Личный опыт аренды и покупки квартиры в Анталии. Расчет рентабельности инвестиций. 50 / 3951

Здравствуйте!
Хотела бы поделиться своим опытом покупки первой квартиры заграницей (в Анталии), уверена не последней))
Очень надеюсь, что кто планирует купить с помощью этого отзыва сэкономят кучу времени и не будет хоть несколько лишних "шишек", которые набила я)

Итак все началось с февральских событий в Украине. Тогда стали задумываться, если вдруг реально война, что делать - куда бежать. Перебирали варианты - очень интересным показалась Турция.
Решили сначала снять на 4-5 месяцев пожить, если все ок - переехать, вернее если не все ок, а если все не ок в Украине)
Короче запасной плацдарм.
Это как подушка безопасности в машине. Лучше, чтоб она никогда не пригодилась, но хорошо, если она есть.

Так вот начали искать сначала квартиру на съем. Мне как обычно, сначала нужно перебрать абсолютно все варианты, чтоб выбрать самый лучший, идеальный по соотношению цена-качество. Неделю сидела на сайтах, отправляла запросы на аренду. Такое ощущение, что всех риэлтеров побережья достала) Даже по второму и третьему кругу пошла)
Выбрала около 10 вариантов. Перечислять задаток в незнакомую страну очень стрёмно было, поэтому решили лететь и лично посмотреть все варианты.

Выбирала варианты - все через Стамбул и на двоих выходило около 12 000 грн. туда и обратно. И как-то случайно я набрала туроператора, с которой раньше летала. Пожаловалась на стоимость билетов. А она мне говорит - так может мы какой-то отель посмотрим недорогой, вдруг дешевле будет. И действительно нашлись предложения от 5000 грн. на двоих с завтраками, с перелетом и т.д. Ну мы конечно самый дешевый вариант не брали, взяли с олинклюзивом 5 звезд как раз в районе Коньялты, где в основном располагались объекты на просмотр. Порто белло отель. Все понравилось - хороший отель. Европейские пенсионеры сначала смущали, но подумала, что это лучше пьяных молодых компаний орущих постоянно) Вышло до 10000 грн. с перелетом из Киева. Все равно дешевле, чем просто билеты.

Так это было лирическое отступление)
Приехали вечером. Сразу нас атаковала риэлтор Марина, давайте встретимся сейчас... Думаю зачем... Ну ладно. Она оказалось сдает квартиры свои и знакомых (как я поняла) и на тот срок они не полностью свободны. Начали говорить о рынке недвижимости Анталии.
Говорим - в интернете есть квартиры по 25-30 тыс. долларов бери не хочу. Она говорит - это все уловки риэлтеров, которые заманивают иностранцев на эти удочки, показывают какую-то самую страшную комнатушку в подвале далеко в горах за эти деньги, а потом везут и показывают объекты за 100-200 тыс. евро. Потом начали спрашивать про вторичный рынок. Есть ли он. На что она ответила - какой дурак будет покупать квартиру у непонятно кого, когда можно у застройщика новую по той же цене купить. Типа вторичка стоит так же как первичка. Короче уходили мы с полными ушами изделий макаронной промышленности))) Я еще мужу говорю, вроде честно говорит... муж мне - ты что - видела, как у нее глаза бегали. А я чего-то не отстрелила сразу, что человек просто занимается только новыми квартирами, поэтому рассказывать, что есть квартиры дешевле нет смысла. Может рассчитывала, что мы скажем "да конечно" и никуда больше не ездя, купим у нее квартиру за 200 000 евро. Как потом узнала, что русские риэлторы берут в основном 5% в лучшем случае, а в основном 10% от стоимости квартиры. Неплохо 20 000 евро за сделочку. Может самой в риэлторы переквалифицироватся))

Итак начали возить нас по квартирам и Марина, и другие риэлторы. Самое смешное, что возят в одни и те же объекты в основном))) И не знаешь как себя вести, говорить - ты это видел или молчать) Я спрашивала цену. Причем на одни и те же квартиры у разных риэлторов цена колебалась на 50-70%. Оказывается я всех риэлтров переполошила, что хочу снять на такой срок. Все за добычей понеслись.

