Реальная доходность квартир в Риге. 10 / 566

Я правильно понимаю что фактическая доходность рижского (и тем более не рижского) жилья в Латвии заметно ниже 9% годовых даже на самых выгодных небольших серийных квартирах ? Объясню подробнее. Поскольку любой инвестор-иностранец должен думать о том чтобы ему не прикрыли въезд в страну, то значит желательно платить налоги правильно. Этим и отличается от местных жителей.

И вот я читаю обсуждение, что оказывается быть физлицом-нерезидентом и платить 10% подоходного не получится, надо платить 25% .
А бывший ранее вариант с 5% для резидентов (только для них) отменен для новичков и через 2 года будет отменен и для ранее на него перешедших.
И не просто с дохода от аренды а с полной суммы доход+коммунальные платежи, которые зачастую платит сам арендатор. Якобы налоговая признает это твоим доходом (ведь это твоя квартира). А поскольку сумма коммунальных расходов существенна на фоне аренды (а не как в Москве в 2012 например), то это обстоятельство сильно портит всю благостную картину высокой доходности.

Возьмем для примера самый выгодный вариант, квартиру 30 кв.м. под сдачу. Допустим ее цена 650 евро\метр (панельный дом без лифта в спальнике), а общая цена = 19500 +3% + всякое-разное + 500 кухонный гарнитур + 500 недорогая мебель и техника + 1000 ремонт кухни + 1000 ремонт ванной + 500 на все остальное ИТОГО = 24 000 евро за пригодный для сдачи (не бомжам) вариант.

Годовой доход будет допустим 170 х 12 = 2040 евро
годовые комм.расходы (внимание!) 6х120 = 720 зима + 6х60 =360 лето = 1080
Налоги !!!! = 2040 х 0,25 = 510 (с аренды) + 1080 х 0,25 = 270 (с комм. расходов) = 780
Налог на недвижку = 50
------------------
итого (2040 - (780+50) )\ 24000 = 5% годовых

И при этом надо учесть что при низкой цене на саму квартиру любое ее улучшение или ремонт, или замена техники, сразу сильно снижает доходность.
А налогообложение комм.услуг сразу отбирает существенную часть дохода ввиду относительно низкой арендной платы.

Значит фактически покупка жилья в Риге делается только в расчете на рост цены самой квартиры, а не ради рентного дохода и проще тупо взять себе что-нибудь для жизни летом и не сдавать вовсе, а под аренду не брать вовсе ничего, обратив свое внимание на другие способы приумножить деньги.

Я прав или что-то напутал ? То есть 2 вопроса, обложение налогом комм.расходов (а может жилец будет электричество жечь по 300 евро в месяц ?, это получается тоже тебе в налогооблагаемую базу загонят) и ставка налога на доходы нерезидентов от аренды.

finder писал(а):
И вот я читаю обсуждение, что оказывается быть физлицом-нерезидентом и платить 10% подоходного не получится, надо платить 25% .

Тут надо понимать разницу. 10% платятся со всей суммы доходов, в т.ч. и за коммунальные услуги. А 25% с разницы между доходами и расходами. Т.е. все коммунальные услуги и прочие документированные расходы на ведение хоздеятельности по аренде жилья (ремонт, закупка мебели и проч.) вы исключаете из базы налогообложения. Налог на недвижимость тоже включаем в расходы. Он, кстати, вырастает до 1.5%, если недвижимость используется для хоздеятельности.
Если расходы достаточно велики, то платить 25% с разницы может оказаться выгоднее, чем 10% со всей суммы доходов.
Точно не знаю, правы ли вы про 10% и нерезидентов. У меня знакомые россияне с ВНЖ платят 10. (но они проходят как резиденты очевидно...)
Есть еще вариант с регистрацией микропредприятия. Налог платится со всех доходов и составляет 9% при годовом обороте менее 7000 евро и 11% если оборот выше. (в следующем году он повысится до 13%, и через год до 15%)

Спасибо, уже понятнее становится. Но там что-то отменили в этих налогах, какие-то выгодные варианты это я точно слышал, с условием что 2 года оставили для уже пользующихся.

Тогда получается 2 варианта

Первый ( 10% с валового дохода)

Годовой доход 170 х 12 = 2040 евро
годовые комм.расходы 6х120 = 720 зима + 6х60 =360 лето = 1080
Налоги !!!! = 2040 х 0,1 = 204 (с аренды) + 1080 х 0,1 = 108 (с комм. расходов) = 312
Налог на недвижку = 0,015 х 24000 = 360
------------------
итого (2040 -312 -360 )\ 24000 = 5,7 % годовых

Второй (25% с аренды за вычетом расходов)

Годовой доход 170 х 12 = 2040 евро
годовые комм.расходы 6х120 = 720 зима + 6х60 =360 лето = 1080
Налоги !!!! = (2040 +1080 - 1080 - 360) х 0,25 = 420
Налог на недвижку = 0,015 х 24000 = 360
------------------
итого (2040 -420 -360 )\ 24000 = 5,25 % годовых

И это на самом выгодном примере. Впрочем надо еще рассмотреть вариант покупки срочно продающейся серийной квартиры с убитым ремонтом, от которой многие откажутся.С последующим типовым ремонтом и сдачей. Кстати надо бы еще прикинуть поподробнее обстановку арендной квартиры, там может еще на мелочах набежать так что ценник выйдет за пределы 24 тыс.

