Продажа по ипотеке. Риски продавца 116 / 129097

Всем доброго времени суток! Через 5 месяцев со дня заключения договора с агентством на продажу квартиры риэлтор порадовала покупателем-ипотечником. С ипотекой дела мы никогда не имели, предубеждений тоже, все было как положено – аванс, снятие с продажи (хотя мы и просили риэлтора этого не делать), все требуемые документы, долгое ожидание. В итоге звонит нам наш риэлтор и просит срочно, в течение 15 минут, подписать присланный риэлтором покупателей преддоговор по ипотеке Сбербанка. А то людям домой надо поскорее с работы.
Договор поверг нас в состояние неприятного изумления. Все дальнейшее общение с нашим! риэлтором напоминало дурной сон – она категорически настаивала на немедленном и безоговорочном подписании данного договора, на корню отметая все наши вопросы, опасения и возражения, мотивируя это тем, что «все всегда так делают», а мы в этом умном деле ничего не понимаем. Может и не понимаем, зато договора читать умеем. Вместо требуемых 15 минут битва по договору затянулась на несколько дней. Причем бились мы с нашим риэлтором, как будто это представитель банка. Смущало нас многое – и п.5 ст. 488 ГК РФ, и тщательно прописанные отношения между банком и покупателем, причем банк наотрез отказывался быть третьей стороной договора, и то, что право собственности на квартиру переходит от продавца к покупателю после государственной регистрации ДКП, а деньги из ячейки мы получим только при предъявлении зарегистрированного ДКП, обязательно обремененного ипотекой. Собственно это и стало камнем преткновения. Мы устали биться с собственным риэлтором и попросили убрать из договора только одно - обязательную печать о регистрации ипотеки для доступа к ячейке.
Иначе могло получиться так: переход права собственности регистрируют, а ипотеку по какой-то причине нет ( неправильно заполнены документы, не соответствуют требованиям закона РФ, и т.п.). Квартиры мы лишаемся, деньги не получаем. Покупатель за несколько дней перепродает квартиру и уезжает далеко-далеко. Ипотеки на нем нет, деньги банка возвращаются банку, а мы подаем в суд на нашего покупателя. Квартиру нам не возвращают, ибо это уже «благопристойный покупатель», а мы в лучшем случае будем лет – дцать получать по тысчонке деньги по договору с покупателя. Найденные на юридических форумах подобные примеры (правда в обоих случаях пострадал банк) радости нам не добавили. Риэлтор была непоколебима: «Быть такого не может! ДКП зарегистрируют только вместе с ипотекой!»
Раз не может, тогда пусть уберут этот пункт.
«Это невозможно!»
В общем, разговор слепого с глухим. Мы попросили тогда риэлтора указать нам на закон, обязывающий не регистрировать ДКП без ипотеки. Ответом был « все всегда так делают» и предложение самим пообщаться с покупателем и сотрудником банка, дабы нам, неразумным, объяснили, как нам без этого обойтись. В общем, договор мы подписывать отказались. Риэлтор нам сообщила, что все договора у всех банков одинаковые, «поверьте мне на слово», и от ипотечников нам вовсе придется отказаться, раз мы такие привередливые.
Покупатель с прямыми деньгами- безусловное благо, но как быть, если он на горизонте не появится, а ипотечники весьма реальны? Неужели все так плохо для продавцов?
:sh_ok:

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
купли – продажи квартиры

Мы, гражданин Российской Федерации_____________, именуемый в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ», с одной стороны, и
_____________, именуемые в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛИ», с другой стороны, далее совместно именуемые «Стороны»,

действуя добровольно, находясь в здравом уме и ясной памяти, заключили настоящий договор (именуемый далее - Договор) в простой письменной форме о нижеследующем:

