Приобретение недвижимости в Германии для сдачи в аренду, бюджет 4-5 млн.рос.руб. 50 / 5343

Доброго времени суток!
На данный момент имею в активе 4 мруб. наличными и свободную 2-х комнатную квартиру, которую можно конвертировать примерно в 1 мруб.+-200 труб.
Собственно о недвижимости за рубежом никогда не задумывался, всё прицеливался на Москву, но такое впечатление что за 4-5 мруб вариант в Москве будет не самым удачным, желательно на востребованный и долгосрочный входной билет иметь 6-7 мруб.,а ситуация не стабильна, да и при существующей сырьевой зависимости нашей страны трудно быть уверенным в её стабильном развитии и наличии платёжеспособного спроса на съёмное жилье в долгосрочной перспективе, даже в Москве.
Поэтому задумался о Германии, но т.к. тема для меня нова и можно сказать неожиданна, то в моих познаниях много белых пятен, которые не позволяют мне сориентироваться насколько разумны попытки инвестировать в немецкую недвижимость при моём бюджете и на какой уровень дохода я могу рассчитывать.
Просьба помочь их восполнить непосредственно или-же ссылками на заслуживающие доверия материалы по теме.
На данный момент возникли такие вопросы:
1.На какой уровень недвижимости я могу рассчитывать с таким бюджетом? (4-5 мруб - это "на всё про всё в комплексе" - то есть в эту сумму нужно включить не только стоимость объекта, но и налог на приобретение, вознаграждение нотариусу и т.д.). В идеале конечно-же хотелось-бы претендовать на уровень недвижимости, позволяющей сдавать её достаточно цивилизованным слоям населения, отличающимися такими качествами как порядочность, платёжеспособность, цивилизованность в обращении с жилищем.
2.На какой среднегодовой уровень дохода я могу претендовать при таком первоначальном бюджете? Я имею ввиду чистый доход - после уплаты всех налогов, сборов и прочих трат.
3.Попадают-ли в мой бюджет объекты, которые можно с высокой долей вероятности сдавать стабильно, без больших перерывов между поисками новых арендаторов?
4.Насколько свежие с точки зрения года застройки объекты попадают в мой бюджет? Через какое примерно количество лет объект потребует существенных капитальных вложений, существенно снижающих или превышающих годовой доход от сдачи в аренду?
Это первые вопросы, наверняка будут и другие, т.к. я только начинаю вникать в эту сферу, заранее огромное спасибо всем откликнувшимся, выражаю вам искреннюю благодарность и признательность!

Уважаемый Looking,

Точные ответы на Ваши вопросы зависят от конкретного города и населенного пункта. В одном городе одна ситуация, в другом городе совсем другая.

Успешный бизнес по сдаче в аренду за границей возможен в двух вариантах, либо Вы занимаетесь этим сами, но нужно ЗНАНИЕ немецкого языка. Или нужно найти Управляющую компанию. От этого и будет зависеть доходность и успешность Вашей идеи.

Если Вы знаете немецкий язык на достаточном уровне, то тогда выбираете город в Германии и вперед.

Если Вы не знаете немецкого, то найдите сначала того или тех, кто будет заниматься Вашими делами по аренде, и уже действуйте с учетом того, в какой местности, в каком городе работают Ваши управленцы.

Эти же рекомендации действуют и для других стран, где русский не является языком, на котором говорит большенство населения.

Забудьте.
Во-первых, Ваша небольшая недвижимость будет приносить не так много прибыли, чтоб содержать еще управленца к ней (ну не сами же Вы будете прилетать каждый раз - решать все вопросы). Во-вторых, а Вы в курсе какие налоги в Германии со сдачи квартир?
В Москве повыгоднее будет.

На этом форуме кто-то писал, что в Германии если доход от сдачи меньше тысячи евро в месяц, то налог вообще не берется. На форуме по иностранной недвижимости читал, что по Германии по коммерческой и жилой недвижмости ставки не сильно различаются и рассчитывать надо на 5% в год. Считайте сами.

Васяnew писал(а):
На этом форуме кто-то писал, что в Германии если доход от сдачи меньше тысячи евро в месяц, то налог вообще не берется. На форуме по иностранной недвижимости читал, что по Германии по коммерческой и жилой недвижмости ставки не сильно различаются и рассчитывать надо на 5% в год. Считайте сами.

А если дом на 10 квартир и каждая меньше 1000 евро приносит?
Да, интересно было бы уточнить, хотя мне не верится. Даже в безналоговом Каймане, есть налоги с недвижимости, которые маскируются под "взнос на озеленение". И чтоб в Германии не было налога....

27 см. писал(а):
Забудьте.
Во-первых, Ваша небольшая недвижимость будет приносить не так много прибыли, чтоб содержать еще управленца к ней (ну не сами же Вы будете прилетать каждый раз - решать все вопросы). Во-вторых, а Вы в курсе какие налоги в Германии со сдачи квартир?
В Москве повыгоднее будет.

У человека бюджет 4-5 млн рос рублей, ЧЕГО такого выгодного он в Москве на эти деньги купит? :lol:

Ну если только кризиса какого дождется.

