Как Вам нравится рассчитывать доходность от аренды недвижимости, взятой в ипотеку? 25 / 894

Как Вы считаете, целесообразно ли в расчете доходности учитывать рост инфляции ?

Eкaтeринa Koнoвaлoвa писал(а):
Как Вы считаете, целесообразно ли в расчете доходности учитывать рост инфляции ?

в таком случае, мне кажется, надо считать амортизацию.
и ремонт через 5-10 лет заложен где-то ?

вообще конечно, англия более стабильная страна и можно попробовать посчитать и с инфляцией, если там инфляция не как в россии, величина непостоянная и загадочная.

Eкaтeринa Koнoвaлoвa писал(а):
Как Вы считаете, целесообразно ли в расчете доходности учитывать рост инфляции ?

Да всё нужно учитывать: и инфляцию, и не инфляцию, и миграцию, и ущерб, нанесенный нанимателем имуществу хозяина или соседей хозяина, а также вариант простоя квартиры при пересдаче в течении года, если наниматель досрочно расторгнет договор найма.
П.С. Если захотеть, то можно доказать, что 2+2=5, иными словами можно практически любой процент ну скажем до 30% дохода показать от аренды квартиры.
Для этого можно сказать,что первоначальный взнос равен 10% от стоимости квартиры или 25.000 фунтов, а доход в год с аренды равен 15.000 фунтов. Получаем 60% годовых.
И так оно и выйдет, если недвижимость вырастет на 4% в год, равное проценту выплаты по ипотеки. Потому как рост стоимости квартиры-это как раз и есть проценты по ипотеки, которые нужно выплатить за год. То есть продав квартиру через год дороже на 4%, Вы вернете свои 25.000фунтов, выплатите весь долг банку с учетом его интереса в 4%, а также получите бонус в виде 15.000фунтов от аренды.
П.П.С. Ну нужно еще вычесть от бонуса 4% от 25.000фунтов, которые Вы смогли бы получить, положив эти деньги в банк, или 1.000фунтов.
П.П.П.С. А что делать если стоимость квартиры упадет или останется на месте: естественно вычитать эту сумму из дохода аренды. Тогда и минус 100% можно получить, если квартира упадет в цене на 40.000фунтов и так далее.

alexey moskva писал(а):
Да всё нужно учитывать: и инфляцию, и не инфляцию, и миграцию, и ущерб, нанесенный нанимателем имуществу хозяина или соседей хозяина, а также вариант простоя квартиры при пересдаче в течении года, если наниматель досрочно расторгнет договор найма...

Алексей,
1. миграцию, простой не учитываем - контракты долгосросные, на 3 года, будем считать, что условный обьект выбран в "ходовом" районе трипл эЛ;
2. ущерб страхуется, + с Арендатора берется депозит специально для этих целей;

Рентополучатель писал(а):
по концу проекта вы будете иметь 250 000 + 3816*25 = 90400 +250 000= 340400 р
через сложный процент 77500* х в 25 степени =340400
х= 1,06 что соотв 6% в год

Я бы доходность именно так считал, с двумя оговорками:

1. т.к. 25 лет это очень большой срок, то обязательно еще уточнил бы затраты при досрочном выходе из проекта (а также затраты при смене собственника внутри проекта, например при наследовании) и аналогично прикинул (уменьшающийся) процент годовых в этом случае.

2. Добавил в расчет (в смысле вычел из дохода):
- плановые затраты на амортизацию обстановки (обновление мебели и косметические ремонты) в течении 25 лет
- плановые затраты на капитальный ремонт квартиры (тут не знаю, кого можете заселить за 1500 фунтов, возможно и больше чем один раз придется делать)
- плановые сборы за капитальный ремонт самого здания (сомневаюсь, что входит в service charge, но за 25 лет легко потребуется хотя бы раз)
- амортизация самого здания за 25 лет (как разницу в текущих ценах между этой квартирой и если бы прямо рядом была аналогичная, но на 25 лет дом старше)
- ожидаемый потерянный доход за месяцы, когда один арендатор съедет, а другой еще не въехал (возможно это покрывается за счет 10% УК ?)
- страховку свою и ответственности

Все бы считал в текущих ценах без оценки увеличения стоимости жилья (чтобы не пришлось отвечать на вопрос Рентополучателя что больше:
340 через 25 лет или 77,5 сейчас)

Eкaтeринa Koнoвaлoвa писал(а):
alexey moskva писал(а):
Да всё нужно учитывать: и инфляцию, и не инфляцию, и миграцию, и ущерб, нанесенный нанимателем имуществу хозяина или соседей хозяина, а также вариант простоя квартиры при пересдаче в течении года, если наниматель досрочно расторгнет договор найма...

