Недвижимость в Болгарии !!! 780 / 106699

Вот что пишет покупатель недвижимости в Болгарии-выдержка из реального рассказа про его покупки:
"
Первое усвоенное нами правило собственника: не все то «луксозно», что так называется. Хотя болгары любят использовать это слово как показатель высокого качества своих апартаментов, на деле люксовыми оказываются только материалы отделки – итальянская плитка, добротная краска, дорогая штукатурка, деревянные шезлонги у бассейна. Качество всего остального, как правило, сделанного руками приглашенных румынских рабочих, необходимо проверять на практике. Целесообразно перед тем, как принять объект под ключ, пожить в помещении минимум три дня. За последние два года шестеро наших друзей стали обладателями разного рода «луксозной» недвижимости в Болгарии, и никому из них не удалось избежать участи бедолаг, исправляющих недоделки. Они меняли двери, чинили сантехнику, докрашивали стены, смывали остатки краски с окон...."

Владимир67 писал(а):
так вот мне тоже не понятен мотив застройщиков - стоит объект у моря первая линия неплохой вроде. стадия готовности на 60%. рабочих не много, работа идет но медленно. рабочих не хватает ибо он везде объявления дает о приеме на работу отделочников.
видно что денег лишних нет, застройщик непрофильный - участок достался по случаю.
И вот он уперся по цене и еще повышать собирается. Ему резоны про падения цен в мире не интересны. ХЗ то ли жадность, то ли глупость, то ли какое то чутье свое. Вообще ситуация такова, что многие чего то ждут, снижать никто не хочет. Сейчас выгоднее покупать на вторичке. Ирландцы и англичане дают приличный дисконт - до 30% от средней цены на рынке.

Абсолютно с Вами согласен.Сейчас выгоднее покупать на вторичке.И это касается не только Болгарии.Сейчас.например,просто есть шикарные предложения на вторичке Испании,Греции,Кипре-те же англичане,ирландцы,датчане продают на 25-40% дешевле-избавляются от навеса ставших неподлъёмными для них ипотечных платежей,потому что:

Из-за сильного экономического кризиса, особенно остро ощутимого в Испании в сфере строительства, в этой стране не продано 650 000 новых квартир, пишет газета Pais, ссылаясь на президента Ассоциации строителей и продавцов жилья Испании Гильермо Чикоте.

С сентября минувшего года количество сделок в сфере недвижимости в Испании уменьшилось на 60%, нереализованное с 2005 года жилье по мере завершения строительства новых домов постоянно растет в числе.

Гильермо Чикоте полагает, что "до недавнего времени строительство являлось локомотивом испанской экономики — от него зависели многие отрасли страны. "Крах строительной отрасли будет носить совершенно непредсказуемые для Испании последствия ", - предрекает Чикоте. По его мнению, правительство должно принять срочные меры по спасению этой отрасли.

Самое большое количество нереализованных новых квартир, по данным Pais, располагается в Мадриде, в провинциях Валенсия, Кастилья-ла-Манча и Мурсия. В отношении поддержанных квартир, выставленных на продажу, статистики не имеется, сообщает информационное агентство РИА Новости. Однако эксперт министерства экономики и финансов Испании Мигель Анхель Мартинес считает, что их количество превышает 1,5 млн.

"По причине экономического кризиса, охватившего всю испанскую экономику, многие люди лишаются работы, а соответственно, и средств на выплаты ипотечных кредитов, поэтому они вынуждены продавать свои, часто новые, квартиры", - прокомментировал ситуацию Мартинес. Он полагает, что к концу 2008 года цены на испанское жилье упадут на 20%

Падение цен на жилье в Соединенных Штатах в марте этого года ускорилось, и аналитики пока не видят признаков того, что ситуация на этом рынке начнет улучшаться, сообщает MarketWatch.

Согласно индексу S&P/Case-Shiller, являющемуся индикатором цен на жилье в 20 крупнейших городах США, стоимость жилой недвижимости в марте 2008 г. упала на рекордные 14,4% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года.

По сравнению с февралем 2008 г., индекс цен на жилье в 20 крупнейших городах США сократился на 2,2%. Индекс, отражающий динамику цен на жилье в 10 крупнейших городах, в марте упал на 2,4% по сравнению с февралем и на 15,3% в годовом выражении.

Самое значительное снижение цен в марте произошло в Лас-Вегасе, Фениксе и Майами.

Зарплаты 60% испанских семей не хватает до конца месяца, поэтому они часто вынуждены брать кредит даже на продукты питания, говорится в опубликованных в понедельник Национальным институтом статистики (НИС) данных о семейных расходах в Испании.

