Недвижка в США - опыт покупки для инвеста 52 / 1543

Один из моих примеров: внешняя ссылка

Куплен в 2011 за $40.000 полностью готовым к проживанию,

Приход:
сдан за $850 в месяц, т.е. $10200 в год

Расходы первого года:
комиссия риэлтеру $850
годовой налог $1600
страховка $400
ежемесячная плата обслуживающей компании $100
т.е. $4050 в год

Доход до налогов: $6150 в год

Сейчас этот дом можно продать за $70000-80000.

Для уменьшения итоговых налогов половина суммы проведена как заемные средства, на оставшуюся часть вешаются практически все расходы по пребыванию в Америке (авиабилеты, машина, отель, еда и т.п.)

Спасибо большое, идею понял.

При продаже какие налоги будут?, нет ссылки где почитать можно?

bogomolov писал(а):
Спасибо большое, идею понял.

При продаже какие налоги будут?, нет ссылки где почитать можно?

С продажи скорее всего налог как везде будет как с иностранца, в США 35%.

bogomolov писал(а):
При продаже какие налоги будут?, нет ссылки где почитать можно?

В США, ну или по крайней мере в моем штате, нет налога на покупку/продажу недвижимости.

IgorK писал(а):
bogomolov писал(а):
При продаже какие налоги будут?, нет ссылки где почитать можно?

В США, ну или по крайней мере в моем штате, нет налога на покупку/продажу недвижимости.

bogomolov, кстати верно, Вы какой налог имели ввиду? Я подумал сразу о налоге на прибыль :ti_pa:

Владислав Карасев писал(а):
Я подумал сразу о налоге на прибыль

Кстати о налоге на прибыль - его величина сразу вводит в шок, но тут надо понимать, что налог платится от чистой прибыли. То есть берем полученные арендные платежи вычитаем из них проценты по ипотеке, стоимость обслуживания, стоимость ремонта того, что поломалось, амортизацию дома и только с полученного остатка платим налог.

Бывалые американцы манипулируя своими затратами из года в год не платят вообще никаких налогов с получаемой аренды. И главное, это все в рамках закона.

bogomolov писал(а):
Очень много воды и нет конкретики,

расчет сроков окупаемости можно получить, или действительно 20++ лет???

и плиз без всяких сказок про шоколад-конфискат и прочее...

рабочую (можно грубую) бизнес-схему

Извините за небольшое опоздание с ответом-разница во времени...

Значит так. Окупаемость покупки недвижимости в Нью Йорке (буду примеры приводить только штата Нью Йорк) подмечено верно- разная. Кстати, "шоколад-конфискат " вещь хоть и тяжело, но доступная, и местные инвесторы в основном стараются ухватить ТОЛьКО такие дома- только с них можно хорошо заработать. А поконкретнее- если стоимость дома 850 тысяч- и имеет три 5ти комнатные квартиры (3- сдаваться они будут,скажем по $1700 в месяц-доход будет $5100 в месяц.х12= $61200 в год.Т.е cap rate (соотношение общего годового дохода к цене) получается 1:14, что неплохо на сегодняшний день для обычного покупателя, но не инвестора. Инвестор ищет 1:7 или 1:8( . Такое можно найти с банковским конфискатом,estate sale( умер одинокий человек и дом продает адвокат-такое тоже у нас встречается) или каким-нибудь убитым домом, - где цена будет $300-400 тысяч.B расчет берется общий доход относительно цены. Учитывается при выборе дома процент расхода на содержание дома.В расчет расходов идет оплата на отопление,воду, налог на землю.Годовой земельный налог на такой домик обычно $3500-$4000 в год.Расход на отопление дома-$4000-$4500, воду-$3000-$3500 в год. Расход до 20% от дохода- делает покупку выгодной. Если расходы чрезмерны- очень высокий налог на землю или большие счета за тепло и воду -покупка невыгодна. Арифметика простая.

bogomolov писал(а):
Спасибо большое, идею понял.

При продаже какие налоги будут?, нет ссылки где почитать можно?

При продаже дома через два года после покупки налог на прибыль существует, но на определенную сумму. $250 тыс прибыли на человека - необлагаемая налогом, $500 тыс. на пару. Вся остальная прибыль - облагается налогом. Если купили домик за $200 тысяч и через 2 года продаете и он стоит $600 тысяч- прибыль $400 тыс.Oдин человек будет платить налог 40 % со 150ти тысяч а семейная пара- ничего не платит. :men:

Если продаете , не пожив в нем и двух лет- платите налог 40% сo всей прибыли, c $400 тыс. :cry_ing:

IgorK писал(а):
Владислав Карасев писал(а):
Я подумал сразу о налоге на прибыль

Кстати о налоге на прибыль - его величина сразу вводит в шок, но тут надо понимать, что налог платится от чистой прибыли. То есть берем полученные арендные платежи вычитаем из них проценты по ипотеке, стоимость обслуживания, стоимость ремонта того, что поломалось, амортизацию дома и только с полученного остатка платим налог.

Бывалые американцы манипулируя своими затратами из года в год не платят вообще никаких налогов с получаемой аренды. И главное, это все в рамках закона.

Да, это правда. Ежегодный налог на прибыль за сдачу квартир часто не платят, показывая расходы на обслуживание дома и ремонт. Более того- практикуется списание с налогов мортгиджа (кредита в банке)-если дом 2-3 семейный(с 2-3мя квартирами). Грубо говоря- живешь в собственном доме, сдаешь квартиры, и еще списываешь с налогов 1/3 кредита- на ремонт квартир,и т.д. Нехилую сумму получается съэкономить. Поэтому американцы, которые имеют высокие заработки, чтобы платить меньше налогов , стараются приобрести недвижимость.

Raisat спасибо за обстоятельные ответы,

вопрос: налог на недвижимое имущество от стоимости имущества зависит? Т.е. везде около 2,55%?