1. Стороны договорились о подготовки и заключении в срок до ___2012 года договора купли-продажи (далее – «Основной договор купли-продажи») КВАРТИРЫ, расположенной по адресу: город Москва, _____(именуемой далее – «КВАРТИРА») на условиях, предусмотренных настоящим предварительным Договором. КВАРТИРА будет приобретаться в общую совместную собственность Покупателей.
2. КВАРТИРА расположена на ___ этаже, многоквартирного дома, состоит из ___ комнат, имеет общую площадь ___ кв.м., жилой площадью ___кв.м.
3. Указанная КВАРТИРА принадлежит «ПРОДАВЦУ» по праву собственности на основании Договора купли-продажи квартиры___, дата регистрации____, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от____, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, на бланке____; о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ____года сделана запись регистрации №____.
4. Стороны оценивают указанную КВАРТИРУ в сумму _____рублей, которая оплачивается в порядке, установленном п. 5,6,7 Договора, частично за счет собственных средств, частично за счет кредитных средств, предоставленных Открытым акционерным обществом «Сбербанк России», именуемым в дальнейшем Кредитор/Банк, на приобретение КВАРТИРЫ в соответствии с Кредитным договором, заключенным между Кредитором и Заемщиком/Покупателем в городе Москве (далее - Кредитный договор).
5. Расчеты по сделке купли-продажи КВАРТИРЫ производятся с использованием Индивидуального сейфа Банка.
6. Передача денежных средств Продавцу в счет оплаты КВАРТИРЫ осуществляется после государственной регистрации Основного договора купли-продажи и перехода права собственности на КВАРТИРУ к Покупателю, а также государственной регистрации ипотеки в силу закона в пользу Кредитора.
7. Продавец получает указанные в п. 4 денежные средства после государственной регистрации Основного договора купли-продажи и перехода права собственности на КВАРТИРУ по Основному договору купли-продажи к Покупателю, а также государственной регистрации ипотеки КВАРТИРЫ в силу закона в пользу Кредитора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве по предъявлении документов, указанных в договоре аренды индивидуального сейфа, заключенного между Продавцом, Покупателями и Кредитором.
8. Продавец подтверждает и гарантирует, что:
Является полноправным и законным собственником КВАРТИРЫ. До момента заключения настоящего Договора КВАРТИРА не отчуждена, не заложена, в споре, аренде и под арестом не состоит, не обременена правами третьих лиц, право собственности Продавца никем не оспаривается, что подтверждается Выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ___года, №___, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
КВАРТИРА не имеет каких-либо свойств, в результате проявления которых может произойти ее утрата, порча или повреждение.
На момент заключения настоящего Договора Продавец не имеет задолженности по коммунальным и налоговым платежам на КВАРТИРУ.
На день подписания настоящего Договора в отчуждаемой КВАРТИРЕ никто не зарегистрирован, никто фактически не проживает, третьих лиц, имеющих право пользования КВАРТИРОЙ в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, сохраняющих право пользования КВАРТИРОЙ после перехода права собственности на нее к Покупателям, не имеется. Продавец обязуется освободить и передать квартиру, свободную от прав и претензий третьих лиц Покупателям в течение одного дня после государственной регистрации Основного договора купли-продажи.

9. Продавец гарантирует, что он заключает настоящий Договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий Договор не является для него кабальной сделкой.
10. Право собственности на Квартиру переходит от Продавца к Покупателям после государственной регистрации Основного договора купли-продажи в момент внесения записи в Единый государственный реестр прав о переходе права. При этом Покупатели становятся собственниками КВАРТИРЫ и принимают на себя обязанности по уплате налогов на имущество и осуществляют за свой счет эксплуатацию и ремонт КВАРТИРЫ.
11. В соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача отчуждаемой КВАРТИРЫ Продавцом и принятие ее Покупателями осуществляется по передаточному акту, регулирующему действия по передаче и приемке вещей и документов, необходимых для надлежащего пользования Покупателями своего права общей совместной собственности на КВАРТИРУ, приобретаемую по Основному договору купли-продажи. Указанный передаточный акт должен быть в обязательном порядке подписан Сторонами Основного договора купли-продажи в согласованный срок.
12. КВАРТИРА, приобретаемая Покупателями по Основному договору купли-продажи, будет находиться в залоге у Кредитора с момента государственной регистрации права общей совместной собственности Покупателей на КВАРТИРУ в соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
13. Залогодержателем данного залога будет являться ОАО «Сбербанк России» - Московский банк Сбербанка России ОАО, являющийся кредитной организацией, местонахождение:___, реквизиты:
_____ (именуемый в дальнейшем - Залогодержатель), предоставляющий Покупателям по Кредитному договору, заключенному между Залогодержателем и Покупателями в г. Москве. Права залогодержателя удостоверяются закладной.
14. КВАРТИРОЙ, как предметом залога, будет обеспечиваться исполнение обязательств Покупателей (Залогодателей), возникающих на основании Кредитного договора.
15. КВАРТИРА, приобретаемая Покупателями по Основному договору купли-продажи, может быть отчуждена Покупателями (Залогодателями) путем продажи, дарения, обмена, внесения в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с предварительного согласия Кредитора (Залогодержателя), полученного в письменной форме.
16. Покупатели (Залогодатели) вправе сдавать КВАРТИРУ в аренду, наем, передавать ее во временное безвозмездное пользование, обременять какими-либо иными обязательствами, иным образом распоряжаться заложенной КВАРТИРОЙ только с согласия Кредитора (Залогодержателя).
17. В случае обращения взыскания на КВАРТИРУ (предмет ипотеки), Покупатели (Залогодатели) и члены его семьи, обладающие на момент взыскания правом пользования КВАРТИРОЙ, утрачивают право пользования указанной КВАРТИРОЙ и обязуются освободить в течение одного дня после вынесения решения судом об обращении взыскания на КВАРТИРУ, либо с момента утраты прав пользования указанной КВАРТИРОЙ по иным основаниям (ст. 78 ФЗ «Об ипотеке» № 102-ФЗ от 16.07.1998 г.).
18. В случае частичного исполнения Покупателями (Залогодателями) обеспеченных залогом обязательств, залог сохраняется в первоначальном объеме до полного и надлежащего исполнения Покупателями (Залогодателями) обеспеченного залогом обязательства.
19. Погашение регистрационной записи об ипотеке производится на основании заявления Покупателей (Залогодателей) и Кредитора (Залогодержателя).
20. Стороны договорились о том, что в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога у Продавцов на указанную КВАРТИРУ не возникает.
21. Содержание ст.ст. 131, 160, 161, 164, 209, 223, 288, 292, 429, 450, 453, 460, 461, 462, 549, 551, 555, 556, 557 Гражданского Кодекса Российской Федерации, ст. 17 Жилищного кодекса Российской Федерации и ст. 75-78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» сторонам известно.
22. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон и один экземпляр для Кредитора.

