Ипотечное страхование 39 / 963

Недавно была тема о страховании, где некоторые участники, на полном серьезе утверждали, что страхование - бесполезная трата денег, что страховаться не нужно: все равно не заплатят.
У меня лично иной взгляд на вещи. Поскольку работаю с ипотекой достаточно плотно, а при ипотеке всегда требуется страхование, то были выплаты страховки в том числе и моим клиентам. Моим клиентам выплачивали в случае, когда клиент разбился в самолете (помните нашумевший случай в Карелии 21 июня 2011 года), а недавно знакомая страховая компания выплатила деньги при титульном страховании.
Последний случай показался мне наиболее интересным, а потому, решили снять небольшой сюжет на тему ипотечного страхования, с участием представителя страховой компании.

(Подробности с расшифровкой текста здесь: внешняя ссылка
Хочу обратить внимание на несколько важных моментов:
- квартиру проверяли и специалисты банка, и специалисты страховой;
- заемщик в суде был признан добросовестным приобретателем, но остался без квартиры;
- приватизация квартиры по подложным документам была более трех лет назад, в начале 2009 года (привет "срокам исковой давности", а заодно и срокам давности по ничтожным сделкам);
- продажа квартиры от имени умершего "собственника", также была более 3 лет назад (и еще один привет "срокам исковой давности").
- после ничтожных сделок было 2 нормальные сделки.

Как то раз Кирилл даже к нам на сделку приезжал, забавная была сделка

Дмитрий Овсянников писал(а):
- после ничтожных сделок было 2 нормальные сделки.

Кирилл Ткачук: "Дело в том, что когда подобные квартиры готовятся к продаже, их, как правило, «прикрывают» двумя-тремя последующими сделками (куплями-продажами или, например, дарениями). И когда мы смотрели документы (мы и наши партнеры), мы просто не могли увидеть все эти обстоятельства".

Не понятно, чего же не смогли увидеть Ткачук и партнеры: что в течении короткого срока квартира несколько раз перепродавалась?
В легендарном внешняя ссылка все было точно также.
Только вот закончилось для заемщиков совсем иначе ...

Николай Тюленев писал(а):
Дмитрий Овсянников писал(а):
- после ничтожных сделок было 2 нормальные сделки.

Кирилл Ткачук: "Дело в том, что когда подобные квартиры готовятся к продаже, их, как правило, «прикрывают» двумя-тремя последующими сделками (куплями-продажами или, например, дарениями). И когда мы смотрели документы (мы и наши партнеры), мы просто не могли увидеть все эти обстоятельства".

Не понятно, чего же не смогли увидеть Ткачук и партнеры: что в течении короткого срока квартира несколько раз перепродавалась?
В легендарном внешняя ссылка все было точно также.
Только вот закончилось для заемщиков совсем иначе ...

Николай, что было несколько сделок - это было видно.
Смотри, что мне удалось выяснить:
- Приватизация - 2009 год. На момент приватизации тот, кому передали права от имени ДМЖ , был уже мертв. То есть, приватизация была по подложным документам.
- Купля-продажа по доверенности - январь 2010 года. На момент продажи продавца не было в живых: еще одна сделка по подложным документам. причем, доверенность - подлинная: давалась тогда, когда человек был жив. Просто доверенность прекращает свое действие в день смерти доверителя. Но в каких документах, имеющихся в регистрирующих органах, можно увидеть свидетельство о смерти?
То есть, есть вещи, которые нет возможности проверить "в принципе".
После этого - еще 2 сделки.
А четыре сделки за 5 лет - не показатель. (Это лишь косвенный показатель: есть квартиры, с которыми за 5 лет было и больше сделок.)
И банки, и страховые, и риэлторы (многие риэлторы) проверяют документы по последней сделке, в крайнем случае, по нескольким последним, думая: "Срок исковой давности - три года: ничего не будет, даже если три года назад с квартирой было что-то не так".
Поскольку мы, например, работаем "от покупателя", то очень часто продавцы возмущаются, что у них спрашивают документы по предыдущим сделкам. Ответ продавцов простой: "Вам надо - Вы и ищите сами. Мы же просто продаем свою квартиру. Свои документы предоставили, а по предыдущим сделкам - все нормально: у нас юрист проверял".

Дмитрий Овсянников писал(а):

А четыре сделки за 5 лет - не показатель. (Это лишь косвенный показатель: есть квартиры, с которыми за 5 лет было и больше сделок.)
И банки, и страховые, и риэлторы (многие риэлторы) проверяют документы по последней сделке, в крайнем случае, по нескольким последним, думая: "Срок исковой давности - три года: ничего не будет, даже если три года назад с квартирой было что-то не так".
Поскольку мы, например, работаем "от покупателя", то очень часто продавцы возмущаются, что у них спрашивают документы по предыдущим сделкам. Ответ продавцов простой: "Вам надо - Вы и ищите сами. Мы же просто продаем свою квартиру. Свои документы предоставили, а по предыдущим сделкам - все нормально: у нас юрист проверял".

