Управление недвижимостью : почему это важно для инвесторов , покупающих недвижимость за рубежом( ОАЭ) 9 / 378

Вот настал тот долгожднный день , когда вы с гордостью стали именовать себя инвестором- владельцем недвижимости в Дубаи.
Вроде все ясно и понятно - бери ключи, нанимаи агента , получаи свои инвестиционный доход! Но так ли просто это на самом деле ?
Хотелось бы вкратце составить лист проблем , с которыми сталкивается арендодатель :
1. Первая и самая главная - владение иностранным языком , вернее Не владение таковым
2. Удаленное проживание
3. Оплаты сервисов и коммуникаций
4. Приемка и сдача помещения
5. Получение аренднои оплаты
6. Коммуникаця и траблшутинг с арендаторами
7. Особенности оплат - банкинг , чековая система
8. Закодательство, и еще сто раз законодательство - сложное и непривычное , и часто меняющееся , как правило, без предупреждения .
9.Особенности местного бизнеса и делопроизводтства , которые иногда непосвященного ставят в буквальный ступор.

Список еще пополню, так же хочу далее , в отдельных постах описать каждый пункт по отдельности- ибо каждый из них заимет много места и много времени .
Идея этои темы рассказать- почему так важно и необходимо работать с компаниями, занимающимися управлением .
Географически речь поидет о Обьединеннных Арабских Эмиратах- Дубаи.
Буду признательна , если уважаемые форумчане поддержут бесседу, зададут вопросы , и конечно же получат очень исчерпываюшие ответы.

29.11.17, 15:28
Елена Тимченко писал(а):
Буду признательна , если уважаемые форумчане поддержут бесседу, зададут вопросы , и конечно же получат очень исчерпываюшие ответы.

Падают ли в данный момент цены в Дубае(и?) ? Или устаканились?
Есть ли предпосылки к очередному росту цен, например, Экспо или приток беженцев из арабского мира?
Или пузырь уже нечем надувать?
Ходили слухи о введении налогов в чистом виде (скрытые и так наверняка были) - что-то реализовалось в плане аренды и продажи?

Да ладно, дело не в пузырях. Вопрос управления инвестиционной недвижимость актуален в любом месте - особенно там, где практикуется краткосрочная аренда. ТС, раскрывай тему, делись опытом.

30.11.17, 00:05
Bzzz писал(а):
Падают ли в данный момент цены в Дубае(и?) ? Или устаканились?

Я бы сказала . стабилизировались после многочисленных пузыреи - пришли в спокойное состояние , которое конечно подвержено некоторои флюктуации, но это нормальная парабола любого рынка , а не кривая , как это выглядело ранее

30.11.17, 00:05
Bzzz писал(а):
Есть ли предпосылки к очередному росту цен, например, Экспо или приток беженцев из арабского мира?

В стране деиствует очень строгая иммиграционная система , которая притока беженцев не подразумевает совсем - не видела я таковых за 20 лет тут. А вот приток туристов , а так же рабочеи силы со всего мира - очень даже приветствуется . Одно из последних событий - виза по прилету для россиян- уже работает. Для Казахов- скоро заработает, для Украинцев- уже подписано, скоро заработает . Заполняемость отелеи от 95 % и выше - и это в основном 4 и 5 звезд . Так же новый законопроект , где иностранные компании могут 100% владеть акциями ( раньше такое было можно только в фризонах - а вне фризон - требовался местный партнер с 51 % )

30.11.17, 00:05
Bzzz писал(а):
Ходили слухи о введении налогов в чистом виде (скрытые и так наверняка были) - что-то реализовалось в плане аренды и продажи?

с 1 января 2018 вводится 5% НДС на товары и услуги . Продажа и аренда резиденсткои недвижимости из списка налогооблагаемых услуг и сервисов исключена, вместе со здравоохранением и транспортом . Коммерческая попадает - при условии что доход от нее в год превышает 100 т $ в местном эквиваленте . Пока больше по этому поводу не могу пояснить, так как сами ждем раз;яснений от свеже созданных органов контроля , которые ,ввиду своеи новизны, еще сами не знают точно что и как - буду эту тему по мере получения информации и личного опыта добавлять еще .

04.12.17, 12:42
TheManWhoSoldTheWorld писал(а):
ТС, раскрывай тему, делись опытом.

сегодня хватило времени на раскрытие вопроса заданного первым. Завтра засяду за раскрытие темы по частям .Уже определилась с чего начну - сложности законодательства так не понятные инвесторам и усложняюшие им жизнь

Начну с основных столпов законодательства

1) Существует 2 вида аренды( жилых помешений )
а) долгосрочная - на срок от 1 года
общепринятый способ аренды жилья доступный только для резидентов ( тех у кого есть резиденсткая виза)
б) краткосрочная - от 1 дня и до 364 дня
требует специальнои лицензии как хозяину, так и компании сдающеи, облагается туристическим сбором, и как коммерческая деятельность еще и НДС с 1 января 2018 года .
а и б - подчиняются разным ведомствам и органам контроля
а подчиняется земельному департаменту и его контролируюшим органам
б подчиняется департаменту по туризму и теперь еще отчитывается налоговому органу.

Основные принципы и положения законодательства для долгосрочнои аренды :
1) Контракт подписывается на год , с последуюшим продлением по умолчанию
2) если арендатор не желает после окончания сьезжать - выселить его невозможно- владелец обязан продлить еще на год по закону, потом еще и еще , пока арендатор сам не сьедет по собственному желанию
3) Ценообразование при заключении контракта : маркет цена , количество платежеи ( от 1 до 12 , обшепринятые 2-4)
4) ценообразование при наличии контракта для его последующего продления - строго регулируется государством - есть гос саит, куда следует за 90 днеи до окончания забить детали контракта - там выидет точная сумма , на которую повышение возможно, или покажет что оно не возможно
5) повышать аренду по собственному желанию невозможно- это мнговенно можно обжаловать ( арендатору) в спец . комитете- филиал суда , и там владельца принудят следовать закону
6) Платежи приизводятся в виде банковских чеков , которые должны быть депонированы на банковский счет владельца. Чек , не обеспеченный платежом , является уголовным преступлением .
7)Выселение арендатора возможно только одним способом - владелец должен послать нотариальное уведомление - через суд( он же нотариат- в ОАЭ нет частных нотариусов ) за , ВНИМАНИЕ!!! 365 днеи до окончания арендного контракта - именно 365 , или больше, но не меньше, иначе может быть обжаловано и арендатор победит
8) причин выселения описанного в пункте выше может быть только 3 :
а) жилье в аварийном состоянии и требует кап ремонта ( приложение - инженерный репорт )
б) жить самому или близкие родственники, коими по здешним законам считаются только супруги, дети и родители - даже не братья и не сестры.Прочем должно быть доказано что иного жилья для этого нет
в) продажа
9) если арендатор перестал платить , а еще хуже не выходит при этом на связь - попасть в квартиру владелец может только по решению суда , куда надо будет дело сначала подать. Самовольное проникновение в квартиру без решения суда- уголовное преступление .

есть еще пунктов 200, но они каждый раскрывают пункты выше подробнее
буду признательна если зададите вопрос , а я каждый пункт раскрою подробнее