Инвестиции в недвижимость: новая реальность требует новых стратегий 13 / 1448

На протяжении последних лет наиболее распространенная стратегия инвестиций в недвижимость заключалась в поиске наиболее динамично растущих рынков. Привычные 20% - 50% годовых казались нормальной нормой прибылью. Еще этим летом, в разговоре с моим старым школьным другом, который теперь профессионально привлекает инвестиции на очень высоком уровне, мы обсуждали рынок одной из стран с ростом 5% - 10% годовых, но зато очень высоким уровнем надежности. «Сейчас это не тема», - было его мнение. Похоже, что многие из потерявших значимую часть своих активов этой осенью, сегодня вполне были бы довольны таким предложением.

Эксперты рассматривают варианты развития событий и дают прогнозы. Справедливости ради, стоит отметить, что никто сейчас не знает, что произойдет. В экономической истории еще никогда не было ничего подобного. Однако, судя по масштабам проблемы, вполне вероятно, что на протяжении нескольких лет существенного роста экономики не будет. Значит, и не будет таких темпов роста цен на недвижимость.

Более того, многие прогнозируют существенное падение цен. По логике вещей надо уходить в кэш. Но тут есть другой риск – инфляция. Как мы знаем, начать печатать деньги может любое правительство. И очень похоже, что именно этот сценарий выберут американцы. Конгресс принял решение оказать громадную финансовую помощь бизнесу, но кроме как из печатного станка эти деньги взять реально негде. Тем более, что большая часть их валюты находится за пределами США, следовательно, основные потери понесут физические и юридические лица других стран, использующие доллар в качестве основной валюты расчетов. Если такому примеру последуют правительства других стран, обычно повторяющих действия США, существует риск обесценивания основных валют по всему миру.

При таком сценарии недвижимость останется наиболее эффективным инструментом сохранения средств. Но в этом случае стратегия будет иной – задача будет наиболее надежно сохранить имеющиеся средства. То есть, одновременно минимизировать риски падения цен на недвижимость и застраховаться от инфляции. На первое место по значимости выйдет высокая степень консерватизма рынка, который характерен для стран с соответствующим менталитетом жителей, стабильно высоким уровнем жизни и низким процентом инвестиционного жилья. Возможно, многие владельцы инвестиционных квартир в Москве скоро озадачатся поиском таких стран.

Вторым важным критерием окажется возможность легко сдавать объект в аренду. Раньше при столь высоких темпах роста 4% годовых ренты казались просто несущественными. Теперь это может оказаться весьма приятным «довеском». А это подразумевает постоянный спрос и отсутствие сезонности спроса на жилье. Такой критерий сразу отметает столь популярные сейчас «пляжные» направления. При сдаче в аренду еще очень важно учесть общую культуру потенциальных арендаторов. В цивилизованных странах гораздо ниже риск неплатежей, нанесения ущерба объекту и прочих типичных проблем арендодателей.

Согласитесь, что как Россия, так и многие из популярных сегодня стран, мало подходят под эти критерии. Выходит, что в будущем рынок недвижимости ждут серьезные изменения. Выиграют, как всегда, риэлторы и инвесторы, первые уловившие новый тренд.

Однозначно в любом бизнесе выигрывают первые...Карл Маркс том....надцатый

А это подразумевает постоянный спрос и отсутствие сезонности спроса на жилье. Такой критерий сразу отметает столь популярные сейчас «пляжные» направления.

Зачем же отметать пляжные направления? маржа меньше однако люди все же будут ездить отдыхать. :?:

Зачем же отметать пляжные направления? маржа меньше однако люди все же будут ездить отдыхать.

В турзонах практически нереально сдать в аренду на длительный срок. А когда жильцы меняются часто, это вечная головная боль и многократно возрастающие риски. Надо либо самому постоянно быть на месте, либо иметь очень сильно доверенное лицо, чтобы за всем следил, да еще "налево" ваш объект не сдавал.

какая мутная статья.
всё проще.
сливать надо всё сейчас (а кто умнее слился еще в прошлом году) и сидеть на кэше, при достижении дна покупать, дно будет тогда, когда рента от объекта достигнет интересных для инвесторов величин. Вот на этом дне и можно будет покупать недвижимость.

Не вешайте лапшу на уши про инфляцию. Деньги относительно недвижимости сейчас не сгорают, наборот, дорожают

и чем хороши деньги, вы их всегда можете переконвертировать в любой актив :-D

DD в такой, какой вы захотите. Поэтому правильная стратегия сейчас продавать или уже сидеть и ждать следующего цикла роста, который в зависимости от рынка может быть и 3 и 5 и более лет... японский рынок вон за десятилетие не отрос.

)

Evgeniy писал(а):
Зачем же отметать пляжные направления? маржа меньше однако люди все же будут ездить отдыхать.