Определились со списком требований, которые должны быть в объекте:
стройки, чтоб не было рядом - так как первые объекты, на которые делали ставку, оказались со стройкой за окном.
хотелось не просто дом один и бассейн, а большой комплекс с несколькими домами, чтоб была детская площадка
не далеко от моря

Понравилась из всех роуз резиданс. Отвечала всем требованиям, но цена в сезон 1800 евро за 2+1. Потом решили все таки сразу не снимать на такой большой срок. Тем более визу нужно продлевать, а понравится или нет непонятно было тогда. Лучше перестраховаться и взять как раз до окончания визы 60 дней, если понравится продлить. Короче этот роуз резиданс только ленивый не предлагал нам. И цены реально были абсолютно разными - самая дешевая 1800 евро...
Марина как обычно влезла и предложила цену на совсем немного, но дешевле) начала давить, чтоб мы быстрее оформлялись. но я сказала, нет еще ищем.
Конечно русские риэлторы в Анталии спецефический народ, есть нормальные, но есть ооочень специфические. С одной переписываюсь по скайпу, что-то мне один вариант не подошел, то второй. Я ей требования написала. Потом договорились о встрече, перенесли раз, потом получилось все таки раньше, написала ей. Она мне грубо как-то ответила. Сути уже не помню, но в итоге ей написала, что "извините, у нас с Вами не получится сотрудничать". Четно говоря была в шоке от такого отношения. Такое ощущение, что все приезжают, и сразу же первый попавшийся вариант выбирают, а мы тут такие балованные. Я, если честно, побоялась, что она не знаю что со мной сделает, если не сниму именно у нее. Бывают же такие.

И тут мне на один мой запрос по квартире отвечают, что их квартира сдана, и что есть хороший риэлтор, через, которого покупал эту квартиру, говорит на русском и берет не 5-6%, как все русские риэлторы, а всего 3%. Обратилась к ней. Сразу пишу по скайпу все требования и мне такую и с "перламутровыми пуговичками". Она на все - хорошо найдем. Даже удивилась такому отношению, после всех предыдущих "анталийских товарищей". Не знаю почему, но как-то почувствовала, что адекватный человек. Даже мужу помню сказала. Вот хоть кто-то нормальный тут есть)
Поехали с ней - заехали в офис к знакомому, который занимается сдачей (она я так поняла акцент на продажу). Показали несколько вариантов - очень неплохих и по цене самый дорогой 1200 евро в месяц. А так и по 800 были. Меньше 1200 ни один агент нам не показывал.
И самое интересное, что подкупило: она все честно говорила. Спрашиваем - а Ваши проценты? Обычно на этот вопрос все риэлторы отвечают - мои уже в стоимости. Она же говорит он нам даст столько то от сделки. Я в шоке в первый раз риэлтор сказал сколько он получает. Причем это было очень немного на удивление.

По дороге начали расспрашивать о вторичном рынке и есть ли квартиры по 25000-35000 долл. На что она рассказала, что конечно есть. И вторичка дешевле первички конечно же. И покупать вторичку не страшно. Пока тапу не сделается, деньги все не передаешь. Короче полная противоположность Марине.

Поехали смотреть - один вариант нам очень понравился за 1200. В принципе были готовы брать, но осталась одна встреча. Я так честно и сказала, что все ок, но хотим еще посмотреть. К удивлению не стала давить на меня) Так спокойно отпустила! Думаю бывает же такое)

Поехали с Муратом - оказался он сам в компании застройщика работает (если правильно поняла), короче показал несколько квартир. Одна оочень понравилась. Полностью под наши требования. По тем ценам, что выше писала, смотрели 2+1, а тут 3+1 шикарная около 900 евро май, 1200 июнь. Так там и комнаты приличные. Во всех прошлых комплексах, что смотрели, комнаты спальни манипусенькие - маленькие проходы. Тут же спальни - "конем гуляй".
И джакузи есть, 2-х этажная. Короче супер.
Взяли у него.

