Отвечу на Вопросы по Недвижимости Северного Кипра. 118 / 13809

Александр Дидусенко писал(а):
А оспорить сделку могут и в Москве, на соседней улице, и в Бердичеве, и в Кливленде. Были бы правовые основания.
Но вот пересекая границу и въезжая на оккупированную территорию любого государства, надобно иметь достаточно мозгов, чтобы понимать заведомую оспоримость своих деловых операций там.
И... Дмитрий, вы же сами на том форуме пишете ...Военные военными, но Апелляционноый Суд Великой Британии (если верить прессе) вынес 19 января 2010 года решение, обязавшее чету Орамс снести их виллу, построенную на земле, принадлежащей греко-киприоту. А ведь английской недвижимости на Кипре - полно. Словом, английская фемида не защищает имущество своих же сограждан.
Наши - тоже лишний раз на днях напомнили, что признают лишь одну Республику Кипр. И если приобрести не то, и не там, то защиты от нашей фемиды тоже не дождаться...
Понимаете, значит, суть проблемы.

Оспорить можно любую сделку. И сделки в России между российскими гражданами тому подтверждением, когда добросовестные приобретатели остаются и без денег, и без недвижимости.
Заведомая оспоримость деловых операций есть везде.

Что касается защиты от нашей фемиды за границей, то иллюзии о какой-то защите у меня исчезли, когда находясь с женой и двумя детьми 3 января 2007 г. в аэропорту Стамбула, нас отказывались сажать в самолет до Измира, потому что хоть билеты у нас были настоящими, но на самолет были проданы два комплекта билетов на одни и те же места. И другие люди на наши места уже успели зарегистрироваться. Звоню в посольство. Ответ достаточно простой: "Звоните после праздников, 15 января".
Пришлось вспомнить английский, который в сочетании с русским-матерным (на котором, во время службы в ПВ КГБ не ругались, а разговаривали) дает поразительные результаты.

А чтобы понимать суть проблемы, мне лично нужна информация, желательно с разных точек зрения.
И я лично не считаю, что нельзя приобретать недвижимость у их законных владельцев. Отсюда вопрос из плоскости "Нельзя приобретать на территории непризнанного государства" переходит в плоскость: "Как узнать тех, кто является законным владельцем".

В частности, Апелляционноый Суд Великой Британии вынес 19 января 2010 года решение, обязавшее чету Орамс снести их виллу не потому, что она находится на территории Северного Кипра, а потому, что находится на земле, которую отобрали у грека-киприота.

Например, на греческой части острова (хоть он и признан др. государствами), тоже можно нарваться на недвижимость, отобранную у его законного владельца-турка. И проблема регистрации титула в Республике Кипр стоит достаточно остро.

Немного оффтопик: несколько лет назад всерьез рассматривал Болгарию, как место для личных инвестиций.
На выставках информация была представлена достаточно однобоко, и именно общение на форумах позволило взглянуть на проблему с другой точки зрения, и увидеть не только достоинства, которые расписывали многочисленные инвесторы, но и недостатки, о которых на выставках умалчивалось.

В отношении Северного Кипра ситуация обратная: на выставках недвижимости он, как правило, не представлен. Официальная точка зрения такова, что покупать там что-либо нельзя, и в то же время, многие тысячи россиян, англичан и граждан др. государств успели обзавестись там недвижимостью.

И заметьте, как подменяются понятия: акцент делается не на то, что нельзя покупать недвижимость, отобранную у законных владельцев (а ведь именно это главное), а на то, что нельзя покупать недвижимость потому, что она находится на территории непризнанного государства. Хотя на этой территории имеется недвижимость не отобранная у законных владельцев.
И мне лично было бы интересно узнать, как отличить законного владельца от того, кто владеет не законно.

