Как продать/купит квартиру или нежилое, находящуюся в обременении ипотекой? 23 / 16567
06 фев. 2007
Пока, говорят, есть два варианта:
1. Когда нотариус выступает посредником между продавцом и покупателем
2. и когда сама кредитная организация-залогодатель гарантирует снятие обременение одновременное с продажей объекта покупателю.
Насколько это реально? Возможно, кто-то знает нюансы или имел случаи в практике? Возможен ли перевод обременения на другого человека (покупателя), когда регистрируется закладная и договор ипотеки с переходом права собственности с обременением на нового собственника-заемщика?
Мой случай такой: я продаю офис, принадлежащий ООО и находящийся в залоге у банка (ООО взяло под него кредит). Банк снимет обременение за 1 день, Регцентр зарегистрирует снятие за 3 дня. Нужны гарантии покупателю, что мы за эти 3 дня не продадим объект кому-то другому
neboskreb:
У нас такая сделка в процессе. Схема такая : предварительный договор между покупателем и прродавцом > аванс (на сумму долга) > гашение долга. причём под тотальным контролем с нашей стороны > снятие ипотеки > сделка > и, надеюсь, хэппи энд
neboskreb писал(а):
У нас такая сделка в процессе. Схема такая : предварительный договор между покупателем и прродавцом > аванс (на сумму долга) > гашение долга. причём под тотальным контролем с нашей стороны > снятие ипотеки
Вы сейчас живете в объекте? Даже если живете – есть теоретическая возможность такого рода:
(Исходя из предположения, что продавец - мошенник) Продавец заранее находит нового покупателя, который не подозревает о снятии обременения, договаривается о дате сделки. В этом месте (между «снятие ипотеки» и «сделка») он проводит сделку с другим человеком и уезжает с вашими деньгами.
> сделка > и, надеюсь, хэппи энд [/quote]
У меня летом было такое же. Мои отказались из-за ненадежности.
Как сделать, чтобы снятие обременения права собственности на объект недвижимости стало для Регцента "отмашкой" для регистрации объекта на нового владельца?
1. Когда нотариус выступает посредником между продавцом и покупателем
2. и когда сама кредитная организация-залогодатель гарантирует снятие обременение одновременное с продажей объекта покупателю.
Насколько это реально? Возможно, кто-то знает нюансы или имел случаи в практике? Возможен ли перевод обременения на другого человека (покупателя), когда регистрируется закладная и договор ипотеки с переходом права собственности с обременением на нового собственника-заемщика?
Мой случай такой: я продаю офис, принадлежащий ООО и находящийся в залоге у банка (ООО взяло под него кредит). Банк снимет обременение за 1 день, Регцентр зарегистрирует снятие за 3 дня. Нужны гарантии покупателю, что мы за эти 3 дня не продадим объект кому-то другому
neboskreb:
У нас такая сделка в процессе. Схема такая : предварительный договор между покупателем и прродавцом > аванс (на сумму долга) > гашение долга. причём под тотальным контролем с нашей стороны > снятие ипотеки > сделка > и, надеюсь, хэппи энд
neboskreb писал(а):
У нас такая сделка в процессе. Схема такая : предварительный договор между покупателем и прродавцом > аванс (на сумму долга) > гашение долга. причём под тотальным контролем с нашей стороны > снятие ипотеки
Вы сейчас живете в объекте? Даже если живете – есть теоретическая возможность такого рода:
(Исходя из предположения, что продавец - мошенник) Продавец заранее находит нового покупателя, который не подозревает о снятии обременения, договаривается о дате сделки. В этом месте (между «снятие ипотеки» и «сделка») он проводит сделку с другим человеком и уезжает с вашими деньгами.
> сделка > и, надеюсь, хэппи энд [/quote]
У меня летом было такое же. Мои отказались из-за ненадежности.
Как сделать, чтобы снятие обременения права собственности на объект недвижимости стало для Регцента "отмашкой" для регистрации объекта на нового владельца?
Последний раз редактировалось Константин Че 07.02.07, 17:04, всего редактировалось 1 раз.
06 фев. 2007
Непосредственно для продажи есть только один вариант: получить на это согласие залогодержателя.
...есть ещё вариант: составить завещание и умереть.
...наверное вы что то в вопросе не дописали...потому что, ни какое посреднечество, не избавит имущество от наложенного на него обременения...
...есть ещё вариант: составить завещание и умереть.
Когда нотариус выступает посредником между продавцом и покупателем
...наверное вы что то в вопросе не дописали...потому что, ни какое посреднечество, не избавит имущество от наложенного на него обременения...
