и кредит не сразу закрыт: какое-то время, платя банку по ставке 5,5% годовых, держали деньги в банке по ставке 12% годовых.)
Доходы от (возможной) аренды я не считаю, как и коммунальные расходы: разница - это дополнительный плюс.

Теперь считаем, если квартиры продавать сейчас:
Они - подорожали бы. И каждую я продал бы дороже: вместо 12600000 было бы 14600000. Курс доллара сейчас 32,86.
И в долларах я бы мог получить 444309. За 5 лет заплатил бы банку процентов примерно 80000.
За счет курсовой разницы прибыль оказалась бы меньше.

Вот как-то так.
Есть периоды, когда тренд понятен: ясно что и когда будет. Во время активной фазы кризиса - все просчитывается легко.
Сейчас, что с валютой, что с ценами на квартиры для меня ясности никакой: предположений и сценариев рассматриваю много, но единого четкого сценария - не вижу. А в такое время, когда не могу просчитать ситуацию на полгода вперед, предпочитаю занимать консервативную позицию: если кредит - то в рублях.

Хочу немного дополнить свое предыдущее сообщение:
В марте 2012 года в Москве проходила голодовка ипотечников. По этому поводу сняли небольшой сюжет:

Заметьте: с момента начала кризиса прошло несколько лет.
Кстати, с 2009 года было много и забастовок ипотечников, и встречи "обманутых заемщиков" с представителями банков в Мосгордуме (в этой встрече я участвовал, помогая заемщикам достичь договоренности с кредиторами). Все "обманутые" - брали кредиты в валюте. Редко кто в рублях. Многие, в итоге, остались без квартир, даже не смотря на различные программы поддержки.
Waveman, У Вас лично, скорее всего, все будет хорошо и замечательно: мне нравится Ваш вдумчивый и грамотный подход.
Но созданную Вами тему читают тысячи людей. И считаю, что просто обязан предупредить: нечего лезть в валютную ипотеку, если не готов ежедневно мониторить ситуацию на рынке: следить за курсом валют и ценами на недвижимость, если не готов в любой момент времени закрыть кредит, пусть даже ценой продажи квартиры, если курс валют начнет меняться в нежелательную сторону.
Кстати, сегодня объявили, что ЦБ передвинул вверх границы валютного коридора: увеличив, тем самым, потенциал роста курсов и снизив потенциал падения.

user_n1 писал(а):
Я для себя на будущее решил - плавающая ставка с фиксацией на 5 лет - запросто. Валюта - никогда

А я для себя решил: плавающие ставки в валюте - запросто, а плавающие в рублях - только если могу закрыть кредит в течение периода фиксации ставки.
Например, некоторые "плавающие ставки привязаны к значению Mosprime 6m, которое в начале 2011 года составляло немногим более 4%, а сейчас - более 7%. В 2009 году был период, когда Mosprime был более 20%.
Ставочку 25% годовых не желаете? (Среди "мечтателей" некоторые такую ставку получили: имею в виду рублевый кредит "Мечта", который выдавался ДельтаКредитом в 2008 году).
Впрочем, валютный кредит - только если могу его закрыть в любой момент, даже ценой продажи квартиры.

Дмитрий, Вы взяли кредит в долларах на пике в 36, когда народ бежал в обменники скупать баксы, наслушавшись прогнозов доллара за 50. Мой Вам низкий поклон.
Полностью согласен, что массово не стоит агитировать население на валютные кредиты, т.к. многие смотрят на величину платежа , не просчитывая риски.
Или хотят себе позволить больше, не имея при этом зарплату, позволяющую иметь это большее..

Собственно и я если бы взял рублевую ипотеку под аналогичный платеж , то жил бы в двухкомнатной квартире а не трехкомнатной, но сознательно пошел на этот риск, стремясь создать больший комфорт для своей семьи и детей.

