Задатки и авансы на Украине 27 / 6679

Алексей Рыбалко писал(а):
Вячеслав Немировский писал(а):
1. договор задатка - это разновидность предварительных договоров.

А я согласен с ответом, который дал zolotoy.
Вячеслав, а ваш ответ ему носит исключительно эмоциональный характер, уж пардоньте...

Вообще-то данный вопрос в действительности очень интересен и достоин обсуждения.
И давайте для начала оставим в покое нотариусов...

Не претендую ни в коем случае на истину в последней инстанции, но всё таки:
1. Задаток НЕ ЯВЛЯЕТСЯ разновидностью предварительных договоров.
Задаток - это разновидность обеспечения обязательств!

Он выполняет три функции:
- платёжная (задаток выдается в счет надлежащих по договору платежей);
- удостоверительная (передачей задатка должник подтверждает наличие основного обязательства);
- обеспечительная (установление последствий невыполнения обязательства, обеспеченного задатком, гарантирует выполнение такого обязательства).
Идём дальше...
Прописали мы, например, в Предварительном договоре задаток. Но как же этот задаток выполнит свою платёжную функцию, если сам платёж будет поступать за объект недвижимости лишь в соответствии с основным договором (купли-продажи), а не с предварительным?
Посему на сегодняшний день сложилась определённая судебная практика (и нотариусы здесь совсем ни при чём):
задатком суды признают лишь те суммы, которые передавались после заключения основного договора (естественно - в форме, предусмотренной законодательством). В других случаях эти суммы признаются авансом (!!!) и подлежат возврату исключительно в том размере, в котором и передавались.

ЗЫ.
(Постановление судебной палаты по гражданским делах Верховного Суда Украины от 26.02.2004 г.// "Вестник Верховного Суда Украины", N 3, 2005 г.; Постановление судебной палаты по гражданским делах Верховного Суда Украины от 21.06.2006 г.// "Вестник Верховного Суда Украины", N 12, 2006 г.).

Алексей
Раньше ведь, до 2004 года, особенно, задаток составляли в простой письменной форме - и по смыслу он был именно предварительным договором. А не договором рассрочки

, как получается по нынешней судебной и юридической практике.
Не раз писалось в прессе, что нынешняя ситуация с задатком - какая-то бестолковая, никто ничего не поймет.

По Вашему, как в идеале надо организовать этот процесс - заключение между продавцом и покупателем соглашения о том, что они берут на себя обязательства продать-купить объект недвижмости?

Ведь нотариусы тоже имеют неоднозначное мнение - некоторые говорят, что для оформления задатка надо уже и вытяг БТИ иметь на руках :shock:

Но ведь задаток и заключается для того, чтобы стороны прописали - кто и за что платит, в том числе и за оформление доков, нот.оформление, за услуги АН.

Возможно выход в предмете догововора?

Составить договор где предметом договора является не покупка - продажа, а "обязательство Сторон" выполнить определенные действия. И стоимость этих действий определена этим договором, который составляется в простой письменной форме.

izumrud писал(а):

Ведь нотариусы тоже имеют неоднозначное мнение - некоторые говорят, что для оформления задатка надо уже и вытяг БТИ иметь на руках
Но ведь задаток и заключается для того, чтобы стороны прописали - кто и за что платит, в том числе и за оформление доков, нот.оформление, за услуги АН.

А вытяг зачем?
В предварительном договоре прописывается кто за что платит, срок заключения основного договора. Это обычный гражданский договор заверенный нотариусом.
А кто платит АН не имеет к предварительному договору и к договору задатка никакого отношения, это отношения агентства и его клиента.

izumrud писал(а):
Алексей
Раньше ведь, до 2004 года, особенно, задаток составляли в простой письменной форме - и по смыслу он был именно предварительным договором. А не договором рассрочки , как получается по нынешней судебной и юридической практике.

Думаю, что и раньше заключение договора задатка до оформления основного договора (купли-продажи) являлось не верным. Суть то не поменялась в корне. Впрочем, оставим прошлое...

izumrud писал(а):
Не раз писалось в прессе, что нынешняя ситуация с задатком - какая-то бестолковая, никто ничего не поймет.

Да, уже много писано-переписано, но по прежнему все выкручиваются кто как может

izumrud писал(а):
По Вашему, как в идеале надо организовать этот процесс - заключение между продавцом и покупателем соглашения о том, что они берут на себя обязательства продать-купить объект недвижмости?

В идеале, хорошо бы, чтоб это было как то предусмотрено тем же ГК.

.
А пока - трудно сказать.
По всей видимости, следует уходить в договорах от слова "задаток", обзывая данную сумму как угодно - хоть депозитом, хоть гарантийной суммой...на крайний случай - авансом. И дабы всё ж таки (не дай Бог!) суд не признал это скрытым договором задатка - указывать, что в случае исполнения всех обязательств (т.е. - заключения договора купли-продажи на условиях предварительного договора) данная сумма подлежит возврату Продавцом в полном размере Покупателю. А там уж пусть как хотят: либо возвращают, либо оставляют в счёт оплаты за объект. А если Покупатель не исполняет обязательства - данная сумма остаётся в виде штрафа у Покупателя. Ежели Продавец нарушил - обязан вернуть данную сумму (как вы там её обзовёте) + уплатить штраф в N-ном размере.
В конце концов, законодатель не ограничивает перечень видов обеспечения обязательств теми, что даны в ГК.
Остаётся маленькая проблема:
Предварительный договор (согласно ГК) должен быть заключен в форме, которая предусмотрена для основного Договора. Формы в соответствии с тем же ГК - две: письменная и устная.
Вот здесь и начинаются споры...Потому как - а что ж такое нотариальное удостоверение? Явно - не форма (как я сказал уже - их всего две). Получается - это порядок оформления.
Опять таки, если не идти к нотариусу (а лично у нас в городе такое вообще не практикуется) на удостоверение предварительного договора и быть уверенным, что в случае судебного разбирательства (опять таки - не дай Бог!) данный договор не будет признан недействительным, надо сделать так, чтобы этот договор носил смешанный характер, а не был в чистом виде Предварительным (как он описан в ГК), либо умудриться доказать в суде, что нотариальное удостоверение, это не форма, а порядок...ну вы поняли

