Задатки и авансы на Украине 27 / 6679

На ветке http://forum.ners.ru/posting.php?mode=q ... p;p=115780 был задан вопрос:
Уважаемые господа риэлторы! Помогите разрешить следующую ситуацию.
У меня продается квартира.
Хозяйка пришла сама в агентство, предложила срочно продать - нужны деньги, сама назвала сумму (которая вполне реальна для срочной продажи). Нашелся покупатель, но цену опустили на 500 долл., так как хозяйка все оформление сделки и оплату наших услуг переложила на покупателя. Покупатели дали задаток. Но хозяйка захотела сумму задатка взять меньше, чем было оговорено при осмотре квартиры. А потом мы узнаем, что она продолжает водить через другие агентства и частных маклеров покупателей на квартиру и показывает ее. Договор на работу мы с ней не заключали - она отказалась наотрез. Как быть? Посоветуйте, пожалуйста.

Так как в России свое законодательство и своя специфика проведения операций с жилой недвижимостью, хотелось бы этот вопрос обсудить с точки зрения украинского законодательства.
Подскажите, пожалуйста, как защититься от подобных проблем на Украине?

irma писал(а):
Так как в России свое законодательство и своя специфика проведения операций с жилой недвижимостью, хотелось бы этот вопрос обсудить с точки зрения украинского законодательства.
Подскажите, пожалуйста, как защититься от подобных проблем на Украине?

Нет никакой специфики. Если хозяйка захочет водить покупателей дальше - Вы ей вряд ли сможете препятствовать хоть в Украине, хоть в России, хоть в Израиле... По нашему законодательству она согласно закону имеет право в любой момент расторгнуть этот договор, вернуть покупателю "двойную сумму задатка" (агентству она вообще ничего не должна) и спокойно продать объект тому, кто даст не на 500 баксов больше, а на штуку-две. Упрекнуть в этом хозяйку хочется, но сложно - нет оснований.

Это вопрос порядочности конкретного человека, но не законодательства.

Чтобы уменьшить риски, АН в таких случаях стараются оригиналы документов на объект "закрыть у себя в сейфе" - но это может быть только пожеланием сторон (чаще - покупателя и посредника

), но закона об "отбирании оригиналов документов у собственника на период действия договора о задатке" - не существует ни в одном государстве мира.

ПС. и не забывайте, что в Украине до сих пор не урегулирован вопрос: подлежит ли договор задатка оформлению с удостоверением у нотариуса и гос.регистрацией, или не подлежит. А пока вопрос спорный - сами знаете, что это отношения вилами по воде прописанные. Лучшие риэлторские конторы вообще избегают называть эту разновидность предварительных договоров вот так "прямо в лоб" - ДОГОВОР ЗАДАТКА.

Уважаемый Вячеслав. А если нотариус оформляет задаток, то какие последствия для разборов в суде? Что такое госрегистрация задатка?
Какие условия (по деньгам )оформления задатка у нотариуса - какими документами это определено и лимитировано?
У нас - одни берут просто фиксированную сумму независимо от стоимости объекта, а другие - в процентах от суммы задатка.
:?:

irma писал(а):
Уважаемый Вячеслав. А если нотариус оформляет задаток, то какие последствия для разборов в суде? Что такое госрегистрация задатка?
Какие условия (по деньгам )оформления задатка у нотариуса - какими документами это определено и лимитировано?
У нас - одни берут просто фиксированную сумму независимо от стоимости объекта, а другие - в процентах от суммы задатка.

Вы украинский читаете (не шутка)? - просто могу сбросить вытяжки из кодекса, где говорится о регистрации разных типов договоров. Если не читаете, то "своими словами" это звучит примерно так:
1. договор задатка - это разновидность предварительных договоров.
2. предварительные договора заключаются в той же форме, что и будущие основные договора.
3. будущий основной договор (договор купли-продажи недвижимого имущества) заключается нотариально и подлежит обязательной гос.регистрации (агентами гос.регистрации в Украине выступают БТИ).

Уважаемый Вячеслав!
Спасибо, что откликнулись - сбросьте ссылки, пожалуйста, из законодательных документов (со статьями из Гражданского Кодекса я знакома). Если у Вас есть еще интересные варианты практических решений таких вопросов(подкрепленные законодательно) - пожалуйста, напишите.

