Доминиканская Республика 73 / 8785

Отвечу на вопросы о недвижимости Доминиканской Республики.

Эх, мечтаю уехать жить в тепло. Только испанским не владею

Домиканцы говорят немного по-другому - "за то, чтобы стать соседом Бога, можно и заплатить..."

. Что конкретно Вас интересует?

Почем нынче пальмовая сказка? осенью 2007 еще можно было что-то купить за 30 тыс дол...

Что-то и дешевле можно купить, только сможете ли Вы там жить? Сколько будет стоить там коммуналка+платёж комплексу\кондоминимуму? И с продажей, в случае необходимости, возникнут проблемы...

Порядок цен примерно такой - небольшой апартамент (односпаленный, около 60 м2 общей) 105 000 Евро - в комплексе на первой линии перед пляжем, поприличнее там же 133 м2 двухуровневый с большими террасами и джакузи на одной из них 175 000 Евро, не на берегу - дешевле, виллы от 185 000 долл и до бесконечности - все цены включают чаще всего полную мебелировку и оборудование кухни бытовыми приборами - подробнее и фото на сайте внешняя ссылка - всё новое.

Вообще же недвижимость есть на любой бюджет, но и качество и окружение соответствующие цене... Проще всего (бюджетнее) купить небольшой участок земли и соорудить навес - климатические особенности Доминиканы вполне позволяют жить в шалашике круглый год

, соответственно менее экстремальные "проекты" будут подороже... Но не так всё сложно и дорого, как кажется из России...

Коротко про землю

Цена Земли зависит от места, площади участка и его формы и конфигурации (чем больше площадь тем дешевле м2, а прямоугольный участок с 1000 м береговой линией и 200 м вглубь будет в разы дороже участка с противоположными характеристиками), от мнения хозяина, рельефа, пород и почв, глубины почвенных вод (необходимость мелиорации), наличие растительности и её интенсивность и т.д. и т.п.

Что получается на практике, попробую показать на примере Лас Терренаса и окрестностей. Небольшие участки под индивидуальную застройку либо небольшие апарткомплексы (400-4000 м2)- 1 линия 160-350 $/м2, 2 линия 120-180 $/м2, в городе 40-180 $/м2 и на холмах 20-60 $/м2.

С участками для инвесторов всё много интереснее - есть цена 1 $/м2 на участок на холмах в 350 000 м2 в 3-х км от пляжа и в 2-х от аэропорта el Catey (№1), а участок 300 000 м2 с 300 м пляжной линии обойдётся в 42 $/м2 (№2), 1 200 000 м2 с 600 м пляжа по 12 $/м2 (№3),и есть холмы в 700 м от океана 47 000 м2 за 8,5 $/м2 (№4). Давайте попробуем разобраться инвестирование в какой из этих участков будет наиболее рентабельно и принесёт максимальный доход, рассматриваем только дальнейшую перепродажу земли.

№1 после деления на участки по 1000-1500 м2 и прокладки грунтовых дорог (предположим затраты в 100 000) может быть продан по 5-10 $/м2. Итого 1 750 000-(350 000 + 100 000)= 1 300 000 $ или 288% рентабельности. Срок реализации 5-7 лет (41% годовых).

№2 удорожание земли ожидается только на первых 5 линиях (глубина линии допустим 100м) цены по линиям 1 - 160 $/м2, 2 - 120 $/м2, 3 - 100 $/м2, 4 - 80 $/м2, 5 - 60 $/м2. Итого 21 900 000-(12 600 000 + 100 000)= 9 200 000 $ или 73%. Срок 3-5 лет (14,6% годовых).

№3 Здесь удорожают ещё и линии 6 - 40 $/м2, 7 - 30 $/м2 и 8 - 20 $/м2. Итого 45 240 000-(14 400 000 + 400 000)= 30 440 000 $ или 205%. Срок 7-10 лет (20,5% годовых)

№4 подорожает после разбивки до 20 $/м2, затраты на инфраструктуру 40 000 $. Итого 940 000-(399 500 + 40 000)= 500 500 $ 114%. Срок 1,5-3 года (38% годовых)

Расчёты очень приблизительные, но позволяют выявить некоторые закономерности - более рентабельны эконом проекты с коротким сроком реализации и не слишком большой площади, находящиеся в 500 и более метрах от пляжа, а остальное просто идеология и желание построить красивый проект на берегу (даже если рассмотреть реализацию девелоперского проекта, учитывая существующие ограничения на прибрежное строительство, картина будет не на много привлекательнее).

Источник внешняя ссылка

Ещё раз про землю

В статье "Коротко про землю" речь идёт о покупке большого участка и перепродажи его "в розницу", без проведения каких-либо коммуникаций, организации девелоперского проекта и т.п., т.е. с учётом минимального "благоустройства" (расчистки грунтовой дороги) позволяющего достаточно просто попасть на любой участок, продажные цены при этом озвучивались минимальные (всегда лучше иметь запас в плюс, чем в минус).

