Что выгодней для банка? 102 / 4265

Юрий АН Акрополь
насчет, что люди и банки не верят в ипотеку - очередь на рассмотрение заявок практически во всех банках нашего города - куда этот факт девать?

В банки за ипотекой обращаются немногочисленные заемщики. Соотношение официально поданных и официально одобренных заявок составляет 10 к 1.

У людей с «серым» доходом, предпринимателей нет шансов на получение кредита. Скажем так, заявки принимаются. Но логику рассмотрения того или иного кредита понять невозможно. Есть ощущение, что даже те 10-15 банков, которые остались на рынке, вернулись в экспериментальную стадию. Можно сравнить нынешнее положение с 2004 годом - по условиям предоставления кредита, по ставкам, подходам. Даже если клиент вроде бы вписывается в жесткие нормативы, нужно понимать что такую ношу 12-15% годовых на протяжении 10 -30 лет - выдержат единицы. И возвращать такой кредит по аннуитетной схеме, по которой работают почти все банки, в нашей стране очень сложно.

По оценкам Минэкономразвития России даже при самых "либеральных", практически несуществующих параметрах ипотечного кредита, максимальная граница доступности ипотеки для России составит не более 10% населения. Потенциальный рынок ипотеки очень маленький (3-5% от населения страны), Основная же часть граждан при нынешнем положении дел вообще не способна обзавестись квартирами ни сразу, ни через несколько лет.

Те формы жилищного кредитования, которые существуют у нас, не способны сделать жилье широкодоступным.

Зная уровень доступности ипотечного кредитования, мы утверждаем, что ипотека не может выступить локомотивом жилищного кредитования, потому что она не обеспечивает платежеспособный спрос.

Система Жилищного Кредитования создает базу для устойчивого развития государства. Именно поэтому, при построении системы жилищного кредитования, необходимо избежать соблазна создания организационно-финансовой модели, ориентированной лишь на некоторых обеспеченных групп граждан, которая может оказаться тупиковой с точки зрения стратегических целей создания массового рынка жилья.

Ипотечная модель кредитования без изменений была заимствована с развитых западных рынков, на которых финансовые институты находятся на высоком уровне развития, где высокие доходы населения и низкая ставка рефинансирования делают такие кредиты приемлемыми для большей части населения. Она хороша для западного среднего класса с его уровнем платежеспособности. В России же обеспечить себя жильем с помощью "ипотеки" в состоянии лишь очень небольшой слой населения.

Ответьте себе на вопрос, о каких месячных платежах пойдет речь при стандартных ипотечных кредитах учитывая все скрытые и официальные расходы. Заметим, что, исходя из сложившихся цен на рынках жилья такое бремя, действительно, могут выдержать очень немногие, тем более, что месячные платежи по кредиту не должны превышать 35% общих доходов семьи. Из всего, сказанного выше, следует вывод, что хотя именно ПОТРЕБНОСТЬ в жилье на сегодня существенно превосходит предложения на рынке жилья – это ещё не значит, что существует СПРОС. Так как спрос – это не только желание, но и возможность приобрести "товар". А у большинства Россиян такой возможности нет.

Доходы населения не позволяют воспользоваться ипотечным кредитованием и вынуждают граждан массово участвовать в долевом строительстве или толкают на другие серые схемы. При этом, как правило, они выкладывают не менее 50% стоимости жилья еще до завершения строительства.

Что со многими дольшиками происходит? Вы знаете? Посмотрите в интернете! Или можете почитать у нас на сайте.

Юрий АН Акрополь

по поводу:

насчет 100 тыс семей поподробнее пожалуйста! откуда информация? источник плиз!!

Я вам скину ссылки, как только мы вместе с вами посчитаем разницу в расходах которую я вам уже предлагал:

Для сравнения, интересно былобы посчитать сколько придётся платить, за ипотечный кредит на однокомнотную квартиру в вашем регионе? при 20% первом взносе , на срок 5лет 2 месяца. ( но обязательно учитывая все расходы: комиссии , риэлторские , банковские, страховки - 3, комунальные платежи).