Нотариусы договоры задатка не заключают. Они заключают предварительный договор в котором прописывается что покупается, за какую стоимость, срок до которого должен быть оформлен основной договор. В договоре предоплата, которая вносится покупателем за приобретаемую квартиру называется "аванс, авансовый платеж". Также прописываюся штрафные санкции в случае неисполнения договора. Относительно задатка -в 2003 году Верховный Суд Украины вынес решение, согластно которому задаток может быть передан только в обеспечение исполнения основного договора, т.е договора который уже заключен... а не будет заключен в будущем.

zolotoy писал(а):
Нотариусы договоры задатка не заключают. Они заключают предварительный договор в котором прописывается что покупается, за какую стоимость, срок до которого должен быть оформлен основной договор. В договоре предоплата, которая вносится покупателем за приобретаемую квартиру называется "аванс, авансовый платеж". Также прописываюся штрафные санкции в случае неисполнения договора. Относительно задатка -в 2003 году Верховный Суд Украины вынес решение, согластно которому задаток может быть передан только в обеспечение исполнения основного договора, т.е договора который уже заключен... а не будет заключен в будущем.

Не вводите людей в заблуждение. Да, есть нотариусы, которые боятся заключать договор задатка и начинают сами сочинять различный бред. Но не забывайте, что в суде может выясниться, что под заключённым таким договором скрыт смысл обыкновенного договора задатка (который регламентируется достаточно чётко 570-571 ст Гражданского Кодекса Украины) и это приведёт к признанию договора недействительным - всё есть прописано на эту тему в том же ГКУ.

А то, что есть нотариусы, которые до сих пор не научились разбираться, кто по 570-571 ст ГКУ является "кредитором", а кто "должником" - это проблема самих нотариусов, которые лицензию купили, но не учились.

А Кодекс действует с 2004 года и уже давно язык не поворачивается называть его "новым".

Лишать таких нотариусов лицензий и гнать в три шеи.

ПС. один мой хороший знакомый нотариус уже не нотариус (лишили лицензии), так как любил играться с различными вариантами договоров, пытаясь спрятать определённую законодательством форму договора под всяко-разными придуманными авансами с двойными штрафами.

Второй такой "мудрила" недавно после лишения его лицензии сменил фамилию и заново получил лицензию - посмотрим, надолго ли его хватит... :mrgreen:

Полностью солидарен с Вячеславом. Грамотный нотариус без проблем оформит предварительный договор. Только вот для клиентов не всегда это удобно, имею ввиду когда покупатель с продавцом не хотят указывать реальную стоимость объекта и платить соответствующие налоги.

Вячеслав Немировский писал(а):
1. договор задатка - это разновидность предварительных договоров.

А я согласен с ответом, который дал zolotoy.
Вячеслав, а ваш ответ ему носит исключительно эмоциональный характер, уж пардоньте...

Вообще-то данный вопрос в действительности очень интересен и достоин обсуждения.
И давайте для начала оставим в покое нотариусов...

Не претендую ни в коем случае на истину в последней инстанции, но всё таки:
1. Задаток НЕ ЯВЛЯЕТСЯ разновидностью предварительных договоров.
Задаток - это разновидность обеспечения обязательств!

Он выполняет три функции:
- платёжная (задаток выдается в счет надлежащих по договору платежей);
- удостоверительная (передачей задатка должник подтверждает наличие основного обязательства);
- обеспечительная (установление последствий невыполнения обязательства, обеспеченного задатком, гарантирует выполнение такого обязательства).
Идём дальше...
Прописали мы, например, в Предварительном договоре задаток. Но как же этот задаток выполнит свою платёжную функцию, если сам платёж будет поступать за объект недвижимости лишь в соответствии с основным договором (купли-продажи), а не с предварительным?
Посему на сегодняшний день сложилась определённая судебная практика (и нотариусы здесь совсем ни при чём):
задатком суды признают лишь те суммы, которые передавались после заключения основного договора (естественно - в форме, предусмотренной законодательством). В других случаях эти суммы признаются авансом (!!!) и подлежат возврату исключительно в том размере, в котором и передавались.

ЗЫ.
(Постановление судебной палаты по гражданским делах Верховного Суда Украины от 26.02.2004 г.// "Вестник Верховного Суда Украины", N 3, 2005 г.; Постановление судебной палаты по гражданским делах Верховного Суда Украины от 21.06.2006 г.// "Вестник Верховного Суда Украины", N 12, 2006 г.).

Альков писал(а):
Полностью солидарен с Вячеславом. Грамотный нотариус без проблем оформит предварительный договор. Только вот для клиентов не всегда это удобно, имею ввиду когда покупатель с продавцом не хотят указывать реальную стоимость объекта и платить соответствующие налоги.

Странные у Вас клиенты какие-то. Для клиентов это как раз очень удобно, а для покупателя (и для ВАС) даже необходимо. Я всегда настаиваю на предварительном договоре, даже сама оплачиваю расходы по оформлению.
А клиенты, которым "не удобно" заключать предварительный договор в моей практике были нечистоплотными продавцами.