Приобретение недвижимости в Германии для сдачи в аренду, бюджет 4-5 млн.рос.руб. 50 / 5343

Cамое главное в покупке недвижимости – это МЕСТО, МЕСТО, МЕСТО.

Поэтому варианты надо искать не на рынке выставленных на продажу квартир а у крупных фирм занимающихся домоуправлением

Почему? Большинству людей нужны уже свободные квартиры...)
Ещё - квартиросъемщика (по немецким законам) очень сложно из квартиры выгнать и не так то просто повысить ему квартплату в DE.

Самое важное в такой инвестиции : кто и как будет управлять этой недвижимостью!

Хаусвервальтунгов (управляющих компаний) на рынке – как собак нерезанных. Выбор – большой.

Переписка недвижимости осуществляется без посредников ( маклер,нотариус,налог и т.д.)

Маклерские уже могут быть заложены в стоимость квартиры и сам HV , вернее продающий маклер их может получить. Нотариус – при покупке-продаже платится всегда, т.к. ДКП идет в DE нотариально, если он тоже только не «свой» и его процент уже не «заложен» в стоимость.)

Домоуправление гарантирует выкуп квартиры к оговоренному сроку ( 5,10 или 15 лет) по цене приобретения.

Зачем же продавать по той же цене приобретенное? Во всем мире всем и каждому хочется продать значительно дороже, чем купил. Да и цены подрастают ведь на недвижимость в мире... в Германии в частности.
Или если захочешь продать позже , вы имеете в виду – то домоуправительная компания купит ЛИШЬ по той цене, по которой продала и ни цента выше?)

Пример – на сколько возросли цены на недвиж. С 2007 г

Регенсбург - +37,5%
Фрайбург - +31,1%
Аугсбург – +21,9%
Мюнстер - +22,3%
Мюнхен -+ 39,5%
Гамбург - + 36,1%
Аналитики в DЕ говорят, что такого «пузыря» с недвижимостью , как в Америке...быть тут не может.

Если Вы инвестируете в Германию, то необходимо иметь реальные представления о возможной доходности от аренды. В Германии нет ликвидной недвижимости, которая приносила бы более 3,5% годовых. Схема простая, банк продает Вам деньги (даёт взаймы) под 2,5 % годовых. Соответственно на такой заемный капитал невозможно найти ликвид, приносящий 5% годовых. В противном случае берите у банка 100 млн под 2,5% и сдавайте купленное сокровище под 5% годовых. Прибыль 2,5% в год или 2.5 млн. евро. Под словом ликвидная недвижимость не подразумевается красивый фасад здания, ликвидная недвижимость это та недвижимость, которую в любой момент можно без проблем сдать в аренду или при необходимости продать.

D. Baumann Immobilien писал(а):
Если Вы инвестируете в Германию, то необходимо иметь реальные представления о возможной доходности от аренды. В Германии нет ликвидной недвижимости, которая приносила бы более 3,5% годовых. Схема простая, банк продает Вам деньги (даёт взаймы) под 2,5 % годовых. Соответственно на такой заемный капитал невозможно найти ликвид, приносящий 5% годовых. В противном случае берите у банка 100 млн под 2,5% и сдавайте купленное сокровище под 5% годовых. Прибыль 2,5% в год или 2.5 млн. евро. Под словом ликвидная недвижимость не подразумевается красивый фасад здания, ликвидная недвижимость это та недвижимость, которую в любой момент можно без проблем сдать в аренду или при необходимости продать.

В Германии есть ликвидная недвижимость, которая приносит больше указанных Вами 3.5 годовых. Только такие вкусные объекты нужно уметь искать и находить, ими не кишит Интернет.