надеюсь налог так и останется в виде 1,5% от цены покупки а не будет расти с ростом рыночной цены ....

И что печально, так это каждый приезд в Ригу из Москвы ( минимум 190 евро авиабилет + 2 дня в гостинице еще 50 евро) будет очень мощно выглядеть на фоне годовой прибыли :-)

То есть проблема плохого соотношения издержек и дохода неустранима до тех пор пока не вырастет благосостояние населения Латвии.

Да, отменили самый выгодный вариант - фиксированный налог 5%. Нынешние его плательщики должны перейти на стандартный в течении 2 лет. Немного про налог на недвижимость. Вариант с10% не повышает налог. Он так и остается 0.2-0.4% (в зависимости от кадастровой стоимости квартиры). До 1.5% он повышается при стандартном варианте (25%). И высчитывается налог не от цены покупки, а от кадастровой, которая обычно в разы ниже коммерческой.
Ну и при расчетах нужно еще закладывать некоторые риски потерь от жуликов-съемщиков...)

Спасибо за важное уточнение.

Выходит что самое выгодное так ( 10% с валового дохода)

Годовой доход 170 х 12 = 2040 евро
годовые комм.расходы 6х120 = 720 зима + 6х60 =360 лето = 1080 (платит арендатор)
Налоги !!!! = 2040 х 0,1 = 204 (с аренды) + 1080 х 0,1 = 108 (с комм. расходов) = 312
Налог на недвижку = 0,004 х 12000 = 48 допустим кадастровая цена ниже в 2 раза у серийной квартиры
------------------
итого (2040 -312 -48 )\ 24000 = 7 % годовых

Если арендатор перестал платить комм.платежи 2,5 %
Если арендатор ничего не платит то убыток 4,7 %

Предлагаю обсудить комм.расходы и способы их сократить. Покупка новостройки позволяет ли сильно сократить
убыток от простоя квартиры ? Сколько можно сэкономить ? Правда там обычно за обслуживание 0,5 евро за метр как минимум.... Но наверное на отоплении больше экономия.

А жулики-съемщики совсем суда не боятся ? Ведь арендодатель может им потом всю жизнь это напоминать, заходя в гости к новым работодателям жулика и уничтожая карьеру вора.

Сколько обычно времени надо чтобы удалить неплательщика из жилья ? Наверное в худшем случае он может сидеть до окончания договора (года) а потом хозяину можно и дверь срезать ? А если он свою поставит то это самоуправство будет, сразу второй иск подать.

На сайте налоговой нашел что как только доход лица не зарегавшего хоз.деятельность достигнет 3000 евро в год, а с учетом коммунальных платежей (аренда + комм.расходы) он достигнет этого значения даже на мало-мальски приличной однушке которая будет сдаваться за 200 евро, так сразу надо зарегистрироваться как ведущему хоз.деятельность и перейти на ставку 25 %. И тем более если квартир становится больше чем одна.

И более того, каждый ведущий хоз деятельность должен начать платить соц.взносы по ставке 26,76 % как
"Самозанятое лицо – управляющий недвижимым имуществом". И минималка там 360 х 0,267 = 96 евро\мес. а при значительном количестве квартир вырисовывается ситуация такая.

Комммунальные расходы фиксируем но заносим в расходы,
С аренды (дохода) платим 25% + 26,7% = 51,7%
или надо мутить что-то и рисовать расходы, вечно улучшать квартиры чтобы потом продать. Но в целом невесело получается, или жульничать и рисковать получить бан на въезд в ЕС или отдавать половину ?

внешняя ссылка

finder писал(а):
Комммунальные расходы фиксируем но заносим в расходы,
С аренды (дохода) платим 25% + 26,7% = 51,7%

Латвия стремительно приближается к Шведскому социализму, уже больше 50% всего заработанного надо отдавать на налоги...На фиг ,на фиг.

спикер пишет бред обложение или 23% если не регистрироваться или 10% если регистрироватьсяй в налоговой .
региgстрация в течении 5 рабочих дней после заключения договора ВСЕЕЕ
главное покупать ничего не :nez-nayu:

собирается но информацию блин собирает.
главное почему в латвии какая разница где не покупать

но есть надежда что фразу на сайте налоговой можно трактовать в свою пользу, там сказано что платеж соц.взносов уплачивается с "свободно выбранной суммы но не менее чем с 320 евро \мес " .

