Коммерческая недвижимость в Европе 19 / 1469

Уважаемые коллеги, поделитесь своим опытом проведения сделок по продаже коммерческой доходной недвижимости в Европе. Например, Германия, Австрия, Швейцария, Великобритания. Какие расходы несет покупатель, налоги, обслуживание, подводные камни, виды договоров, временные рамки???
Интересна работа с такими объектами как: дома престарелых, студенческие общежития, клиники, офисно-торговые центры, блоки аппартаментов в отелях, ТЦ...
Какой процент Вы берете за подбор объекта и проведение самой сделки?

YulaTolk писал(а):
Уважаемые коллеги, поделитесь своим опытом проведения сделок по продаже коммерческой доходной недвижимости в Европе. Например, Германия, Австрия, Швейцария, Великобритания. Какие расходы несет покупатель, налоги, обслуживание, подводные камни, виды договоров, временные рамки???
Интересна работа с такими объектами как: дома престарелых, студенческие общежития, клиники, офисно-торговые центры, блоки аппартаментов в отелях, ТЦ...
Какой процент Вы берете за подбор объекта и проведение самой сделки?

По каждый стране вопросов и нюансов огромное количество, поэтому необходимо исходить из целей и бюджета клиента. Чем подробнее описаны цели, ситуация и свое видение, тем более эффективными и конкретными могут быть советы.

YulaTolk писал(а):
Уважаемые коллеги, поделитесь своим опытом проведения сделок по продаже коммерческой доходной недвижимости в Европе. Например, Германия, Австрия, Швейцария, Великобритания. Какие расходы несет покупатель, налоги, обслуживание, подводные камни, виды договоров, временные рамки???
Интересна работа с такими объектами как: дома престарелых, студенческие общежития, клиники, офисно-торговые центры, блоки аппартаментов в отелях, ТЦ...
Какой процент Вы берете за подбор объекта и проведение самой сделки?

Делюсь личным опытом по Швейцарии и Италии. Купить коммерческую недвижимость в Швейцарии может любой иностранец без ограничений. Коммерческую недвижимость в Хелветике ( Хелветика- местное название Швейцарии) можно купить на физическое лицо, можно на юридическое. Но открывать для покупки недвижимости фирму совсем не обязательно. Хотя многие агентства настаивают на регистрации местной фирмы, но это делается, что бы подсадить Вас на постоянные расходы по содержанию фирмы, и что бы легче было законно воровать Ваши деньги. Все выше сказанное относится и к Италии.

Следует различать две вещи, покупка и владение недвижимости, и непосредственно ведение бизнеса.

Если просто нужно подобрать объект по жестко заданным параметрам, то можно сделать за фиксированную плату за 5000-10000 франков (Евро)
Нотариус и налоги у нас оплачиваются отдельно. Нотариус у нас отвечает практически за все. Затраты на них примерно 3%, все платится по официальным счетам через банк.
Если нужно найти, то, не знаю что, или нужно найти " свое еврейское счастье", то цена за услуги определяется при личном общении.

ПС. Если бюджет позволяет, то всегда нужно выбирать Швейцарию. Если бюджет не позволяет, то берем Италию. Разница в цене на аналогичные объекты, в Швейцарии всегда дороже в 2-10 раз, по сравнению с Италией.

А реально ли в Италии или Швейцарии купить относительно недорого (скажем до 10 млн. руб.) небольшую коммерческую недвижимость?
Какую посоветуете, маленький магазинчик?
Сколько с нее будет дохода?
Сколько налогов?
Можно ли все сделать так, чтоб самому не ездить туда никогда?

rp741 писал(а):
А реально ли в Италии или Швейцарии купить относительно недорого (скажем до 10 млн. руб.) небольшую коммерческую недвижимость?
Какую посоветуете, маленький магазинчик?
Сколько с нее будет дохода?
Сколько налогов?
Можно ли все сделать так, чтоб самому не ездить туда никогда?