В турзонах практически нереально сдать в аренду на длительный срок. А когда жильцы меняются часто, это вечная головная боль и многократно возрастающие риски. Надо либо самому постоянно быть на месте, либо иметь очень сильно доверенное лицо, чтобы за всем следил, да еще "налево" ваш объект не сдавал.

Ну не скажите.
Вот, например, на Канары и Мадейры в недорогие аппартаменты очень любят заселяться европейские пенсионеры на всю их европейскую зиму.
Кроме того, опять же там же, к примеру, понятие "не сезон" вообще отсутствует.
Другое дело, что жить в Москве и хорошо сдавать аппаратаменты там затруднительно. Нужен качественный помощник с другой стороны.

figznaetkto писал(а):
Evgeniy писал(а):
Зачем же отметать пляжные направления? маржа меньше однако люди все же будут ездить отдыхать.

В турзонах практически нереально сдать в аренду на длительный срок. А когда жильцы меняются часто, это вечная головная боль и многократно возрастающие риски. Надо либо самому постоянно быть на месте, либо иметь очень сильно доверенное лицо, чтобы за всем следил, да еще "налево" ваш объект не сдавал.

Ну не скажите.
Вот, например, на Канары и Мадейры в недорогие аппартаменты очень любят заселяться европейские пенсионеры на всю их европейскую зиму.
Кроме того, опять же там же, к примеру, понятие "не сезон" вообще отсутствует.
Другое дело, что жить в Москве и хорошо сдавать аппаратаменты там затруднительно. Нужен качественный помощник с другой стороны.

В качестве такого помощника можно использовать отельного оператора.
Мы реализовали в Дубае несколько юнитов ( номеров) в паре строящихся отелей. Все кто покупает юниты автоматом заключают контракты на управление с оператором. Кому интересно - могу бросить детали.

Насчет оператора, не знаю. Как бы его услуги дороже ренты не вышли.
Да и кто, к примеру, сломавшийся унитазный бачок будет ремонтировать?
Я имел ввиду знакомых или родственников, живущих на другой стороне.

Да, и очень хороших знакомых, которым на 100% доверяешь. Иначе мало того, что платить за их услуги будешь, так они еще и за твоей спиной будут объект сдавать, а тебе говорить, что типа "не сезон" )) Это, как я понимаю, очень сложно проконтролировать, находясь вне страны.

Я потому и сказал, что курортные направления в этом плане проблематичны. Там полгода - уже долгосрочная аренда ))). Если у тебя одна квартира, то мотания туда-сюда и организация пересдачи будут стоить больше, чем сама рента. Имхо, для мелкого инвестора нужен город побогаче, куда много приезжает работать высокоплачеваемых сотрудников. Я, например, имею опыт сдачи квартиры в Люксембурге. Срок контракта не ограничен, жилец - менеджер крупной фирмы с долгосрочным контрактом, сам все обслуживает и поддерживает. Реально приходится приезжать раз в году взглянуть на дом и вообще "для порядку")). Выходит, где-то 4% годовых плюс деньги вложены в очень стабильном месте и защищены от инфляции. По нынешним временам не так уж и плохо!))

Evgeniy писал(а):
Да, и очень хороших знакомых, которым на 100% доверяешь. Иначе мало того, что платить за их услуги будешь, так они еще и за твоей спиной будут объект сдавать, а тебе говорить, что типа "не сезон" )) Это, как я понимаю, очень сложно проконтролировать, находясь вне страны.

Я потому и сказал, что курортные направления в этом плане проблематичны. Там полгода - уже долгосрочная аренда ))). Если у тебя одна квартира, то мотания туда-сюда и организация пересдачи будут стоить больше, чем сама рента. Имхо, для мелкого инвестора нужен город побогаче, куда много приезжает работать высокоплачеваемых сотрудников. Я, например, имею опыт сдачи квартиры в Люксембурге. Срок контракта не ограничен, жилец - менеджер крупной фирмы с долгосрочным контрактом, сам все обслуживает и поддерживает. Реально приходится приезжать раз в году взглянуть на дом и вообще "для порядку")). Выходит, где-то 4% годовых плюс деньги вложены в очень стабильном месте и защищены от инфляции. По нынешним временам не так уж и плохо!))

Можно самим жить там, где сдаешь и искать клиентов в рунете.
Я об этом подумываю.
Пока есть опыт сдачи только в Москве.

Evgeniy писал(а):
Да, и очень хороших знакомых, которым на 100% доверяешь. Иначе мало того, что платить за их услуги будешь, так они еще и за твоей спиной будут объект сдавать, а тебе говорить, что типа "не сезон" )) Это, как я понимаю, очень сложно проконтролировать, находясь вне страны.

Все так и будет в случае с "хорошими знакомыми". Хороших знакомых, даже друзей - деньги портят - думаю все с этим согласны :evil:

ИМХО контракт с известным оператором сетью отелей единственный разумный вариант