Здесь же я постараюсь слегка подкорректировать информацию, учитывая скромное, но всё же развитие участка, подводку коммуникаций, разработку и утверждение общего проекта (чтобы при покупке было представление о использовании соседней земли и т.п.).

Возьмём для примера те же участки - с ценой 1 $/м2 на участок на холмах в 350 000 м2 в 3-х км от пляжа и в 2-х от аэропорта el Catey (№1), участок 300 000 м2 с 300 м пляжной линии обойдётся в 42 $/м2 (№2), 1 200 000 м2 с 600 м пляжа по 12 $/м2 (№3),и холмы в 700 м от океана 47 000 м2 за 8,5 $/м2 (№4). Минимальная цена на участок в девелоперском проекте находится в районе 40 $/м2, пересчитаем "земельный вопрос", исходя из этого:

№1 300 000 м2 (50 000 м2 оставим на инфраструктуру)х40 = 12 000 000 - (350 000 + 500 000) = 11 150 000 $ или 1 312% рентабельности!!! При реализации в течение 10 лет - рентабельность 131 % годовых...

№2 - показатели только ухудшатся, т.к. продажная цена не вырастет, а издержки и срок реализации возрастут.

№3 65 000 000 - (14 400 000 + 1 600 000) = 49 000 000 или 306 %, срок 10 лет - 30% годовых.

№4 1 880 000 - (399 500 + 340 000) = 1 140 500 или 154 % или за 3 года около 50% годовых.

С учётом цены "входного билета", результаты, по-моему, в комментариях не нуждаются - немного мест, где, при первоначальных вложениях около 900 000 $ ожидаются прибыли в течение 10 лет в районе 100% годовых и это, заметьте, без учёта возможных прибылей от строительства и эксплуатации объектов, а так же ожидаемого удорожания земли с течением времени.

Источник внешняя ссылка

Инвестировать? Если да, то как?

Грамотные девелоперы очень неплохо зарабатывают в ДР. Основные принципы - минимальное вложение собственных средств, максимальное использование привлечённых (не кредитных), норма прибыли от 100% годовых. Как же у них это получается? Собственные средства (возможно привлечение небольших кредитов) тратятся только на приобретение земли (предпочтение отдаётся различным отсрочкам, рассрочкам и т.д.) и запуск начальной стадии проекта, всё остальное на деньги покупателей. Наиболее выгодными являются эконом проекты с минимальной стоимостью земли в 500-3000 м от берега.

При строительстве коттеджных посёлков, на стадии запуска проекта цена на землю устанавливается НИЖЕ на 5-7 $/м2 чем соседняя аналогичного размера, но, учитывая что земля преобретается оптом и в рассрочку, с прибылью 100-500 % и при этом стимулируются продажи. Часто договор на покупку земли включает в себя обязательство начать на ней строительство не позднее 8-16 месяцев у навязанной девелопером строительной фирмы (ещё процентов 30-40). И конечно же постоянный заработок на менеджменте функционирующего проекта, здесь сколько у кого хватает фантазии, но в убыток себе никто не занимается, а т.к. большинство хозяев бывает наездами, очень сложно этот менеджмент сменить...

При строительстве апарткомплексов, основная прибыль в разности себестоимости строительства и продажной цены, земля у первых этажей так же продаётся и весьма дорого (за счёт минимальной площади данных "полисадничков" это не так заметно). От менеджмента так же ещё никто не отказывался.

Самый простой способ - покупка земли в перспективном регионе, пауза 3-5 лет (за это время возможно будет намечена дорога, разбивка на участки и согласован план застройки, но не обязательно) и перепродажа этой же земли либо целиком либо более мелкими частями.

Попробуем разобраться, в общих чертах, как это работает на примере небольшого проекта апарткомплекса эконом класса. Имеем 200 000 $ и хотим на 2000 м2 земли построить двухэтажный комплекс на 12 двуспаленных апартов по 80 м2 (общая 1000 м2) с бассейном, стоянкой и беседкой с грилем. Пусть земля стоит 40 $/м2, строительство 500 $/м2, инфраструктура (вода, электричество, забор, ворота, бассейн и т.д.) обойдётся в 40 000 $, проект, согласования, налоговые/административные платежи ещё 20 000 $.

Для запуска проекта необходимо купить землю и согласовать проект, затраты 100 000 $, после чего можно начинать предварительную продажу (себестоимость одного апарта около 52 000 $, установим продажную цену в 70 000 $ - при единовременной оплате и 80 000 $ в рассрочку (10% - резервирование, 40% - начало строительства, 40% - начало отделки, 10% - передача ключа, начало оформления документов)). Цены, как видите, вполне приемлемые и скорость, с которой будут объекты распродаваться, зависит только от того насколько грамотно мы выбрали место строительства и архитектуру.

Строительство первой очереди (4 апарта) и подготовка инфраструктуры обойдется в 206 500 $ (т.е. к нашим оставшимся 100 000 необходимо продать ещё 2 апарта для успешного окончания первой очереди, при грамотном подходе, реально продать все 12 за первые 3-4 месяца), строительство следующих 2-х очередей ещё 333 500 $.

