нужен совет по ипотеке/брокеру 28 / 897

Добрый вечер!
Исходные данные: есть комната в двушке (долевая собственность 40%), остальные 60% у второго сособственника. Дом 12 этажей, блочный, более 40 лет, в Бутырском районе, после капремнота.
Моя доля числится на моем отце, он уже военный пенсионер, 60 лет.
Вижу два варианта развития события:
1 (предпочтительный) - выкуп на себя доли второго собственника 3-3,5 млн., с целью сразу дальнейшей продажи квартиры целиком по более дорогой цене, либо сдаче, собственно она и сейчас сдается за сорокет.
2 - продажа своей доли за 2 ляма на свободном рынке и покупка чего либо готового (чтобы можно было сдавать) за МКАДом за 4,5 -5,0 млн.
Итого ориентировочная потребность 2,5-3,5 денег в зависимости от сценария.
У меня оф. з/п 12 т.р. реальная в районе 90, жена официальная 24, реальная 60, и маленький ребенок. Живем у тещи. У меня есть положительная история по потребкредитам в Сбере, Ренесансе, и кредитная карта в Авангарде и пару потребов сейчас в ВТБ, которые я досрочно закрою если буду вваливатся в ипотеку. У жены был автокредит в МДМ банке.
Ситуация осложняется двумя моментами, первый, что я в одном лице генеральный директор, учредитель, и единственный сотрудник в своем ООО ромашка. Годовая выручка за 2012 год была 8 млн.р., в этом будет хуже, т.к. есть проблемы, доки за последний отчетный период 3-й квартал 13 года, выглядят не очень убедительно. Второй момент, для случая выкупа доли второго соб-ка, это - первоначальный взнос, из-за того что моя доля на отце числится, на него из-за возраста не возьмешь уже, выходит что у меня формально взноса как бы нет, ну найду я 200-300 тыс., но это будет 10% что плохо для получения хорошей ставки. Или в этом случае предварительно оформить дарение от моего отца мне же, чтобы она засчитывалась как первоначальный взнос ?
Чего посоветуете, на что можно рассчитывать с моими исходными данными и сколько сегодня стоят услуги брокеров за содействие в получении хорошей ставки?

Николай М писал(а):
жена официальная 24, реальная 60

Лет?
Однако... :smu:sche_nie:

Николай М писал(а):
Добрый вечер!
Исходные данные: есть комната в двушке (долевая собственность 40%), остальные 60% у второго сособственника. Дом 12 этажей, блочный, более 40 лет, в Бутырском районе, после капремнота.
Моя доля числится на моем отце, он уже военный пенсионер, 60 лет.
Вижу два варианта развития события:
1 (предпочтительный) - выкуп на себя доли второго собственника 3-3,5 млн., с целью сразу дальнейшей продажи квартиры целиком по более дорогой цене, либо сдаче, собственно она и сейчас сдается за сорокет.
2 - продажа своей доли за 2 ляма на свободном рынке и покупка чего либо готового (чтобы можно было сдавать) за МКАДом за 4,5 -5,0 млн.
Итого ориентировочная потребность 2,5-3,5 денег в зависимости от сценария.
У меня оф. з/п 12 т.р. реальная в районе 90, жена официальная 24, реальная 60, и маленький ребенок. Живем у тещи. У меня есть положительная история по потребкредитам в Сбере, Ренесансе, и кредитная карта в Авангарде и пару потребов сейчас в ВТБ, которые я досрочно закрою если буду вваливатся в ипотеку. У жены был автокредит в МДМ банке.
Ситуация осложняется двумя моментами, первый, что я в одном лице генеральный директор, учредитель, и единственный сотрудник в своем ООО ромашка. Годовая выручка за 2012 год была 8 млн.р., в этом будет хуже, т.к. есть проблемы, доки за последний отчетный период 3-й квартал 13 года, выглядят не очень убедительно. Второй момент, для случая выкупа доли второго соб-ка, это - первоначальный взнос, из-за того что моя доля на отце числится, на него из-за возраста не возьмешь уже, выходит что у меня формально взноса как бы нет, ну найду я 200-300 тыс., но это будет 10% что плохо для получения хорошей ставки. Или в этом случае предварительно оформить дарение от моего отца мне же, чтобы она засчитывалась как первоначальный взнос ?
Чего посоветуете, на что можно рассчитывать с моими исходными данными и сколько сегодня стоят услуги брокеров за содействие в получении хорошей ставки?

