А для России, снижение стоимости залога по барабану? 15 / 2322

Вопрос собственно от моего знакомого ипотечника, взявшего ее в декабре.
Сейчас оценка квартиры естественно не производилась, но падение в 30% точно есть.
Вытекает вопрос, а нашим банкам снижение стоимости залога нипочем?
Или этот вопрос никак не регулируется и банки не могут выставить дополнительные требования по обеспечению залога, по закону?
Или не хотят, потому, что знают, что брать уже нечего?

tt64 писал(а):
Вытекает вопрос, а нашим банкам снижение стоимости залога нипочем?

Они уже получили гарантий от правительства больше, чем могли получить гарантий от заемщиков.

Тогда наше правительство должно вопить о своей небывалой поддержке банков и ипотечных заемщиков.
Вот поле для пиара, а тут скромно молчат :-k

tt64 писал(а):
Вытекает вопрос, а нашим банкам снижение стоимости залога нипочем?

Хотите, чтобы банки выставили условие о доп. обеспечении? У кого-то из заёмщиков это обеспечение может и найдётся; у большинства - нет. С другой стороны, если выставить такое требование, то прекратят платить вообще многие из тех заёмщиков, кто платит. Хоть на пределе своих возможностей, но платит.
Есть и ещё один момент: в США заёмщик отвечает только предметом залога. Поэтому, если у банка имеются сомнения в платежеспособности заёмщика, то требование о дополнительном залоге имеет смысл.
У нас должнк отвечает перед кредитором всем своим имуществом, независимо от наличия или отсутствия залога.

Дмитрий Овсянников писал(а):

Есть и ещё один момент: в США заёмщик отвечает только предметом залога. Поэтому, если у банка имеются сомнения в платежеспособности заёмщика, то требование о дополнительном залоге имеет смысл.
У нас должнк отвечает перед кредитором всем своим имуществом, независимо от наличия или отсутствия залога.

Дмитрий, а можно ли Вас попросить уточнить, на чем основан Ваш вывод о том, что в США заемщик отвечает только предметом залога?
Я считаю, что Вы здесь неправы. Поясню почему. Я сейчас в процессе получения американской квалификации СРА (certified public accountant)... и есть там такой интересный предмет Regulation (по-нашему, американское коммерческое право + законодательство о банкротстве и т.п.).... Я, к сожалению, не готов привести ссылку на закон (но если нужно поищу). Но вот что пишут в этой книжице авторы учебника...

Учебничек по СРА (для получения квалификации: американЬский проф. бухгалтер писал(а):

The Rights of the Mortgagee (the bank). The mortgagee has a lien on the property that terminates only with the final settlement of the obligation. The mortgagee can foreclose in the event of default by the mortgagor. In a foreclosure the bank sells the property to get the money that is owed to them. If the proceeds from the sale of the property are not sufficient to cover the liability, the mortgagor is still liable for any unpaid debts under the mortgage... (The Real Estate Settlement Act (RESPA) regulates the activities of mortgage lenders)...

Учебничек по СРА перевод для тех, кто учил в школе французский или немецкий писал(а):

Права банка. Недвижимость находится в залоге у банка. Залог прекращается только с полным погашением долговых обязательств. Банк вправе обратить взыскание на предмет залога в случае, если заемщик не выполнит свои обязательства по уплате кредита. В процессе обращения взыскания банк продает заложенное имущество, чтобы покрыть обязательства заемщика. Если полученные от продажи недвижимости средства недостаточны для погашения кредита (!), заемщик продолжает быть обязанным уплатить непогашенный в результате продажи недвижимости долг!!!

Скажу больше, тот же вопрос я задавал своему преподавателю. И он, подтвердил, что никаких ограничений обязательств предметом залога в штатах нет. Задаю этот вопрос с целью разобраться-таки, что есть истина и расставить все точки над ё или i.

а США еще и прецедентное право, со своими нюансами по разл.штатам, там голову сломаешь разбираться.
видимо, такой стереотип "в штатах заемщик отвечает только предметом залога" появился после реальных событий, прецедента, когда ипотечник, не способный больше платить по кредиту, просто отправляет ключи от хаты банку - и банк без лишней суеты записывает это имущество на свой баланс /плохих долгов/, потом пытается что-то отжать залоговым аукционом.

Дмитрий Евланов писал(а):
а США еще и прецедентное право, со своими нюансами по разл.штатам, там голову сломаешь разбираться.
видимо, такой стереотип "в штатах заемщик отвечает только предметом залога" появился после реальных событий, прецедента, когда ипотечник, не способный больше платить по кредиту, просто отправляет ключи от хаты банку - и банк без лишней суеты записывает это имущество на свой баланс /плохих долгов/, потом пытается что-то отжать залоговым аукционом.

