Отель за рубежом!! 33 / 1896

Екатерина Коновалова писал(а):
годовой отчет (желательно аудиторский) за последние 3 финансовых года имеется?

в лс ответил

Мне в 2008 предлагали продать 4-звздный отель за 3,5 млн. евро с чистым годовым доходом 200 тыс. евро.
Я тогда понял и сейчас скажу, что не готов продавать такие объекты.

Так все-таки, как оценить правильно отель (или миниотель)?
Кстати, если это больше бизнес, чем недвижимость, то при чем там риэлторы?

figznaetkto писал(а):
Так все-таки, как оценить правильно отель (или миниотель)?
Кстати, если это больше бизнес, чем недвижимость, то при чем там риэлторы?

Книжки можно прочесть, там все написано..

wistfull писал(а):
Мне в 2008 предлагали продать 4-звздный отель за 3,5 млн. евро с чистым годовым доходом 200 тыс. евро.
Я тогда понял и сейчас скажу, что не готов продавать такие объекты.

думаю, в этом случае просто цена завышена.

Наша компания на сегодня предлагает фешенебельный отель на берегу Атлантики, в пригороде Лиссабона.Хочу превести наш пример. Отель врезан в скалу, надежный, прочный фундамент. Конструкция здания в идеальном состоянии. Отель находится на реконструкции. Есть готовый проект. Здание требует косметического ремонта, внутри и снаружи. Необходима реставрация парковой зоны. Есть место для крытого бассейна, ресторана, финской и турецкой бани, spa салона.

Продажа по чистой стоимости здания без ремонта за € 6.000.000. В этом случае стоимость реконструкции рассчитывается покупателем самостоятельно. Также, владелец оставляет за покупателем право торга.

Расчетная максимальная стоимость реконструкции здания от Liss&Gomes.Lda включая проект, составит не более € 2.700.000

В расчетную стоимость, входит реконструкция всего курортного комплекса, где будет 47 туристических апартаментов разного типа или 77 гостиничных номеров, общий размер этих помещении составляет 3.780 квадратных метров, spa центр, ресторан на 120 человек, бар, открытый бассейн, турецкая и финская сауны, крытый бассейн, фитнес зал, прачечная, конференц-зал, создание открытого природного ландшафта.

В сумму реконструкции входит комплектация всех помещений мебелью и соответствующим оборудованием: кровати, кухни с мебелью и необходимой кухонной техникой, кондиционеры, тренажеры и т.д. Расчет реконструкции произведен "под ключ", без дополнительных затрат в будущем.

После всех произведенных работ стоимость квадратного метра в туристических апартаментах составит €2.300. Для сравнения у конкурентов квадратный метр отелей этого же типа начинается от €2.900, при этом наш курорт находится в более выгодном положении. Разница составляет €600 за метр. При продаже апартаментов все сопутствующие помещения остаются во владении комплекса и приносят постоянный доход владельцу.

Расчетный срок реконструкции от 15 до 18 месяцев. Ожидаемый возможный доход от реализации составит €2.268.000. При желании инвестора, имеется Банк готовый предоставить кредит на сумму до €3.600.000, для реконструкции этого отеля. Таким образом, можно сократить Ваши личные капиталовложения.

Срок окупаемости два года, при этом останется постоянно функционирующий курорт со стабильным доходом.

Director » 30.11.11, 10:17
А мы меньше жить не собираемся. А даже если не проживем - после нас есть кому проследить за окупаемостью.

Юлия, очень верная формулировка! И позитивная, пусть и неконкретная. =D>

badjdji писал(а):
Продажа по чистой стоимости здания без ремонта за € 6.000.000. В этом случае стоимость реконструкции рассчитывается покупателем самостоятельно. ...
Расчетная максимальная стоимость реконструкции здания от Liss&Gomes.Lda включая проект, составит не более € 2.700.000
....
Срок окупаемости два года, при этом останется постоянно функционирующий курорт со стабильным доходом.

Если такая выгодная инвестиция, чего же тогда продают?

Кроме того, не понятно как высчитали 2 года? Я бы посчитал так: вложения 6000000 плюс 2700000, делим на 77 номеров, каждый номер должен принести примерно 113000 евро. Если, к примеру, номер сдаем по 100 евро в сутки, а чистая прибыль с этого 50%, т.е. 50 евро, то каждый номер надо сдавать 2260 дней. Если учесть, что сезон 90 дней в году, то даже со 100% заполняемостью в сезон получим больше 25 лет.

Можно лечь под туроператоров, но они выкупают номера за 25-30% от прайса в популярных отелях и новичку будет еще сложней, если это не сеть отелей.
У меня знакомец купил отельчик на 40 номеров на первой линии в Испании. Стоял пустым даже в высокий сезон и вот уже лет 8 стоит с заколоченными окнами. Банкрот однако. Жестко все в туризме этом, ох как жестко.

Кстати, знакомец тот кидал и здесь всех, кто не мог ему в рыло заехать и там начал бизнес с того же, принимая бесплатную (нелегальную) раб. силу на работу в отель и выкидывая, не платя зарплату. Итог всегда один у таких.