Это можно понимать так, что это не налог а как бы пенсионная фигня и если ты веришь что Латвия не кинет пенсионеров и хочешь себе заработать побольше пенсию, то можешь платить со всего дохода эти 27% взносов, а если не хочешь то платить надо 320 х 0.27 = 88 евро в мес. Если сдавать много квартир то 88 евро расходов погоды не сделают зато переход на 25% позволит вечно улучшать квартиры и заставляет поставить под сомнение идею ремонта перед сдачей. Целесообразно сдавать как есть, затем устраивать ремонт с завышением цен загоняя всю прибыль в расходы по ремонту. Потом выставлять такую квартиру на продажу сразу с арендатором и брать другую. Любопытно на сколько можно завысить расходы по ремонту чтобы не получить по шее от налоговой ? И главное надо же тратить в тот же год (или квартал?) когда надо платить налог, т.е. делать договор с ремонтниками в рассрочку с платежами каждые 3 мес., то есть они делают ремонт один раз допустим за 2 недели, а платишь ты за него как раз когда надо налог рассчитывать :lol:

Также получается что для тех у кого 1 дешевая квартира и доход за год менее 3 тыс.евро и налог 10% , аренда сопоставима с коммунальными расходами а они должны включаться в налогооблагаемую базу, и 10% превращаются фактически в 20% на дешевых квартирах где аренда мала по сравнению с комм.расходами. Значит есть смысл или работать в черную на 1-2 квартирах или быстрее брать несколько и налаживать мухлеж с расходами, к тому же будет смысл этим заниматься ввиду роста общей суммы, там же не только 25% появляется но и отчетность раз в квартал, можно допустим родителей пенсионеров загрузить этим.

И наоборот, сдача жилья с низкими расходами (новые дома) позволяет снизить паразитное увеличение налогооблагаемой базы за счет коммуналки и повысить арендную отдачу.

Учитывая то что Латвия страна маленькая и без нефти, внимание к каждой копейке граждан будет нарастать и тех кто показал аренду но не включил в базу комм.расходы, будут отлавливать. Тогда оправданным выглядит обратить внимание на новостройку с низкими коммунальными, разумеется важно не нарваться на высокую таксу обслуживания которая может перекрыть экономию на отоплении.И обратить внимание на разницу налога т.к. кадастровая цена новостройки может быть выше. Как мне представляется рост экономики вызовет увеличение желающих жить в просторных квартирах с высокими потолками, а новые проекты станут дорожать как только появятся деньги у людей. Вероятно есть смысл обратить внимание на новостройки в хороших районах с ограниченным местом для новых проектов, по цене около 1000 -1100 евро ? Если в нормальном районе даже убитая квартира в кирпичном доме стоит 700 евро\м а с хорошим ремонтом уже 900 евро, то возможно при такой небольшой разнице брать новостройку, ставить приточную вентиляцию и прочие фишки типа звукоизоляции, которые трудно реализовать в серийной квартире, чтобы в итоге получить 8 евро\метр\в месяц вместо 5 евро\метр\мес.

Весь вопрос в том, будет ли рост экономики или Латвия так и останется донором трудовых ресурсов для Англии и других, и местом жизни пенсионеров. Или они постараются стать этаким бизнес-инкубатором для тех кто имеет идеи международного бизнеса, хочет уехать из России и нуждается в стране где можно развиваться недорого.

У меня в связи с этим есть вопрос. Допустим россиянин купил жилье и живет там летом. Затем он решает замутить бизнес в Латвии или с прицелом на Европу. Ему дадут визу позволяющую жить там круглогодично или только тем, кто много налогов будет платить ?

Непонятно, можно ли полный ремонт простаивающей квартиры загонять в расходы и гасить ими доход от 10 других просто сдающихся ?
Тогда вообще просто, дополняем бизнес по сдаче бизнесом по скупке убитых квартир и делаем из них конфетки убивая всю прибыль от аренды. Потом сдаем ее (осторожно, чтобы не испачкать) и через 1-3 года (какой там срок? ) продаем без налога на прирост капитала, правильно ?

krasner66 писал(а):
главное покупать ничего не собирается но информацию блин собирает.

Вовремя не купить - считай заработать

Пока мой выбор копить доллары и проценты вместо недвижимости номинированной в евро однозначно показал правильность стратегии уже много лет, сейчас по ряду стран есть признаки что можно бы и купить что-то на низком евро и по разумным ценам. Но хочется еще и приличный кэшфло получить бонусом.

PS Хорошо что за хлебушком в супермаркет еще пускают, а то ведь могли и побить за сбор информации о ценах :-)