инвестиции в иностранную недвижимость 16 / 3157

2007 год,это хорошо,а вот что творится на рынке недвижимости в мире в 2008 году:

В Эстонии произошел крах рынка недвижимости
Цены на эстонскую недвижимость уже снизились на треть. Аналитики ожидают, что после короткого затишья спад продолжится: нового инвестиционного бума в Эстонии не предвидится, так что никаких предпосылок для развития рынка жилья нет.

Первым о кредитном крахе на рынке недвижимости Эстонии сообщил портал Kinnisvarakrahhi Visuaal (KVKV), опираясь на заявление Вильяра Аракаса, бывшего председателя правления Arco Vara, определившего крах как падение цен на недвижимость не менее чем на 25% в год. Как сообщает портал внешняя ссылка со ссылкой на KVKV, цены снизились уже на 31%.

По сообщению внешняя ссылка, впервые о крахе заговорили 7 января, когда крупнейшая в Эстонии строительная компания YIT Ehitus снизила стоимость выставленных на продажу объектов на 27% (больше чем на 15 млн крон). Однако этого оказалось недостаточно, и 17 апреля цены были снижены еще на 33,6 млн крон. Общие потери YIT составили 43 727 111 крон (около $2,7 млн).

Во время краха выиграли фирмы, которые снизили цены быстрее, как это сделали компании Rime и Artig, а проиграли те, кто вынужден снижать цену только сейчас.

Впрочем, портал KVKV пытается успокоить общество тем, что пока квартиры продаются, можно говорить лишь о "приближающемся к краху падении", а не о крахе. Однако если сейчас продажи сократятся, рынок недвижимости Эстонии уже не успеет оправиться от такого удара, и даже скидки в 50% уже не спасут от многолетних простоев недвижимости.

Британский рынок недвижимости переживает спад, еще год назад казавшийся маловероятным. События развиваются по сценарию начала 90-х, эксперты говорят о затяжном падении

____________

Совет ипотечных кредитных организаций Великобритании (Council of Mortgage Lenders, CML) опубликовал прогноз: по итогам 2008 года цены на недвижимость в стране упадут на 7%. А ведь совсем недавно, в конце прошлого года, экономисты CML прогнозировали рост цен на 1%. Еще пессимистичнее ситуацию оценивает британский минфин: если верить недавней утечке информации, британское правительство ожидает снижения цен на 10%. А исследовательский отдел риэлтерской компании Savills полагает, что в течение двух лет британская недвижимость подешевеет на 25%.

Нынешняя ситуация напоминает аналитикам кризис начала 90−х годов, когда затяжная экономическая рецессия очень больно ударила по рынку недвижимости. Тогда цены за четыре года упали на 20%, а с учетом инфляции недвижимость подешевела на 30–40%. Всего было конфисковано и продано с молотка 345 тыс. домов, так как их владельцы не могли оплачивать подорожавшую ипотеку. Более двух миллионов британских домохозяйств оказались в ситуации «отрицательной стоимости» своих квартир и домов — те стали дешевле ипотечных кредитов, взятых под их покупку.

Пока до конца не ясно, повторится ли полностью сценарий 90−х, но многие в Британии начали готовиться к худшему.
В том же прогнозе CML говорится, что общее число транзакций по купле-продаже жилой недвижимости снизится на 35% — до 770 тыс. сделок. Такого уровня на рынке не было с середины 70−х — в последние годы фиксировалось по несколько миллионов сделок.

В марте и апреле 2008 года общие объемы ипотечного финансирования (как для покупки домов, так и для перехода на новый ипотечный кредит) упали на 16% по сравнению с теми же месяцами прошлого года. По прогнозу CML, общий объем ипотечного кредитования в 2008 году составит всего 110 млрд долларов — в два раза меньше, чем в 2007−м. А поскольку спрос еще долго будет слабым, цены продолжат падение.

Комментируя прогноз, генеральный директор CML Майкл Куган заявил: «Прежде чем ситуация начнет улучшаться, она должна еще ухудшиться».

Характерно, что еще несколько месяцев назад те же самые эксперты ожидали, что цены на недвижимость в 2008 году в худшем случае останутся неизменными, а возможно, даже немного вырастут. Главная причина неоправданного оптимизма — прогнозы составляют компании, имеющие непосредственный интерес на рынке недвижимости.