У меня другая позиция тут, Дмитрий.
Если одна страна оккупирует часть другой страны, а группа инвесторов следует за колонной бронетехники, то это обычные мародеры.
И неважно, сколько лет прошло.
Чешский Президент подписал евроконституцию только после того, как получил гарантии неприменения защитных норм в отношении миллионов немцев, которых после войны чехи выселили нах из приграничных областей.
А ведь 60 лет уже прошло.
В странах бывшего соцлагеря, да и в республиках Балтии собственность вернулась и возвращается законным владельцам. Это правильно. Это нормально.
А тут предлагается инвестировать в турецкий протекторат.
Да турки сейчас что тушкой, что чучелом хотят в евросоюз, а кипрское бревно у них прямо поперек лежит.
Они сейчас на любые компенсации пойдут.
Но это не меняет ничегошеньки. Просто ничегошеньки.
Если сейчас воронежская область объявит себя независимым государством и я куплю тут квартиру у собственника по воронежским законам, то моя сделка будет ничтожна с точки зрения российского законодательства.
То же и с Кипром, Дмитрий.
Я оч. брезгливо отношусь к сальным предложениям пощупать недвижимость на Северном Кипре, в Абхазии и под. Даже если отставить в сторону моральные моменты, то запредельно рисковано делать долгосрочные вложения на территориях государств, чья государственность держится исключительно на иноземных штыках.
О рисках же эти продавцы просроченой мацы предпочитают не упоминать.

А вот что пишут лидеры строительства жилья на Кипре: внешняя ссылка

Воссоединение Кипра окажет влияние на рынок недвижимости.

Решение кипрской проблемы, т.е. воссоединение страны, может повлиять на ситуацию на рынке недвижимости острова, считают местные специалисты. Глава Ассоциации оценщиков недвижимости Республики Кипр Чараламбос Петридис и член этого объединения Пол Лойзу прогнозируют различные варианты развития ситуации на рынке недвижимости.
По мнению господина Петридеса, в случае воссоединения страны рынок недвижимости получит дополнительный стимул. Начнется активное строительство различных инфраструктурных объектов, а наибольшая активность будет зафиксирована в приграничных районах. По мнению Чараламбоса Петридиса, город Фамагуста и его пригороды станут наиболее привлекательными для инвесторов. Тут будут вестись активное строительство, и будут осваиваться новые земельные участки. Кроме того, может возрасти стоимость недвижимого имущества, которое расположено на временно оккупированных землях.
По мнению Пола Лойзу, существует несколько реальных сценариев развития ситуации. Один из вариантов развития событий предусматривает значительные суммы инвестиций со стороны Европейского союза в адрес беженцев из оккупированных территорий. Значительная часть этих средств будет предоставляться в качестве компенсации за утраченную собственность, и будет вновь вкладываться в покупку недвижимости в разных районах Кипра. Это, по мнению господина Лойзу, приведет к росту цен на недвижимость.

Ладно.
Не хотел углубляЦЦо, но придется.
Выплата компенсаций греческим владельцам не является гарантией спокойного сна новых покупцов.
Давайте поговорим о кабальности сделок.
В ГК РФ все очень просто.
Статья 179. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств
1. Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
2. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пункте 1 настоящей статьи, то потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать имущество в доход государства в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб.
------------------
А вот по праву Англии и Уэльса понятие unconscionable transaction/contract более обширное, чем российское определение «кабальная сделка». И оно более подходит, захватывает российские статьи 178 и 179 ГК РФ, как сделок «сделок, совершенных под влиянием заблуждения, обмана, угроз, насилия»
Наличие оккупационных войск асбсолютно достаточное доказательство того, что компенсация была получена безальтернативно, как единственных выход, и не может быть результатом свободной воли получателя.

По праву Англии и Уэльса абсолютно достаточно принуждения – а вопрос выгодная была компенсация или невыгодная – суд решать не будет, объявляя вердикт.
А вот на континенте, в ЕС истец вообще может не просто признавать компенсацию недействительной, но и требовать изменения ее условий, с бременем на новом собственнике.
Турки как-то тупорыло показали лопатник.
Видимо реально приперло.
И в Европе надо доказывать, что потерпевшая сторона была в совершенно безвыходном положении (куда уж, когда оккупация и иной альтернативы хоть что-то получить нет), а вот в США не надо.
Там вы отдохнете в суде, если истец покажет, что при сделке было "a great disparity of bargaining power between the parties".
Ну, ТС, мне лично абсолютно понятно, почему вы клиентуру в нашейраше иСчете, а не на туманном Альбионе. :mrgreen:

Тем противнее воспринимаю эту тему.

Александр Дидусенко писал(а):
Ну, ТС, мне лично абсолютно понятно, почему вы клиентуру в нашейраше иСчете, а не на туманном Альбионе.
Тем противнее воспринимаю эту тему.

Одна из причин та, что "англичанам пора "сливаться": рост цен произошел. Больше такого прироста на вложенные средства за единицу времени не будет. (Хотя потенциал для роста цен на недвижимость имеется).
Выше я писал, что русские приходят тогда, когда англичане уходят.

