Квартира с перепланировкой-подскажите, что и как делать, чтобы ее могли купить ипотечники. 152 / 3593

[КириллМск]

Имеем 2 к.кв в Москве в доме серии П-44, год постройки 1984. Общая площадь 51 метр. В квартире произведена перепланировка. На кухне вырезана часть вентиляционного короба. Мы купили эту квартиру в 2001 г. уже с такой перепланировкой.

На каком этаже квартира? И сколько этажей в вашем доме?

Реально вытяжка работает. У соседей под нашей квартирой, и над нашей квартирой такие же обрезанные вент. коробы.

Откуда такая уверенность? Вы как тестировали вытяжку? Или кто ни будь из соседей по общей вытяжке? Вы опрос по этажам делали?
Даже если она и работает, то не на проектную мощность.
Воздухообмен нарушен.

В БТИ об этой перепланировке не знают.

Вам могут отказать в выдаче документов из БТИ если давно не был техник. Периодически БТИ должны делать осмотр. Если с 1984 года ни разу не был техник, то вероятность высока.
Техника вы коробом из папье-маше можете не обмануть.

Сейчас мы собираемся продавать эту квартиру. Я читаю, что с такого рода неутвержденными перепланировками покупатели с ипотекой не могут купить квартиру, банки им не одобряют их. А поскольку ипотечников сейчас большинство среди покупателей, то я хотела бы, чтобы ипотечники тоже рассматривали нашу квартиру к покупке и могли ее купить.
Подскажите, пожалуйста, что и как нам надо делать и сделать, чтобы такую квартиру могли купить с помощью ипотеки? Переделывать я ничего не хочу, вет. короб восстанавливать не собираюсь.
Риэлтора пока у нас нет, выбираем. Поэтому спрашиваю здесь.

С вашей перепланировкой об покупателе с ипотекой можно мечтать. С фотографом из оценочной компании вы вряд ли договоритесь. Из-за 5 тыс не будет человек рисковать работой. Оценочные компании определяет банк. Обычно это две, три компании. И риэлтор может не помочь. Рассуждать типа я плачу и мой геморрой риэлтор обязан разрулить за копейки очень не дальновидно.
Городите папье маше. А лучше вместе с вашим соседом сверху, восстановите как было. Вам в итоге дешевле выйдет. За счет увеличения числа потенциальных покупателей и более высокой цены.
Такие перепланировки очень не любят и находят по заявке пострадавших. Достаточно с крыши спустить груз на тросе по вентиляционному коробу. И ваш сосед сверху будет определен. А потом и до вас очередь дойдет. Или до того кто там будет жить после вас. Так что ваш изыск очень мало кто из покупателей оценит. И это будет повод для серьезного дисконта.

Прикладываю фото для наглядности, чтобы показать, как это выглядит:

По вашему фото видно, что от вентканала вы оставили жалкие остатки и поскольку в Москве в 1984 году П-44 скорее всего минимум 14 этажный, а то и 17 этажей., вы сделали очень плохо с вашим соседом, что до сих пор не восстановили правильный воздухообмен.

[КириллМск]

не факт, что договоритесь. способ не универсален.

Это вы мне так оптимизма "пытаетесь добавить" ? Надеюсь риэлтор , которого мы выберем для продажи квартиры будет опытный и сможет найти нужные слова для разговора с представителями оценочной компании (если вообще до нее дойдет-вдруг без ипотеки купят квартиру) , проявит свой опыт и талант убеждения. В общем надеюсь он (или она) не будет дураком. А иначе зачем он нам нужен. Я этот момент сразу проговорю и особо отмечу (пунктом в договоре), как непременное условие наших договорных отношений перед тем как заключать договор с риэлтором. По крайней мере с риэлтором, который будет мне говорить фразы типа "не факт, что договоримся с фотографом (оценщиком), и "фотографы люди подневольные" я не вижу смысла иметь дело.

