Временная ипотека ("поматросить" и продать), чтобы компенсировать аренду. 53 / 1176

[bukinist]

Целесообразно исходить из свежих доходов и расходов и не гадать на кофейной гуще и быть готовым к самому плохому сценарию. Но так почти никто не умеет.

Хорошо. Давайте смоделируем нынешнюю ситуацию.
Дано- однушка приличная около метро -думаю ценник около 9 млн.
Аренда такой- около 40 тыс. в месяц.
Ипотека при первоначальном взносе 1, 5 млн. сумма 7, 5 млн. руб.
Ежемесячный платеж примерно 75-80 тыс. руб. в месяц.
Выгодно или нет ?

А если перемоделировать, на днях пик стартует на водном стадионе, если вход в студию будет не ввше 5 млн, то при ставке 6,5% и взносе 1 млн, платеж будет 29884. До ключей 2,5 - 3 года, берем по max 36 мес = 1,075 млн выплат до ключей. Имхо, в готовом виде, в сегодняхних деньгах, такая бы стоила 6,5 - 7 и сдавалась бы за 32-35, т.е. платеж по ипотеке перекроет точно. Если получится продать за 7, то выхлоп ~ 1,4 при тратах 2,1 . Или где-то ошибаюсь?

Не понял....Объясните подробнее, на пальцах так сказать...
Студия допустим стоит сейчас 5 млн.
У Вас есть 1 млн.
Вы хотите 4 млн. в ипотеку ?
На сколько лет ?
Дальше не понял Вас...

[Восток]

Хорошо. Давайте смоделируем нынешнюю ситуацию.
Дано- однушка приличная около метро -думаю ценник около 9 млн.
Аренда такой- около 40 тыс. в месяц.
Ипотека при первоначальном взносе 1, 5 млн. сумма 7, 5 млн. руб.
Ежемесячный платеж примерно 75-80 тыс. руб. в месяц.
Выгодно или нет ?

А если перемоделировать, на днях пик стартует на водном стадионе, если вход в студию будет не ввше 5 млн, то при ставке 6,5% и взносе 1 млн, платеж будет 29884. До ключей 2,5 - 3 года, берем по max 36 мес = 1,075 млн выплат до ключей. Имхо, в готовом виде, в сегодняхних деньгах, такая бы стоила 6,5 - 7 и сдавалась бы за 32-35, т.е. платеж по ипотеке перекроет точно. Если получится продать за 7, то выхлоп ~ 1,4 при тратах 2,1 . Или где-то ошибаюсь?

Не понял....Объясните подробнее, на пальцах так сказать...
Студия допустим стоит сейчас 5 млн.
У Вас есть 1 млн.
Вы хотите 4 млн. в ипотеку ?
На сколько лет ?
Дальше не понял Вас...

Всёж пошагово расписанно, есть лям, стартовая цена предположим 5, срок 20 лет, ставка 6,5, - 6,1%, и еще плюшки в виде уплаты пиком процентов первый год, платеж расписал...
ктож будет брать в уме однуху за 9 под аренду, как в вашем примере? Если только эксклюзив какой.

[bukinist]

ктож будет брать в уме однуху за 9 под аренду, как в вашем примере? Если только эксклюзив какой.

Почему под аренду?
Жить. самому.

[ogogo.guguev]

на днях пик стартует на водном стадионе, если вход в студию будет не ввше 5 млн

Если вы о Кронштадском 9 то не будет там сейчас 5 за студию, и не мечтайте. Сейчас старты по цене готового. Думаю 6-6,5 будет старт. Тем более там прямо у метро. Если вы имеете ввиду Кронштадский 14 где мебель россии, то участок граничит с кладбищем и ЛЭП, потому может чуть дешевле выйдут. Но ни как не 5.

[bukinist]

ктож будет брать в уме однуху за 9 под аренду, как в вашем примере? Если только эксклюзив какой.