Цены на жилье в Британии падают около полугода, поэтому не замечать происходящего уже никто не может себе позволить. Так, средняя цена единицы британской жилой недвижимости в апреле составила 436 тыс. долларов — на 3,6% ниже, чем год назад. Падение цен в некоторых регионах заметно превышает средний показатель. Так, в Уэльсе с начала года цены упали на 5,9%, в Шотландии — на 5,1, в Центральной Англии — на 4,7%.

«Данные с рынка недвижимости показывают, что с конца октября, когда мы публиковали наш предыдущий прогноз, давление на цены было направлено строго вниз. Поэтому недвижимость будет дешеветь», — рассказала «Эксперту» аналитик CML Сью Андерсон.

Этой же позиции придерживаются два крупнейших кредитора ипотечного рынка Британии, банки Halifax и Nationwide. В течение последнего месяца оба финансовых института изменили свой прогноз с нейтрального на отрицательный. «Ситуация на рынке недвижимости меняется постоянно, поэтому мы ожидаем некоторого падения в 2008 году», — поясняет Фионнула Эрли, экономист Nationwide. По ее мнению, британская недвижимость останется слишком дорогой, ипотечных кредитов будет выдаваться мало, а все участники рынка предпочтут ждать дальнейшего падения цен
На британском рынке недвижимости сложилась парадоксальная ситуация — сочетание растущего населения, физического дефицита жилья во многих районах с одной стороны и снижение цен и уменьшение строительства новых домов — с другой.

«Хотя действительно жилья не хватает, при нынешнем ценовом уровне оно стало недоступным основной части населения. Период бурного экономического роста и высокие доходы сотрудников ряда отраслей, прежде всего финансового сектора лондонского Сити, привели к образованию явного пузыря на рынке недвижимости, который сегодня стал сдуваться», — рассказал «Эксперту» старший экономист лондонского исследовательского центра Economist Intelligence Unit Чарлз Дженкинз.

Действительно, еще в конце 80−х, накануне последнего бума на рынке недвижимости в Британии, цены превышали средний уровень годовых зарплат в 3,5 раза.

Затем в течение нескольких лет произошел скачок до пяти раз — результатом стал кризис начала 1990−х.

Сегодня, по данным банка Halifax, стоимость среднего британского дома или квартиры эквивалента 5,66 годовым зарплатам среднего британца, в Лондоне и на юго-востоке Англии — свыше 7.

«Такой уровень цен является неустойчивым в долгосрочной перспективе хотя бы потому, что банки предпочитают выдавать ипотеки на суммы, в 3–3,5 раза превышающие размер годовой зарплаты. Недвижимость становится совершенно недоступной, особенно в Лондоне, где большую роль играют спекулятивный фактор Сити и приток обеспеченных покупателей из-за границы. Чтобы недвижимость стала доступной для массового покупателя, цены должны серьезно упасть. Возможно, речь идет о 20–30 процентах», — рассказал «Эксперту» руководитель исследовательского департамента Hometrack Ричард Доннел.

Прогнозы, предсказывающие падение на 30–35% в течение ближайших лет, звучат из уст очень высокопоставленных британских экономистов. Так, в начале мая один из членов комитета по денежной политике Банка Англии Дэвид Бланшфлауэр заявил, что цены на недвижимость в Британии должны упасть на треть, чтобы вернуть соотношение между ценами и доходами британцев на устойчивый уровень. Сегодня 71% жителей Британии являются владельцами жилья, поэтому для большинства населения выплаты по ипотечным кредитам остаются главной статьей расходов.

Из-за сильного экономического кризиса, особенно остро ощутимого в Испании в сфере строительства, в этой стране не продано 650 000 новых квартир, пишет газета Pais, ссылаясь на президента Ассоциации строителей и продавцов жилья Испании Гильермо Чикоте.

С сентября минувшего года количество сделок в сфере недвижимости в Испании уменьшилось на 60%, нереализованное с 2005 года жилье по мере завершения строительства новых домов постоянно растет в числе.

Гильермо Чикоте полагает, что "до недавнего времени строительство являлось локомотивом испанской экономики — от него зависели многие отрасли страны. "Крах строительной отрасли будет носить совершенно непредсказуемые для Испании последствия ", - предрекает Чикоте. По его мнению, правительство должно принять срочные меры по спасению этой отрасли.

Самое большое количество нереализованных новых квартир, по данным Pais, располагается в Мадриде, в провинциях Валенсия, Кастилья-ла-Манча и Мурсия. В отношении поддержанных квартир, выставленных на продажу, статистики не имеется, сообщает информационное агентство РИА Новости. Однако эксперт министерства экономики и финансов Испании Мигель Анхель Мартинес считает, что их количество превышает 1,5 млн.

