Предлагаю Доходный дом Бавария 15 / 525

ссылка на объявление: http://world.ners.ru/object/25442.html

Предлагаю на продажу два жилых дома, (с арендаторами) в качестве Инвестиционного проекта.
Доходность от 8 до 14%
Место: Север Баварии, Курорт.Азропорт Франкфурт: 140км

Владимир, извините за увод темы в сторону (зато повод её "апать" ;) ):

Интересно "поболтать" и узнать мнение профи и просто мудрых людей: а как бы концепция-копия подобного "Пенсионного дома" могла бы существовать в Подмосковье?
Как с позиции экономики, так и всяких житейских моментов...

Я думаю, что подобная концепция, при грамотном подходе, может существовать в любом месте.

Внесу свои "5 копеек".

В Подмосковье наверное никак не могла бы существовать подобная концепция.
Т.к. – у нас отсутствуют Законы регулирующие взаимоотношения арендодателя и нанимателя. В частности – в Германии существует закон регулирующий поднятие квартплаты. Нельзя повышать более чем на 20% в течении первых 2-х лет, если собственник не поднимал до этого квартплату. Да и потом идет сравнение квартплаты с усредненной квартплатой по местности. Т.е. вот до такой границы и дальше «всё». А если в доме живут люди уже по 20 лет или по 30 лет и съезжать не собираются, то они могут выступить против повышения квартплаты вообще, судиться начнут и т.д.
Выгнать квартиросъемщиков в германии очень сложно, но всё можно конечно).
Квартплату поднять – нужно обоснование, просто так никто не одобрит это дело. А если в окресностях нет – такого уровня квартплаты, как хочет новый инвестор, в надежде повышения в будущем себе рендитов от новой покупки, и повысить квартплаты не получится, а следовательно увеличить рендиты, то следовательно объект может быть неликвидным.
Ликвидные объекты подобного рода, где квартиры уже все сданы и меняется лишь хозяин, привлекательны в местах, где квартиры всегда можно сдать и квартплату на них можно (опять таки осторожно! Если есть ещё «дельта» там) повысить. А это значит – это крупные населенные пункты, крупные города, города, где есть высшие учебные заведения (студентам аппартаменты можно всегда сдать). В маленьких населенных пунктах – где отток рабочей силы (не секрет, что в Германии тоже есть безработица, и многие едут искать работу в крупные города), шансы у нового инвестора повысить рендиты себе, с подобной покупкой –уменьшаются значительно.
Это все вышесказанное было как бы – не совсем в пользу нового инвестора, если такой появится.

Что может сказать в пользу?
Здесь можно лишь рассматривать вопрос следующий: если кто то купит из российских инвесторов, с целью ведения бизнеса, и получения в последствии себе вида на жительство, т.е. если кто то хочет «свалить» в будущем.
На сегодня скажу:
Рендиты – завышены, т.к. не знаю, что конкретно за дом- но даже и 8% будет очень много. Это где то к чешской границе? (расположение объекта).
Вот перестроить этот объект под отель (это второй "плюс") – это вот другое дело, может такой вариант будет более интересен тогда, т.к. место как пишет ТС, курортное.
Цена объекта, кстати тоже завышенная.

Прошу прощения у ТС, что у меня такой ответ, немного критичный получился.

А доходность указана без учета уплаты налогов?

Daniela-R » 04.03.13, 08:38
Внесу свои "5 копеек".

Благодарю Вас за вклад в наше общее дело!
Я не буду спорить, тем более утверждать, что в Подмосковье сработает эта схема "легко". Всё зависит от уровня подготовки компании, которая предоставит данный концепт и категории людей для кого его предложат(если такой будет востребован).

По-поводу маленького города и безработицы: дело в том, что преимущество данного "Объекта" как раз в том, что арендуют эти маленькие квартиры в основном люди социальнозависимые,т.е. за них платит аренду "государство" и регулирует цену тоже "оно" и чем выше безработица, тем надёжнее аренда. В данном регионе стоимость аренды на сегодня-5 Евро/м.кв.

По-поводу рендитов: я исхожу из реальных данных за 2010, 2011.

По-поводу стоимости: Буду признателен, если Вы(Daniela-R) сообщите мне его реальную стоимость и схему вашего расчёта. Попробую убедить продавца данного объекта в том, что стоимость он завысил. Возможно это поможет мне его реализовать быстрее!

Татьяна Пролеско » 04.03.13, 09:06
А доходность указана без учета уплаты налогов?

Доходность указана конечно без учёта оплаты налогов, но с учётом оплаты коммунальных услуг.

Wladimir DE писал(а):
Daniela-R » 04.03.13, 08:38
Внесу свои "5 копеек".

Благодарю Вас за вклад в наше общее дело!
Я не буду спорить, тем более утверждать, что в Подмосковье сработает эта схема "легко". Всё зависит от уровня подготовки компании, которая предоставит данный концепт и категории людей для кого его предложат(если такой будет востребован).