Укажите ставку по которой вы помогаете получить ипотеку, цену жилья, и стоимость ваших услуг.
Можем вместе посчитать!

Затем из выплаченной суммы мы вычтем стоимость квартиры в вашем регионе и потучим сумму, сколько человек переплатил за 5 лет 2 месяца - "ЗА ПРАВО СЧИТАТЬСЯ СОБСТВЕННИКОМ". И сравним эту сумму с теми расходами которые понесёт "Арендатор" по нашей Программе входя на точно таких же условиях и решая свой жилищный вопрос на 5 лет 2 месяца.

А также сравним доступность по доходам (ценам) и по возможности воспользоваться предложеными вариантами для решения жилищного вопроса.

Поэтому это будет актуально не только для нашей дискуссии но и интересно другим.

Сергей Саяпин
Алекс, Ну давайте о вашей системе.

Итак мы выяснили что если это 1 миллион дает частный инвестор, то с ним все понятно - он оплучает в управление квартиру, которую сдает по цене (например 25 000 в месяц), которая приносит ему 30% годовых. И в этом его смысл.

Если как Вы пишите убрать этот смысл, и рассмотреть ситуацию при которой есть реальный арендатор, который дал 1 млн на 5 лет и платит 12 500 рублей в месяц... Тут тоже все просто.
Банк дал 1,5 млн в кредит - их норамльно обслуживают, проблем нет.

Да вы обсалютно правы:

Только у вас в описаной схеме появляется кокой-то инвестор? [-X

Нет никакого инвестора кроме банка. Банк и есть инвестор.

Ипотека на самом деле именно залоговый инвестиционный механизм! Поэтому:

Банк дал 1,5 млн в кредит - их норамльно обслуживают, проблем нет.

Получается что у этого "Банка" отток капитала становится минимальным - он провел операцию на "чужие деньги". При этом деньги эти занял на межбанковском рынке под более низкий процент, так как они теперь "Короткие" расчитаны на 3- 5 лет а не на 10- 30 как в случае с ипотекой.

Банк на ипотеке зарабатывает всегда так: взял деньги под 8% дал под 12% И получает свои посреднические комиссионные в 4 %. И за дополнительные издержки "выжимает" из клиента дополнительные комиссии сборы и поборы.

В новой предлагаемой нами системе получается так, что за 3 года с небольшим Покупатель вернул сначала те 1,5 миллиона, которые ему дал Банк, а после этого еще 2 года возвращая деньги "Арендатору" через дипозит в этом банке, который им выдал эти недостающие деньги.

Которые банк мог использовать по своему усмотрению, но при этом, чтобы у "Арендатора" не возникло желания преждевременно снять начисляя на них" Арендатору" условно 8% годовых.

Так будет правильнее!

Все эти 2 года, когда кредит уже погашен, "Арендатор" платит за аренду и проживание по 12 500 рублей. Которые Банк получает хотя его вложеная сумма в 1.5 млн. уже ему полностью возвращена.

И эти денеги 6-8% годовых дополнительно - позволяют повысить доходность таких жилищно- кредитных операций и не взымать различные комиссии. При этом как я говорил: нет никаких дополнительных финансовых расходов "Покупателя" и "Арендатора" Их финансовые расходы минимальны.

Итого Банк вложив меньше - зарабатывает больше уже со третьего года,(после возвращения ему "Покупателем" денег) начинает получать, как вы сказали -

чистый кэш-фло.

И через 5 лет, когда Покупатель полностью отдал 2,5 ляма, Банк возвращает "Арендатору" его 1 млн рублей, и со спокойной совестью оставил себе все нажитое честным трудом.

Как-то так.

А то, что Вы называете "деньги из воздуха" - они конечно не из воздуха, а являются т.н. "альтернативными издержками", которые в данных цифрах несет Покупатель.

Посмотрите ещё раз внимательно, "Покупатель" точно никаких " Альтернативных издержек" не несёт!

Он получает как вы правильно сказали "Условно бесплатный" кредит в 2,5 млн рублей
Очень чётко сказано! =D>

За него он ЕЖЕМЕСЯЧНО платит фактически отказом от проживания в ней на время рассчётов.