"По причине экономического кризиса, охватившего всю испанскую экономику, многие люди лишаются работы, а соответственно, и средств на выплаты ипотечных кредитов, поэтому они вынуждены продавать свои, часто новые, квартиры", - прокомментировал ситуацию Мартинес. Он полагает, что к концу 2008 года цены на испанское жилье упадут на 20%

Средняя цена на жилую недвижимость в Великобритании упала в мае 2008 на 2,5% по сравнению с предыдущим месяцем до 173583 фунтов стерлингов ($344 тыс.), а в годовом выражении жилье подешевело на 4,4%. Об этом в четверг 29 мая сообщил британский ипотечный банк Nationwide Building Society.

По подсчетам агентства Bloomberg, данное снижение было самым резким с января 1991 года, когда данный показатель начал отслеживаться.

Управляющий Банка Англии Мервин Кинг (Mervyn King) заявил в этом месяце, что стоимость недвижимости “скорее всего, будет падать и дальше”, а у британской экономики есть риск уменьшиться в размерах. А Ассоциация британских банкиров опубликовала данные, согласно которым, число одобренных ипотечных займов в прошлом месяце сократилось на 39% по сравнению с апрелем 2007.

По словам главного экономиста Nationwide Фионнуалы Иоли (Fionnuala Earley), “из-за ужесточения кредитных условий на рынке заемщикам в настоящее время становится все сложнее получить кредит”. Она считает также, что на ослаблении прогнозов по жилищному рынку сказалось и все большее количество слабых экономических показателей”.

8 мая Банк Англии сохранил ключевую процентную ставку на уровне 5% ввиду того, что инфляция достигла рекордного с 2002 года показателя. За сокращение процентной ставки высказался лишь один из девяти членов комитета банка по монетарной политике – Дэвид Бланшфлауэр (David Blanchflower). По словам Иоли, неожиданно высокий рост инфляции снизил надежды на сокращение процентной ставки в июне, но данные об ухудшении ситуации на рынке жилья могут побудить большее количество членов Комитета присоединиться к позиции Бланшфлауэра, и проголосовать за предупредительное сокращение.
Кризисные явления на международном рынке недвижимости разрастаются – банки ужесточают условия ипотечных кредитов, девелоперы страдают от отсутствия заемных капиталов на развитие новых проектов. Жертвами кризиса, в первую очередь, оказались рынки тех стран, где показатели роста до этого были самыми высокими.

Наиболее динамично развивающимися рынками Европы были рынки Испании и Ирландии – теперь же им приходится, в буквальном смысле слова, расплачиваться за свой триумф. Ирландия, в которой цены на недвижимость поднялись в 4 раза за 10 лет (высокие показатели для консервативной Европы), переживает первый в этом столетии спад на рынке недвижимости. В течение ближайшего года цены будут падать, и объем падения составит около 10%. Кризис обернулся для Ирландии ужесточением правил предоставления ипотечных займов, что, в свою очередь, вызвало падение потребительского спроса.

Результаты уже есть, и они плачевны: по всей стране количество рабочих, занятых в строительстве, сокращается, количество безработных растет, а амбициозные девелоперские проекты замораживаются до лучших времен.

Не легче пришлось и Испании – по оценкам экспертов, кризис принес ей 70-80% снижение активности на рынке недвижимости. Это крайне неблагоприятная ситуация для страны, в которой строительство было настоящим двигателем экономики, обеспечивая около 20% ВВП. Рынок отреагировал на такое положение вещей своеобразно, «по-московски» - деньги инвесторов плавным потоком потекли в сектор эксклюзивной недвижимости класса «люкс», на которую всегда находятся иностранные покупатели. Однако рынок недвижимости продолжает «остывать».

МВФ в своем докладе назвал европейские страны самыми уязвимыми жертвами кризиса. На сегодняшний момент можно сказать, что кризис, начавшись в США и Великобритании, полномасштабно поразил именно страны с самыми высокими показателями роста рынка недвижимости – Испанию, Ирландию, и в меньшей степени – несколько стран Восточной Европы. При этом у «зачинщиков» кризиса больше шансов миновать его без разрушительных последствий для экономики, а незадачливые пострадавшие могут получить «в чужом пиру похмелье».