Отвечу по Германии:
До 10 млн руб=250000 евро можно купить коммерческую недвижимость. Маленький магазинчик-не самый лучший вариант, возможны частые смены арендатора и простой объекта несколько месяцев. Своих клиентов я ориентирую на доходность 9% до налогообложения, после выплаты налогов доходность порядка 7% "чистыми". Иногда встречается срочная продажа объекта, в моей практике до 17% годовых, такой объект продаётся в течение недели.
Открытие юридического лица GmbH делаю по доверенности, объект можно купить также по доверенности, но покупателю всё-таки лучше самому посмотреть объект.При наличии 250000 евро собственных средств можно рассчитывать на ипотечный кредит до 375000 евро по ставке от 2.5%(конечно же "идеальный" вариант, следует ориентироваться на более высокий %). 250000+375000=625000 евро-в Германии можно взять доходный дом, но на организацию GmbH не "тянет". Можно, конечно же зарегистрировать объект на частное лицо и воспользоваться услугами управляющей компании из расчёта 25 евро/мес за управление одной квартирой в доме. Но это лотерея. Из России тяжело контролировать, влиять на работу такой УК. Могут заселить дом случайными арендаторами, возможна не оплата аренды, порча имущества итд.

rp741 писал(а):
А реально ли в Италии или Швейцарии купить относительно недорого (скажем до 10 млн. руб.) небольшую коммерческую недвижимость?
Какую посоветуете, маленький магазинчик?
Сколько с нее будет дохода?
Сколько налогов?
Можно ли все сделать так, чтоб самому не ездить туда никогда?

Купить реально. По бюджету проходим, даже без использования заемных средств.

Коммерческая недвижимость, это прежде всего хорошее ( проходное место ) и непосредственно само помещение.

А уж что там разместить, магазин, ресторан, салон красоты, картинную галерею, или книжный магазин, или еще чего, надо смотреть на местности.

Средняя доходность на которую можно рассчитывать, 6-8% годовых, естественно после уплаты налогов.

Можно сделать так, что бы самому туда не ездить и процессом не заниматься. Задачка решается так, находите управленца, заключаете соответствующий договор и вперед.

Swiss писал(а):
rp741 писал(а):
А реально ли в Италии или Швейцарии купить относительно недорого (скажем до 10 млн. руб.) небольшую коммерческую недвижимость?
Какую посоветуете, маленький магазинчик?
Сколько с нее будет дохода?
Сколько налогов?
Можно ли все сделать так, чтоб самому не ездить туда никогда?

Купить реально. По бюджету проходим, даже без использования заемных средств.

Коммерческая недвижимость, это прежде всего хорошее ( проходное место ) и непосредственно само помещение.

А уж что там разместить, магазин, ресторан, салон красоты, картинную галерею, или книжный магазин, или еще чего, надо смотреть на местности.

Средняя доходность на которую можно рассчитывать, 6-8% годовых, естественно после уплаты налогов.

Можно сделать так, что бы самому туда не ездить и процессом не заниматься. Задачка решается так, находите управленца, заключаете соответствующий договор и вперед.

А насколько востребована будет такая недвижимость, простоев не будет?
Сколько примерно в месяц она должна приносить, примерно 1500-2000 евро?
Как рассчитываются налоги, на недвижимость и на аренду?
Реально ли хотеть оплату на карточку и с нее же оплачивать коммуналку и налоги, а то нанимать управляющую компанию на такую маленькую недвижимость не выгодно?

Swiss писал(а):
rp741 писал(а):
А реально ли в Италии или Швейцарии купить относительно недорого (скажем до 10 млн. руб.) небольшую коммерческую недвижимость?
Какую посоветуете, маленький магазинчик?
Сколько с нее будет дохода?
Сколько налогов?
Можно ли все сделать так, чтоб самому не ездить туда никогда?

Купить реально. По бюджету проходим, даже без использования заемных средств.