Чтобы хорошо продать недвижимость, её необходимо очень хорошо рекламировать. Нет никаких объектов в Германии, которые продаются из под полы и о которых знает небольшая группа лиц. Все объекты выставлены через маклерские бюро недвижимости. Доходности выше 3,5% на ликвидную недвижимость не существует - это реалии сегодняшенго дня. Суперликвидные объекты в Мюнхене (в центре) продаются с доходностью менее 2,0% годовых. Вся ставка делается на сохранение капитала от всевозможных рисков. Если Вам представляются объекты с арендной ставкой более 3,5%, то это объекты повышенного риска - тяжело найти арендатора, предстоящие капиталовложения в объект и.д. Хорошие инвестиции - это инвестиции в ликвидные объекты, но только не в объекты с "нарисованной" ставкой более 5,0%. Процентную ставку всегда можно "подкорректировать" в зависимости от того продаем мы или покупаем.

А вот товарищу из этой темы, который купил доходный дом за 17 тыс. и рубит по 12 ежегодно, наверное ликвидность пофигу !
Он лет 15 выдоит этот домик до самого капремонта, и продаст хоть за 1 евро, ему с 200 тыс. заработанными это будет без разницы.
Но согласен, не всем дано поймать :lol:

Можно ли обобщенно говорить о том что даже на дешевых объектах стоимость услуг по сдаче и решению вопросов примерно = 10% от выручки
с арендаторов ? Для Германии разумеется.

Насчет роста с 2007 года по перечисленным городам, это риэлторы выдали данные или гос.органы или статистика, рег. органы и т.д. ?
Как-то время непохожее на рост было в те годы .

Есть ли обобщенные цифры, сколько надо вложить в среднеубитый дом в расчете на квадратный метр, чтобы привести его в состояние скромненько но
чистенько ? Как они там вопрос с деревянными перекрытиями решают, и цена вопроса. Это наверное для старого жилого фонда главное, стены там наших внуков переживут.

quote="Татьяна Пролеско"
В Германии есть ликвидная недвижимость, которая приносит больше указанных Вами 3.5 годовых. Только такие вкусные объекты нужно уметь искать и находить, ими не кишит Интернет.

"да"...
Один знакомый купил на аукционе в восточных землях (недалеко от Дрездена, в маленьком поселке, где казалось вообще все плохо сдается и продается) себе старое небольшое помещение - за 6 тыс Euro, и тут же живущий по соседству чуловек, его и снял у собственника, для своих нужд. За около 80-90 euro в месяц (без комунальных услуг). А теперь посчитайте ликвидность. Снимает это помещение он уже лет 7-8 ...

="stas46"
Насчет роста с 2007 года по перечисленным городам, это риэлторы выдали данные или гос.органы или статистика, рег. органы и т.д. ?
Как-то время непохожее на рост было в те годы .

Эти статистические данные взяты из какого то специального журнала - не скажу уже какого именно.
Но статистика складывается из обработки тех данных, которые дают оценщики недвижимости (подчеркну - на него в Европе нужно учится), маклеры, и т.д.

Инвестиции в недвижимость Германии
почему бы нет . Экономика Германии это локомотив ЕС. принципе весь проект ЕС это проект реализован для динамичного развития главных стран Европы германия Франция Англия. новые страны я имею введу бывшие соц страны и республики ссср
это поставщики новых белых граждан с европейским менталитетом и рынок сбыта крупных экономик ЕС.
так что население растет и недвижимость дорожает удачно сдается и является ликвидным вложением
У меня два предложения в пригороде Берлина
районе где рост цен на ближайшие годы можно прогнозировать с очень большой вероятностью
кто был в Берлине тот потвердит

