Просветите, мудрые риэлторы 64 / 18226

Уважаемые Гуру рынка недвижимости.

Собираюсь прикупить квартирку в москве по ипотеке (нулевой взнос). Стал собирать информацию, выяснил, что на старт всей операции требуется от 10 до 12 тысяч долл (услуги агентства, оценка, аванс, комиссия банка, конвертация, страховка, регистрация и др.) Плюс, говорят, что если стоимость оценки не будет тянуть на стоимости квартиры, кредит дадут меньше, соответственно нужно будет дополнительно брать потребительский кредит, чтобы покрыть разницу. Почесал тыковку и прикинул, а стоит ли овчинка выделки?
Получается покупатель квартиры берет на себя серьезные имущественные риски, а продавец может позволить себе делать, что хочет и не за что не отвечает (через месяц цена ушла, а ты уже вышел на кредит в банке, взял потребительский кредит, застраховал, внес коммисию и тут продавец говорит, что он не хочет с тобой делать сделку по к.-либо причине и возвращает аванс).
Что думаете по этому поводу уважаемые риэлторы? Действительно ли покупатель берет на себя все риски по сделке, а продавец ничем не отвечает? Существуют ли какие-либо компенсационные механизмы, что бы хотя бы в случае срыва сделки выйти по нулям (для покупателя)?

Заранее спасибо!!!

Теоретически все возможно, для начала при внесении предоплаты хотя бы пропишите в договоре аванса такую фразу: "В случае невозможности одобрения сделки купли-продажи квартиры расположенной по адресу..... банком, осуществляющим кредитование вышеуказанной сделки, либо отказа аккредитованной при данном банке страховой компании в страховании ... (титул и имущество), аванс возвращается Покупателю в полном размере в течение 3-х календарных дней с момента получения официального отказа любой из вышеуказанных коммерческих организаций"... Ну или что-то в этом духе.
Что касается расходов на оценку, проверку и т.п., то Продавец вряд ли Вам их возместит, ведь с его точки зрения квартира (и документы ессно) в полном порядке.
Если же банк и страховая все одобрили, и выход на сделку неизбежен, а продавец сыграл "в обратку", тогда все намного хуже. Здесь теоретически можно прописать какие-то штрафные санкции, но вряд ли. Причин отказа в продаже может быть найдено море, от случайной автокатастрофы, до болезни любимой тетушки. И сей форс-мажор вас никак не утешит.
Однако на практике все не так печально, сегодня не тот рынок чтобы продавцы отказывались от денег.
Удачи!

Anthony, а почему "вряд ли прописать штрафные санкции"? Если собственник отказывается подписать аванс со штрафом - разве это не повод заподозрить кидалово и попытаться поискать другого контрагента. Случаи форм-мажора, я думаю, так же можно учесть (в этом случае сделка разрывается без штрафа).

Для собственника Ваше утверждение верно. Но в подавляющем большинстве квартиры продаются агентствами, а агентства не возьмутся нести ответственность за собственника. Вдруг ему завтра моча в голову ударит? Или он захочет цену изменить после принятия аванса, ссылаясь на непредвиденные обстоятельства? Или уедет в командировку по срочному делу? Вариантов масса... И практически всегда, прописав штрафные санкции в свой адрес, агентство попадет на деньги. Оно ему надо? Так что с агентством штрафы не пройдут, как ни жаль... Даже с моим :lol:

Anthony

Со стороны собственника есть агент, со стороны покупателя есть агент. Найдена квартира, которая подходит покупателю, разве агенты не могут допустить, что договора авансов подписываются напрямую между продавцом и покупателем? Они в любом случае свои комиссии получат. Или я чего то не понимаю?

sergey333
Любой договор предусматривает ответственность обеих сторон, а не только покупателя. Поэтому спокойно вносите в предварительный договор (или что там у Вас) пункт, в котором говорится, что продавец не имеет права менять стоимость квартиры в период действия договора. Моменту написания договора предшествуют переговоры , где учитываются мнения и обстоятельства обеих сторон, вот тут как раз риэлтор придёт вам на помощь, уладив все вопросы и отразив их в договоре .

Со стороны собственника есть агент, со стороны покупателя есть агент. Найдена квартира, которая подходит покупателю, разве агенты не могут допустить, что договора авансов подписываются напрямую между продавцом и покупателем?

Элементарно. Договоры с агентами, по которым выплачивается комиссия - это совсем другая история.

Агент, если это действительно агент, а не шаромыжник, является представителем своего клиента. И действует либо по доверенности, либо на основании договора об оказании услуг. Гражданин для того его и нанимал, чтобы агент разруливал все косяки самостоятельно, включая прием или выдачу аванса, не отрывая клиента от текущих дел. В принципе, свести напрямую покуптеля и продавца несложно. Вот только им оно надо? Если оно надо - пожалуйста. В моей практике такое тоже бывало. Только опять же договор аванса(задатка) будет составлять агент, и клиент в ходе переговоров будет постоянно переспрашивать своего представителя - а это правильно? А точно надо делать так, а не иначе? И т.д.

Anthony писал(а):
Гражданин для того его и нанимал, чтобы агент разруливал все косяки самостоятельно, включая прием или выдачу аванса, не отрывая клиента от текущих дел.

Это понятно, но изначально поднималась тема дележа риска между продавцом и покупателем, если и с той и с другой стороны действуют агенты, то ни о каком авансе со штрафом говорит не приходится (агент его просто не подпишет - вы сами так говорили).
Как вариант: аванс со штафом подписывается между собственником и покупателем. Работа агентов при этом: разработка договора такого аванса, согласование между сторонами, визирование после подписи продавца и покапателя. Что думаете по этому поводу?

Anthony писал(а):
и клиент в ходе переговоров будет постоянно переспрашивать своего представителя - а это правильно? А точно надо делать так, а не иначе? И т.д.

Клиент все детали может уточнить и до переговоров, а разъяснить все детали подписываемого - это тоже работа агента.

Товарищи, небожители!
Опустите взгляд на землю, помогите решить задачку, "скромному" начинающему специалисту по недвижимости.
Объект, магазин S-174м2, рядом дом 300м2, з/у 10сот.Расположение З/У буквой Г, фасад на две улицы 13м и13м. Одна улица проезжая, с большой транспортной пропускной способностью,маг.узаконен. У хозяина- был цветочный магазин, я так думаю он погорел, машины проезжают, но заинтересованности в цветах мало,т.к. это тран. артерия, между спальными районами, и центром города.
Вопрос: Какого инвестора найти на этот участок, но не продукты питания, типа Магнит, не Автосервис?
У меня есть один вариант это Веломототовары, что еще можно? Обращался к нашим коммерсантам, посоветовали - на Х.. Н..магазин снести, построить гостиницу. Легко сказать.