Проблема из-за альтернативной сделки 419 / 4465

[Ужасно злая старушка]

При увеличении количества квартир в цепи альтернативных сделок, резко падает общая юридическая чистота всей цепи.

Что за веселые картинки? На чем основаны эти выводы?

Но ст 157 действующая, поэтому можете связать и зараегистрировать одним пакетом. Всем участникам цепи купли-продажи будет известно содержимое всех связанных договоров

Плевали регистраторы с высокой колокольни на ст.157, потому ею и перестали пользоваться, если Вы не в курсе. Содержимое всех договоров и так всем участникам цепи известно, потому что в альтернативах оплата специфично проходит.
Хотя тут момент.
Если вообще все объекты альтернативы имеют отношение в одному риэлту, которых их все своевременно проверял, то в ДКП можно прописывать и не всё. Сделки и так будут зарегистрированы и оплачены.

[Дмитрий Шмырин]

Не так всё однозначно.
Бумбе 34 года, не первый же год она замужем, всё правильно она сделала со своей колокольни.

Кто там и чего закладывал в ячейку, это еще разбираться в суде надо, зачем и какие последствия для сторон сделок это породило, а подтверждением передачи денежных средств является Расписка, а не свидетели. Что там свидетелям привидилось и что они подумали... И кто должен возвращать верхнему, тоже не нам на форуме решать. Мое мнение - наш альтернативщик посередине должен возвращать.

(Есть случай, когда поссорившиеся стороны остались более-менее при своих, а присудили возвращать риелтору, по дурости участвовавшей в сделке по доверенности, хотя она то при чём была)

А в случае выемки ячеек верхним закладчиком, с какой темой пришла бы на форум продавец нижней квартиры? - Караул, украли квартиру. В сложившейся обстановке, когда продавцу было непонятно как же она получит деньги со всей цепочки, она поступила правильно.

Итого: В таких случаях надо встречаться сторонам сделки, если у них нет специалиста , который сам всё решит без встречи, оральным способом (наорать на всех и сделать что надо). Почему до сих пор не устранили приостановку регистрации верхней цепочки? Как вариант , если дело совсем плохо, новый собственник нашей квартиры, в результате переговоров и согласия всех сторон, передаст собственность на квартиру верхнему покупателю. Самый довольный в сделке оказался же клиент посередине. У него и своя квартира осталась, и новая появилась.

(Я предполагаю, будто случай этот не настоящий, а придумали эту тему для хорошей активности форума по риелторскому профилю. Есть нестыковки в истории. Там же не отказ регистрации, а должна быть приостановка, а значит история не закончена)

[Ирина Сорокина]

Незакрытый гештальт надо закрыть.
Продолжение кейса с альтернативной сделкой.
Это было лето. То самое лето, когда произошли сбои с выгрузкой так называемых шлюзов Росреестра. Информация в выписках из Егрн была неполной. И наша сделка попала именно на начало этого события - перезагрузка Росреестра. Вся процедура регистрации проходила штатно, но на этой сделке случился, а точнее начался, сбой системы.
Мы спокойно ждали окончания регистрации. Покупателю предстояло пройти второй этап сделки, связанный со снятием залога банка, поскольку схема покупки предполагала замену залогодателя в договоре.
Регистраторы позвонили всем участникам сделки в один прекрасный день, даже выслали фотокопии готовых документов на Вацапу (зачем они это сделали для меня загадка) - договоры были проштампованы. А вот выписок из егрн на руках не было, тк в выписках не указана инфо в части субъекта права, то есть фио собственника, паспортные данные, правоустановки.
Регистраторы Дельты решили такие выписки не забирать из реестра, а привезли в банк договоры со штампами о переходе права. Именно договоры были условиями доступа в депозитарий.
Но, поскольку подобная полупустая выписка не подтверждает переход, а именно выписка после отмены свидетельств о собственности и является правоподтверждающим документом, я попросила подождать получения полного пакета корректных документов. Всего пакета согласно договора, заключенного с регистраторами.
Но третий риэлтор, как оказалось, была против. Хорошо, что второй риэлтор предупредила меня : Завтра нижние поедут на выемку. Напишут заявление на утерю ключа и заберут документы для доступа.
Я не стала ждать завтра. У меня на руках были доверенность от клиента, который находился в другом городе, и ключи от ячеек.
Я и мой коллега приехали в банк через пару часов после звонка второго риэлтора и вручили регистраторам претензию, а в депозитарий мы подали заявление-извещение о том, что потери ключа нет, он на руках, но имеется непонимание сторон в сложившейся ситуации, когда подтвердить состоявшийся корректный переход права не предоставляется возможным. А так как именно выписки из Егрн были отозваны из списка документов по условиям доступа в банковский депозитарий из соображений, что оба документа, как правило, поступают из реестра одновременно, то настоящий конфликт интересов считаем существенным и тд и тп.
Самая серьезная претензия были к регистраторам.
Сначала банковские регистраторы не хотели признавать свои очевидные косяки. Но минут через 10 девочка-курьер собрала договоры по сделке и повезла их обратно в реестр. Умница, спасибо. Регистраторам неприятности не нужны.
Ячейка была заблокирована.
Утро следующего дня обещало быть бурным.
В 10:00 риэлтор номер 3 со своей клиенткой прибыли в банк. Сразу направились к регистраторам. Документы им, конечно, не выдали. Поскандалили они минут 30. Клиентка рядом с риэлтором. Все слушает, переживает, не понимает, что происходит.
Далее они отправились писать заявление об утрате ключа. Заявление у них не приняли, так как ключ не потерян. Риэлтор в бешенстве, клиент на грани инсульта. Почему риэлтор решила, что ячейку им вскроют на месте? Видимо, отсутствие опыта в подобных вопросах. Одной только активности в таких вопросах очень мало.
Потоптались они еще полчаса и уехали домой.
А в 15:00 регистраторы позвонили и сообщили, что в 16:00 пакет документов будет в банке.
Третья риэлтор снова приезжает в банк с клиенткой, потому что со вторым риэлтором они так договорились. Второй риэлтор договаривается со мной.
В это время мне звонит мой клиент и интересуется- В чем дело? Ему звонили из банка по моей претензии.)))
Коротко рассказываю ему о произошедшем, и он просит меня не передавать ключ без его присутствия, он как раз собирался в Москву, и мы договариваемся о встрече в банке утром на следующий день.
Третий риэлтор с клиентом уезжают из банка второй раз за день ни с чем.
На следующий день утром передача ключей, расписок, заходы в ячейку происходили так, как они и должны были произойти штатно.
Но клиентку третьего риэлтора было искренне жаль. Ее обманули несколько раз - не сообщив об альтернативе, наобещав получение денег днем раньше, дважды бессмысленно прокатали в банк, ну и мелочь - ключ она получила только после того, как все действия по второй ячейке по передачи документов регистраторам по снятию залога, получение справки банка, а это два часа времени., были закончены.
После закрытия сделки мы с клиентом отправились в кафе, обедом отметить удачную сделку.