Я бы давал рекомендацию следующую - можно брать валютную ипотеку, если платеж не превышает 25-30 % от дохода, если 50% - то только в рублях.

Перекредитовавшись в евро с долларов я снизил платеж до 25-30% от постоянной составляющей дохода, что психологически гораздо комфортнее ;-) не исключаю переход в рубли в будущем ;-)

Waveman писал(а):
Дмитрий, Вы взяли кредит в долларах на пике в 36, когда народ бежал в обменники скупать баксы, наслушавшись прогнозов доллара за 50. Мой Вам низкий поклон.
Полностью согласен, что массово не стоит агитировать население на валютные кредиты, т.к. многие смотрят на величину платежа , не просчитывая риски.
Или хотят себе позволить больше, не имея при этом зарплату, позволяющую иметь это большее..

Собственно и я если бы взял рублевую ипотеку под аналогичный платеж , то жил бы в двухкомнатной квартире а не трехкомнатной, но сознательно пошел на этот риск, стремясь создать больший комфорт для своей семьи и детей.

Я бы давал рекомендацию следующую - можно брать валютную ипотеку, если платеж не превышает 25-30 % от дохода, если 50% - то только в рублях.

Перекредитовавшись в евро с долларов я снизил платеж до 25-30% от постоянной составляющей дохода, что психологически гораздо комфортнее ;-) не исключаю переход в рубли в будущем ;-)

Дык я же и пишу, что у Вас все будет хорошо и замечательно: уже по более ранним Вашим постам виден Ваш вдумчивый и грамотный подход.

Каюсь.
Вчера поместил ссылку на свой файл, размещенный на постороннем ресурсе.
Ссылку удалили.
-
Сейчас попробую прикрепить файл "Калькуляторы сравнения валютной и рублевой ипотек." к этому посту.
-
Примеры работы калькуляторов имеют смысл в случае удачного прикрепления файла

Файл с калькуляторами прикрепился
-
Заранее предсказать или вычислить:
Что выгоднее при поступательном росте курса валюты:
- Рублевая Ипотека (РИ) с бОльшим процентом
- или Валютная Ипотека (ВИ) с меньшим процентом
-
невозможно.
-
Тем не менее 1-й вывод о сравнительной выгодности РИ и ВИ можно сделать уже после 1-го ежемесячного платежа
-
Сравним с помощью Калькуляторов из прикрепленного файла две ипотеки (или 2 кредита)
- сумма кредита небольшая, чтобы от нулей не рябило в глазах
-
-курс доллара на момент выдачи кредита = 36,00
- сумма кредита = 1000 долл = 36000 руб
- РИ - 12%/год = 1%/мес
- ВИ - 9%/год = 0,75%/мес
-
Сроки ипотек значения не имеют, могут отличаться друг от друга.
Главное
- чтобы ежемесячные платежи были равны или больше минимальных платежей по графикам
- были равны друг другу в пересчете по курсу валюты на день платежа
-
1-й платеж
- Допустим курс доллара вырос на 1%/мес и стал 36,36 руб/долл
- долг по РИ с процентами = 36360 руб
- долг по ВИ с процентами = 1007,5 долл = 36623,7 руб
-
Сразу видно, что в 1-м месяце РИ выгоднее ВИ из-за чрезмерного роста курса доллара
-
Пока заканчиваю

Пограничный курс доллара, при котором обе ипотеки равновыгодны = 36,089,
-
т.е. при росте курса доллара всего на 9 коп/мес РИ уже становится выгоднее ВИ
-
Это без учета расхода на конвертацию рублей в доллары.
С учетом расходов на конвертацию допустимый рост курса доллара меньше - 8,9 коп/мес
-
Если курс доллара
- будет ежемесячно возрастать в геометрической прогрессии в 1,0024813 раза
- и нет расходов на конвертацию
- то обе ипотеки равновыгодны
-
Всё это можно найти в "Калькуляторах ..."
-
Задавайте, пожалуйста, вопросы.