ПОДПИСИ СТОРОН:

Добрый вечер! Вы могли бы даже не выкладывать здесь предоговор Сбербанка.. :lol:

Мы его наизусть знаем.. Зря вы отказались и развели на несколько дней ненужных переговоров, тут все просто, либо вы подписываете договор по форме банка , либо ищите других покупателей. Ваша риелтор и рада бы все поменять по вашей просьбе, только в Сбере эта форма спущенна сверху и ни один сотрудник банка не посмеет внести туда существенные изменения.. Кстати, у вас квартира в Москве или в подмосковье? В данном случае это существенно ..

У вас просто куча страхов, я уж не буду тут все расписывать на каком этапе вашего рассказа вы начали фантазировать, начало было правильным и логичным, но потом ерунда ..
Конечно, ваш риелтор не должен отвечать"так делают все'- естественно и понятно ваше возмущение, я бы тоже сильно возмущалась, если бы не получила внятного ответа.. Вобщем советую вам еще раз хорошенько подумать, готовы ли вы рискнуть с такими покупателям и принять решение.. На самом деле , ипотека Сбера не самый худший вариант, конечно еще от отделения зависит, но в целом с ними можно отлично сработать.. А уж если и цену покупатель хорошую дает- тогда вообще не стоит капризничать.. Все вопросы можно решить в рабочем порядке и сделку сделать и деньги получить в полном объеме..

Квартира в Москве. И для нас весьма существенно в данном случае знать, возможно ли такое - регистрация ДКП без ипотеки. Ибо тот факт, что банк это настораживает, нас настораживает еще больше. :men:

Банк не будет рисковать тем, что вы заберёте деньги из ячейки, а ипотека (вдруг) останется незарегистрированной.

А ст. 488 вам чем не угодила?

Договор стандартный. Практика обкатана не один год. В ДКП одним из существенных условий исполнения договора будет являться расписка от продавца в получении средств.
Объект более 3-х лет в собственности?

ABCD писал(а):
В ДКП одним из существенных условий исполнения договора будет являться расписка от продавца в получении средств.

Поясните, пожалуйста, по поводу "существенного условия" договора, что вы имели ввиду.

Rue писал(а):
ABCD писал(а):
В ДКП одним из существенных условий исполнения договора будет являться расписка от продавца в получении средств.

Поясните, пожалуйста, по поводу "существенного условия" договора, что вы имели ввиду.

11. Договор считается исполненным при условии выполнения сторонами следующих обязательств:
- передачи ПОКУПАТЕЛЕМ указанной в Договоре суммы денег за приобретаемое жилое помещение; что подтверждается распиской Продавца
- подписания сторонами АКТА ПЕРЕДАЧИ жилого помещения, свободного от прав и притязаний третьих лиц, в пригодном для жилья состоянии, не обремененного задолженностями по квартплате, коммунальным платежам, оплате электроэнергии.

Чьи регистраторы сделки? Доверенные лица Сбербанка или сами сдавать будете?

почитайте внимательней п.12 договора