То ли Вы меня не поняли то ли я Вас.
Представьте, что человек долгое время живет...ну скажем на м.Бауманская.
Снимает хорошую однушку за 45-50 тыс. в месяц.
Его устраивает эта квартира и этот район.....и он зарабатывает 150 тыс. в месяц.
Он бы и рад купить такую квартиру, но посмотрев ЦИАН видит, что подобное жилье стоит 11 млн. руб.
У человека этого есть определенные накопления допустим 1, 5 млн. руб.
Но прикинув, что если он захочет купить ТАКУЮ квартиру, ему нужна ипотека 9 млн.
и соответственно ежемесячный платеж порядка 90 тыс в месяц, он 10 раз еще подумает,
ввязываться ли ему в ипотеку.
Да. У него есть альтернатива-студия допустим на Водном или в Саларьево, или квартира
на самой-самой окраине Москвы.
Вопрос в том что выберет такой человек.
У меня такое ощущение, что никуда он не съедет а будет продолжать снимать квартиру на Бауманской.

[T34RUS]

У меня такое ощущение, что никуда он не съедет а будет продолжать снимать квартиру на Бауманской.

Женится, съедет

[Харыбин Александр]

Мне кажется все эти истории про десяток студий, которые преребивают взятую на них ипотеку, - это все распространяется, чтобы продать понастроенные замкадные термитники. Достаточно неудачно купить или сдать одну и посыпется вся схема.

Я не продаю термитники

[protopopov]

Целесообразно исходить из свежих доходов и расходов и не гадать на кофейной гуще и быть готовым к самому плохому сценарию. Но так почти никто не умеет.

Хорошо. Давайте смоделируем нынешнюю ситуацию.
Дано- однушка приличная около метро -думаю ценник около 9 млн.
Аренда такой- около 40 тыс. в месяц.
Ипотека при первоначальном взносе 1, 5 млн. сумма 7, 5 млн. руб.
Ежемесячный платеж примерно 75-80 тыс. руб. в месяц.
Выгодно или нет ?

А если перемоделировать, на днях пик стартует на водном стадионе, если вход в студию будет не ввше 5 млн, то при ставке 6,5% и взносе 1 млн, платеж будет 29884. До ключей 2,5 - 3 года, берем по max 36 мес = 1,075 млн выплат до ключей. Имхо, в готовом виде, в сегодняхних деньгах, такая бы стоила 6,5 - 7 и сдавалась бы за 32-35, т.е. платеж по ипотеке перекроет точно. Если получится продать за 7, то выхлоп ~ 1,4 при тратах 2,1 . Или где-то ошибаюсь?

Нет, почти не ошибаетесь, в расчет получите 1,25 при затратах 2,075.

С условием, что купите по 5, а продадите по 7 ))

[Matrosso-2020]

Тут нет бабушки Ванги. Никто вам правильно скорее всего не ответит.

Matrosso-2020,
Вы не харыбина читайте, а просто цифры соавните.
Процент ипотеки действительно выше.
Другое дело, что в ипотеку берется не вся сумма стоимости недвиги.
То есть фактически первоначальный взнос становится инвестицией, которая частично компенсирует потери от аренды/ипотеки.

Но мои деньги (первый взнос) способны приносить деньги, а не ретушировать суть

Приведу мнение одного уважаемого риэлтора с ners.ru, он не захотел писать в форуме, поэтому цитирую обезличенно:

Насчёт схемы, которая в видеоролике, который, видимо вас заинтересовал - я не смотрел целиком видеоролик, только три отрывка, где дана была раскладка по деньгам по трём квартирам.

Могу сказать только, что вся эта схема с покупкой в ипотеку и дальнейшим погашением за счёт аренды держится только за счёт нерыночной доходности от аренды - во всех приведённых примерах там доход в год свыше 10-11%, жильё в массе своей не даёт таких цифр и близко, средняя доходность - не выше 5%, за счёт чего такая схема не работает.

А вот если при вложениях 3,5-4млн доход с аренды 35-40тыс, тогда конечно да, схема позволяет погашать платежи по ипотеке. Другой вопрос в том, моё мнение, что это единичные случаи, то есть сходу купить и сдавать под 10% годовых вы не сможете, по рынку доход будет в 2 раза меньше, и тогда схема не срастётся.

[Синяя птица]

Matrosso-2020: имя, сестра:) - Вы подыскали уже вариант, который стартанет? Какие есть идеи - хотя бы 2-3 ЖК или локации?