Пусть половина будет продана в рассрочку, половина сразу, мы получим 900 000, расходы 640 000, если удастся завершить проект за год , это 130 % годовых. Понятно, что в жизни не будет всё так гладко, но механизм ясен. Высокая рентабельность достигается за счёт использования денег покупателей - правда в первом проекте лучше рассчитывать только на свои средства (немногие захотят купить недострой у начинающего девелопера), а когда Вас узнают - ситуация станет именно такой.

Остались некоторые нюансы не упомянуть которые было бы неправильно. Сотрудничать стоит только с архитекторами/строителями имеющими за плечами несколько удачно реализованных проектов - Вы сможете ознакомиться с качеством строительства и сравнить разные бюджеты, а наличие уже утверждённых архитектурных проектов позволяет свести сроки и затраты на различные согласования к минимуму. Так же проще видоизменить похожий утверждённый проект, чем делать новый с листа + стиль архитектора должен быть вам близок.

Одним из важнейших показателей является время и это относится ко всему - планированию, проектированию, строительству и реализации. Грубо говоря лучше построить чуть дороже, но быстро и выгоднее продать чуть дешевле, возможно в рассрочку, но ещё до окончания строительства. Ситуации бывают разные, но время - невосполнимый ресурс.

Источник внешняя ссылка

Основная наша идея - индивидуальный подход и взаимопомощь для желающих инвестировать в недвижимость Доминиканы. Все предыдущие материалы, да и последующие, предназначены, чтобы предварительно ознакомить Вас с доминиканскими реалиями, чтобы Вы сами приняли предварительное решение, после чего и связались с нами, уже имея некие соображения куда инвестировать, сколько и о размере ожидаемой прибыли. Мы обсудим Ваши пожелания, проконсультируем, подберём конкретные объекты, соответствующие Ваши критериям для последующего выбора. Более того, мы готовы продолжать "вести" Ваш проект до полного его успешного завершения, единственный важный нюанс - чем меньше Вы будете прислушиваться к нашим рекомендациям, тем меньшую ответственность мы готовы нести за полученные результаты...

Инвестирование возможно на разных этапах и разного масштаба. Начальный этап - пул инвесторов для приобрететения большого участка земли по "оптовой" цене, разработки проекта, подведения минимальной инфраструктуры (дороги, вода, электричество). Прибыль и безопасность инвестора, при этом, обеспечивается разницой между "оптовой" и "розничной" ценой земли. Следующий этап - продажа части земель по рыночным ценам, а оставшаяся будет использована в качестве залога для инвесторов второго этапа, дальше - продажа объектов недвижимости на стадии строительства и уже готовых, сдача в аренду жилых и коммерческих площадей вплоть до полного завершения проекта.

Подробнее о некоторых механизмах, предполагаемых к использованию в проектах, на примере виртуального.

Предположим удалось собрать небольшой пул инвесторов (5-7) со сходными пожеланиями, но различными финансовыми возможностями, подобрали подходящую землю по 10 за м2 площадью 100 000 м2, каждый внёс посильный вклад и получил соответствующую долю земли, после чего инвесторы определились с конкретными участками, которые они оставляют для личного использования (допустим 20% площади) и выставляемыми на продажу, начинается подведение коммуникаций (если на данном участке это необходимо) и продажа земли например по 35 за м2 (если соседняя земля предлагается другими собственниками за 40), эта же (но обязательно ещё не проданная) земля предлагается инвесторам второго этапа по цене 20 за м2 по следующей схеме - потенциальный инвестор выбирает из "свободных" участков наиболее, на его вкус, привлекательный и "резервирует" его за собой, т.е. владелец земли может продать этот участок либо по фиксированной рыночной цене обозначенной в договоре (например, те же 35 за м2) либо, если есть потенциальный покупатель, но на более низкую цену (например 32 за м2) обязан согласовать с зарезервировавшим эту землю инвестором, а прибыль будет делиться в оговоренных пропорциях (например, пополам - в нашем случае 32-20/2=6 с 20 вложенных - 30% для инвесторов второго этапа), этот механизм так же позволяет инвесторам второго этапа самостоятельно выбирать стратегию инвестирования - чем меньшая фиксированная цена будет стоять в контракте, тем меньше прибыль, но так же уменьшатся и сроки реализации земли и риски связанные с фиксированием прибыли.

Все цифры в примере ориентировочные, хоть и достаточно приближенные к реальности.

Так же возможно снижение стоимости земли, если потенциальный покупатель подписывает договор на строительство дома на данном участке со строительной организацией развивающей весь проект и т.п. Безусловно, все объекты выставляемые на продажу или сдаваемые в аренду в проекте первоначально будут предлагаться участникам проекта, а реклама этих объектов будет представлена в том числе и на страницах данного сайта.

Мне кажется, нетрудно посчитать, что чем на более раннем этапе Вы вступаете в проект, тем это интереснее со всех точек зрения - и с финансовой, и в плане реализиции своих пожеланий\предпочтений и личностной\творческой реализации.

Источник внешняя ссылка

Подробнее о налогах внешняя ссылка