Новости испанской недвижимости. Итоги ноября 2010. 1 / 570

внешняя ссылка

На балансе банка Caja Madrid 9’000 домов

Я узнал, что у Caja Madrid – второго после La Caixa крупнейшего сберегательного банка в Испании – сейчас числится на балансе 9’000 домов, на 24% больше, чем год назад. Это банк или компания недвижимости? Эта недвижимость – результат изъятий залогов и взаимозачетов, и, по оценкам банка, ее общая стоимость равняется € 2.4 млрд, или около € 265’000 приходится на каждый его объект. Что, как мне видится, является переоцененным портфелем недвижимости. Я уверен, они не одиноки.

Как они собираются избавляться от всей этой недвижимости, кроме как путем значительного снижения цен на нее, что будет означать регистрацию больших убытков? Чего они не могут себе позволить.

Время для творческих решений. Они достигли соглашения с региональным правительством Мадрида о предоставлении недвижимости в аренду. Так что, Caja Madrid сейчас занимается бизнесом аренды жилой недвижимости, чего, следует признать, не случилось бы, если бы они лучше занимались банковским бизнесом.

Строительство сокращается, но переизбыток растет

В августе было завершено строительство 55’741 объекта, что на 30% ниже, чем в том же месяце прошлого года, по данным министерства Развития. Это также меньше, чем количество разрешений на строительство, которых в августе было выдано 62’868 штук.

Число разрешений пошло вниз в начале кризиса более 2 лет назад, но, из-за длинных производственных циклов в строительной индустрии, сдача объектов продолжала расти в начале этого года, усугубляя испанский переизбыток новых домов.

Если такая тенденция продлится и далее, то в этом году построят не более 84’000 новых домов, что станет самым минимальным уровнем на протяжении 10 лет. То же касается и разрешений на строительство, которых за этот год в общем будет около 94’000.

Я читал статьи в испанской прессе, которые представляют эти цифры как признак того, что рынок начинает усваивать переизбыток новостроек. А министр Финансов Елена Сальгадо (Elena Salgado) заявила, что переизбыток остановился в росте, а в 2011 году уменьшится на 20%. Но я считаю, что переизбыток увеличивается в ситуации, когда новых домов построено больше, чем продано. А в августе продано около 30’000.

Другим моментом, который надо отметить, является неравномерное распределение этого переизбытка. Имеется очень много новостроек там, где никто не хочет покупать, и их недостаток там, где хотят. Вскоре в одних районах будет дефицит, и переизбыток – в других.

Среднее время продажи новостройки в Барселоне – 4.5 года

Согласно новому докладу консультантов по недвижимости Aguirre Newman, в Барселоне для продажи новой квартиры, купленной на стадии строительства, требуется 4.5 года. Если быть точным, то это 55.8 месяцев для недвижимости в пределах черты города и включая его центр. Предположив, что строительство идет в среднем 20 месяцев, то получается, что новая квартира после постройки зависает на рынке на 3 года.

В докладе также говорится, что продать на стадии строительства очень трудно. В недавние же времена на стадии строительства уходило все.

Если брать различные районы города, то безнадежнее всего быть застройщиком в дорогом округе Sarria-Sant Gervasi, где срок продажи составляет 82.6 месяца – или почти 7 лет. Лучшим районом города для девелоперов является Старый город – туристический Готический квартал (Ciutat Vella) Барселоны, где это займет 34.6 месяца и может отчасти объясняться тем фактом, что в Старом квартале едва ли можно отыскать какую-либо новостройку. При этом, 34.6 месяца – это все-таки 3 года.

Во времена таких сроков продаж застройщики должны иметь или бездонные карманы денег, или очень гибкий банк. Не удивительно, что многие из них разорились в последние годы.

Банкам предстоит снизить цены на свою недвижимость

Переждать рынок, не прибегая к большим дисконтам, – такова была стратегия у испанских банков, которая сравнительно хорошо работала в прошлые спады недвижимости. Но не на этот раз. Перед некоторыми банками встает необходимость возможного применения «более сильных мер» во избежание повторения кризиса Японии, который растянулся на десятилетия, согласно недавней статье в idealista.com, одном из ведущих порталов недвижимости в Испании.