Зарплата подавляющего большинства испанцев не превышает 1000 евро в месяц. Как говорится в сообщении НИС, большинству испанских семей не хватает этих денег до конца месяца, и они вынуждены брать кредит даже на продукты питания, передает РИА "Новости".

В этом сообщении не сказано, как именно и когда проводились исследования в отношении платежеспособности испанских семей, однако известно, что НИС, как правило, оперирует с данными опросов не менее пяти тысяч респондентов из различных провинций Испании и различных возрастов.

В сообщении статистического ведомства также отмечается, что "каждый пятый испанец проживает за чертой бедности, то есть имеет доход, составляющий менее 60% среднего дохода населения".

"Нехватка денег у большинства семей объясняется их банковской задолженностью по ипотечным кредитам... За девять последних лет общая банковская задолженность испанцев по ипотечным кредитам в связи с покупкой жилья выросла в три раза и составила 900 миллиардов евро, тенденция быстрого роста задолженности остается", - отметил профессор экономики Мадридского университета Рафаэль Гомес, комментируя финансовые возможности испанцев.

Он пояснил, что "в испанских семьях больше половины доходов идет на оплату ипотечных кредитов". "Номинальный средний доход на душу населения в Испании составил в прошлом году 23 тысячи евро, но цифра эта довольно относительная, учитывая крайне несбалансированное распределение доходов в стране", - сказал Гомес.

Отметим, что в российских семьях также отмечена нехватка продовольствия. Это происходит вследствие бурного роста цен на хлеб и другие социально значимые продукты питания. В таких условиях зарплаты на еду россиянам стало уже не хватать.

Фото: АР, Reuters; Коллаж: Александр Козлов

Совет ипотечных кредитных организаций Великобритании (Council of Mortgage Lenders, CML) опубликовал прогноз: по итогам 2008 года цены на недвижимость в стране упадут на 7%. А ведь совсем недавно, в конце прошлого года, экономисты CML прогнозировали рост цен на 1%. Еще пессимистичнее ситуацию оценивает британский минфин: если верить недавней утечке информации, британское правительство ожидает снижения цен на 10%. А исследовательский отдел риэлтерской компании Savills полагает, что в течение двух лет британская недвижимость подешевеет на 25%.

Нынешняя ситуация напоминает аналитикам кризис начала 90−х годов, когда затяжная экономическая рецессия очень больно ударила по рынку недвижимости. Тогда цены за четыре года упали на 20%, а с учетом инфляции недвижимость подешевела на 30–40%. Всего было конфисковано и продано с молотка 345 тыс. домов, так как их владельцы не могли оплачивать подорожавшую ипотеку. Более двух миллионов британских домохозяйств оказались в ситуации «отрицательной стоимости» своих квартир и домов — те стали дешевле ипотечных кредитов, взятых под их покупку.

Пока до конца не ясно, повторится ли полностью сценарий 90−х, но многие в Британии начали готовиться к худшему.

Смена настроений
В том же прогнозе CML говорится, что общее число транзакций по купле-продаже жилой недвижимости снизится на 35% — до 770 тыс. сделок. Такого уровня на рынке не было с середины 70−х — в последние годы фиксировалось по несколько миллионов сделок.

В марте и апреле 2008 года общие объемы ипотечного финансирования (как для покупки домов, так и для перехода на новый ипотечный кредит) упали на 16% по сравнению с теми же месяцами прошлого года. По прогнозу CML, общий объем ипотечного кредитования в 2008 году составит всего 110 млрд долларов — в два раза меньше, чем в 2007−м. А поскольку спрос еще долго будет слабым, цены продолжат падение.

Комментируя прогноз, генеральный директор CML Майкл Куган заявил: «Прежде чем ситуация начнет улучшаться, она должна еще ухудшиться».

Цены на жилье в Британии падают около полугода, поэтому не замечать происходящего уже никто не может себе позволить. Так, средняя цена единицы британской жилой недвижимости в апреле составила 436 тыс. долларов — на 3,6% ниже, чем год назад. Падение цен в некоторых регионах заметно превышает средний показатель. Так, в Уэльсе с начала года цены упали на 5,9%, в Шотландии — на 5,1, в Центральной Англии — на 4,7%.