По-поводу маленького города и безработицы: дело в том, что преимущество данного "Объекта" как раз в том, что арендуют эти маленькие квартиры в основном люди социальнозависимые,т.е. за них платит аренду "государство" и регулирует цену тоже "оно" и чем выше безработица, тем надёжнее аренда. В данном регионе стоимость аренды на сегодня-5 Евро/м.кв.

По-поводу рендитов: я исхожу из реальных данных за 2010, 2011.

По-поводу стоимости: Буду признателен, если Вы(Daniela-R) сообщите мне его реальную стоимость и схему вашего расчёта. Попробую убедить продавца данного объекта в том, что стоимость он завысил. Возможно это поможет мне его реализовать быстрее!

Татьяна Пролеско » 04.03.13, 09:06
А доходность указана без учета уплаты налогов?

Доходность указана конечно без учёта оплаты налогов, но с учётом оплаты коммунальных услуг.

Блин, не хотел заходить, комментировать и тратить время....но не могу не обломить товарища

По поводу того, что за социальщика платит государство...Вы должны быть в курсе, что существуют подзаконные акты, на основании которых социальщик пишет заявление в социаламт с просьбой перечислять арендную плату ему на счёт а не арендодателю...Бывают случаи, что социальщики перестают платить, переезжают на другое место жительства без уведомления владельца и ничего не сделаешь-квартиру без письменного согласия социальщика не сдашь... Ну а по поводу пенсионных домов в общем-очень сложный бизнес, многое завязано на медицинском обслуживание постояльцев, не понравится одному-другому, свалят скопом все пенсионеры и только фиксировать убытки успевай...

"Доходность указана конечно без учёта оплаты налогов, но с учётом оплаты коммунальных услуг."-назовём это "новое в расчёте доходности объектов" Кто-нибудь встречал раньше такие слоганы? Я -нет

Насчет оценки. Я конечно как маклер знакома с методами оценки объектов и участков.
Эксперты-оценщики же пользуются WertV и BGB.
Цена объекта должна быть такой, чтобы объект продать в первую очередь, а не смотреть на цену.
Мне всё равно, за сколько выставлен данный объект. Собственник должен думать.
Для сравнения – в окрестностях Мюнхена можно найти дешевле подобного рода объекты, значит цена данного объекта в том месте, которое расположено вдали от от столицы Баварии, будет дешевле.

в основном люди социальнозависимые,т.е. за них платит аренду "государство" и регулирует цену тоже "оно" и чем выше безработица, тем надёжнее аренда

да эти люди стараются а)уехать в город, где платят им побольше и б) никто в здравом уме из немцев-собственников им (безработным) не старается свои квартиры предоставлять.... для съема, если уж только очень сильно уговаривать кого то, чуть ли не со слезами. Причину сами знаете.)
Ни в коей мере не стараюсь Вас убедить в чем то, Владимир. У меня свой опыт, у Вас он свой.

Уже комментарий отправить хотела и увидела, как "За сталина, За родину" отписал то что я промолчала...но хотела дать понять.
Za Stalina, Za Rodinu - "плюсик" Вам за умные слова. Ставить не могу пока- но с удовольствием бы плюсанула за это.

Daniela-R писал(а):
Насчет оценки. Я конечно как маклер знакома с методами оценки объектов и участков.
Эксперты-оценщики же пользуются WertV и BGB.
Цена объекта должна быть такой, чтобы объект продать в первую очередь, а не смотреть на цену.
Мне всё равно, за сколько выставлен данный объект. Собственник должен думать.
Для сравнения – в окрестностях Мюнхена можно найти дешевле подобного рода объекты, значит цена данного объекта в том месте, которое расположено вдали от от столицы Баварии, будет дешевле.

в основном люди социальнозависимые,т.е. за них платит аренду "государство" и регулирует цену тоже "оно" и чем выше безработица, тем надёжнее аренда

да эти люди стараются а)уехать в город, где платят им побольше и б) никто в здравом уме из немцев-собственников им (безработным) не старается свои квартиры предоставлять.... для съема, если уж только очень сильно уговаривать кого то, чуть ли не со слезами. Причину сами знаете.)
Ни в коей мере не стараюсь Вас убедить в чем то, Владимир. У меня свой опыт, у Вас он свой.

Уже комментарий отправить хотела и увидела, как "За сталина, За родину" отписал то что я промолчала...но хотела дать понять.
Za Stalina, Za Rodinu - "плюсик" Вам за умные слова. Ставить не могу пока- но с удовольствием бы плюсанула за это.

Даниэла, Вы почаще на форум заходите, Ваши консультации будут очень ценными. сталина можете писать с маленькой буквы, но лучше с большой

ну а Родину только с большой