Что касается безопасных инвестиций, то давай порассуждаем даже не выходя за границы нашей страны.
100 лет назад границы России были совсем иными. России, в частности, принадлежал Крым. Сейчас купить в Крыму землю в собственность я, как россиянин, не могу.
20 лет назад мы жили в другой стране. А ведь 20 лет - меньший по времени срок, чем существует Северный Кипр, как государство.

Тем не менее, ничто не мешает нашим согражданам покупать недвижимость, в т. числе и с помощью 25-летних ипотечных кредитов, не особо переживая, что срок кредитования больше, чем существует страна в ее нынешних границах и с ее нынешней формой правления.

Что касается Евросоюза, то у меня имеются серьезные опасения, что это странное (во всех смыслах) образование проживет еще хотя бы десяток лет.
Ну посуди сам: что за страна такая, где за один и тот же труд в Болгарии получают 500 евро в месяц, в Греции - 800, а в Германии 2500? И это - при примерно одинаковой стоимости продуктов и бензина.
И недвижимость где-нибудь в окрестностях Парижа (учитывая количество арабов) может оказаться более рискованной инвестицией, даже по сравнению с инвестициями на Кипре.

Знаешь, я не покупаю краденное, вплоть до мелочей (фотошоп, например, и тот лицензионный, хотя пиратская версия стоит на 2 порядка дешевле).
Но я не считаю, что покупка на Северном Кипре у турка-киприота - это скупка краденного: ему эта земля могла принадлежать много лет, еще до оккупации острова.
Кстати, само понятие "оккупация" различно. Оккупанты-турки, спасшие киприота от смерти от рук грека, греками воспринимаются как оккупанты, турецким большинством острова - как освободители. Так же и в Осетии, и в Абхазии. Грузины нас считают захватчиками, осетины - освободителями. И те, и другие по-своему правы.
Причем, признание/не признание какого-либо государства другими государствами - это элемент геополитики. Косово, например, имело значительно меньше оснований для признания, чем тот же Северный Кипр, но сколько государств его признали?

Что касается Турции и Евросоюза, то вопрос в том, кто кому больше нужен.
И не факт, что Евросоюз Турции, скорее даже наоборот. Но делать вид, что Турция хочет в Евросоюз, а ее не принимают, той же Турции может быть выгоднее, чем назвать вещи своими именами.

Дмитрий Овсянников писал(а):
Косово, например, имело значительно меньше оснований для признания, чем тот же Северный Кипр, но сколько государств его признали?

Косово для меня болезненная тема.
Там осталась земля, в которой я ощутимо заинтересован и с которой надо будет что-то делать.
А по Кипру скажу так: если есть цать зеленых лимонов, то можно экспериментировать с ними как угодно. И на Северном Кипре купить, и в Абхазии и еще черт знает где и на черт знает каких основаниях.
А, если этой цати нету, как у 999 из 1000, то и соваЦЦо туда нефиг.
И рассуждать по поводу исторических аналогий можно много.
В истории всякое можно найти.
Для меня, лично, очевидно, что любые финансовые операции на неустаканеных территориях земли зашкаливают за все грани допустимых рисков.
Это даже не консервативный подход. Это просто подход трезвый.
Можно делать что угодно и как угодно пытаться минимизировать риски, исходя из старой доброй формальной логики. Но, блин, сама конструкция сделки будет стоять на ничтожной земле.
Я не говорю, что счастье будет невозможно, но его вероятность минимальна.
У меня в СССР и опосля Союза, когда я сюда приехал, была очень шебутная биография, виды занятий и самые разнообразные кореша и знакомства. Мои застольные товарищи и в Абхазии бывали, и в Приднестровье ездили и в Югославию.
Двое сейчас оч. уважаемы, живут в Сербии, семьи, дома, и т.д. У них все хорошо. Но шансы были минимальны. У остальных они не выпали.
А, насчет того, кто кого считает захватчиком, а кто - освободителем...
В 40-е года прошлого века Германия оформила свое гражданство всем кровным немцам вне зависимости от места их проживания. А, когда правительство первой Чехо-Словацкой республики попыталось навести порядок на своей территории, то немцы пошли на конфликт, завершившийся вводом войск во все регионы ЧСР, где проживали "граждане Германии".
Узнаете аналогии?