Алексей,
1. миграцию, простой не учитываем, контракты долгосросные, на 3 года, будем считать, что условный обьект выбран в "ходовом" районе трипл эЛ;
2. ущерб страхуется, + с Арендатора берется депозит специально для этих целей;

Нужно отделять зерна от плевел.А это значит, что нужно разделить доход от недвижимости на две составляющие:
1. Доход от аренды.
2. Доход или расход от изменения цены квартиры, или инвестиционная составляющая.
1.Доход от аренды в процентном соотношении исчисляется в виде вычисления процента от прибыли от аренды к стоимости квартиры.
Сюда не входят такие переменные как ипотека, прибыль от роста стоимости недвижимости- эти параметры будут входить в пункт 2.
Правда сюда можно отнести банковский процент, который будет прибавляться к доходу от аренды в месяц.
Правильнее было бы говорить о доходе от аренды не в год, а в месяц, когда стоимость квартиры считаем фиксированной.
2. Этот пункт в данной теме не интересен.
Вывод: чистый процент дохода от аренды варьируется в Вашем примере в районе 6%.
Но для потенциального клиента можно показать любой процент, если прибавлять к доходу от аренды доход от роста стоимости квартиры, что и было мною показано в примере приведенном несколькими сообщениями ранее.

мой расчет :

Чистый доход : 1500–150–100–583* = 667 х 12 = 8004/год ( * - %-ты, без тела ипотеки)

Инвестировано своих денег 75000 +2500=77500

8004/77500 x 100%= 10,32% годовых, до налогообложения.

Всем принявшим участие спасибо (спасибки были щедро розданы

)

Цель данной темы было найти "золотую пилюлю" - формулу, для расчета инвестиционно-привлекательного обьекта, взятого в Бай-ту-Лет ипотеку.

Все были по-своему правы, но ни у кого из участвовавших цифры не совпали, поэтому еще раз убедилась, что если кто-то скажет : "Доходность 7%", надо не стесняться задать вопрос : "А как Вы считали?"

Eкaтeринa Koнoвaлoвa писал(а):
мой расчет :

Чистый доход : 1500–150–100–583* = 667 х 12 = 8004/год ( * - %-ты, без тела ипотеки)

Инвестировано своих денег 75000 +2500=77500

8004/77500 x 100%= 10,32% годовых, до налогообложения.

Еще раз Екатерина: Нельзя приплюсовывать к доходам от аренды доходы от инвестиции в недвижимость.
Всё это я описал моим сообщением выше.
Вы вычитаете тело ипотеки 583 фунта в месяц.
А теперь рассмотрим вариант, когда стоимость квартиры упадет на 10% в год, и будет стоить не 250.000 фунтов, а 225.000фунтов. Тогда придется еще по мимо тела ипотеки вычитать и снижение стоимости квартиры за год деленное на 12 месяцев или 25.000/12=2.000 фунтов примерно.
Тогда у Вас аренда вообще отрицательная получается, то есть 667-2000=-1333 фунта в месяц.
А всё почему?
А всё потому что Вы в одну кучу сложили доходы от аренды с доходами от изменения стоимости квартиры.
Есть вариант посчитать суммарный доход за год. Но тогда нужно точно знать стоимость квартиры через год.

Да к тому же: нельзя в принципе считать доход от аренды, исходя из вложенной суммы в 75.000фунтов, потому что сдаете ВЫ всю квартиру стоимостью в 250.000фунтов, а не её часть стоимостью в 75.000фунтов.
Значит и процент нужно считать исходя из величины в 250.000фунтов.
А считаете Вы исходя из величины в 75.000фунтов, потому что считается, что квартира Ваша, а на самом деле квартира находится в залоге у банка и станет Ваша только после выплаты всей суммы ипотеки.

alexey moskva писал(а):
А всё почему?
А всё потому что Вы в одну кучу сложили доходы от аренды с доходами от изменения стоимости квартиры...

Алексей, ни потенциал роста капитализации актива, ни рост инфляции в расчетах НЕ учитывался.