либо мог бы получать этот доход, елси это у него второе жилье.

У него не возникает трудностей с обязательными ежемесячными платежами по ипотеке ( которые нельзя пропускать , чтобы не забрали квартиру и "не сгорели" выплаты) и сдачей в аренду этой квартиры.

Он вынужден снимать такую же все это время за деньги.

Если у человека негде жить, мы не предлагаем ему сразу становиться "Покупателем" . Он может подойти к этой задаче поэтапно: сначала став "Арендатором" по Программе и проживая за значительно меньшую сумму, чем стоимость аренды на рынке.

И только потом уже стремиться стать "Покупателем"

Сергей Саяпин
А раскачать доходность еще выше несложно методами, которые использую все кооперативы:
- плата 50 000 рублей с покупателя за вступление
- плата 20 000 рублей с арендатора за вступление

В предлагаемой нами системе этого делать не нужно, доходность и так приличная!

В Программе нет никаких сборов и комиссий.

Вот ссылка на статью в которой мы описываем базовое отличие работы механизмов Программы и кооперативов : внешняя ссылка
На сайте есть сравнение и с ипотекой ис долевым строительством.

В случае с долевым строительством человек вкладывает значительные суммы и не может проживать в квартире,но ещё и несёт риск недостроя, и другого мощенничества, так как не может оформить квартиру в собственность и защитить таким образом свои законные интересы.

Alex Gold писал(а):
В банки за ипотекой обращаются немногочисленные заемщики. Соотношение официально поданных и официально одобренных заявок составляет 10 к 1.

Дайте ссылку на указанную вами официальную статистику, без этого - это ваша фантазия

Евгений ТРИО-РИЭЛТИ писал(а):
Alex Gold писал(а):
В банки за ипотекой обращаются немногочисленные заемщики. Соотношение официально поданных и официально одобренных заявок составляет 10 к 1.

Дайте ссылку на указанную вами официальную статистику, без этого - это ваша фантазия

на 150% согласен - из 25ти заявок поданных в этом году в РАЗНЫЕ банки Ижевска моими клиентами - одобрены ВСЕ 100%
прошу так же учесть, что все ободрения проходили самостоятельно (ни за одного не просил)

Все хорошо ( пока рассматриваю позицию арендатора). Вы так и не ответили на вопрос сохранности вложенного 1 млн рублей. Какие механизмы спасут его от повышения цен на кв.метр. Очень хотелось бы увидеть развернутый ответ по сохранности.

Алекс, у вас по ходу не "сыровато" --> у вас пока СЫРО
Это моё "навскидочное" суждение.
Пока нет времени самому лезть внутрь.
Но одно могу уверенно сказать уже сейчас.
Вы толкуете "за агрегат" - ЗА СОВОКУПНОЕ ЕДИНЕНИЕ МЕХАНИЗМОВ
На поверку же выясняется, что всё что вы имеете на данный момент это набор разрозненных механизмов.
Ваша команда неполноценна. Однозначно требуется структурное ~~изменение~~ дополнение.
Вам в состоянии помочь "Рентгенополучатель", если сам того пожелает. Прислушайтесь к его словам.