Лейле (риэлтеру адекватному, о которой писала выше) призналась, что взяли за те же деньги только 3+1. Она поблагодарила за честность)
Еще при прошлой встрече муж попросил ее подготовить варианты квартир до 30 тыс. Интересно было проверить это будут подвалы, о которых рассказывала Марина, или нет.

Лирическое отступление - возможно Марина прочитает этот отзыв и конечно же узнает меня, потом напишет мне на почту - зачем же я так о ней написала. Марина, простите. Но не хочу, чтоб больше людей обладало правдивой информацией о том как тут дела обстоят на самом деле. И лично я бы была бы мегапризнательна такому человеку, подобный отзыв моему сэкономил бы мне кучу времени. Так что дзвыняйте за правду.

Так вот поехали мы смотреть эти "подвалы". Первая оказалась в 2км от моря недалеко от автовокзала, хорошая цена была - около 28-29 тыс. долл. по моему. НОВАЯ!!!! Первый этаж. Продавал человек, который поставлял материалы для застройщика и с ним расплатились квартирой - поэтому такая цена. Эх жалко тогда проворонили. Ну ладно. Сказала, что если купить мебель бу (до 2000 долл. максимум), то можно сдать быстро за 500 лир. 230 долл.

Еще одну посмотрели в Кепезе- в той же ценовой категории. Примерно одинаковые. Тоже новая.

Расчет рентабельности недвижимости Анталии как средство пассивного дохода:

Квартира в Коньялты 3+1 в комплексе, в котором мы снимаем сейчас
стоимость 195 000 евро (узнавала - такую же как у нас только купили)
сдавать ее можно максимум за 1200 евро в месяц и судя по слою пыли, который был при заселении - максимально, что можно выжать с этой квартиры 5000 евро за сезон. Больше врядли. Зимой в таких квартирах никто не живет. Мы даже, когда в марте были - лююююдиииии!!!!
Вот с мая движение потихоньку начинается.

Еще лирическое отступление-жалоба на матушку природу: короче сняли с мая по середину июня. смотрела по прогнозу со 2 мая +33 и весь май жара, ночью +25. Ага фиг там. +22 в лучшем случаи, дожди. Море холодное, 2 раза были и все... Приехали в мае загорать одни. Я ее как дурак нудл приперла для аквааэробики палка. Мало того, что они на каждом углу продаются, так еще бассейн полмая пустой. Короче отдых в Турции в мае весьма сомнительное удовольствие. Я чего-то думала, что после того как в начале октября была жара, то в мае будет тоже самое. Ой шишечка хорошая - знал бы где упасть, подучшечку подолжил бы. Если б знала, что так с погодой - дома бы сидели. Ну ладно зато квартиру купили - хоть какой-то толк есть. И классно по комплексу по кругу гонять с доцей на роликах. Дома особо негде.

Итак продолжаем урок математики или экономики) 5000 евро в год от сдачи разделить на 195000 инвестиции итого 2,5% рентабельности. Окупаемость: 39 лет. Отличненькая инвестиция с такой окупаемостью))) На пенсии окупится.
О еще мебель забыла посчитать туда - для 3+1 это как минимум 5000 долл, если не больше. Тут уже и посудомойка нужна и джакузи. И еще куча всего... 39 лет это еще супер окупаемость)))

Считаем дальше. В результате лично я купила квартиру за 29000 долл., причем там 2 отдельных комнаты и отдельная кухня, что редкость. Обычно кухня вместе с салоном. С огромным застекленным балконом. На 1-м этаже правда - но все с решетками. Оказывается первый этаж самый дешевый.