«Данные с рынка недвижимости показывают, что с конца октября, когда мы публиковали наш предыдущий прогноз, давление на цены было направлено строго вниз. Поэтому недвижимость будет дешеветь», — рассказала «Эксперту» аналитик CML Сью Андерсон.
Прогнозы, предсказывающие падение на 30–35% в течение ближайших лет, звучат из уст очень высокопоставленных британских экономистов. Так, в начале мая один из членов комитета по денежной политике Банка Англии Дэвид Бланшфлауэр заявил, что цены на недвижимость в Британии должны упасть на треть, чтобы вернуть соотношение между ценами и доходами британцев на устойчивый уровень. Сегодня 71% жителей Британии являются владельцами жилья, поэтому для большинства населения выплаты по ипотечным кредитам остаются главной статьей расходов.

А что касается болгарских застройщиков,возможгно в конце лета-начале осени сдвинутся, видимо, цены вниз.Это и сезонный фактор, и общемировые тенденции, и перенасыщение рынка.Конечно,если объект качественный и реально соответствует своей цене,то ему это всё будет грозить в меньшей степени.Тем более по моим сведениям там столько строят на ажиотаже,что покупателей на всё это явно не хватит.Тем более им теперь приходится рассчитывать только на Россию.Британцы,немцы и т. д перестали покупать недвижку по всему миру.

Кстати ,отслеживая,цены на недвижку в России, в начале июня произошёл и у нас разворот вниз.Скоро и тут будет не до покупок в Болгарии.А когда перестанут летать чатреты в Болгарию, последний ручеёк денег
Жилищный рынок в России может обрушиться еще до конца 2008 года, считают эксперты Института глобализации и социальных движений (ИГСО).
Как пишут «Ведомости», к такому выводу пришли эксперты ИГСО, проанализировав финансовую ситуацию в глобальной экономике: по их мнению, причиной «назревающего падения цен» на жилье является сокращение реальных доходов населения из-за инфляции. Вследствие динамичного роста цен реальные доходы российских трудящихся начали быстро сокращаться. Финансовое положение средних слоев ухудшилось, затруднив оплату ипотечных кредитов.
«Чтобы обезопасить себя от новых рисков, банки усложнили выдачу займов и начали ужесточать политику в отношении должников не способных своевременно выполнять финансовые обязательства. Однако в условиях продолжающегося инфляционного ослабления «среднего класса» трудности с оплатой кредитов у него будут возрастать, пока не достигнут критической фазы», — заявил руководитель Центра экономических исследований ИГСО Василий Колташов.
Приближению обвала также способствуют жесткая политика банков по отношению к должникам и высокая ставка процента по кредитам.
Напомним, что в I квартале 2008 года было зарегистрировано в 2,23 раза меньше сделок, чем в IV квартале 2007 года.

«Кризис ликвидности дает себя знать — кредиты подорожали в среднем на 2-4%», — говорит гендиректор «Главстроя» Артур Маркарян. По его словам, некоторые банки из первой десятки вообще закрыли позиции по кредитованию строителей. «Строители практически на дне — ставки выросли на 5-10%, а некоторые банки даже по открытым кредитным линиям отказываются давать деньги», — утверждает девелопер, специализирующийся на торговой недвижимости. Деньги для девелоперов подорожали на 2-3%, говорит кредитный аналитик «Ренессанс капитала» Петр Гришин.
«Процентные ставки несколько подросли», — признает пресс-служба Сбербанка. Максим Першин, директор по развитию бизнеса Альфа-банка, сообщил, что его банк тоже поднял ставки, но лимиты и объемы кредитования не снижались. «Объемы кредитования могли снизить западные банки и маленькие банки, испытывающие проблемы с ликвидностью», — предполагает он. Вера Егоренко, замначальника департамента по работе с рынком недвижимости МДМ-банка, рассказывает, что банк повысил ставки для застройщиков примерно на 2-3%. «С начала кризиса мы подняли ставки для всех корпоративных клиентов на 1,5-2 процентных пункта», — говорит зампред ВТБ Василий Титов. «Некоторые заемщики не смогли себе позволить занять по повышенным ставкам, а девелоперы берут — у них высокая норма прибыли», — добавляет он.

Аналитик ИК «Антанта капитал» Андрей Верхоланцев напоминает, что для застройщиков, как и для большинства других компаний, фактически закрыт и такой вид заимствования, как выпуск облигаций: «Доходность достигает 20%. А с учетом комиссии за размещение — 2-3% выпуск облигаций становится непривлекательным».

Думаю Болгарию ждёт вот подобный сюжет-в Эстонии в 2005-2006 году много покупали именно наши,потом перестали... и получилось вот что:
Цены на эстонскую недвижимость уже снизились на треть. Аналитики ожидают, что после короткого затишья спад продолжится: нового инвестиционного бума в Эстонии не предвидится, так что никаких предпосылок для развития рынка жилья нет.

