Новый вид мошенничества на рынке земель, или как законно отобрать частную землю!!! 8 / 2597

Иногда приходится удивляться изощренности ума "строителей". Ситуация, которая стала известна на днях, честно говоря, поставила меня в тупик. Более 3х лет специализируюсь на продажах земельных участков, разработке инвестпроектов, инжиниринге, имея полутора годовалую судебную практику по земельным спорам, и впервые столкнулся с 100% законной схемой "отнятия" земельного участка у собственника. Главное, что юридически - это не просто коллизия нашего законодательства, это огромная дыра.

(Убедительная просьба к коллегам и просто читателям, если Вам известны подобные случаи, детали договоров и оформления сделок, дайте мне знать. Это очень важно для формирования более четкой картины происходящего, чтобы предупреждать подобные случаи. Описанные обстоятельства в данной статье)

Как разворачивается вся ситуация....

Создается подставная строительная компания (присутствие в СРО в данном случае не важно, т.к. простые люди, собственники земельных участков особо в этом не разбираются...).

Далее находится инвестиционно-привлекательный земельный участок. Конечно, на красной линии (на первой), очень привлекательный для строительства гостиницы, офисного здания, торгового комплекса.... Стоимость такого участка, понятно что, будет несколько выше, чем участки расположенные внутри территории. Хотя от этой схемы не застрахован ни один собственник.

Следующим шагом является достижение договоренности между собственником и потенциальным инвестором. Купить такой земельный участок у организации нет интереса, есть интерес его получит "даром", или почти даром. Собственнику участка предлагается не продать участок, как он этого хочет, а участвовать в доле инвестиционного проекта (обычно по сложившейся Челябинской практике от 5 до 10 % построенных коммерческих площадей, или в том же размере, но доли от прибыли). Конечно, соблазн получения пассивного дохода припеваючи на пенсии и обеспечение безбедной старости берет своё... Подготавливается бизнес-план (инвестиционный проект), в котором всё очень красиво, красочно и финансово привлекательно выглядит для владельца земельного участка.

Самое простое, что дальше делается, это земельный участок собственником предоставляется организации в аренду под строительство объекта. Строительство ведется с нарушением СНиПов, или по ним, не важно, главное начать строительство и довести до состояния, готового к оформлению права собственности на объект незавершенного строительства (Незавершенный строительством объект). "Незавершенка" оформляется на строительную организацию. Фундамента и одного этажа достаточно, чтобы остановить строительство и превратить проект в долгострой.

Проходит время, собственник начинает беспокоиться, что инвестиционный проект не строится, строителей нет. При попытки выяснить причины - ответ - нет денег.

Продать участок с оформленным правом собственности другого лица не представляется возможным. Дальнейший исход ситуации оказывается с двумя вариантами, и любой из низ - не в пользу собственника земельного участка: 1. предлагается владельцу земельного участка выкупить недострой, конечно, по достаточно высокой стоимости. 2. предлагается собственнику земли продать участок по кадастровой стоимости, т.е. выкупить участок. Вполне понятно, что соглашаются на второй вариант.

Так получаем, что рыночная стоимость земельного участка в несколько, а то и десятки раз, может превышать кадастровую стоимость, по которой осуществляется выкуп. Выгода очевидна.

Пока писал данную статью, мне пришло такое решение. Сделать переоценку кадастровой стоимости по рыночной, тем самым настоять на выкупе земельного участка по кадастровой стоимости приближенной к желаемой (рыночной) цене.

Где-то это уже было...?

А можно ведь в договора прописывать, что-нибудь, защищающее собственника? Например, что если строительство не будет закончено через N лет, собственник может продать зем. участок вместе с недостроем?

Не, не возможно, т.к. участок обременен правами третьих лиц...
В договоре прописать тоже нет смысла...
Здесь только можно предупредить на этапе документов...

Обычное лоховство, или Вы чего то не договариваете? Зачем "оформлять участок на организацию"? и каким договором? любой нормальный договор не позволит зарегистрировать право на незавершенку должнику.Если застройщик решил съкономить на услугах при оформлении документов то результат предсказуем и ПРАВИЛЬНЫЙ.

Андрей Пегов писал(а):
Обычное лоховство, или Вы чего то не договариваете? Зачем "оформлять участок на организацию"? и каким договором? любой нормальный договор не позволит зарегистрировать право на незавершенку должнику.Если застройщик решил съкономить на услугах при оформлении документов то результат предсказуем и ПРАВИЛЬНЫЙ.

А как иначе? Наиболее растпространенный способ - это договор аренды с правом возведения строения Арендатором и последующим оформлением права собственности. Я описываю один из способов мошенничества, как состоявшийся факт!!!!

an_paritet писал(а):
Андрей Пегов писал(а):
Обычное лоховство, или Вы чего то не договариваете? Зачем "оформлять участок на организацию"? и каким договором? любой нормальный договор не позволит зарегистрировать право на незавершенку должнику.Если застройщик решил съкономить на услугах при оформлении документов то результат предсказуем и ПРАВИЛЬНЫЙ.

А как иначе? Наиболее растпространенный способ - это договор аренды с правом возведения строения Арендатором и последующим оформлением права собственности. Я описываю один из способов мошенничества, как состоявшийся факт!!!!

Ну и расторгайте договор аренды, если собственни зем. уч. терпит убытки, накладывайте обеспеку на цоколь. Но непонятно, как регистрационка не "заметила" , что нарушено единство судьбы строения и зем. уч. Не вяжется.

а зачем в вашей схеме договор аренды ЗУ на период строительства ?
достаточно инвест. договора с собственником (без аренды) с определением порядка инвестирования, порядка приобретения собственности и дальнейшего пользования ЗУ.

Это не новый вид мошенничества, это старая как мир история о том, что люди хотят получать дивиденды от взрослых игр, не утруждая себя пониманием правил игры.

В инвестконтракте должно было быть описано всё. В том числе и переходы прав, в случаях "если".

А если б инвестконтракте была прописана обязанность собственника земучастка делать минет генеру застройщика, и он бы (СЗУ) такой инвестконтракт подписал? Или слово «минет» понятнее слов «собственность на недострой по взаимной договоренности переходит инвестору»?

Моё ИМХО топ должен называться не "очередной вид кидалова" а "посмотрите люди, без юрсаппорта очередной лох чуть не расстался с баблом. Думайте головой, прежде чем становиться "не халявщиком, а партнером ©МММ""

АПД: А еще мне фраза с Башорга нравится:

почему по телевизору идиотов и охотников за халявой называют «доверчивыми гражданами»?

АПД2: А принудить к заключению договора аренды земучастка (по неисполнению инвестконтракта) и регулировать взаимоотношения через стоимость аренды никак нельзя?