Ипотека или аренда 228 / 44071

На Нерсе обсуждение можно начианть здесь:
http://forum.ners.ru/viewtopic.php?f=13&t=10315

Даже если платежи по кредиту и аренде будут одинаковыми, в долгосрочном периоде вы получаете собственность! А арендная плата может расти на протяжении всего срока. Ипотека позволит зафиксироват ежемесячный платеж.

Плюсы ипотеки очевидны, однако в последне время аренда и ипотека по платежам становятся не одинаковыми, перевес идет в сторону ипотеки, т.е. по ипотеке платить больше.

lebedev писал(а):
Плюсы ипотеки очевидны, однако в последне время аренда и ипотека по платежам становятся не одинаковыми, перевес идет в сторону ипотеки, т.е. по ипотеке платить больше.

Если уже есть какая-то собственность, то можно брать деньги и не в российских банках.
У меня были случаи с Parex. Гораздо, просто гораздо все дешевле.
Правда, есть свои заморочки по обеспечению.

lebedev писал(а):
Плюсы ипотеки очевидны, однако в последне время аренда и ипотека по платежам становятся не одинаковыми, перевес идет в сторону ипотеки, т.е. по ипотеке платить больше.

Тут имеет смысл посмотреть на ситуацию "в динамике". То есть, арендные платежи годика через два становятся равными платежам по ипотеке. Но ипотека берется не на один, не на два и не на три года.
(Подробнее писал об этом еще в 2004 - 2005 годах внешняя ссылка). Если посмотрите приведенные там циферки и сравните с нынешними ценами на квартиры и ставками аренды - получите лишнее подтверждение.

Представьте такуюситуацию:

01.01.08 купил квартиру в ипотеку. Плачу скажем 40 тр в месяц. Аренда аналога - 25 тр.
за 2008 квартиры подорожали на 10 %. аренда - тоже - 30 т.р. Вроде все хорошо.
Но! Переплата за 2008 г. за квартиру 40-5 тр(тело кредита)- 25тр(аренда) =10тр в мес. За год переплата 120 тр. , которая должна компенсироваться ростом стоимости.

2009 г Квартиры не подорожали. Аренда осталась такой же.
Переплата за 2009г. еще 120тр .Роста стоимости квартиры - нет. Рост не компенсируется. Итого переплата 240 тр. Задумался, все ли сделал правильно.

2010г. Квартры упали в цене на 10 %! (Ужесточились требования по ипотеке, или налог какой нибудь ввели или что-то еще - градообразующее предприятие закрылось.) Аренда снизилась до 22 тр. Переплата уже составляет 396 тр и ничем она не компенсируется. Продажи стоят.Предложений - до кучи.

2011г., 2012 г - рынок стоит или падает. Переплата по сравнению с арендой уже составляет 708тр только по платежам. А еще- ежегодная страховка, изменение курса валюты кредита, и т.п.

Так вот, вместо того чтобы платить аренду за 5 лет - 1392тр, я платил ипотеку - 2400тр, которые я обязан был платить ежемесячно, а если просрочу на N дней - еще и штраф, и пени! А еще и страховка ежегодная. И никуда не денешься, не переедешь, не бросишь квартиру, если соседи поселились буйные, или дом - "поплыл".Да мало ли чего может произойти.

А если бы я арендовал - что-то не понравилось - переехал на др. место. Появилась подешевле аренда - проплатил сразу за год и живи спокойно. Сэкономленные деньги - 1008 тр вложил в свой бизнес и, как минимум, получил 30 % годовых - вот тебе 1763тр итого твоих денег в остатке.

От падения рынка не застрахуешься. Ипотека пока не рулит. В штатах так и произошло.

нет денег, рынок упал - не плати! Раз в жизни можно объявить себя банкротом, причем квартиру у Вас никто не заберет!

Как аргуметируете это?

Брокер писал(а):
Представьте такуюситуацию:

Представил. И что?
Дело в том, что происходит подмена понятий.
А именно:
Ипотека=постоянно;
аренда=временно.
Но это - не так!!! (Подсказка: собственность - можно продать.

)
Знаю людей, которые одну и ту же квартиру снимают на протяжении десяти лет.
То есть, для них аренда - это постоянное явление.
Также знаю людей, у которых возникла жизненная ситуация такая, при которой они не смогли платить по кредиту. Что они сделали? Пришли в банк, честно все рассказали, описали свою ситуацию, проговорили с банком возможные варианты, по одному из этих вариантов и стали действовать. А именно: банк разрешил им найти покупателя, и полученными от продажи деньгами погасить кредит. Надо ли говорить, что поскольку недвижимость все предыдущие годы росла в цене, то в деньгах они нисколько не потеряли.

Потому, предлагаю просто изменить свое отношение к ситуации, а именно: воспринимать "свою" квартиру (которой она "де-юре" является) до того момента, пока кредит полностью не погасил, не как свою. Это поможет (в случае чего) достаточно легко с ней растаться.

Идем дальше:
В Вашем примере допущена одна небольшая ошибка.
Дело в том, что ежемесячный платеж по кредиту состоит из двух частей:
- проценты по кредиту;
- возврат долга (уменьшение тела кредита).
В случае с арендой, "чужому дяде" идет весь платеж!
В случае с ипотекой - "чужому дяде" идет только та часть платежа, которую составляют проценты.
А та часть, которая идет в счет уменьшения тела кредита - это плата за свою квартиру.

То есть, правильнее сравнивать платежи по аренде, с "процентной частью" ежемесячного платежа при ипотеке.

А для того, чтобы совсем все было правильно (без денежных потерь), остается "мониторить" поведение рынка. В принципе, достаточно отслеживать всего два параметра: увеличение/сокращение предложения квартир и рост/падение цен. Немного практики, и сможете прогнозировать поведение рынка на пару месяцев вперед. А пары месяцев - вполне достаточно, чтобы продать квартиру, в случае предпосылок к падению цен, и снять себе квартиру в аренду.
Понимаю: лень все время "мониторить", но кому лень - тот денежки и теряет.

Процентная ставка большая?

У меня по ипотеке в декабре покупали квартиру, сейчас такая на 30-35% дороже.

Ипотека получит мощный толчкок и дополнительное конкурентное преимущество перед арендой, когда начнется перезакладывание ипотечных закладных, как на Западе. Что это будет - не сомневаюсь. Когда - не знаю.