Так как тут кухня не вместе с комнатой ее смело можно сдать за 600 лир это 290 долл.
Правда еще инвестиции:
кровать, диван, стиралка, телевизор, кондиционер - считаем по максимум бу все вместе 2000 долл. должна уложится.
тапу 1000 долларов
перевод паспорта, свидетельств о рождении детей 2 шт, свидетельство о браке - 250 долл. (это я заранее для вида на жительство, вообще паспорта достаточно)
% риэлторов в сумме (там 3% на двух риэлтеров - тот что продает квартиру и Лейле, которая помогает мне купить). По 435 долл) о высчитала

считаем игого инвестиции 29000+2000+250=31250 долл.
рентабельность инвестиций: тут сдавать можно круглогодично, поэтому считаю на год 290*12=3480 долл. в год 3480/31250=11,1%
окупаемость: 8,98 лет. Ну так уже другая пеСТня) А с учетом, что недвижимость в Анталии постоянно дорожает в среднем на 10% в год. То общая рентабельность будет 20% годовых. Такую ставку в долларе не получишь ни в одном банке. И с учетом подорожания окупаемость составит меньше 5 лет!!!!

Мне кажется достойный вариант вложения средств.

Причем самая быстрая окупаемость и максимальная рентабельность именно у квартир 1+1. Наверное как и везде. Потому что самые востребованные.
2+1 стоит намного дороже, пусть в 1,5 раза (цифры примерные), а сдать ее можно ну может на 100 лир дороже. и то не факт.

Для интереса рассчитала вариант оптимального вложения 195000 евро.

1 вариант: квартира 3+1 в шикрррном комплексе (не самом дорогом между прочим)

2 вариант: накупить таких однокомнатных квартир как я купила - получится их около 9 штук с учетом мебели и оформления.
сдаем их по 290 долл. итого 9*290=2610 долл. или 1825 евро. Если снимать ту квартиру 3+1 на год, то узнавали будет стоит 12000 долл. в год.
От тех квартир имеем: 2610*12=31320 долл.в год, снимаем 3+1 предоплатой на год за 12000 долл. и живем на остальные 19320 долл. припеваючи!!!!
Короче если есть лишние 200000 евро и хотите больше никогда не работать и Вам достаточно 2 тыс. долл. пассивного дохода на текущие расходы, то все таки второй вариант лучше.
Но психология - она моя я в ней буду жить)) Если от нее отступить, как муха, которая бьется об окно не видя форточки. Нужно отлететь назад и окажется, что оказывается можно иначе. Да, нужно будет заморочится. Но если адекватный риэлтор, то и это даже приятное занятие))) Тем более Лейла пообещала мне помочь купить мебель всю бу и т.д. Хотя в принципе - другой бы проценты получил и все.

Очень поразил такой случай - забрала меня - смотрю фен лежит в машине. Говорит, приехала клиентка купила квартиру и обмолвилась, что в отеле у нее нет фена. Я им сказала, что свой привезу. На ресепшене попросила передать. Так они сказали, что фены есть - нужно было попросить. Вот в машине и ездил. Я была малость в шоке от этого человека! Ну где Вы видели такого человека, который свой фен повезет клиентам!!!! Потратя при этом на бензин стоимость фена нового))) Тем более сделка состоялась уже.

Да, действительно я очень рада, что отправила запросы в кучу агенств, и что из этой огромной кучи не будем уточнять чего))) вырыла этого прекрасного человека. Вы с ней час пообщайтесь и все поймете) Лейла, если прочитаете - еще раз спасибо! Действительно за эти дни пока мы искали для меня мой идеальный вариант инвестиций Вы стали мне не просто риэлтером, а реально подругой. Я думала такие ЧИСТЫЕ люди (не знаю как другим словом сказать) вымерли как динозавры))) Уверена, что мы вместе еще не одну квартиру купим для меня)

