Недвижка в США - опыт покупки для инвеста 52 / 1543

bogomolov писал(а):
Raisat спасибо за обстоятельные ответы,

вопрос: налог на недвижимое имущество от стоимости имущества зависит? Т.е. везде около 2,55%?

Везде по-разному.Я привела приблизительный пример. Существует такое понятие, как assessed value -часть недвижимости, подвергаемая обложению налогом.Вообще-то город исчисляет налоги исходя из цифры 1,5% от стоимости дома по цене маркета, и налог должен пересматриваться, т.к. цена маркета меняется.В каждом регионе- свое определение налогов. Здесь речь идет о частных домах( от 1 до 4 квартирных). Например, я купила дом за $220 тыс,налог на землю у дома был $1500 долларов. Сейчас- дом вырос до цены в $500-600 тысяч, но налог, кажется не поднимался еще. Доберутся до этого дома-поднимут... :a_g_a:

У коммерческой недвижимости налоги намного больше. А церкви и школы вообще не облагаются налогом. Пожилые люди , имеющие недвижимость- платят наполовину меньше налогов,чем дом имеет. и если у него купит молодой человек- налог сразу поднимут. Очень много нюансов. Чтобы определить размер налога в данном районе надо посмотреть какой налог имеют дома в округе интересующего обьекта.

Web Capital писал(а):
Один из моих примеров: внешняя ссылка

Куплен в 2011 за $40.000 полностью готовым к проживанию,

Приход:
сдан за $850 в месяц, т.е. $10200 в год

Расходы первого года:
комиссия риэлтеру $850
годовой налог $1600
страховка $400
ежемесячная плата обслуживающей компании $100
т.е. $4050 в год

Доход до налогов: $6150 в год

Сейчас этот дом можно продать за $70000-80000.

Для уменьшения итоговых налогов половина суммы проведена как заемные средства, на оставшуюся часть вешаются практически все расходы по пребыванию в Америке (авиабилеты, машина, отель, еда и т.п.)

Вот такие примерно исчисления у нас будут в штате Пенсильвания,Нью Джерси, недалеко от Нью Йорка. Люди ( лично я знаю одного банкира из Нью Йорка, который имеет там 4 дома- купил по 40-50 тысяч каждый) покупают там дома, делают косметический ремонт- и сдают! Аренда там немного ниже ,чем в НЙ, но цена дома- резко ниже! Выгодно... :ya_hoo_oo:

А строители-ремонтируют и перепродают в 2 раза дороже.

Для себя понял, что главное для инвеста - знать где покупать (LLL)

и в этом нужна помощь местного риэлтора (если, конечно, сам не живёшь в этой местности несколько лет)

а то запросто можно столкнуться с ситуацией, когда в одном квартале от шикарных вилл располагается квартал местной гопоты, где за покупку дома ещё и тебе приплатят, только потом делать с этим домом не будешь знать что... ну или скупать весь квартал для его дальнейшего поднятия.

Елена Борисовна. писал(а):
bogomolov писал(а):
Очень много воды и нет конкретики,

Если такой конкретный материал вам представляется водой - то вы просто очень далеки от темы. Куда уж более конкретно!
С названием адреса сделок, что ли?

Raisat писал(а):
IgorK писал(а):

Учитывая то, что в теме присутствует много Американских риэлторов, было бы очень интересно узнать какая рентная доходность достижима в ваших штатах. Что-то типа стоимость объекта - годовое содержание (HOA, налоги) - выручка с аренды. Уверен, что большинству читателей это тема была бы куда более интересна, чем холивар риэлтор-не риэлтор.

Рентная доходность в Америке- вещь относительная. В каждом штате- свои цены, условия и правила игры. Могу сказать по штату Нью Йорк- потому как здесь много работы, соответственно много жителей, и соответственно- завышенная цена на недвижимость. Не в самом Нью Йорке, а на окраине можно выгодно купить дом или квартиру и выгодно сдавать. Если повезет и вам подвернется банковский конфискат - недвижимость вам достанется за полцены, и отремонтировав вы его тоже можете очень выгодно сдать. Здесь еще существует такое понятие- сдать квартиру по 8й программе- это немного хлопотно, но проблем с получением денег от жильцов не будет никаких, потому что за них платит город-вы будете получать регулярно чек от города. Надо сказать, здесь город проявляет разумный подход- во-первых, за квартиру они платят по рыночной цене, а во-вторых, что более приятно нам, риэлторам- город также платит риэлтору комиссионные за подбор варианта 2 рента-здесь вы точно без подвоха получите свои комиссионные.

Райсат, в России и в Европе рента - это не аренда. А то получится путаница, неправильно поймут.
Рента - это покупка квартиры/дома с правом продавца (как правило, это одинокие старики или инвалиды) продолжать жить там, и даже получать ежемесячные рентные платежи от рентодателя, то есть того, кто купил.
А аренда - это передача жилья во временное пользование, за арендную плату.

Извините, здесь Елена Борисовна права- я имела ввиду аренду - сдачу внаем. У нас это слово звучит так: for rent :smu:sche_nie:

Web Capital писал(а):
Для себя понял, что главное для инвеста - знать где покупать (LLL)

и в этом нужна помощь местного риэлтора (если, конечно, сам не живёшь в этой местности несколько лет)

а то запросто можно столкнуться с ситуацией, когда в одном квартале от шикарных вилл располагается квартал местной гопоты, где за покупку дома ещё и тебе приплатят, только потом делать с этим домом не будешь знать что... ну или скупать весь квартал для его дальнейшего поднятия.

Совершенно верно!!! Живой пример:У нас на берегу океана в Бруклине находятся 4 совершенно разных района: Манхеттен Бич, Брайтон Бич, Кони Айленд и Сигейт. Самый шикарный- Манхеттен Бич, а самый гнусный- Кони Айленд, хотя и он сейчас улучшается постепенно- земля недорогая, но в шикарном месте-на берегу океана!, и инвесторы взялись за нее-покупают, строят, облагораживают...

Местный риэлтор обязательно нужен, но не доверяйте кому попало- могут "вдуть", и глазом не моргнуть! Особенно на Брайтоне... :ne_ne_ne:

Tам везде цены скачут, хоть и один район,( и вас легко могут обмануть.)

Raisat писал(а):

Местный риэлтор обязательно нужен, но не доверяйте кому попало- могут "вдуть", и глазом не моргнуть! Особенно на Брайтоне...
Tам везде цены скачут, хоть и один район,( и вас легко могут обмануть.)

А каков примерно процент иностранного инвестора среди покупателей недвижимости в США?

Очень много недвижимости покупают китайцы из Китая - в хороших, дорогих местах. За наличные (!).
Важно их не путать с китайцами иммигрантами, которые тоже стараются покупать дома в приличном
месте, но не за наличные, а как большинство, с ипотекой.

olgvb писал(а):
Очень много недвижимости покупают ......

Очень много, это сколько?
1%, 50%, 90% ?