Банк России разработал меры для ограничения высокорисковой ипотеки на новостройки 15 / 332

[Alwayzer]

Банк России разработал меры для ограничения высокорисковой ипотеки на новостройки
Банкам придется применять повышенные надбавки к ипотечным кредитам на новостройки до ввода домов в эксплуатацию. Так ЦБ решил бороться с практикой завышения стоимости квартир при ипотеке по очень низким ставкам

Банк России подготовился к усилению нагрузки на банки, которые выдают ипотеку по низким ставкам в рамках партнерских программ с застройщиками: к таким кредитам смогут применяться повышенные коэффициенты риска, следует из проекта указания ЦБ ( внешняя ссылка ). В документе приводятся более детальные характеристики ипотечных ссуд для расчета надбавок. В перечень попала ипотека на новостройки (по договору участия в долевом строительстве, или ДДУ) с момента выдачи кредита до истечения одного года с получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Именно такое условие часто применяется ( внешняя ссылка ) в партнерских программах застройщиков и банков: заемщик может рассчитывать на низкую ставку по ссуде до завершения строительства дома.

Новые нормы позволят «ограничить рискованные практики ипотечного кредитования, предполагающие завышение стоимости жилья на первичном рынке», говорится в комментарии ЦБ к документу (внешняя ссылка)

За чей счет субсидируется ставка
Субсидирует ипотечную ставку не банк, а застройщик. Деньги он берет из ранее накопленных собственных средств либо заимствует их у того же банка.
Каждый процент снижения ставки обходится застройщику примерно в 3,3% стоимости квартиры. Таким образом, строительная компания может выплатить банку до 20-40% стоимости жилья.
Но не стоит думать, что компании будут работать себе в убыток. Как правило, застройщики увеличивают цены на квартиры как раз на размер выплачиваемой банку комиссии. То есть покупателю достается более дешевая ипотека, но наценка на квартиру может составлять 20-25%. внешняя ссылка

[Alwayzer]

Решение принято.

20 февраля 2023 года Пресс-релиз
Банк России повышает с 1 мая 2023 года надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам. Мера направлена на ограничение рисков заемщиков и банков.
Совет директоров Банка России при принятии этого решения исходил из следующего.
В сегменте ипотечного кредитования сохраняются высокие темпы роста. В январе 2023 года из-за сезонного замедления кредитования рост задолженности составил 0,6%1 (3,3% в декабре 2022 года). Приведенный к годовому выражению рост задолженности за последние три месяца составляет 25,7%. Динамичный рост ипотеки сопровождается существенным ухудшением стандартов кредитования: основные показатели риска достигли своих рекордных значений с начала наблюдения.

внешняя ссылка

Доля предоставленных в IV квартале 2022 года ипотечных кредитов заемщикам с ПДН более 80% достигла 44% (36% в III квартале 2022 года). Это превышает аналогичный показатель в необеспеченном потребительском кредитовании, хотя традиционно заемщики в ипотеке характеризовались гораздо более низким уровнем долговой нагрузки. Также растет доля ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (до 20%): с 48% в III квартале 2022 года до 53%3 в IV квартале 2022 года. На первичном рынке жилья доля кредитов с низким первоначальным взносом достигла 69%.

Помимо ухудшения стандартов кредитования, для

внешняя ссылка

рынка ДДУ (финансирование по договору долевого участия) по-прежнему характерно массовое распространение совместных программ банков и застройщиков, которые предполагают завышение уровня цен на жилье относительно приобретения того же объекта недвижимости без кредита. В декабре средний уровень ставки на первичном рынке составил лишь 3,5%, тогда как ставка по государственной программе льготной ипотеки равнялась 7%. Для компенсации банкам выпадающих процентных доходов по ипотечным кредитам цены жилья на первичном рынке по ипотечным сделкам в рамках программ банков и застройщиков были завышены на 20–30%. Разницу между завышенной и рыночной ценой квартиры застройщики выплачивают ипотечному банку. В результате при первоначальном взносе по договору в размере 30% соотношение величины кредита и реальной стоимости залога (LTV) составляет 90–100%, а при первоначальном взносе 20% этот показатель достигает 100–115%.

Распространение совместных программ банков и застройщиков привело к общему подорожанию жилья на первичном рынке и увеличило разрыв в ценах со вторичным рынком. По данным Росстата, на конец 2022 года он достиг максимального уровня — 30%4. В отдельных регионах разница еще больше: например, в Московской области на конец 2022 года — 55%5. Если заемщик захочет продать квартиру, он может столкнуться с потерями, поскольку на вторичном рынке цены ниже, и стоимости квартиры может оказаться недостаточно для покрытия долга по ипотеке, кроме того, будет потерян первоначальный взнос. Возрастают риски банков по ипотечным кредитам, предоставленным на первичном рынке, поскольку в случае дефолта заемщика невозможно будет продать квартиру по ценам первичного рынка.

Чтобы ограничить риски заемщиков и банков, Банк России с 1 мая 2023 года устанавливает надбавки по ипотечным кредитам, обеспеченным правами требований по договорам долевого участия в строительстве. Эти надбавки учитывают завышение стоимости квартир на первичном рынке жилья при использовании покупателем ипотеки. В дополнение к повышенным резервам по кредитам с экстремально низкими ставками, которые компенсируют процентные риски банков на горизонте жизни ипотечного кредита, макропруденциальные надбавки обеспечат накопление банками буфера капитала для покрытия рисков, связанных с разницей цен на первичном и вторичном рынках жилья.

внешняя ссылка

[Александр Тестянов]

Давно пора!

[edelweis)))]

Ипотек станет меньше?

[Alwayzer]

Ипотек станет меньше?

