Запись вебинара «Брокерский бизнес в стрит-ритейле: секреты мастерства». 7 / 524

Запись вебинара «Брокерский бизнес в стрит-ритейле: секреты мастерства».

Спикеры: Наталья Девяткова, генеральный директор ГК «Денова», город Тюмень. Светлана Муханова, генеральный директор компании SOLO, Москва. Вячеслав Лапочкин, руководитель отдела инвестиций в коммерческую недвижимость АН «Итака», Санкт-Петербург.
ГЛАВНЫЕ ТЕМЫ:
• Эффективные техники работы в сегменте стрит-ритейла
• Алгоритмы продажи объектов на рынке
• Особенности маркетинга при реализации объектов.

Подписывайтесь на YouTube-канал Жилищного конгресса:

внешняя ссылка

Ольга ! Отличное видео ! Смотрел в большим интересом, понравилось выступление Лапочкина. Очень полезно тем, кто собирается инвестировать в коммерческую недвижимость. Если позволите, сделаю ряд своих (возможно ошибочных) замечаний.
1. Примеры с арендой 52м00, 53м00, на мой взгляд, не показательны, иначе люди подумают, какие у нас высокие ставки аренды.
Московский 177 место не у метро, кто там мог платить 4.000 за квадрат? удивительно. Считаю, что и 2.600 это много. Даже при условии идеальной планировки и небольшой площади.
Вот сейчас предложения рядом
внешняя ссылка
внешняя ссылка (полтора года сдается 1.500 за м²)
или напротив
внешняя ссылка
получается меньше 2.000, а на практике меньше 1.500
Большой пр. 31, П.С., считался второй торговой улицей, после Невского пр.
Но и там я не помню 4.000, всегда было можно найти за 2.000-3.000, и сейчас
внешняя ссылка
Заглянем в ЦИАН. Помещение неплохое, если возьмут, только ради рекламы (как на Невском пр.), отбиваться не будет. Риэлторы пишут, подойдет под кафе или ресторан, при этом мощность 15 кВт ???
внешняя ссылка
внешняя ссылка
завтра продолжу

Видео 46.45-1.21.00
52.00 – 53.00 Кажется, понял, откуда взялась ставка в 4.000. Дело в том, что в начале 2000-х договора аренды заключались с привязкой к валюте. Поэтому, если перемножить ту валютную ставку на сегодняшний курс, мы получаем 4.000. Все верно, аренда в валюте упала, где-то в 2 раза.
52.20. Садовая 51. Напомнило, другую историю, район Апраксина двора и Сенного рынка – не спокойный район. внешняя ссылка
50.00. По моему разумению, договора от Сетей не жесткие, а справедливые. Большинство помещений это приватизация 90-х годов. Как она проходила, мы пропускаем. В нулевые годы на торговые площади был дефицит. Большинство собственников помещениями не занимались, все вопросы решал Арендатор. Делал ремонт, перепланировки, согласования, увеличение мощности. Времена изменились, не все Арендодатели перестроились.
47.00. Для одиночки-инвестора с торговыми помещениями лучше дел не иметь. Должна быть поддержка по юр. вопросам и безопасности. Если объектов несколько хорошо иметь тех. работника (для связи с коммунальными службами, электрик в экстренных ситуациях) и бухгалтер, конечно. Можно взять офис или апарт, но доходность у них сопоставима с жилой. Застройщики не дураки, если бы выше была доходность, то и выше была цена, на деле стоимость нежилых у большинства ЖК даже ниже. Исключение ЖК рядом с метро, проходные места, исторический центр для апартов. И, продать нежилое сложнее.
59.15. Проблем от ТСЖ за мою практику было немного. На порядок меньше, чем проблем у жильцов, от работы торговых точек. Где помещения с улицы, проблем почти не бывает. Во дворах да, но как они там появились? Здесь я, однозначно, на стороне жильцов. Случай особый – хостелы, о них чуть позднее.

56.00 касается Петербурга
снимающим подвал или полуподвал - гидроизоляция в исторической части условие необходимое, а это удовольствие недешевое, грунтовые воды, чаще – забитый коллектор, плохое состояние труб на прилегающих магистралях, и тогда спасает откачка воды насосом, а еще это риск для здоровья сотрудников
другая проблема – перепланировки, в центре это дело обычное, всем нужна торговая площадь, а в советское время площадь подсобок была большой
витринные окна
изменились требования у пожарных, и приходится увеличивать дверные проемы даже в магазинах советской постройки
соответственно, документы на помещение желать оставляют лучшего
и надо иметь в виду, свободную мощность электроэнергии, получить крайне сложно
1.03.00 полезная информация по налогам, которую обязательно надо учитывать, когда покупаешь
если налог на имущество сделают 2% от кадастровой стоимости, ряд помещений налога не выдержит
у многих нежилых помещений кадастровая стоимость выше продажной цены