07 фев. 2007
Дважды проводили такие сделки. Ключевой вопрос - элемент доверия между сторонами и четкое взаимодействие с банком-залогодержателем.
1. Достигалась договоренность с банком и проговаривался детально механизм снятия обременения;
2. Делался развернутый предварительный договор между собственником и покупателем (его-то как раз и возможно заверить нотариально, но это мало чего даст кроме морального воздействия) - в нем оговаривался график выплат, и суума частичной оплаты, необходимая для гашения кредита;
3. Производилась передача необходимой суммы от продавца покупателю, тут же гасился кредит, забирались из банка заранее заготовленные документы, сразу же их подавали в регистрационную службу;
4. В день снятия обременения оформлялась сделка купли-продажи.
В принципе возможно одновременное снятие обременения и сделка, но лучше это согласовать с ФРС.
1. Достигалась договоренность с банком и проговаривался детально механизм снятия обременения;
2. Делался развернутый предварительный договор между собственником и покупателем (его-то как раз и возможно заверить нотариально, но это мало чего даст кроме морального воздействия) - в нем оговаривался график выплат, и суума частичной оплаты, необходимая для гашения кредита;
3. Производилась передача необходимой суммы от продавца покупателю, тут же гасился кредит, забирались из банка заранее заготовленные документы, сразу же их подавали в регистрационную службу;
4. В день снятия обременения оформлялась сделка купли-продажи.
В принципе возможно одновременное снятие обременения и сделка, но лучше это согласовать с ФРС.
07 фев. 2007
Быкоf писал(а):В принципе возможно одновременное снятие обременения и сделка, но лучше это согласовать с ФРС.
А можно об этом подробнее?
08 фев. 2007
(Пояснение) это - моя переписка с юристом по этой проблеме
Привет, Вера!
Я не поняла на счет "отмашки". Переформулируй вопрос.
Регцентр регистрирует снятие обременения или даже еще не регистрирует, а только получает решение банка снять обременение – и этот факт обязывает его зарегистрировать право собственности на нового владельца.
Какой порядок расчетов предусмотрен Вашим неписанным соглашением между продавцом и покупателем
Пока еще покупатель не найден. Как раз я и планирую все порядки.
и на каких условиях банк снимает "обременение"?
На условиях полного погашения всех долгов по кредиту, в тот же день.
На счет предварительного договора - вполне резонно, в этом есть определенные гарантии покупателю и ему можно, даже в случае продажи квартиры другому лицу в судебном порядке "перевести" на себя права и обязанности,
Очень хорошо. Я этого не знал. Можешь прислать тексты законов, гарантирующие это? - я буду показывать их покупателям.
да, в этом есть разумное зерно. На счет того, стоит ли регистрировать такой договор у нотариуса? Если покупателю это важно, регистрируйте, все равно договор не потеряет характер "предварительного" и основной нужно регистрировать в Палате. Можно обойтись простым письменным договором.
Что еще сходу сказать? Можно предусмотреть рассрочку платежей по договору, допустим, какая-то часть - после гос.регистрации договора. Палаты такие договоры должны регистрировать.
У нас объект – в обременении. Если палаты регистрируют договоры на покупку объектов в обременении, то регистрируют и рассрочку платежа по ним, с необремененными объектами я такие договора регистрировал.
Пока в голову сходу ничего не идет. Опиши ситуацию поподробней,
Пришлю файл с отсканированными правоустанавливающими документами на объект.
Нужен ли Кредитный договор хозяина объекта (ООО) с банком? ООО получило от банка кредит под залог этого объекта. Какие документы еще нужны?
условия договоров и с банком, и с покупателем...
Условие договора с покупателем должно быть такое: покупатель отдает за нас банку сумму нашего долга (3000тр) – ждет 3 дня (минимум для регистрации снятия обременения в УФРС) – идем на регистрацию основного Договора.
Проблема, которую надо решить- это как-то прогарантировать покупателю, что мы не используем его для снятия обременения, чтобы в течение этих трех дней продать необремененный объект другому и скрыться с его деньгами. Чтобы, отдавая первые 3000тр, покупатель становился собственником объекта или хотя бы получал неоспоримые права на него.
Еше напишу...
P.S. Вчера был процесс у меня в арбитраже, который веду 2-й год. Наше исковое о признании права собственности на часть нежилых помещений в административном здании в центре города удовлетворили частично (в большей части). Моя радость была безгранична! Хотя впереди еще апелляция и касссация... Это дело у нас рассматривается по второму кругу: уже была и первая инстанция (наш иск частично удовлетворили), и апелляция (отменила решение суда первой инстанции, применила срок исковой давности и полностью нам отказала), кассация отменила оба решения и отправила дело на новое рассмотрение. Отсудила я для организации 1/3 9-ти этажного здания
Серьезные у тебя клиенты.