ЦБ сообщает завуалированно. В зависимости от экономической ситуации и степени регулирования, замедление роста может перейти к его прекращению или отрицательному росту, те снижению

Повышение надбавок может привести к некоторому замедлению роста ипотеки, однако результатом станут более сбалансированный рост на рынке жилья, купирование рисков ценового пузыря, формирование банками запаса капитала на случай роста потерь по ипотечным кредитам.

внешняя ссылка

Ключевое - FINSTAB

[Jdun]

Траншевая ипотека, кешбек, рассрочка до ввода...
Борьба с мельницами.

[Павел_К]

Решение принято.

В пресс-релизе ЦБ прямо говорится о том о чем умные люди растолковывали давным-давно:
" Для компенсации банкам выпадающих процентных доходов по ипотечным кредитам цены жилья на первичном рынке по ипотечным сделкам в рамках программ банков и застройщиков были завышены на 20–30%. Разницу между завышенной и рыночной ценой квартиры застройщики выплачивают ипотечному банку.
В первую очередь пытались растолковать покупающим в ипотеку под 0,1%. Но банки и застройщики вели массовую рекламу и забивали все СМИ и соц.сети своей рекламой, где массового и подробно выпячивалось только цифра ежемесячного платежа за квартиру купленную по такому кредиту под 0,1%. И эта цифра ежемесячного платежа действительно выглядела привлекательно.
Часто значительно ниже стоимости месячной арендной платы за аналогичную квартиру.

[guzdavson]

Банк России разработал меры для ограничения высокорисковой ипотеки на новостройки

ЦБ взялся за ипотеку: что будет с кредитованием и акциями девелоперов
Елена Рузлева Редакция Forbes

Что это означает для застройщиков

На Мосбирже торгуются акции четырех российских застройщиков — ПИК, «Самолета», ЛСР и «Эталона». Первые три компании входят в топ-3 девелоперов по объемам текущего строительства в России. И для всех этих компаний ипотека выступает значительным драйвером реализации проектов.

В наибольшей степени от ипотечного кредитования зависит «Самолет», говорит аналитик ФГ «Финам» Наталья Пырьева. По итогам прошлого года доля сделок с ипотекой у этого девелопера составила 82%. У ЛСР аналогичный показатель составляет 74%, у «Эталона» на конец года — 79%. ПИК в прошлом году не публиковал отчетность, однако по итогам 2021 года доля ипотечных сделок составляла 76%, и в 2022 году этот показатель, вероятнее всего, вырос, говорит Пырьева.

Если исходить исключительно из показателя ипотечных сделок, то сильнее всего от ужесточения требований к кредитам могут пострадать «Самолет» и ПИК, работающие в массовом сегменте и имеющие высокую долю продаж с ипотекой, говорит инвестиционный стратег УК «Арикапитал» Сергей Суверов.

В то же время в структуре продаж «Самолета» и ПИКа значительная часть приходится именно на льготную ипотеку, и это обеспечит дополнительную устойчивость компаниям, возражает Анна Михайлова из «Ингосстрах-Инвестиций». Два других публичных девелопера — «Эталон» и ЛСР — имеют более высокую долю проектов элитного и бизнес-класса. В этих сегментах в 2022 году произошел более ощутимый спад спроса, чем в массовом, и этот тренд продолжится в 2023 году, добавляет аналитик.

Акции девелоперов уже в значительной степени учитывают риски и ярко выраженной негативной динамики в котировках, скорее всего, не будет, считает эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Игорь Галактионов. «Все будет зависеть от динамики цен и объемов продаж. При этом чересчур сильные результаты по ипотечным выдачам могут, напротив, расцениваться как негативный сигнал», — резюмирует эксперт. внешняя ссылка

[Cвятoслав Tеплов]

По итогам прошлого года доля сделок с ипотекой у этого девелопера составила 82%. У ЛСР аналогичный показатель составляет 74%, у «Эталона» на конец года — 79%. ПИК в прошлом году не публиковал отчетность, однако по итогам 2021 года доля ипотечных сделок составляла 76%, и в 2022 году этот показатель, вероятнее всего, вырос, говорит Пырьева.

Прямо как в Америке перед 2008 г.

[gavvy]

Обратите внимание насколько данная тема непопулярна - ни один спекуль тут не отписался, а тем временем

О снижении спроса на рынке первичного жилья говорит еще одна статистика Центробанка. После увеличения ставки по субсидируемым государством ипотеке (льготная, семейная, дальневотсочная и т.д) в января втрое сократились объемы выдачи таких кредитов – до 134 млрд руб. 3 после 381 млрд руб. в декабре 2022 года, при этом основное сокращение пришлось на «льготную ипотеку» (выдачи по неи‌ снизились в четыре раза – до 67 с 278 млрд руб.) В ЦБ это связывают с длинными праздниками, увеличением ставки по «льготнои‌ ипотеке» (с 7 до 8%), а также с объявленными регулятором мерами по повышению резервов по высокорискованным кредитам, выданным по программам «льготнои‌ ипотеки от застрои‌щика».

Чисто в рамках рассуждений, не претендую на глубокую аналитику: повышение ставок по первичке и закручивание гаек со стороны ЦБ заставит застройщиков держать скидки/выгоды весь год с постепенным, неявным снижением цен. Конечно при условии отсутствия шоковой девальвации. К концу года с учетом нероста/снижения цен + инфляции реальное снижение в твердых валютах может оказаться существенным.

В свою очередь по вторичке - в январе мы наблюдали как деньги проигнорировали первичку и пошли на вторичку, можно сказать нащупали уровень дисбаланса при котором видим бойкот первички. Т.е. по вторичке мы наблюдаем скорей максимум спроса и далее только вниз.