Под «более сильными мерами» следует понимать – «принять удар». Некоторые банки начинают говорить о продажах в убыток, чтобы отделаться от недвижимости, зависшей на их балансах, сообщает idealista и отмечает, что банки запрашивали цены, которые находились вне досягаемости большинства покупателей, и, как следствие, продали мало. Единственным решением остается дальнейшее снижение цен.

Проблема в том, что снижение цен имеет свои опасности, так как признание убытков может привести к несостоятельности слабых банков. И я мог бы сказать, что некоторые банки Испании, особенно региональные сберегательные банки, уже настоящие зомби, жизнь в которых поддерживается благодаря Европейскому Центральному Банку.

Родриго Рато (Rodrigo Rato), бывший Министр Финансов и нынешний президент Caja Madrid, одного из крупнейших сбербанков Испании, признал на днях, что банки идут непростым курсом между тем, чтобы двигаться очень медленно и растягивать спад наподобие японского, и тем, чтобы двигаться быстро и подвергать себя непосильным потерям, сливая недвижимые активы на стоящем рынке. Банки аккумулировали у себя портфели недвижимости на более чем € 200 млрд, или 20% ВВП Испании.

Рато заявил испанской прессе, что решение должно быть «через цены или через занятость», имея в виду, что или цены должны пойти вниз, или зарплаты пойти вверх. Я думаю, что с ценами это более вероятно, учитывая качества рынка труда в Испании на данный момент. И есть признаки того, чтобы банки делают шаги в сторону такого существенного снижения цен, хотя бы и в ограниченном масштабе. За последние несколько недель, например, анонсировались следующие скидки:

* Один из ведущих банков Испании предлагал на 400 своих объектов по вторичной недвижимости скидки до 58%. 2-спальная квартира на Тенерифе (Канарские острова) подешевела в цене с € 98’000 до € 68’000.
* Один из сберегательных банков отдавал элитные квартиры в Хихоне (Gijon, Астуриас) с дисконтом в 30% (одни из самых дорогих квартир в Хихоне, по цене от € 227’000 до € 782’000 со 100%-й ипотекой).
* Другой сберегательный банк предлагал скидки в размере 60% и финансирование на 100%. Предложение действовало 2 недели.
* Другой банк предлагал квартиры в регионах Барселона и Мадрид с ценами ниже € 120’000.

Однако, если нужна действительно хорошая сделка, то возможно, лучше покупать у отчаявшегося инвестора, который будет сильнее, чем банки, мотивирован договориться.

Каталония вводит лицензии на аренду

Владельцам недвижимости в Каталонии скоро станет не просто зарабатывать немного на стороне, сдавая ее в аренду. Вслед за Балеарскими островами каталонское правительство приняло декрет об обязательном лицензировании такой деятельности. Декрет устанавливает новую классификацию жилья, называемую «жилье туристического назначения», под которую подпадает любая жилая недвижимость, сдаваемая в аренду на срок 3 месяца и менее. Отныне для этого требуется лицензия, получаемая в местном муниципалитете.

Так что в будущем сдача недвижимости в аренду в Каталонии, на курортный сезон или в другое время, на 3 месяца или меньше, будет незаконной без лицензии. Решение о стоимости лицензии и другие условия оставлены на усмотрение муниципалитетам. Региональное правительство заявляет, что это нововведение повысит стандарты курортного отдыха для клиентов и защитит собственников жилья путем облегчения процедуры выселения проблемных арендаторов.

О чем правительство хранит молчание, так это о том, что новое лицензирование повысит его поступления и поможет налоговым органам пресечь получение незадекларированных доходов. Многие собственники, особенно иностранцы, берут плату наличными и не декларируют доход с аренды испанским налоговикам, что будет не так легко в будущем. По оценкам правительства, туристам сдается около полумиллиона домов. Владельцы недвижимости, которые сдают ее в аренду без лицензии, могут подвергнуть себя штрафу в размере от € 30’000 до € 90’000.

Средняя семья в Испании может позволить себе приобретение только 45 кв.м.