Looking писал(а):
Доброго времени суток!
На данный момент имею в активе 4 мруб. наличными и свободную 2-х комнатную квартиру, которую можно конвертировать примерно в 1 мруб.+-200 труб.
Собственно о недвижимости за рубежом никогда не задумывался, всё прицеливался на Москву, но такое впечатление что за 4-5 мруб вариант в Москве будет не самым удачным, желательно на востребованный и долгосрочный входной билет иметь 6-7 мруб.,а ситуация не стабильна, да и при существующей сырьевой зависимости нашей страны трудно быть уверенным в её стабильном развитии и наличии платёжеспособного спроса на съёмное жилье в долгосрочной перспективе, даже в Москве.
Поэтому задумался о Германии, но т.к. тема для меня нова и можно сказать неожиданна, то в моих познаниях много белых пятен, которые не позволяют мне сориентироваться насколько разумны попытки инвестировать в немецкую недвижимость при моём бюджете и на какой уровень дохода я могу рассчитывать.
Просьба помочь их восполнить непосредственно или-же ссылками на заслуживающие доверия материалы по теме.
На данный момент возникли такие вопросы:
1.На какой уровень недвижимости я могу рассчитывать с таким бюджетом? (4-5 мруб - это "на всё про всё в комплексе" - то есть в эту сумму нужно включить не только стоимость объекта, но и налог на приобретение, вознаграждение нотариусу и т.д.). В идеале конечно-же хотелось-бы претендовать на уровень недвижимости, позволяющей сдавать её достаточно цивилизованным слоям населения, отличающимися такими качествами как порядочность, платёжеспособность, цивилизованность в обращении с жилищем.
2.На какой среднегодовой уровень дохода я могу претендовать при таком первоначальном бюджете? Я имею ввиду чистый доход - после уплаты всех налогов, сборов и прочих трат.
3.Попадают-ли в мой бюджет объекты, которые можно с высокой долей вероятности сдавать стабильно, без больших перерывов между поисками новых арендаторов?
4.Насколько свежие с точки зрения года застройки объекты попадают в мой бюджет? Через какое примерно количество лет объект потребует существенных капитальных вложений, существенно снижающих или превышающих годовой доход от сдачи в аренду?
Это первые вопросы, наверняка будут и другие, т.к. я только начинаю вникать в эту сферу, заранее огромное спасибо всем откликнувшимся, выражаю вам искреннюю благодарность и признательность!

Здравствуйте, коротко:
1. можете претендовать на квартиру 100.000 евро, дом нормальный не купите. Порядочность, платёжеспособность, хорошее обращение с жильём не зависит от цивилизованности нанимателя. Можно сдать небольшую квартиру человеку рабочей специальности и не знать проблем и мучиться с врачом, например, арендующим дом. В большинстве случаем арендаторы не очень бережно обращаются с имуществом. Люди, профессионально занимающиеся арендным бизнесом устанавливают самое дешёвое оборудование.
2. можно претендовать на 7% после налогообложения при покупке доходного дома, супермаркета, офиса при наличии собственных средств от 500.000 евро, с вашим бюджетом-5% максимум
3.квартиры не относятся к таким объектам
4. новостройки в Германии продаются по цене 1200-10000 евро, вложения потребуются после 7 лет использования

Васяnew писал(а):
На этом форуме кто-то писал, что в Германии если доход от сдачи меньше тысячи евро в месяц, то налог вообще не берется. На форуме по иностранной недвижимости читал, что по Германии по коммерческой и жилой недвижмости ставки не сильно различаются и рассчитывать надо на 5% в год. Считайте сами.

Ставки налогообложения зависят не от типа недвижимости, а от формы регистрации объекта. Если объект оформляется на юридическое лицо GmbH, то ставка налогообложения-25% от НАЛОГООБЛАГАЕМОЙ суммы. При оформлении объекта на физическое лицо ставка налогообложения зависит от величины годового дохода, зависимость %-доходы можно посмотреть в он-лайн калькуляторе внешняя ссылка

Swiss писал(а):
Уважаемый Looking,

Точные ответы на Ваши вопросы зависят от конкретного города и населенного пункта. В одном городе одна ситуация, в другом городе совсем другая.

Успешный бизнес по сдаче в аренду за границей возможен в двух вариантах, либо Вы занимаетесь этим сами, но нужно ЗНАНИЕ немецкого языка. Или нужно найти Управляющую компанию. От этого и будет зависеть доходность и успешность Вашей идеи.

Если Вы знаете немецкий язык на достаточном уровне, то тогда выбираете город в Германии и вперед.

Если Вы не знаете немецкого, то найдите сначала того или тех, кто будет заниматься Вашими делами по аренде, и уже действуйте с учетом того, в какой местности, в каком городе работают Ваши управленцы.

Эти же рекомендации действуют и для других стран, где русский не является языком, на котором говорит большенство населения.

В дополнении к написанному. Бюджета 4-5 млн недостаточно для инвестирования в доходную недвижимость Германии, можете получить только головную боль. Минимум 400.000-500.000 евро собственных средств плюс использование ипотечного кредитования до 60% от стоимости объекта. Инвестировать в доходную недвижимость Германии имеет смысл если рассматривается возможность получения ВНЖ, в любых других случаях лучше инвестировать в стране проживания.

Swiss писал(а):
У человека бюджет 4-5 млн рос рублей, ЧЕГО такого выгодного он в Москве на эти деньги купит? Ну если только кризиса какого дождется.

На однушку на окраине, которую легко можно будет сдать за 30000 руб. - хватит.
Я так понимаю, в Германии большая прибыль тоже не светит. А насколько больше возни?