Я скорее добавлю вам пессимизма. Открою глаза на вашу ситуацию.
Риэлтор может быть опытным и с талантом убеждения, но этого может не хватить. А такой пункт в договоре никто не подпишет из опытных.
С вашими рассуждениями, что если мой геморрой не будет решен каким то чудесным образом ( а зачем еще риэлтор? ) вы будете продавцом без риэлтора. И тем еще «подарочком» для покупателя.
Предвижу долгую историю с продажей если не поймете, что вы не правы.

[КириллМск]

кстати, риэлтор за Вас ничего клеить то же не будет. будете это делать своими силами.

Да не собираюсь я ничего клеить. Будем сначала действовать по пути дачи денег фотографу из оценочной компании , и возможно тому, кто будет составлять оценочный альбом. Может у нас вообще альтернативщики купят квартиру, без всякой ипотеки, или за наличные.

Смешные рассуждения, человека далекого от практики, но очень уверенного.
А вы как видите, например, предложение тому, кто будет составлять оценочный альбом?
Заходит риэлтор в офис оценочной компании и спрашивает у секретаря:
– А кто тут у вас альбомы для ипотеки клепает?
В уме имеем предложение от которого нельзя отказаться в 5 тыс. Ну максимум в 10. Если 15, то пусть риэлтор сам добавляет из своей комиссии. Иначе кому он нужен такой?
Вы в 90х зависли.
Даже альтернативщики вам носом будут тыкать в этот воздуховод. А могут и пойти по соседям по этажу пообщаться, познакомиться. Соседи узнают наконец, почему у них вытяжка 20 лет не работала.
А уж с деньгами будут требовать скидку на восстановление и ремонт минимум. И с запасом.
А сосед сверху тоже продавать квартиру собрался?

[Андрей Веселаго]

Слушайте, ну чего Вы на человека страху нагоняете? В Москве огромное количество квартир с подобного рода перепланировками (и покруче тоже) ежедневно продается и покупается в ипотеку. Все решаемо, и с БТИ, и с оценкой. Вы всерьез полагаете, что вот сейчас ТС пойдет к соседям, они все договорятся и начнут воздуховоды восстанавливать? Если бы у соседей были реальные проблемы с вытяжкой - они бы давно пришли и куда надо сообщили.

Вам могут отказать в выдаче документов из БТИ если давно не был техник.

Это как так - отказать в выдаче? И зачем вообще за этими документами в БТИ ходить? Более того, техническую документацию в принципе совершенно не обязательно заказывать именно в БТИ. И ряд оценочных компаний уже работают со своими инженерами со всеми вытекающими.

Заходит риэлтор в офис оценочной компании и спрашивает у секретаря:
– А кто тут у вас альбомы для ипотеки клепает?

Ну это вообще смешно, уже давно не риелторы в офисы оценщиков ходят, а оценщики пишут/звонят риелторам с просьбой делать отчеты у них

[КириллМск]

Тут вообще кто-нибудь знает стандарты оценки недвижимого имущества? Похоже, что нет. Ну что ж объясню. Согласно этим стандартам, оценщик (сам лично, не фотограф) ОБЯЗАН провести осмотр объекта оценки. Если этого не происходит, то отчет будет оспорен. А за такое грубое нарушение стандарта можно из СРО (саморегулируемая организация оценщиков) вылететь
А вообще по сути вопроса. Вот вы снесли венткороб, нарушили систему вентиляции, из-за этого теперь страдают соседи. Так и вы несите теперь ответственность за это, получайте обратный негатив в виде того, что круг покупателей снизится значительно. Это называется карма.
Не понимаю, почему не развита практика применения норм ГК об ответственности на незаконное переустройство в виде лишения права собственности к таким "срезальщикам" вентиляции, которым на всех насрать.