Приобретение насколько большого дома может позволить себе средняя испанская семья с учетом цен на недвижимость и своего дохода, используя классическое правило, чтобы на выплаты уходило не более трети ее чистого дохода?

Ответом будет – всего 45 кв.м, с помощью онлайн калькулятора на новостном сайте lainformacion.com, который показывает стоимость жилья относительно уровня дохода в различных областях Испании.

Это интересный инструмент, поиграться с которым стоит для того, чтобы почувствовать соотношение стоимости жилья и доходов населения в Испании. С первого же взгляда видно, где по регионам проблемы больше (на картинке круг шире).

Сколько в месяц в состоянии платить по ипотеке средняя семья, где работает один ее член, с зарплатой около € 22’000 в год и с годовой процентной ставкой 3.77%? Всего € 570, на что в среднем можно купить квартиру площадью лишь 45 кв.м, исходя из последних запрашиваемых цен, публикуемых порталом idealista.com.

А сколько надо зарабатывать, чтобы хватило на дом 90 кв.м, пригодного для семьи с парой детей? Около € 34’000 в год в Андалусии, € 38’000 – в Валенсии и € 47’000 – в Каталонии. Другими словами, гораздо больше того, чем может позволить себе средний испанец.

Надо отметить, что калькулятор использует запрашиваемые цены, которые, скорее всего, значительно превосходят цены реальных сделок, и потому он преувеличивает проблему. Но даже при этом главный его момент – что цены на недвижимость все еще слишком высоки относительно доходов и процентных ставок в Испании на сегодня – этот момент соответствует правде, по меньшей мере, в том, что касается покупки основного жилья.

Курортная недвижимость – это другая история. Сравнение ее со средними испанскими доходами мало что даст. Она требует другого анализа (над которым я работаю).

Противоречивые новости с Балеарских островов

По сообщениям испанской прессы, Габриель Оливер (Gabriel Oliver), Президент Балеарской ассоциации девелоперов Proinba, заявил недавно, что застройщики «очень довольны» результатами продаж в этом году. Он сообщил, что они планируют закрыть этот год, продав 4’000 новых домов, уменьшив свой фонд новостроек до 3’900 домов. И как следствие этого, спрос может привести к возобновлению нового строительства во второй половине следующего года.

Выступая на пресс-конференции в честь состоявшейся на Майорке выставки недвижимости Firastock, где девелоперы предлагали 500 объектов в ценовом диапазоне от € 120’000 до € 400’000, он также объявил, что цены на недвижимость на островах «достигли дна», понизившись со своего пика 2008 года на 15%. Девелоперы по всей Испании говорят одно и то же до сих пор, и все без пользы.

Оливер известил, что застройщики могут разориться, если понизят цены еще хоть на немного. Для них это будет продажей «гораздо ниже себестоимости», и поскольку цены находятся у своего нижнего предела, то не следует ожидать их дальнейшего снижения. Он объяснил, что цены могут упасть на материковой Испании, где жилищный фонд больше и где банки, продающие залоговую недвижимость, играют на рынке большую роль. Де на Балеарских островах девелоперы преуспели больше, из-за чего цены здесь держатся выше.

Но согласно недавнему опросу, проведенному среди строительного сектора Майорки (фондом Gadeso), сектор находится в сильно подавленном состоянии, и единственное, что «достигло дна», – это настрой его участников.

В ходе опроса выяснилось, что:

* 95% бизнесменов, занятых в индустрии строительства, сказали, что дела идут хуже, чем 4 месяца назад
* 81% считают, что экономика все еще в рецессии
* 87% думают, что положение компании ухудшится в следующем году
* 88% говорят, что сектор в следующем году останется в кризисе
* 70% полагают, что местная экономика все еще будет в рецессии в следующем году

Наверно правдивы оба доклада, просто застройщики Балеарских островов страдают радикальными перепадами настроения, вызванными напряженными усилиями по выживанию.

Больше новостей и с картинками внешняя ссылка

Еврибор и новости испанской ипотеки

Разрешения на строительство встали на рекордных минимумах

Испания усиливает законодательные гарантии зарубежным покупателям недвижимости

Риэлтор покупателя недвижимости в Испании
внешняя ссылка