Коммерческая недвижимость, это прежде всего хорошее ( проходное место ) и непосредственно само помещение.

А уж что там разместить, магазин, ресторан, салон красоты, картинную галерею, или книжный магазин, или еще чего, надо смотреть на местности.

Средняя доходность на которую можно рассчитывать, 6-8% годовых, естественно после уплаты налогов.

Можно сделать так, что бы самому туда не ездить и процессом не заниматься. Задачка решается так, находите управленца, заключаете соответствующий договор и вперед.

Не со всеми доводами согласен. Что значит хорошее(проходное) место? Касательно Германии-престижный район Мюнхена, например? Так там доходность до вычета налогов 3-5%. Своим клиентам я рекомендую зарабатывать в "нишах". Часто в "непроходном" месте соотношение стоимость недвижимости/арендная плата заметно выше. В продолжение темы- в Германии рестораны, салоны красоты считаются рискованным бизнесом, банки не кредитуют вообще такие объекты, арендаторы "меняются как перчатки".

rp741 писал(а):
Swiss писал(а):
rp741 писал(а):
А реально ли в Италии или Швейцарии купить относительно недорого (скажем до 10 млн. руб.) небольшую коммерческую недвижимость?
Какую посоветуете, маленький магазинчик?
Сколько с нее будет дохода?
Сколько налогов?
Можно ли все сделать так, чтоб самому не ездить туда никогда?

Купить реально. По бюджету проходим, даже без использования заемных средств.

Коммерческая недвижимость, это прежде всего хорошее ( проходное место ) и непосредственно само помещение.

А уж что там разместить, магазин, ресторан, салон красоты, картинную галерею, или книжный магазин, или еще чего, надо смотреть на местности.

Средняя доходность на которую можно рассчитывать, 6-8% годовых, естественно после уплаты налогов.

Можно сделать так, что бы самому туда не ездить и процессом не заниматься. Задачка решается так, находите управленца, заключаете соответствующий договор и вперед.

А насколько востребована будет такая недвижимость, простоев не будет?
Сколько примерно в месяц она должна приносить, примерно 1500-2000 евро?
Как рассчитываются налоги, на недвижимость и на аренду?
Реально ли хотеть оплату на карточку и с нее же оплачивать коммуналку и налоги, а то нанимать управляющую компанию на такую маленькую недвижимость не выгодно?

Имеете ввиду оплату на пластиковую карту на счёт в банке РФ? Арендатор на это не пойдёт, ему не нужны проблемы с местной налоговой полицией. Следует открывать счёт в банке страны нахождения недвижимости. Вы высокого мнения об управляющих компаниях в РФ? Думаете в Италии, Швейцарии, Германии они лучше? Хорошо, если в ноль выйдете, может случиться, что и должны останетесь.

Swiss писал(а):
rp741 писал(а):
А реально ли в Италии или Швейцарии купить относительно недорого (скажем до 10 млн. руб.) небольшую коммерческую недвижимость?
Какую посоветуете, маленький магазинчик?
Сколько с нее будет дохода?
Сколько налогов?
Можно ли все сделать так, чтоб самому не ездить туда никогда?

Купить реально. По бюджету проходим, даже без использования заемных средств.

Коммерческая недвижимость, это прежде всего хорошее ( проходное место ) и непосредственно само помещение.

А уж что там разместить, магазин, ресторан, салон красоты, картинную галерею, или книжный магазин, или еще чего, надо смотреть на местности.

Средняя доходность на которую можно рассчитывать, 6-8% годовых, естественно после уплаты налогов.

Можно сделать так, что бы самому туда не ездить и процессом не заниматься. Задачка решается так, находите управленца, заключаете соответствующий договор и вперед.

Главным в нашем топике считаю фразу "находите управленца". Уважаемый Swiss, в Италии, Швейцарии есть русскоязычные управляющие компании, частники-управляющие? Можете разместить ссылку, хотелось бы ознакомиться с оказываемыми ими услугами.