(больше,чем им полагается), а все из
-за того, что когда-то документы были абы как составлены... А вообще цель процесса была не "хапнуть" у сотоварищей, а навести порядок в документах и зарегистрировать право собственности как положено.
Понимаю и ценю.
Костя
Привет, Вера!
Я не поняла на счет "отмашки". Переформулируй вопрос.
Регцентр регистрирует снятие обременения или даже еще не регистрирует, а только получает решение банка снять обременение – и этот факт обязывает его зарегистрировать право собственности на нового владельца.
Какой порядок расчетов предусмотрен Вашим неписанным соглашением между продавцом и покупателем
Пока еще покупатель не найден. Как раз я и планирую все порядки.
и на каких условиях банк снимает "обременение"?
На условиях полного погашения всех долгов по кредиту, в тот же день.
На счет предварительного договора - вполне резонно, в этом есть определенные гарантии покупателю и ему можно, даже в случае продажи квартиры другому лицу в судебном порядке "перевести" на себя права и обязанности,
Очень хорошо. Я этого не знал. Можешь прислать тексты законов, гарантирующие это? - я буду показывать их покупателям.
да, в этом есть разумное зерно. На счет того, стоит ли регистрировать такой договор у нотариуса? Если покупателю это важно, регистрируйте, все равно договор не потеряет характер "предварительного" и основной нужно регистрировать в Палате. Можно обойтись простым письменным договором.
Что еще сходу сказать? Можно предусмотреть рассрочку платежей по договору, допустим, какая-то часть - после гос.регистрации договора. Палаты такие договоры должны регистрировать.
У нас объект – в обременении. Если палаты регистрируют договоры на покупку объектов в обременении, то регистрируют и рассрочку платежа по ним, с необремененными объектами я такие договора регистрировал.
Пока в голову сходу ничего не идет. Опиши ситуацию поподробней,
Пришлю файл с отсканированными правоустанавливающими документами на объект.
Нужен ли Кредитный договор хозяина объекта (ООО) с банком? ООО получило от банка кредит под залог этого объекта. Какие документы еще нужны?
условия договоров и с банком, и с покупателем...
Условие договора с покупателем должно быть такое: покупатель отдает за нас банку сумму нашего долга (3000тр) – ждет 3 дня (минимум для регистрации снятия обременения в УФРС) – идем на регистрацию основного Договора.
Проблема, которую надо решить- это как-то прогарантировать покупателю, что мы не используем его для снятия обременения, чтобы в течение этих трех дней продать необремененный объект другому и скрыться с его деньгами. Чтобы, отдавая первые 3000тр, покупатель становился собственником объекта или хотя бы получал неоспоримые права на него.
Еше напишу...
P.S. Вчера был процесс у меня в арбитраже, который веду 2-й год. Наше исковое о признании права собственности на часть нежилых помещений в административном здании в центре города удовлетворили частично (в большей части). Моя радость была безгранична! Хотя впереди еще апелляция и касссация... Это дело у нас рассматривается по второму кругу: уже была и первая инстанция (наш иск частично удовлетворили), и апелляция (отменила решение суда первой инстанции, применила срок исковой давности и полностью нам отказала), кассация отменила оба решения и отправила дело на новое рассмотрение. Отсудила я для организации 1/3 9-ти этажного здания
Серьезные у тебя клиенты.
(больше,чем им полагается), а все из
-за того, что когда-то документы были абы как составлены... А вообще цель процесса была не "хапнуть" у сотоварищей, а навести порядок в документах и зарегистрировать право собственности как положено.
Понимаю и ценю.
Костя
08 фев. 2007
Константин Че
Если ты - продавец, и твоя цель - обеспечение гарантий покупателям, я бы предложил такую схему:
1. Предварительный договор - как уже говорили, детально описывающий ситуацию в том числе с обременением, механизмом и обязательствами по его снятию, график платежей.
2. Первый транш - на основании Предварительного договора, необходимый для закрытия вопроса с банком.
3. Заключение Основного договора и подача в ФРС одновременно документов на регистрацию сделки и снятия обременения. Основной договор при этом содержит упоминание о существующем обременении, ссылку на факт наличия документов о возможности его снятия и в графике платежей - четко прописанные условия и сроки осуществления окончательного расчета.
Если речь идет о встроенном помещении и возможна поэтапная регистрация сделки и перехода права - то снчала регистрировать договор, а затем после взаимного исполнения обязательств - акт приема-передачи (т.е. переход права). Если это невозможно, то оговаривать право залога Продавца в силу закона до полного исполнения Покупателем обязательств по оплате. А также возможность расторжения сделки в случае их неисполнения (о себе тоже думать надо).