Первым о кредитном крахе на рынке недвижимости Эстонии сообщил портал Kinnisvarakrahhi Visuaal (KVKV), опираясь на заявление Вильяра Аракаса, бывшего председателя правления Arco Vara, определившего крах как падение цен на недвижимость не менее чем на 25% в год. Как сообщает портал DV.ee со ссылкой на KVKV, цены снизились уже на 31%.

По сообщению Rus.delfi.ee, впервые о крахе заговорили 7 января, когда крупнейшая в Эстонии строительная компания YIT Ehitus снизила стоимость выставленных на продажу объектов на 27% (больше чем на 15 млн крон). Однако этого оказалось недостаточно, и 17 января цены были снижены еще на 33,6 млн крон. Общие потери YIT составили 43 727 111 крон (около $2,7 млн).

Во время краха выиграли фирмы, которые снизили цены быстрее, как это сделали компании Rime и Artig, а проиграли те, кто вынужден снижать цену только сейчас.

Впрочем, портал KVKV пытается успокоить общество тем, что пока квартиры продаются, можно говорить лишь о "приближающемся к краху падении", а не о крахе. Однако если сейчас продажи сократятся, рынок недвижимости Эстонии уже не успеет оправиться от такого удара, и даже скидки в 50% уже не спасут от многолетних простоев недвижимости.

Квартиры и дома в Латвии, Литве и Эстонии подешевели на 30 процентов за последние полгода. Банки ужесточили обязательства по кредитам и многие продают приобретенную в кредит недвижимость.

Квадратный метр в Прибалтике стоит уже как в 2004-2005 годах. Хотя, казалось бы, еще совсем недавно "недвижка" росла на 50 процентов в год. Квадрат в старой части Риги год назад стоил 4 тыс. евро. Сейчас есть предложения по три двести, а в центре города предложения начинаются с полутора тысяч евро за метр. Во всем виноват мировой и, прежде всего американский ипотечный кризис - утверждает ведущий эксперт компании по продаже недвижимости - "Балтом" Анатолий Большеводов: "Связываю это с тенденцией мировой, ну в первую очередь, это в Америке кризис. Он отголоском идёт по Европе, и идёт, в том числе и в прибалтийских странах, и связываю это с тем, что в свое время был очень спекулятивный рынок и цены были вздутые и сейчас они корректируются".

Недвижимость в Прибалтике росла невиданными ранее темпами в течение полутора-двух лет с притоком европейского капитала. К примеру, в Латвии иностранные инвесторы скупали квартиры десятками с целью дальнейшей продажи - это и подогрело цены. Сегодняшняя ситуация - последствие спекуляций - сказал в интервью Business FM директор института европейских исследований, доктор экономических наук, руководитель Союза русских предпринимателей Латвии Александр Гапоненко: "Непроданными остается около десяти тысяч жилых помещений и домов. Для Латвии это приличная величина. Ситуация осложнилась еще и тем, что наше правительство приняло план по борьбе с инфляцией, вызванной притоком спекулятивного капитала, и получился этот план не очень грамотным. Они, по сути, ограничили возможности для получения кредитов".

28.05.2008

Это я к чему скопировал: не к тому,что не надо покупать недвижимость в Болгарии-если нравится страна и есть возможность-обязательно надо.Однако,надо очень тщательно выбирать контрагентов(продавцов), а чтобы совсем избежать риска долгостроя,потому что у застройщика "вдруг" закончились деньги на пару лет, лучше покупать уже готовое жильё.

С уважением

to lambor

а вы сейчас куда вкладывать будете?
есть ли смысл вложить сейчас в испанию небольшую сумму около 200000 евро?

или подождать до конца года?

Владимир67 писал(а):
to lambor

а вы сейчас куда вкладывать будете?
есть ли смысл вложить сейчас в испанию небольшую сумму около 200000 евро?

Сейчас в Испании появляются интересные предлложения,когда продают с большой скидкой-в этом случае-есть.А так ,если не для себя, а инвестиционно,то вопрос сложный-навес из 650 тыс непроданных квартир никто не убирал.А в таких случаях быстро рассасывание ситуации не происходит.Полгода-год-миниум.Бывает и больше.
В Японии в 90-е годы цены на недвижимость упали в 2-3 раза за НЕСКОЛЬКО лет,даже в отдельных регионах и в 4 раза.Жаль,сейчас под рукой нет графиков-найду,скину,очень любопытно.Кстати там цены в некоторых случаях и местах так и не вернулись на тот уровень за 15 лет...
Конечно в итоге там(В Испании) квартиры будут дороже(инфляция,да и населения становится больше ,а мест с хорошим климатом-не становится).,как наверно, и везде,но в какие сроки, и через какие цены,неизвестно.
То есть я к тому, что тут ещё очень важны сроки-если инвестиция на 5 лет-то можно смело ловить момент сейчас.Если всего 1-2 года,то возможно,надо подождать до осени-вообще из своей практики инвестирования,лучше всего покупать недвижимость у моря осенью-в начале зимы,когда спадает ажжиотаж,да и кредиты у застройщиков часто банки требуют именно осенью,потому что как правило и стоительство начинается в начале осени.
Про другие страны,интересные с целью инвестиций.я Вам напишу в личку.Тут не стану))