Самое интересное, что когда прилетела - сразу показала мне квартиру за 25000 долл. Но там был прикол - нежилое помещение переведено в жилое или не до конца по бумагам. Я вроде настроилась на нее. А Лейла говорит, давайте еще узнаю. Короче так как ей не все сотрудники гос учреждения, где виды на жительство делают подтвердили, что 100% нам по этой квартире дадут вид на жительство, то она сама меня начала отговаривать от покупки.
Потом ей позвонил кепезовский товарищ, квартиру которого еще в первый раз смотрели. Срочно нужно продать сбросил цену тоже до 25000. Уже ехали задаток давать. Приехали, смутил район. Окно было открыто - воры были - хотя квартира полностью нулевая от строителей. Я как представила сколько туда нужно вложить денег и времени (вернее подсчитала))), то решили еще посмотреть. Вот этот вариант был. И еще по такой же цене, но кухня с салоном вместе. Ту можно было сдавать за 500 лир. Поэтому по анализу рентабельности инвестиций эта оказалась лучшая!
И по Кепезу она сама тоже стала отговаривать, хотя я была на старте давать задаток. Другая бы уже продала, получила свои % и забыла. А тут мучала ее до самой лучшей рентабельности.
Если кому нужно с удовольствием поделюсь контактами этого замечательного человечка! (скайп, телефоны). Лично я очень благодарна, человеку, который мне порекомендовал ее, очень надеюсь, что этим помогу кому-то. Кстати я так поняла рекламы она особо не дает - вот так по "сарафанному радио" передается из рук в руки)))

Конечно понятно, что не все кто покупает квартиру в Анталии вообще задумывается об рентабельности, окупаемости...
И может меня сожрут риэлторы, которые сидят на 10% от продажи квартир за 200000 евро...
Но все же, очень приятно будет, если этот отзыв поможет хоть одному человеку.
Может я где-то неправа, если что подправьте.
Но если бы окупаемость была 10 лет против 15.... а так 9 против 40 - а если учесть, что первичка еще падает в цене - возможно это не заметно, так как рынок растет. То выгода очевидна.

Буду благодарна за обратную связь - кому-то хоть было это полезно, что я полночи строчила))
С удовольствием отвечу на любые вопросы.

P.S. Хочу разместить на нескольких форумах отзыв, может большему числу людей поможет. Не зря ведь такую поэму писала)

Только не понятно почему из Украины не купили в Болгарии? Грошей нема ?

К сожалению - нечитаемо, причём совсем. Нужно писать по существу.
1) Купила квартиру там-то там-то за X баксов
2) В аренду её можно сдавать в среднем за Y баксов
3) Расходы годовые составляют Z баксов ( коммуналка, управление (сбор аренды, оплата коммуналки, сдача), амортизация, налог на недвижимость, налог на доход )
4) В итоге рентабельность составляет честные 3%, например.

Вот вы сами для себя и выясните сколько там и чего.

espargo писал(а):
К сожалению - нечитаемо, причём совсем. Нужно писать по существу.
1) Купила квартиру там-то там-то за X баксов
2) В аренду её можно сдавать в среднем за Y баксов
3) Расходы годовые составляют Z баксов ( коммуналка, управление (сбор аренды, оплата коммуналки, сдача), амортизация, налог на недвижимость, налог на доход )
4) В итоге рентабельность составляет честные 3%, например.

Вот вы сами для себя и выясните сколько там и чего.

Отдельно суть басни для тех кто не любит лирики)))
1) купила за 29000 долл., мебель 2000 дол. оформление и доки 1250 долл. итого 32250 долл. инвестиции
2) сдача в аренду на год 290*12=3480 долл. коммунальные платит тот кто снимет квартиру
3) налог на недвижимость 0,3% от кадастровой стоимости - вообще копейки - не считаем его
4) налог на сдачу аренду пусть 20% это если все по честному, считать его или нет пока не понятно. пока без него - вот тут подскажите - кто сдает все его платят и в каком размере - написано от 20 до 43%, что прямо все честно половину относят?
5) рентабельность инвестиций без учета налога на сдачу: 3480/32250=10,8%. без учета удорожания на 10% недвижимости. С учетом удорожания суммарно 20,8%.

Поправьте, если что не так.

Как отметил ТС, а что если война... куда бежать?! Задумался, почесал репу... наверное, к Батьке!? Кто что думает? ПС: по теме, а на фига покупать? Ясен перец, издержки будут шкалить и искомую доходность не получить! Снял и живи... главное, шоб бабки были.