Если серьезно: завтра (вернее сегодня уже) приду на работу, дам задание сотрудникам посчитать.
А по-хорошему, нужно встречаться и разговаривать, перебирая возможные варианты решения, в поисках наиболее подходящего.
В банках владельцев бизнеса не любят, по ним отказы в разы чаще, чем по наемным работникам.
Поэтому, видится следующий вариант: взять ипотечный кредит на жену, а на Вас - небольшой кредит, чтобы увеличить первый взнос при покупке комнаты.
(То есть, в идеале - покупка комнаты, без продажи (или дарения) Вам доли отца.)
Записывайтесь на консультацию и, как обычно: "Чай - с меня, конфеты - с Вас".
На консультации обсудим возможные варианты, поскольку, в зависимости от выбранного варианта будут отличаться и размер кредита и возможные ставки по кредиту. Да и размер вознаграждения брокера.
Расценки - на сайте компании (для перехода на него смотрите баннер под моим сообщением).

По поводу продажи доли за 2 ляма - сильно сомневаюсь. Хороший ход - выкупить долю у сособственников с привлчением ипотеки. А они согласны?

Николай М писал(а):

Исходные данные: есть комната в двушке (долевая собственность 40%), остальные 60% у второго сособственника.

Написали много, но информации почти ноль. Прежде всего непонятно- у вашего отца по документом доля в 2 к.кв, или комната в собственности в 2 к.кв.Это принципиально разные вещи. Далее-вам нужно максимально подробно и детально описать второго собственника этой квартиры. Как он получил в собственность эту долю, возмездно или безвозмездно, единственое это его жилье или нет, и прочую информации. Хочет он продавать или нет. Только свою долю готов продать или всю квартиру совместно. Но именно об этом вы и умалчиваете. А в ситуации с долями это самое важное.

Юлия Лурье писал(а):
По поводу продажи доли за 2 ляма - сильно сомневаюсь. Хороший ход - выкупить долю у сособственников с привлчением ипотеки. А они согласны?

Юлия, я понял, что фраза "долевая собственность" относится к квартире. Еще понял, что в квартире - две комнаты: одна составляет 40% квартиры и принадлежит отцу, а вторая составляет 60% квартиры и ее нужно выкупить.
Если комната оформлена документально именно как "комната номер ... В квартире по адресу ...", то получить кредит на покупку комнаты и под залог приобретаемой комнаты - можно. Но первый взнос должен составлять 20% от стоимости комнаты. (Причем, банки хоть и декларируют, что достаточно 10% первый взнос, но фактически требуют, чтобы ПВ был выше). Если комната стоит 3 млн, первый взнос 20%, то нужен кредит 2,4 млн. Такой кредит можно получить, учитывая лишь доходы жены. Ну а недостающие 300 - 500 тысяч рублей на первый взнос можно взять потреб. кредитом.
Хуже обстоит дело, если доля - "идеальная", то есть, не выделена в натуре. В этом случае, банки не дадут кредит под залог доли квартиры, и тогда придется думать над другими вариантами решения вопроса.
В любом случае, нужно видеть документы и обсуждать все возможные варианты решения: их плюсы и минусы.

ДМИТРИЙ ОВСЯННИКОВ, я вам позвоню сегодня.

BYDGOSH, я в курсе, все верно, за давностью времени не помню, что написано в свидетельстве о собственности посмотрим сегодня, желание второго сособтвенника продать самый сложный момент, он еще не знает что хочет продать :lol:

, как в том анекдоте про переполненный автобус эти люди тоже выходят, только еще не знают об этом. Но из реализации этого сценария я планирую выжать 0,5-1,0 лям, если не выйдет тогда второй.

ЮЛИЯ ЛУРЬЕ поверхностный анализ циана говорит об обратном, вариант вполне ликвидный, тем более покупался объект еще на волне роста за чуть меньшую сумму, и позже еще подрос когда были пиковые значения на рубеже 08-09 гг, к которым почти или уже вернулись.

Дмитрий Овсянников писал(а):
Хуже обстоит дело, если доля - "идеальная", то есть, не выделена в натуре. В этом случае, банки не дадут кредит под залог доли квартиры, и тогда придется думать над другими вариантами решения вопроса.