Дим, мы работаем от продавца.
Рассматривая ситуацию в будущем, когда легенда, история переходов будет включать в себя ни 2, ни 3, а 20, к примеру, когда просто совершенно будет исключена объективная оценка "юридической чистоты", спасёт только страхование.

Дмитрий Овсянников писал(а):
А четыре сделки за 5 лет - не показатель. (Это лишь косвенный показатель: есть квартиры, с которыми за 5 лет было и больше сделок.)

Нет, Дим.
Четыре сделки за 5 лет - ещё какой показатель.
Две сделки подряд (с учетом нашей покупки) могу понять. Но три и более - извините.
Я даже проверять ничего не стану. Отсоветую клиенту брать такую квартиру.
А не послушает - просто откажусь участвовать.

Приведенный тобой пример - ещё одно подтверждение правильности подобного подхода.
Если, конечно, есть намерение работать на рынке спокойно. И долго.

Поскольку мы, например, работаем "от покупателя", то очень часто продавцы возмущаются, что у них спрашивают документы по предыдущим сделкам. Ответ продавцов простой: "Вам надо - Вы и ищите сами. Мы же просто продаем свою квартиру. Свои документы предоставили, а по предыдущим сделкам - все нормально: у нас юрист проверял".

Ну и у нас ответ простой: "Вам надо продать - давайте искать вместе". Иначе, будем искать не ваши документы а другую квартиру.

Дмитрий Овсянников писал(а):
- Приватизация - 2009 год. На момент приватизации тот, кому передали права от имени ДМЖ , был уже мертв. То есть, приватизация была по подложным документам.
- Купля-продажа по доверенности - январь 2010 года. На момент продажи продавца не было в живых: еще одна сделка по подложным документам. причем, доверенность - подлинная: давалась тогда, когда человек был жив. Просто доверенность прекращает свое действие в день смерти доверителя. Но в каких документах, имеющихся в регистрирующих органах, можно увидеть свидетельство о смерти?
То есть, есть вещи, которые нет возможности проверить "в принципе".

Дим, такие квартиры не должны в принципе доходить до банков и страховых компаний - тут целый букет, который понятен сразу. Кроме случаев, когда сделка любой ценой и наша миссия-комиссия....
1. Приватизация и продажа по доверенности....Сколько раз говорили - продажа по доверенности? Проходите мимо, даже не вступая в переговоры.
2. Доверенность можно проверить, если сильно захотеть. Очень сильно. Как только возникают проблемы с физическим присутствием доверителя у того нотариуса, который доверенность удостоверял - сразу можно понять. Но это если сильно хочется копать после п.1, где уже все ясно.
Вывод - такие вещи проверять должны риэлторы, а не СК. Им вообще пофигу

После этого - еще 2 сделки.
А четыре сделки за 5 лет - не показатель.

Дим, показатель. Очень сильный показатель. Не надо туда ходить(с).

И банки, и страховые, и риэлторы (многие риэлторы) проверяют документы по последней сделке, в крайнем случае, по нескольким последним, думая: "Срок исковой давности - три года: ничего не будет, даже если три года назад с квартирой было что-то не так".

Если так считают банки и СК - им по барабану - банк прикрыт СК, а СК не выплатит по своим договорам. Кто попал? Риэлтор(если уже не сбежал) и нынешний собственник. При этом, если попал риэлтор, зная, что там куча перепродаж, то либо он аферист либо он не риэлтор, а так - погулять вышел.

Николай и Евгений, Вы в чем хотите убедить именно меня?
Сделка - не моя: мы такие квартиры, со столь частыми продажами, обходим стороной.

Но: квартиры имеют свойство покупаться и продаваться, а потому, квартир с большой историей продаж, будет все больше.

Что мне было важно, и почему мы сняли этот сюжет:
- Есть сделки, где проверить на 100% историю квартиры, нет никакой возможности;
А также, хотел бы лишний раз обратить внимание на то, что:
- Добросовестный приобретатель - не панацея: покупатель был признан добросовестным, но это не помешало ему остаться без квартиры;
- Срок более трех лет - ни о чем: недействительные сделки произошли более 3 лет назад: это не помешало их расторгнуть;
- Ну и некоторые страховые все-таки платят.

Дмитрий Овсянников, отличный сюжет.
В первый раз узнал, что оказывается по конкретному случаю была выплата. Прецедент своего рода. До этого, чп с Чалаевыми противопоставить было нечего.

Дмитрий Овсянников писал(а):
Николай и Евгений, Вы в чем хотите убедить именно меня?

В том, что Кирилл Ткачук или не владеет вопросом, или лукавит, заявляя: "не могли увидеть обстоятельства".