http://world.ners.ru/object/48186.html

http://world.ners.ru/object/48187.html

6-ти кв. доходный дом, под Берлином(Jerbog), до Берлина 40 мин. на поезде или машине(в сторону Потсдама), 40 мин. аэропорт. Дом после капитального ремонта(пластиковые окна 34 шт. ), 6 квартир(4кв. -3-х комнатные и 2кв. -2-х комнатные+мансарда 110 кв. м. +высокий подвал 110 кв. м. (в подвале 8 отдельных комнат с окнами, в подвале есть канализация, вода и газ, можно размещать жилые помещения, сауну, мастерскую), земля 1140 м2. В каждой квартире балкон, большие сан. узлы по 10 м2(в 2-х квартирах). Отопление-газ, отдельный котел BUDERUS на каждую квартиру(модель 2011 года). Точечное освещение в санузлах и коридорах. Домофоны в каждой квартире. Новая сантехника, двери(в том числе входные), окна, ламинат, электрооборудование, интернет. Мансарда высокая с окнами(высота более 5-ти метров, коммуникации уже выведены, готова лестница и площадка с дверями на 2 квартиры), можно сделать еще 2 квартиры. Коммунальные платят сами жильцы непосредственно поставщикам газа и эл. энергии. Доход 2050€/мес. Доходность 12%. Можно сдавать дополнительно гаражи и хозяйственное здание. Сад(вишня, черешня, яблони, абрикос, грецкий орех). Новая крыша из натуральной черепицы(2012 год), в этом же году отреставрирован и покрашен фасад. Два гаража плюс парковка на 6 машин, отдельное кирпичное хозяйственное здание (2 этажа, на плане выделено коричневым). Рядом 2 супермаркета NETTO, EDEKA(200 метров) и Банк (300 метров), вокзал 5 мин. пешком. Городу более 1000 лет, сохранилась крепостная стена и замок. Через город проходит Flaeming-skate(специа льная дорога для туристов по самым живописным местам вокруг Берлина, движение только на роликах и велосипедах, одна из самых известных в Европе). Собственник Владеет этим домом с 2006 года. Постоянное присутствие не требуется, возможно привлечение хаусмастера(говорит по русски). Цена указана за весь объект(дом - 6 квартир+земля+2 гаража+хоз. здание) Рядом с домом имеется для продажи коммерческое здание с рестораном(1022 м2, 42 помещения, последнее фото), В случае покупки 2-х объектов возможна значительная скидка

krasner66 писал(а):
6-ти кв. доходный дом, под Берлином(Jerbog), до Берлина 40 мин. на поезде или машине(в сторону Потсдама), 40 мин. аэропорт.

и какова цена этой идиллии?

дом 200 к евро
коммерческие 160 к евро
там есть ссылки на обьявления

Я начинала сдавать в аренду квартиру в Баден-Бадене в 2009 с 1650 евро, из них 250 евро - были коммуналкой, чистый доход 1400 евро, сейчас сдаю за 2000 евро ежемесячно(честно, даже уже есть очередь, это все российские граждане, которые мой телефон передают друг другу как заветные кодовые слова , золотой ключик от счастья), из них 375 евро - коммуналка,чистый доход 1625 евро. Деньги кладут мне на немецкий счет и я их трачу, когда приезжаю в Германию-Фрнацию-Швейцарию, с них же покупаю билеты..Плачу вмененный налог на второе жилье, рассчитыванный по средней ставке аренды в земле Баден-Вюртемберг 2100 евро в год Если бы я не сдавала квартиру - налог был бы такой же..Таким образом содержание( плюс трачу 1000 на косметический ремонт ежегодно) обходится в 7600 евро в год, чистая прибыль 8400 - я сдаю 8 месяцев из года, а полгода пользуюсь я сама и родные, вполне хватает погулять-попить -поесть не отказывая себе ни в чем, в Германии( в моем любимом Б-Б) 3000 евро в месяц тяжело потратить на еду семьи из 4-5 человек, обычно это 1500 в месяц, еще поездки, концерты,подарки, шмотки на новогоднюю распродажу.в общем, и сама себя содержит, и приносит радость..
Уже писала, хочу ее поменять на большую, выставили немцы ее в продажу, показывают за 400 000(а обошлась она мне в 235 000(с налогами, ремонтом, начинкой и мебелью,все чеки есть). Так что и подорожанием тоже радует.