При такой схеме в одностороннем порядке вы в принципе никуда друг от друга деться не можете.
Если ты - продавец, и твоя цель - обеспечение гарантий покупателям, я бы предложил такую схему:
1. Предварительный договор - как уже говорили, детально описывающий ситуацию в том числе с обременением, механизмом и обязательствами по его снятию, график платежей.
2. Первый транш - на основании Предварительного договора, необходимый для закрытия вопроса с банком.
3. Заключение Основного договора и подача в ФРС одновременно документов на регистрацию сделки и снятия обременения. Основной договор при этом содержит упоминание о существующем обременении, ссылку на факт наличия документов о возможности его снятия и в графике платежей - четко прописанные условия и сроки осуществления окончательного расчета.
Если речь идет о встроенном помещении и возможна поэтапная регистрация сделки и перехода права - то снчала регистрировать договор, а затем после взаимного исполнения обязательств - акт приема-передачи (т.е. переход права). Если это невозможно, то оговаривать право залога Продавца в силу закона до полного исполнения Покупателем обязательств по оплате. А также возможность расторжения сделки в случае их неисполнения (о себе тоже думать надо).
При такой схеме в одностороннем порядке вы в принципе никуда друг от друга деться не можете.
11 фев. 2007
Никто не предлагал банку такой вариант:
1. Закрытие кредита -путем продажи закладной покупателю ?
2. Одновременная регистрация в юстиции договора купли-продажи и снятие обременения, уже от имени одного лица.
Пойдет ли на это конкретный банк -надо разговаривать с сотрудниками.
1. Закрытие кредита -путем продажи закладной покупателю ?
2. Одновременная регистрация в юстиции договора купли-продажи и снятие обременения, уже от имени одного лица.
Пойдет ли на это конкретный банк -надо разговаривать с сотрудниками.
11 фев. 2007
Iv писал(а):Никто не предлагал банку такой вариант:
1. Закрытие кредита -путем продажи закладной покупателю ?
2. Одновременная регистрация в юстиции договора купли-продажи и снятие обременения, уже от имени одного лица.
Пойдет ли на это конкретный банк -надо разговаривать с сотрудниками.
У нас такая схема.
1. Подписывается договор купли-продажи и сдается УФРС. Перед подписанием покупатель полностью рассчитывается с продавцом.
2. УфРС приостанавливает регистрацию из-за наличия обременения.
3. Продавец гасит остаток кредита в банке и приносит в УФРС документ из банка.
4. Все счастливы
12 фев. 2007
blackvalex, кажется самая простая и технологичная схема, но: можно ведь нарваться на отказ в регистрации, а не на приостановку, если в договоре не прописать наличие обременения и нет согласия банка на замену стороны по договору залога. А если прописать и от банка подпись есть, то ФРС должна зарегистрировать залог.
Плюс ко всему "Продавец гасит остаток кредита в банке и приносит в УФРС документ из банка" - а если не гасит и|или не приносит? Он ведь при деньгах... Так что не катит такая схема с точки зрения покупателя.
Плюс ко всему "Продавец гасит остаток кредита в банке и приносит в УФРС документ из банка" - а если не гасит и|или не приносит? Он ведь при деньгах... Так что не катит такая схема с точки зрения покупателя.
12 фев. 2007
Иваныч писал(а):blackvalex, кажется самая простая и технологичная схема, но: можно ведь нарваться на отказ в регистрации, а не на приостановку, если в договоре не прописать наличие обременения и нет согласия банка на замену стороны по договору залога. А если прописать и от банка подпись есть, то ФРС должна зарегистрировать залог.
В Новосибирске принята такая кривая схема: продавец получает ВСЕ деньги еще до подписания договора и сдачу в УФРС.
Поэтому в случае наличия обременения покупателю страшнее не становится.
Более детально выглядит так.
1) В договоре пишется, что продавец получил все деньги (на самом деле еще не получил).
2) Сдается на регистрацию
3) Происходит приостановка
4) Покупатель приходит с продавцом в банк, вносит остаток кредита, остальное отдает продавцу.
5) Справка приносится в УФРС.
Единственный момент, в первые полгода эта схеме не работает (у многих банков мораторий на полное досрочное погашение).
Иваныч писал(а):Плюс ко всему "Продавец гасит остаток кредита в банке и приносит в УФРС документ из банка" - а если не гасит и|или не приносит? Он ведь при деньгах... Так что не катит такая схема с точки зрения покупателя.
А агентство на что?
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 7 гостей