Недвижку там можно покупать, ясен пень, но только пока есть русские штыки под боком. А их перспектива через 30 лет весьма сомнительна.

Александр Дидусенко писал(а):
Дмитрий Овсянников писал(а):
Косово, например, имело значительно меньше оснований для признания, чем тот же Северный Кипр, но сколько государств его признали?

Косово для меня болезненная тема.
Там осталась земля, в которой я ощутимо заинтересован и с которой надо будет что-то делать.
...

2 дмитрий Овсянников:
Как раз наоборот.
Косово имело ощутимо больше оснований для независимости, чем Северный Кипр.
Хотя бы по тому, что Косово уже давно было автономной республикой. По югославским законам
в том числе.
В начале 70-х Тито подправил конституацию СРЮ, ощутимо добавив прав всем автономиям.
P.S. А этнические предпосылки независимости Косово были, в том числе, заложены сразу после 2-й мировой войны.
Когда Тито мечтал о пан-балканской мега-стране, включая Болгарию и Албанию. И тысячи албанцев переселились
беспрепятственно в Косово.
К сожалению.

Дмитрий Овсянников писал(а):
Александр Дидусенко писал(а):
И заметьте, как подменяются понятия: акцент делается не на то, что нельзя покупать недвижимость, отобранную у законных владельцев (а ведь именно это главное), а на то, что нельзя покупать недвижимость потому, что она находится на территории непризнанного государства. Хотя на этой территории имеется недвижимость не отобранная у законных владельцев.
И мне лично было бы интересно узнать, как отличить законного владельца от того, кто владеет не законно.

Можно проверить в земельном управлении (land registry), где зафиксированы все предыдущие владельцы того либо иного объекта недвижимости. Обычно этот сервис делают местные юристы. При желании есть возможность сделать комплексную проверку с помощью английских юристов с выдачей официального документа подтверждающего факт "Pre 1974 турецкого титула" собственности. К нам обращались с подобными просьбами покупатели недвижимости Северного титула из Великобритнаии когда им необходимо было взять заем в английском банке, который в свою очередь давал кредит только на интернационально признаваемые турецкие либо иностранные титулы. Подробнее по титулам и другим аналогичным вопросам по оформлению сделок на Северном Кипре рекомендую почитать на блоге: внешняя ссылка

О влиянии постановления суда ЕС на ускорение решения кипрской проблемы в издании "ЭКОНОМИСТ":
Europe.
The Cyprus talks
A fillip for Talat?
An international court ruling injects new life into fast-fading peace talks
Mar 11th 2010 | ATHENS | From The Economist print edition
внешняя ссылка
Основные моменты:
- "В течении 18-ти месячных переговоров проводимых при поддержке ООН, лидеры обеих общин Кипра, Кристофиас и Талат, подписали соглашения о бизональном, бикомунальном управлении Кипра. Но они ещё не подходили вплотную к самым щепетильным вопросам переговоров Кипра, включая кипрскую недвижимость.
Всё сейчас может полностью измениться после постановления Европейского Суда по Защите Прав Человека (ECHR) в Страсбурге, которое по предпосылкам многих экспертов, может ускорить мирный процесс переговоров. Вместо того что бы подавать иски напрямую в суд ЕС, греческие киприоты теперь обязаны подавать заявление в Комиссию по недвижимости Северного Кипра (immovable property commission), организованную с помощью Турции, которая имеет силу восстановить недвижимость бывшему владельцу либо выплатить компенсацию. Альтернатива, по словам греко-киприотского юриста Ахиллеса Демитреадеса, - «ждать политического решения» - возможно долгое время.
- Решение Европейского Суда сильно подняло рейтинг президента Талата (который в отличие от своего оппонента ЗА объединение Кипра в качестве Федерации) перед грядущими выборами в апреле 2010
-Ранее в этом месяце, Турецкий премьер-министр пригласил группу греко-киприотских журналистов в Турцию. Когда ему был задан вопрос относительно вывода турецких войск с Северной части острова, г-н Эрдоган обещал, что как только будет достигнуто решение Кипрской проблемы, войска покинут остров."

DOM-Info писал(а):
... Но они ещё не подходили вплотную к самым щепетильным вопросам переговоров Кипра, включая кипрскую недвижимость.
...

Если оставить в стороне юридическую проблему.
Сильно дешевле в С.Кипре недвижимость аналогов в Кипре?