Пытаются бороться с переменным успехом. За снос несущих стен могут продать с аукциона жилье и выселить. Прецеденты есть.
Я думаю, что для тех кто блокирует вентиляцию будет достаточно серии штрафов. Например первый штраф х тыс. Срок … дней на восстановление и предъявления технику БТИ результата.
Второй штраф 2х тыс. Срок … дней на восстановление. Третий штраф я думаю никто ждать не будет.
А если будут, то продумать процедуру принудительного восстановления воздухообмена.
Ремонт за счет собственника.

[КириллМск]

Заходит риэлтор в офис оценочной компании и спрашивает у секретаря:
– А кто тут у вас альбомы для ипотеки клепает?

Ну это вообще смешно, уже давно не риелторы в офисы оценщиков ходят, а оценщики пишут/звонят риелторам с просьбой делать отчеты у них

Я вас поздравляю, что вы проблемы с оценщиками для любого банка легко решаете.
Только я в это не верю. Максимум в очень ограниченном круге скорее всего.
Для Сбербанка получится?

[Андрей Веселаго]

Только я в это не верю. Максимум в очень ограниченном круге скорее всего.
Для Сбербанка получится?

У Сбера более 50% рынка ипотеки. А в Москве хоть какая-нибудь, да перепланировка - явление массовое. Особенно в домах, построенных в постсоветское время и купленных людьми на свои деньги (а значит с нормальными относительно ремонтами). Наш человек - он без творчества не может. Объединенные санузлы - ну просто в каждой, наверное, второй подобной квартире. Убранные оконные блоки и ненесущие стены, утепленные балконы, да много еще чего. И квартиры эти продаются как есть, так как именно такими нравятся покупателям. И покупаются в ипотеку, естественно.

[КириллМск]

Только я в это не верю. Максимум в очень ограниченном круге скорее всего.
Для Сбербанка получится?

У Сбера более 50% рынка ипотеки. А в Москве хоть какая-нибудь, да перепланировка - явление массовое. Особенно в домах, построенных в постсоветское время и купленных людьми на свои деньги (а значит с нормальными относительно ремонтами). Наш человек - он без творчества не может. Объединенные санузлы - ну просто в каждой, наверное, второй подобной квартире. Убранные оконные блоки и ненесущие стены, утепленные балконы, да много еще чего. И квартиры эти продаются как есть, так как именно такими нравятся покупателям. И покупаются в ипотеку, естественно.

Я так понял, что подобная перепланировка вентиляции на трех этажах в высотном доме вас не смущает.
И вы легко впишете требуемый ТС пункт в договор о согласовании с любым банком.
Тогда я помог вам найти клиента и главный вопрос ТС решен.
Если больше серьезных проблем нет, то задачу мы решили.

[Павел Сакаев]

КириллМск,
Да никого перепланировки не смущают. Другое дело, что эти короба вентиляции атавизм времен 70-х годов прошлого века. С появлением стеклопакетов, пластиковых или деревянных, не работает такая вентиляция нормально!
Возникает даже эффект обратной тяги, когда вся вонь с верхних этажей засасывается в квартиры ниже)))

[Андрей Веселаго]

Я так понял, что подобная перепланировка вас не смущает.
И вы легко впишете требуемый ТС пункт в договор о согласовании с любым банком.
Тогда я помог вам найти клиента и главный вопрос ТС решен.
Если больше серьезных проблем нет, то задачу мы решили.

Меня в принципе перепланировки не смущают. Они могут смущать/беспокоить тех, кто с ними живет, либо их соседей, если они затрагивают их интересы. Читать мораль и рассказывать ТС, что такое хорошо, а что такое плохо, считаю себя банально не вправе с этической точки зрения.

Какой пункт в какой договор я впишу - вообще непонятно. Я всего лишь утверждаю, что масса квартир с подобными перепланировками продается в ипотеку, вот и все.
Очевидно, что ТС не будет восстанавливать никакие воздуховоды. Поэтому тут все просто - придет покупатель-ипотечник и захочет покупать вот именно эту квартиру - вот тогда и надо будет решать конкретную проблему с одобрением для конкретного банка. Может картоном с обоями, а может еще как - зависит от конкретной ситуации.