[Ирина Сорокина]

Выводы, итоги.
В альтернативе надо сразу выявлять ту самую козу, которая пойдет гулять по ипподрому.
В альтернативе нужно быть готовым к тому, что за одним идиотом придется идти всем адекватным. Такого нельзя допускать, поэтому идиоты должны отсекаться еще на подступах к альтернативе.
Альтернативы были-есть-и будут в наших реалиях. И это хорошо.)

[Ирина Сорокина]

Вероятно, потому, что подобные действия не предусмотрены Законом "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ".

Так и это вопрос решаемый - изменение/дополнение в Закон. Подстраиваться надо под реальность, которая существует давно. А так только проблемы у людей.

Ровно наоборот. Нужно уходить от колхозного строя и натурального хозяйства.
Принять такой закон это все равно что на деревья опять полезть хвосты отращивать.
Идти надо к вперед к свободным продажам объектов.
Поэтому не пойдут навстречу альтернативам ни гос регистраторы, ни законодатели. Правильно, кстати.
Цепочки вполне успешно проводят опытными риэлторами, компаниями по услугам регистрации и успех их проведения гарантирован условиями доступа или раскрытия.
Этого вполне всего и сейчас хватает.
Все-таки наши законы должны отвечать требованиям умных, а не дураков. Иначе все рискуют стать последними.
А данная тема это точно не наша с Вами тема.
Она лишь доказывает, что к выбору риэлтора в условиях альтернативы нужно подойти крайне ответственно. Неважно поддержит здесь большинство тс или нет.

[Ирина Сорокина]

Юрист посмотрел документы по сделке, прослушал записи телефонных переговоров с плательщиком и решил

Нас тоже всех пишите?

Сейчас все всех и всё пишут. Иначе правды не найти.)

[Николай Тюленев]

Сейчас все всех и всё пишут. Иначе правды не найти.)

Я никого не пишу.
Потому как, сам не вру, а лжецов вычисляю на раз.

[Николай Тюленев]

Нужно уходить от колхозного строя и натурального хозяйства.
Принять такой закон это все равно что на деревья опять полезть хвосты отращивать.
Идти надо к вперед к свободным продажам объектов.

Жгёте, Ирина Владимировна, который день подряд!

[oomsun83]

Ровно наоборот. Нужно уходить от колхозного строя и натурального хозяйства.
Принять такой закон это все равно что на деревья опять полезть хвосты отращивать.
Идти надо к вперед к свободным продажам объектов.

Альтернативные сделки объективно нужны, как бартер при отсутствии денег. И риэлторам более выгодны.
А то, что рубят лес, щепки летят и может придавить бревном, об этом должны заботиться сами продавцы и покупатели

[Ирина Сорокина]

Ровно наоборот. Нужно уходить от колхозного строя и натурального хозяйства.
Принять такой закон это все равно что на деревья опять полезть хвосты отращивать.
Идти надо к вперед к свободным продажам объектов.

Альтернативные сделки объективно нужны, как бартер при отсутствии денег. И риэлторам более выгодны.
А то, что рубят лес, щепки летят и может придавить бревном, об этом должны заботиться сами продавцы и покупатели

Сейчас, конечно, не уйти от альтернатив. Их станет больше.
Продавцы и покупатели выходят на профессиональный рынок. Не мешок картошки продать. Пусть думают и предвидят. В законе всё для этого уже есть.
Та же цессия.