Тут нужны пояснения: есть банки, выдающие кредит под залог доли, не выделенной в натуре в виде "комната номер..."
Но, во- первых, ставка по кредиту получается на уровне 19% годовых, то есть, почти как по потреб. кредитам, а во-вторых, кредит выдается в размере, который составляет %% от стоимости доли. А стоимость доли оценщики вряд ли оценят в те самые 3 - 3,5 миллиона.
В то время как стоимость доли "в виде отдельной комнаты номер..." могут оценить за эти деньги.
И ставка по кредиту под залог комнаты будет на уровне 14 - 14,5% годовых.
Еще один вариант - получать кредит под залог всей квартиры: это позволит получить кредит под более низкую процентную ставку (10? - 13% годовых), но потребуется переоформление отцовской доли.

Пока не видно документов, приходится гадать: что и как оформлено. Надо встречаться и изучать ситуацию.

Николай М писал(а):
ДМИТРИЙ ОВСЯННИКОВ, я вам позвоню сегодня.

BYDGOSH, я в курсе, все верно, за давностью времени не помню, что написано в свидетельстве о собственности посмотрим сегодня, желание второго сособтвенника продать самый сложный момент, он еще не знает что хочет продать , как в том анекдоте про переполненный автобус эти люди тоже выходят, только еще не знают об этом. Но из реализации этого сценария я планирую выжать 0,5-1,0 лям, если не выйдет тогда второй.

ЮЛИЯ ЛУРЬЕ поверхностный анализ циана говорит об обратном, вариант вполне ликвидный, тем более покупался объект еще на волне роста за чуть меньшую сумму, и позже еще подрос когда были пиковые значения на рубеже 08-09 гг, к которым почти или уже вернулись.

Автор темы! Ликивидность варианта вы, к сожалению, обладая только поверхностными данными их ЦИАНА , не оцените.При этом я все-таки говорю не про весь вариант в виде квартиры, а про долю - 40 процентов.Это она никак не стоит 2 миллиона.. А про всю квартиру вы очень мало даже нам рассказали, чтобы мы, профи, оценили ее стоимость.Вы можете прийти на очную консультацию в несколько АН, где вас бесплатно пригласят воспользоваться профессиональной базой, чтобы оценить НАЛИЧИЕ АНАЛОГОВ на рынке, в том числе аналогичных по параметрам и более низких по цене. Их тысячи. Всего в продаже в МСК 66 000 объектов.
Дмитрий Овсянников! Кредит для покупки доли выдают, в том случае, если эта доля становится последней для получения целого объекта в собственность , то есть только в том случае. есвли покупателем и заемщиком будет выступать отец автора. И не комната, и не доля становятся объектом залога. а вся квартира.

Николай М писал(а):
ЮЛИЯ ЛУРЬЕ поверхностный анализ циана говорит об обратном, вариант вполне ликвидный, тем более покупался объект еще на волне роста за чуть меньшую сумму, и позже еще подрос когда были пиковые значения на рубеже 08-09 гг, к которым почти или уже вернулись.

Какой из трех вариантов ликвидный?
1. Квартира целиком - очень ликвидна, если продавать за 5,5 млн. (Ваши 2 млн, за которые готовы продать свою долю и 3,5 млн - доля соседа).
2. Комната, выделенная в натуре как "комната №..."
А вот третий вариант вряд ли стоит 2 млн.
3. Доля, не выделенная в натуре.
Как понимаю, Юлия Лурье говорила именно о доле, а не о комнате.
О том, что такое реальные и идеальные доли, я писал здесь: внешняя ссылка
Минус идеальной доли в том, что она везде и нигде конкретно.
То есть, сегодня я решу, что мои, к примеру, 40% в одной комнате, завтра решу, что мои 40% - в другой комнате, а на следующий день решу, что они в каждой из комнат. В документах не указано, где моя доля, а где доля соседа - имею право.
Доли продаются, но за 1 - 1,5 млн.
Причем, сейчас количество вариантов на продажу немного увеличивается: их много. Поэтому, при оценке вариантов нужно ориентироваться не на среднюю стоимость рекламных объявлений, а на нижнюю: покупатели покупают то, что дешевле.