14.12.19, 11:16
Vadimir писал(а):
Ольга ! Отличное видео ! Смотрел в большим интересом, понравилось выступление Лапочкина. Очень полезно тем, кто собирается инвестировать в коммерческую недвижимость. Если позволите, сделаю ряд своих (возможно ошибочных) замечаний.
1. Примеры с арендой 52м00, 53м00, на мой взгляд, не показательны, иначе люди подумают, какие у нас высокие ставки аренды.
Московский 177 место не у метро, кто там мог платить 4.000 за квадрат? удивительно. Считаю, что и 2.600 это много. Даже при условии идеальной планировки и небольшой площади.
Вот сейчас предложения рядом
внешняя ссылка
внешняя ссылка (полтора года сдается 1.500 за м²)
или напротив
внешняя ссылка
получается меньше 2.000, а на практике меньше 1.500
Большой пр. 31, П.С., считался второй торговой улицей, после Невского пр.
Но и там я не помню 4.000, всегда было можно найти за 2.000-3.000, и сейчас
внешняя ссылка
Заглянем в ЦИАН. Помещение неплохое, если возьмут, только ради рекламы (как на Невском пр.), отбиваться не будет. Риэлторы пишут, подойдет под кафе или ресторан, при этом мощность 15 кВт ???
внешняя ссылка
внешняя ссылка
завтра продолжу

Спасибо за мнение! У меня нет компетенций отвечать на ваши вопросы. Покажу это обсуждение Вячеславу Лапочкину.

1.05.00. Важная информация о доходности, считаю, сказано правильно. Цитирую - средний срок окупаемости в лучшем случае 10 лет и зависит от локации, чем дальше от города, тем выше. В центре от 15 лет. Небольшой срок окупаемости возможен при продажах больших объектов, в новых ЖК, на начальном этапе. Или там, где состояние дома и окружения, имеет ряд недостатков.
В качестве примера, продажа Седова 13
внешняя ссылка
внешняя ссылка
внешняя ссылка
Обратите внимания на низкую цену квадрата. Казалось, с такой ставкой аренды 500/ м², окупаемость 8 лет достижима. Но если знать тенденции прошлых лет - на снижение ставок, сложности с поиском арендатора, огромным вводом новых офисных помещений. внешняя ссылка
Если учитывать специфику места и состояние здания, то все возможно.
1.08.00. Для многих жителей исторической части Санкт-Петербурга запрет на работу хостелов стал огромной победой. Что такое Отели на час петербуржцы хорошо представляют, их нереально много. внешняя ссылка
внешняя ссылка
1.09.20. С апартаментами в центре, думаю, будет выгодно. На окраинах, не уверен. У квартир есть свои преимущества. Если поднимут налог на имущество, начнется обратный процесс, перевода нежилых помещений в жилые.
Почему сейчас такая активность? Потому, что у многих Арендодателей упали доходы. Потому, что меняется ситуация, и зарабатывать на нежилых помещениях становится трудно

15.12.19, 07:33
Vadimir писал(а):
Для одиночки-инвестора с торговыми помещениями лучше дел не иметь.

Ерунда. Без поддержки лучше в инвесты, связанные с согласованием переплана/реконструкции/стройки, не лезть, в остальном в самом начале устаканил процесс, а дальше как по накатанной.

16.12.19, 09:50
Vadimir писал(а):
соответственно, документы на помещение желать оставляют лучшего

Здесь важно знать, что ерунда, а что нет. Что решаемо достаточно быстро и без поддержки, а что займёт пару лет и несколько миллионов.

17.12.19, 08:59
Vadimir писал(а):
Почему сейчас такая активность? Потому, что у многих Арендодателей упали доходы. Потому, что меняется ситуация, и зарабатывать на нежилых помещениях становится трудно

Я бы не сказал, что сейчас особая активность со стороны продавцов. Я бы сказал ровно обратное - активность есть среди покупателей, а у многих продавцов вопрос продажи на самом деле не стоит, даже если в рекламе что-то болтается.
Покупать был очень хороший момент в 2016, частично 2017-м году, сейчас существенно сложнее. Цены очень высокие. Этого особо никто и не скрывает, потому что сами продавцы, если планируют купить что-то другое, требования выставляют такие, что своё помещение (если бы подходило) по собственной выставленной цене они бы никогда не купили

--
Насчёт заработка - это же консервативное вложение денег, заработок может быть только на инвест. проектах и в целом на перепродаже.