Покупка квартиры с обременением 1го банка под ипотечный кредит другого банка 2 / 2338

[Антон Борисович]

День добрый!
Ситуация следующая:
1. Подобрал подходящую мне квартиру (район, дом, этаж, ремонт, и.т.п.), цена 3.4 млн.р.
2. Квартира была куплена в ипотеку ВТБ банка и, соответственно, на нее наложено обременение. Сумма долга по ипотечному кредиту составляет 1.9 млн.р.
3. Продавец имеет одобренный кредит на покупку новой квартиры (первоначальным взносом будут средства от продажи текущей квартиры), срок действия одобрения истекает 20 апреля, следовательно сделку по продаже необходимо провести до 15-16 числа.
4. Я (покупатель) имею 2.5 млн.р. личных средств и одобренный ипотечный кредит Сбербанка на 1.8 млн.р.
5. Сбербанк отказывается выдавать мне кредит на покупку данной квартиры, пока на нее наложено обременение.

Я вижу две схемы проведения сделки:

1 схема:
Я (покупатель) беру кредит в ВТБ и после его одобрения, банк накладывает 2е обременение на данную квартиру, гасит первое обременение моими кредитными средствами после чего, я становлюсь владельцем квартиры и выплачиваю банку задолжность по своему кредиту.
Данная схема кажется мне безопасной и наиболее легкой в реализации, но все портит одно обстоятельство - срок рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита 10-14 дней, следовательно продавец боится не успеть совершить сделку до 16 апреля и потерять одобренный до 20 апреля кредит на покупку новой квартиры.

2 схема:
(здесь необходимо упомянуть, что сумма в договоре купли продажи не должна быть ниже 2млн, так как я планирую воспользоваться налоговым вычетом)
Мы (покупатель и продавец) подписываем договор, по которому я (покупатель) передаю продавцу 1.4 млн.р на погашение задолжности перед банком, продавец обязуется из личных средств добавить 500 т.р. и погасить задолжность перед банком и после снятия обременения начать именно со мной сделку о купле продажи квартиры, указав цену 2млн.р., в случае не выполнения условий договора со своей стороны, продавец обязуется выплатить мне 1.4 млн.р. Далее после снятия обременения, я беру кредит в сбербанке на 950 т.р. ( внося первоначальный взнос 1050000 р) и мы соверщаем сделку купли продажи.

Собственно вопросы к специалистам:
1. Реален ли второй вариант проведения сделки и насколько он рискован?
2. Какие еще существуют варианты проведения сделки в приведенных выше условиях, позволяющие минимизировать риски, затраты и сроки.

Заранее спасибо.

[Владимир Снажин]

Второй вариант реален, конечно, при условии, что у Продавца 500тыр своих должно быть.

Во втором варианте целесообразно заключить ПДКП с передачей 1,4 млн с мат.ответственностью обеих сторон на случаи
немотивированных (и не прописанных в ПДКП) отказов от заключения основного ДКП.

Однако, риски всё равно останутся- в первую очередь у Вас и на сумму 1,4 млн.
Может возникнуть ситуация, когда сделка не состоится по причинам, не зависящим от Продавца. А если Продавец Ваши 1,4 млн уже потратит?

В первом варианте постарайтесь договориться об ускорении Вашего одобрения. Скорее всего, ВТБ будет выгодно иметь Клиента у себя, чем у своего главного конкурента СБ.
Можно принести уже полученное "одобрение" в виде справки из СБ в ВТБ.
Если не получится у Вас лично, попробуйте обратиться к профессионалам, у которых есть нужные контакты в ВТБ для ускорения.