Грозит ли этим странам Великая депрессия или Малая, так называемая Японская, покажет время. А пока мы можем только констатировать – «мыльный пузырь» на самых «быстрых» рынках недвижимости Европы уже лопнул

А вот что происходит с недвижимостью в Москве:
Рост цен на московскую недвижимость в мае резко замедлился. Причины, толкавшие стоимость жилья вверх в январе-апреле, имели краткосрочной характер, говорят эксперты. К осени вообще стоит ожидать падения цен.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), в первую «полноценную рабочую» неделю мая стоимость квартир в Москве увеличилась на 1% и достигла в среднем $5586 за квадратный метр. После продолжительных каникул продавцы, как правило, обновляют ценники с прицелом на перспективу, поэтому эксперты ожидали более существенного подорожания недвижимости за неделю – на уровне 2%.

В своих прогнозах аналитики исходили также и из высоких темпов роста цен на квартиры в январе – апреле 2008 года. «На текущий год прогнозировался 15-процентный прирост стоимости. Но первый квартал показал, что предполагаемый годовой рост был практически исчерпан уже за первые месяцы», – говорит аналитик информационно-аналитического отдела ЗАО «Пересвет-Инвест» Ольга Юматова. В первом квартале 2008 года цена жилой недвижимости на первичном рынке увеличилась на 14,7%, на вторичном – на 14,2%,

Дональд Трамп возможно начнет зарабатывать на недвижимости в России
Американский миллиардер Дональд Трамп возможно начнет зарабатывать на недвижимости в России. Как стало известно газете Business FM, для своих амбициозных проектов девелопер выбрал Москву и Петербург. По мнению некоторых экспертов, российское направление привлекло бизнесмена востребованностью элитных объектов и относительной стабильностью на рынке недвижимости

Инвестиционная недвижимость - всегда циклична по своей натуре. Нужно вкладываться в страну в нижней части цикла, выходить в высокой. Как раз-таки в Латвию сейчас уже можно вкладываться, многие квартиры продаются ниже и так уже низкой рыночной стоимости, через 12-18 месяцев даст неплохой возврат.

TJRealty писал(а):
Инвестиционная недвижимость - всегда циклична по своей натуре. Нужно вкладываться в страну в нижней части цикла, выходить в высокой. Как раз-таки в Латвию сейчас уже можно вкладываться, многие квартиры продаются ниже и так уже низкой рыночной стоимости, через 12-18 месяцев даст неплохой возврат.

Точно. Напоминаю: внешняя ссылка можно купить у нас.

США только за май 2008 года за неуплату было отобрано 73 тысячи домов. Эта цифра превышает показатель 2007 года в 2,5 раза. Особо неблагоприятная ситуация складывается в Неваде и Лас Вегасе, где почти каждый сотый дом находится под угрозой продажи с молотка.

В других районах дела обстоят не намного лучше. Во Флориде в собственность банка за неуплату было передано 4300 домов, и 37 тысяч домов ждет такая же судьба в ближайшее время. Но абсолютным лидером в стране признана Калифорния, где 20 тысяч семей потеряли дома из-за невыплаты долгов по ипотеке.

lambor писал(а):
США только за май 2008 года за неуплату было отобрано 73 тысячи домов. Эта цифра превышает показатель 2007 года в 2,5 раза. Особо неблагоприятная ситуация складывается в Неваде и Лас Вегасе, где почти каждый сотый дом находится под угрозой продажи с молотка.

В других районах дела обстоят не намного лучше. Во Флориде в собственность банка за неуплату было передано 4300 домов, и 37 тысяч домов ждет такая же судьба в ближайшее время. Но абсолютным лидером в стране признана Калифорния, где 20 тысяч семей потеряли дома из-за невыплаты долгов по ипотеке.

Это можно было бы использовать если бы не следующее:

1 - Большинство домов конфискованных находятся в таких местах, которые мало предназначены для инвестиций. Так как волна неплатежей захватила так называемый саб-прайм сегмент *в основном*
2 - В мире уже мало верят в силу доллара, поэтому рост цены на недвижимость будет нейтрализоваться падением курса доллара

Предполагаю, что о восстановлении платежеспособности населения и стабилизации роста цен можно говорить через месяцев 12, сниженная до пола г-ном Бернанке ставка рефинансирования этому должна способствовать. Рост темпов строительства я думаю можно ожидать не раньше чем через два года.

Хотя США - страна огромная, и общенациональная статистика - не показатель. Кризис практически не затронул регионы, в которых не было строительно-инвестиционного бума (Бостон, Нью-Йорк, и т.д.).