Тема меня задела и решил сделать ПРИВЕДЕНИЕ Сделал тройной расчет для (арендатора) За точку (к которой делается приведение) взял момент выплаты 1млн. Получился ооочень интересный результат и он вас может заинтересовать.
Итак Первое 10% -инфляция
а)Сумма потока приведенных выплат по 12,5 - 5 лет (понижение ведь здесь арендатор выигрывает, инфл работает на него) 614 265 р
б)Итоговая стоимость 1млн рублей по окончанию 5лет - 590 000 рублей итого убыток 410 000 р
Теперь внимательно: человек собирал 1 млн ( по 50 000 -ежемесячно) , но инфляция жрала его деньги пока он собирал и поэтому применим обратное приведение получим что ему потребуется 22 месяца чтоб набрать 1 млн( здесь ежемес 10%Делим на 12 получаем коэффиц 1,00833) в итоге его потери
составят 142 000 рублей.
Итог:614+410+142= 1166 т. рублей
Приведенный поток "прямой аренды" = 25т.р. умноженное 60 = 1500 т р
УРА ____________ВЫВОД при 10 %инфляции приведенный доход арендатора по вашей схеме = 334 000 рублей
************************************************************************************************************************************************************
Второе Инфляция 20 %
Сумма потока приведенных выплат = 504 240 (заметим она меньше чем при 10%)
Итоговая стоимость 1 млн = 327 т.р Убыток =672 300 р
потери при сборе 1 млн рублей = 436 000 (заметим существенно сократить невозможно т,к. депозит пополняемый (проценты3-5 годовых) и сумма в начале соответственно маленькая)
Итог: 504+672+436 = 1612 т.р
ВЫВОД при 20% инфляции приведенный доход отрицательный = 1500-1612= 112 тыс чистого убытка.
ПЛОХО__________ УБЫТОК
*************************************************************************************************************************************************************
А на самом деле инфляция 23 % , тогда сделаем из арендатора машину по откладыванию денег и предположим что он может откладывать 100 тр
Что же получается?
Сумма потока привед. выплат=475 т.р.
убыток с 1 млн.-730 т.р.
потери при сборе 1 млн =201 т.р
Итог 475+730+201= 1406
Вывод - выгодно 94 тыс дохода
**************************************************************************************************************************************************************
Общий вывод: При 23 %-ой инфляции скорость сбора первого миллиона должна быть не меньше чем 70 000 рублей в месяц (на сегодняшний день) и то такая перспектива выведет арендатора в ноль !!!!!!!

Рентополучатель »
Тема меня задела и решил сделать расчет для (арендатора) За точку (к которой делается рассчёт ) взял момент выплаты 1млн. Получился очень интересный результат и он вас может заинтересовать.
Итак Первое 10% -инфляция

Благодарю за сделанный расчет. Вы не пожалели времени. Это радует. Хотел только внести некоторые поправки:

б)Итоговая стоимость 1млн рублей по окончанию 5лет - 590 000 рублей итого убыток 410 000 р

Это вы отразили что за 5 лет без защиты средств от инфляции арендатор потерял бы на 410 тысяч покупательную спасобность своих денег. (но сумма осталась - 1млн.)

Если не принимать никаких мер! Защиты от инфляции! ( но именно если!)

Скажу также, более чем согласен что: Полностью сократить их обесценивание. ТОЛЬКО РАЗМЕЩЕНИЕМ НА ДЕПОЗИТЕ НЕВОЗМОЖНО даже если банк будит начислять на них возможные 8% по депозиту т,к. сумма в начале соответственно маленькая.

Но у нас для этого есть эффективное решение, которое я вам разглашать не могу и не буду, так как эта часть нашей системы пока является комерческой тайной! Вы же не наш партнёр. А это комерческий проект, поэтому: Как я уже сказал - увидите по телевизору!

Теперь внимательно: человек собирал 1 млн ( по 50 000 -ежемесячно) , но инфляция жрала его деньги пока он собирал и поэтому применим обратное приведение получим что ему потребуется 22 месяца чтоб набрать 1 млн( здесь ежемес 10% Делим на 12 получаем коэффиц 1,00833) в итоге его потери составят 142 000 рублей.

Здесь вы опять берёте частный случай. Не учитывая тысячи других вариантов. Что если человек использует жилищный сертификат? Или материнский капитал, и налоговый вычет и взял недостоющую сумму у родственников без процентов? Или получил от работодателя как квалифицированный сотрудник? Продал свою «лачужку» и решил перебраться в другой регион на ПМЖ? И считаете вы без защиты от инфляции! Даже примитивной!

Приведенный поток "прямой аренды" = 25т.р. умноженное 60 = 1500 т р

Опять без учёта роста цен на рынке аренды за 5 лет! ( где ваша любимая инфляция?)(10%).Тут почему-то вы её не подсчитали?

По нашей Программе человек потратит значительно меньше.
ВЫВОД при существующей инфляции выгоды Арендатора по нашей схеме будит привлекательны.