DmitryB писал(а):
Как отметил ТС, а что если война... куда бежать?! Задумался, почесал репу... наверное, к Батьке!? Кто что думает? ПС: по теме, а на фига покупать? Ясен перец, издержки будут шкалить и искомую доходность не получить! Снял и живи... главное, шоб бабки были.

C Вами полностью согласна - если хотим жить в отличных условиях, то не обязательно покупать. Получается, чем дороже недвижимость, тем она менее рентабельна. Ну в среднем так ведь?

Святослав писал(а):
Только не понятно почему из Украины не купили в Болгарии? Грошей нема ?

К сожалению по Болгарии представления не имею, может быть там и рентабельнее. Почему-то Турция ближе к душе.
Ваше мнение - в Болгарии можно найти более рентабельные варианты, чем описала?

Зарубежная недвижимость вряд ли будет рентабельной, её покупают не для этого. Издержек — вагон. Болгария — страна шенгена, сколько времени там может прибывать нерезидент — 180 дней? А в остальной период кто будет управлять недвижимостью, на каких условиях?

rusenkoanna писал(а):
Поправьте, если что не так.

Налог, пусть 20% это $696. Управление, учитывая низкую стоимость, 1/3 от аренды $1160 в год. Итого в остатке $1624, т.е. 5% годовых. Удорожание в рентабельность не входит, да и это, скорее всего, не соответствует действительности. Учитывая низкую ликвидность при такой стоимости это мусорная инвестиция, инвестору она может быть интересна только в одном случае - возможности удорожания актива в разы.

Мой товарищ купил квартиру бизнес класса в Анталье с 3-мя спальнями, отремонтировал под себя, обставил итальянской мебелью и техникой.
Затем купил дом в элитном коттеджном поселке там же и решил продать квартиру. Он риэлтор с 93 года.

Оценил рынок, посмотрел аналоги, поставил ниже самого дешевого на 15% и потом еще 2 года снижал цену, продать не удавалось.
Риэлторы, работавшие с этим жилым комплексом предложили сдать в аренду, пока продается. Он согласился, за год ни разу не сдали, на следующее лето он заехал туда посмотреть, что и как и обнаружил убитую в хлам квартиру. Ее очень активно поэксплуатировали в течении года турецкие риэлторы. При этом они наотрез отказались подтвердить, что сдавали квартиру посуточно, заявив, что это он сам все сделал, но для продолжения продажи порекомендовали отремонтировать ее.
Ремонт обошелся больше 3 000 долларов. Квартира продалась в 2 раза дешевле покупной стоимости, спустя 3 года активных продаж на вторичном рынке.

Мой родственник купил у застройщика 5 лет назад. Тапу нет до сих пор и перспективы получения весьма туманные. При подборе работали местные украинские риэлторы. Как выяснилось позднее, он ее купил практически в 2 раза дороже, чем продавал тот застройщик-неудачник. Застройщик в бегах, весь недостроенный жилой комплекс брошен на произвол судьбы. Местные власти ничего не обещают, отправляя всех дольщиков лесом с их рисками и правильно делают, собственно.

Или офигительная история, как одному моему родственнику в Москве помогали купить квартиру в Праге жулики из Бест-недвижимость.
Содрали 5% комиссии по заманухе из сети и отправили в Прагу оформлять к чешскому риэлтору, которая слыхом не слыхивала про эту замануху и шарашкину контору Бест из Москвы.
В итоге она нашла им квартиру, они еще раз заплатили 5% и подсели на многолетнее юридическое обслуживание к этому юристу-риэлтору. Квартира в новостройке, дом сдали, доки получили, отремонтировали, обставили и начали ждать арендаторов с доброй сотней таких же рентодателей в тех краях. 3 года прождали безрезультатно, теперь 3-ий год продают, цена уже почти не имеет значения.

Испанские или болгарские истории рассказывать?

Одно интересует, когда вы все себе на мозги заработаете, что-бы подсчитывать реальные будущие "прибыли" с ренты, а не хотелки.