Впрочем, это всё мысли...

loipp писал(а):
А вытяг зачем?

Ну ежели нотариус требует - что ему скажешь? Они любят обложиться кучей не нужных, в принципе, бумаг, дабы прикрыть свою пятую точку на все случаи жизни...
Хорошо, если город большой, и нотариусов несколько десятков. Есть выбор к кому пойти.
А если их всего человек 10, и все требования между ними оговорены, как и плата за их услуги? И как тут воевать? :-k

Алексей Рыбалко писал(а):
loipp писал(а):
А вытяг зачем?

Ну ежели нотариус требует - что ему скажешь? Они любят обложиться кучей не нужных, в принципе, бумаг, дабы прикрыть свою пятую точку на все случаи жизни...
Хорошо, если город большой, и нотариусов несколько десятков. Есть выбор к кому пойти.
А если их всего человек 10, и все требования между ними оговорены, как и плата за их услуги? И как тут воевать?

Какое счастье, что в Киеве нотариусы на каждом углу, приходишь на основной договор, а тебе сразу с порога - чай, кофе, горячий шоколад.
И плата у всех разная и договориться всегда можно, случаев масса была в практике.

loipp писал(а):
Какое счастье, что в Киеве нотариусы на каждом углу, приходишь на основной договор, а тебе сразу с порога - чай, кофе, горячий шоколад.
И плата у всех разная и договориться всегда можно, случаев масса была в практике.

Вам бы только дразниться :cry:

А про кофе и шоколад - это был контрольный в голову?

ЗЫ.
Ну, в действительности, ситуация не так плоха. Потихоньку, но увеличивается число нотариусов. А там недалеко и до явной конкуренции между ними...

Хотим внедрить в своем городе обязательное получение вытяга из реестра запретов на продажу недвижимого имущества при заключении предварительных договоров или задатков в агентствах недвижимости. Сейчас даже никто не звонит нотариусу с просьбой посмотреть в реестр, а уж тем более прикреплять вытяг к различного вида предварительным договорам. Обратились в информационный центр Минюста с просьбой подключить нас к системе.Нет не ответили. Будем писать ходатайство..потом наверх. Если кто-то из риэлторов еще в этом заинтересован, то можно такими ходатайствами закидать Минюст- глядишь да обратят внимание.
Уважаемые риэлторы, у кого есть опыт получения в БТИ официальной информации об истории объекта недвижимости.?

Дмитрий Майоров писал(а):
Хотим внедрить в своем городе обязательное получение вытяга из реестра запретов на продажу недвижимого имущества при заключении предварительных договоров или задатков в агентствах недвижимости. Сейчас даже никто не звонит нотариусу с просьбой посмотреть в реестр, а уж тем более прикреплять вытяг к различного вида предварительным договорам. Обратились в информационный центр Минюста с просьбой подключить нас к системе.Нет не ответили. Будем писать ходатайство..потом наверх. Если кто-то из риэлторов еще в этом заинтересован, то можно такими ходатайствами закидать Минюст- глядишь да обратят внимание.
Уважаемые риэлторы, у кого есть опыт получения в БТИ официальной информации об истории объекта недвижимости.?

Дмитрий, как должно это выглядеть - "официальный ответ из БТИ" ?

Ведь сама история перепродаж обьекта дает только пищу для размышления и всяких трактовок, а дальше надо все домысливать.
Без опыта риэлтора все равно бесполезно смотреть на эту историю.

Ну... в очень редких случаях все-таки полезно

izumrud писал(а):
Ведь сама история перепродаж обьекта дает только пищу для размышления и всяких трактовок, а дальше надо все домысливать.
Без опыта риэлтора все равно бесполезно смотреть на эту историю.

У меня была такая ситуация6 Мы продали квартиру, а продавец скрыл,что у него была судебная тяжба с наследниками, которые не вступили в наследство, а потом стали восстанавливаться.Причем квартира уже дважды была продана. Да и прошло 6 лет. Все суды он выиграл,но на момент заключения сделки в Верховном суде был иск наследников на решение Аппеляц.суда. По итогу Верховный суд вернул дело в Аппеляц.суд. покупатель занервничал, т.к. адвокаты сказали,что есть серьезные опасения,что все может вернуться в исходное положение и наследники смогут отбить квартиру. Доступ, или хотя бы информация о запрете на продажу и история о переходе права собственности могла бы нам помочь в рекомендации покупателю о приобретаемой недвижимости. Действительно это редкий случай... Но когда мы говорим покупателю о чистоте сделки,то почти никогда эту инфу не получаем потому, что это суетливо.. Клиент обычно склонен во всем обвинять риэлтора.