написал в личку.
Кстати,возрастает вероятность(я тут проанализировал мировые тенденции и заявления Бернарки и Трише,а также китайских и японских властей и финансистов),что доллар начнёт укрепляться к евро и весьма резко,так что покупать активы,что номинированы в евро,можно не торопиться.На цифре 1.4-1.45 евро\доллар можно подумать об инвестициях в активы,продаваемые в евро:)

lambor писал(а):
Вот что пишет покупатель недвижимости в Болгарии-выдержка из реального рассказа про его покупки:
"
Первое усвоенное нами правило собственника...

Это всего лишь "усвоенное правило" - вывод, сделанный рассказчиком на основании чьих-то рассказов... Седьмая вода на киселе. А сам же рассказчик остался доволен как своей покупкой, так и продолжительностью всего процесса: внешняя ссылка

Fragancia писал(а):
lambor писал(а):
Вот что пишет покупатель недвижимости в Болгарии-выдержка из реального рассказа про его покупки:
"
Первое усвоенное нами правило собственника...

Это всего лишь "усвоенное правило" - вывод, сделанный рассказчиком на основании чьих-то рассказов... Седьмая вода на киселе. А сам же рассказчик остался доволен как своей покупкой, так и продолжительностью всего процесса: внешняя ссылка

Но рассказчик ссылается на своих знакомых.
Сейчас ещё евро провалится к доллару на 7-10%(по моим расчётам со вчерашних 1.56 евро доллар до 1.43-1.45,а может и к 1.4(а это около 10% за короткий срок экономия..) , будет резкое падение курса евро и к рублю, и к доллрау, а я в таких вещах редко ошибаюсь,у меня на курсы валют-нюх,можете потом проверить мои слова))) тогда и купим осенью что-нибудь и в Болгарии,как раз кредиторы придут к застройщикам с вопросом"где деньги,Зин" и те панически сбросят по чём возьмут свои чудо-новостройки,чтобы рассчитаться с банками.Покупателей ктому времени будет немного...А возьмём мы недорого,а они со слезами на глазах будут нас благодарить.Вот такой у нас инвесторов простой план)))

Но опять же хочу сказать,кто покупает для себя,а не в инвестиционных целях,эти 10-20% экономии не должны являться основным стимулом.Живём мы ,похоже,всё же один раз,чтобы там индусы не утверждали о перерождениях,поэтому,если нравится квартира\дом-покупайте и наслаждайтесь жизнью.Просто покупайте здраво и применяйте хотя бы простейшую логику при покупке.))

Кстати,вот что сегодня в прессе по этой теме:
Вчера стоимость бивалютной корзины (состоит из $0,55 и 0,45 евро) впервые опустилась ниже отметки 29,6 руб. до уровня 29,53 руб., отмечает экономист инвестбанка «Траст» Евгений Надоршин. ЦБ не укреплял национальную валюту с того момента, как кризис на международных финансовых рынках докатился до страны, вызвав резкий отток иностранного капитала, вспоминает Надоршин. Хотя укрепления рубля рынок ждал с начала мая, скачок стоимости бивалютной корзины более чем на 10 коп. стал неожиданным, признает аналитик Банка Москвы Егор Федоров.

«ЦБ дал понять, что взял курс на укрепление рубля к корзине валют, это должно быть трендом», — ожидает главный дилер Бинбанка Михаил Парасенко. Он полагает, что стоимостью корзины валют в 29,5 руб. ЦБ не ограничится, а при дальнейшем ее снижении, которое требуется для сдерживания инфляции, доллар к рублю подорожает, а евро, напротив, подешевеет.

Да, а какую антирекламу по Болгарии в новостях показали...
Как счастливые обладатели болгарской недвижимости сутками даватся в очередях у консульства, приходят за визой по 3 раза и даже дерутся, чтоб нескучно было.
Вот так, купил квартирку и отдыхай в московской очереди...