Я вообще-то подозреваю, что скорее всего вывод, который я оспариваю, был сделан при анализе законов о банкротстве физ. лица.

У меня к Вам, Дмитрий, тоже вопрос. Вы пишете "после реальных событий"... Кем подтверждена реальность событий? Хотел бы познакомиться с фактами. Полагаю, что это может быть некоторым упрощением. Что касается прецедентного права, безусловно, согласен с тем, что оно в США имеет место быть. Однако, такой серьезный вопрос, должен ли ипотечник еще что-нибудь после отъема предмета залога, подозреваю в глобальном смысле определен на федеральном уровне (надо, конечно, искать источники)... Но, полагаю так. Так же как IRC (internal revenue code), что равно НК... Есть конечно, вопросы решаемые зак-вом штатов и прецедентами - но это, скорее, детали.

Илья Н.М. писал(а):
Я вообще-то подозреваю, что скорее всего вывод, который я оспариваю, был сделан при анализе законов о банкротстве физ. лица.

или так, сути не меняет. В РФ нет лазейки в виде банкротства физ.лица.

Илья Н.М. писал(а):
У меня к Вам, Дмитрий, тоже вопрос. Вы пишете "после реальных событий"... Кем подтверждена реальность событий?

гуглом, года два назад читал. Если встретится - дам ссылку.

что касается формулировок законов федерального или еще какого уровней США - в этом вопросе я не разбираюсь.
Давайте зайдем с другого конца: падение цен на жилую недвижимость с пика составило уже 20-30% . В ряде случев, для тех, кто покупал на пике, стоимость залога стала меньше кредита. У меня теперь к Вам встречный вопрос, как будущему юристу, есть/были ли прецеденты, чтобы банк обратил взыскание не только на предмет залога, но все имущество ипотечного заемщика ?

т.е. Вы ищете подтверждение своей "теории", а я - своей. Так мы постараемся добраться до правды, и развенчать или подтвердить этот "миф о предмете залога для ипотечников в США". Ок ?

Дмитрий Евланов писал(а):
Илья Н.М. писал(а):
Я вообще-то подозреваю, что скорее всего вывод, который я оспариваю, был сделан при анализе законов о банкротстве физ. лица.
или так, сути не меняет. В РФ нет лазейки в виде банкротства физ.лица.
Илья Н.М. писал(а):
У меня к Вам, Дмитрий, тоже вопрос. Вы пишете "после реальных событий"... Кем подтверждена реальность событий?
гуглом, года два назад читал. Если встретится - дам ссылку.

что касается формулировок законов федерального или еще какого уровней США - в этом вопросе я не разбираюсь.
Давайте зайдем с другого конца: падение цен на жилую недвижимость с пика составило уже 20-30% . В ряде случев, для тех, кто покупал на пике, стоимость залога стала меньше кредита. У меня теперь к Вам встречный вопрос, как будущему юристу, есть/были ли прецеденты, чтобы банк обратил взыскание не только на предмет залога, но все имущество ипотечного заемщика ?

т.е. Вы ищете подтверждение своей "теории", а я - своей. Так мы постараемся добраться до правды, и развенчать или подтвердить этот "миф о предмете залога для ипотечников в США". Ок ?

Дмитрий, уточню. Я не будущий юрист. Я просто получаю проф. квалификацию штатовскую. Мне кажется искажением реальности заключение о том, что американский ипотечник отвечает только предметом залога. Покопаюсь в теме. Интересно. Из того, что нашел навскидку...
внешняя ссылка
Если правильно понял, то бывают случаи когда банк прощает часть долга, не покрытую выручкой от продажи заложенного имущества. Но это не закон, а право банка, очевидно. Однако, прощенный долг облагается налогами... Так что не так все просто у американского ипотечника..

Хотите, чтобы банки выставили условие о доп. обеспечении?

Да не дай бог! Никому зла не желаю.

С другой стороны, если выставить такое требование, то прекратят платить вообще многие из тех заёмщиков, кто платит. Хоть на пределе своих возможностей, но платит.

Абсолютно согласен, думаю, что этой же здравой политики будут придерживаться и банки.
Но... учитывая это:

У нас должнк отвечает перед кредитором всем своим имуществом, независимо от наличия или отсутствия залога.

получается, что стоимость залога важна только на момент заключения кредитного договора? #-o

А если цены еще пару лет будут падать, в Казахстане вот уже 2 года.
Хм... чо, опять впереди планеты всей и законы экономики у нас свои? Государство все покроет, а его на 2 года еще хватит?