Квартирное рейдерство. 29 / 1788

Представьте такую ситуацию. Вы отдыхаете дома после трудового дня. Все как обычно. Вдруг - звонок в дверь. На пороге стоит незнакомый гражданин, который заявляет, что будет теперь жить с вами в вашей квартире: почти по-шведски. Вы не успеваете прийти в себя, а он уже заносит вещи. Возможен ли этот кошмар наяву?

Непрошеный гость
Кто-то называет это квартирным рейдерством. Хотя такая формулировка спорна. В любом случае речь идет о преступлении. Его жертвой может стать любой человек, проживающий в квартире, которая является общей долевой собственностью. Не каждый хозяин такой квартиры понимает что ему грозит. А когда поймет, будет уже поздно. В чем состоит эта угроза, расскажу на примере.
В Петропавловске, в Ботаническом переулке, в 3-комнатной квартире проживает семья - супруги Роман и Ирина, а также их дети. Жилплощадь досталась в наследство главе семейства от отца. У наследника есть сестра, у которой тоже есть доля в этом имуществе. Сестра живет отдельно. Она вроде бы не претендовала на свою часть. И ничто не предвещало имущественных споров.
Но однажды на пороге упомянутой квартиры нарисовался гражданин, который сообщил, что выкупил у сестры хозяина за 1 млн рублей ее долю жилплощади и будет здесь жить.
Когда обитатели квартиры отошли от шока, то бросились к юристам.
Выяснилось, что такие случаи буквально захлестнули Россию. Сценарий всегда один. О том, как он выглядит, – в следующей главе.

Охотники за долями
Махинаторы находят квартиру, у которой несколько долевых собственников. После чего предлагают одному из них купить его долю. Тот соглашается. Причины могут быть разные. Например, экс-муж, который после развода съехал с данной квартиры, решил насолить живущей там бывшей супруге. Причем продавец получает за свою долю одну сумму, а в договоре продажи пишут другую, добавляя к ней несколько нолей.
После чего в квартиру приходит некто и заявляет свои права на часть жилплощади. Далее основному хозяину квартиры предлагается выбор: или выкупить вторую долю по цене явно выше рыночной, или продать свою, в разы дешевле ее реальной стоимости. Тот, конечно, отвергает это предложение с негодованием.
«Нет проблем, - отвечает некто. - Тогда я волен поступать со своей частью квартиры как угодно. Буду сдавать ее в наем. Сейчас в городе много гостей из южных республик, которые ищут себе пристанище. У меня есть пара кандидатов на примете. Они отличные ребята, которые постараются вас не беспокоить. Просто вам придется делить с ними кухню, ванну и туалет. Вы ведь не брезгливы?».
Звучат и другие угрозы. Ведь есть много способов превратить жизнь человека в ад на жилплощади, которую он еще недавно считал родным домом. В итоге, несчастный готов принять любые условия.
Примерно то же самое происходит и в квартире в Ботаническом переулке. Правда, ее хозяевам пока ничего не предложили. Видимо, сначала их хотят довести до состояния, в котором будешь согласен на все.
Можно ли защитить себя в такой ситуации?

Враг подкрался незаметно
Охотники за долями действуют практически легально. Жилищный кодекс будто специально написан для них. Однако им все же приходится перешагивать грань законности.
Согласно ст. 250 Гражданского кодекса при продаже доли в праве общей собственности остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право ее покупки. Они должны быть извещены о том, что эта доля пойдет на продажу. После чего у них есть возможность или приобрести ее, или отказаться, что позволяет продать долю третьим лицам. Махинаторы в нарушение этой статьи предпочитают действовать без предупреждения, чтобы застать жертву врасплох.
Поэтому пострадавшие в своих исковых заявлениях обычно указывают, прежде всего, на нарушение ст. 250 ГК РФ. Именно так поступили Роман и Ирина с Ботанического переулка.
Городской суд Петропавловска, куда они обратились, признал, что эта статья была нарушена. Он также не отрицал, что по ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна. Однако дальше ход его рассуждений повернул на 180 градусов. По мнению суда, если спорная сделка в силу закона считается ничтожной, то и не требуется судебного решения о признании ее таковой. Как итог, в удовлетворении исковых требований было отказано.
Значит, если какое-либо действие (убийство, насилие, мошенничество) по закону считается преступным, то суду не обязательно признавать его таковым? А кто же тогда признает потерпевшего потерпевшим? Правоохранительные органы? Однако полиция отказала в возбуждении уголовного дела по факту продажи доли квартиры на Ботаническом переулке именно потому, что суд не признал эту сделку недействительной. И это еще не все.

Закон суров, но бессилен
Хотя закон требует от продавца доли предложить ее сначала другим долевым собственникам, он не запрещает совершать такие сделки без соблюдения этого требования. Поэтому Росреестр спокойно их регистрирует. Кстати, на судебное заседание по иску о квартире на Ботаническом переулке был приглашен представитель этой федеральной службы в качестве третьего лица. Он также не нашел оснований для отмены сделки.
А если суд все-таки признает сделку недействительной и обяжет при повторной продаже доли соблюсти ст. 250 ГК РФ? Боюсь, от этого толку не будет. Ведь в таком случае продавец должен предложить остальным собственникам квартиры свою долю по цене, за которую он ее продавал (по сговору с покупателем). А цена эта нереальная. В том и состоит цель аферы - продать часть квартиры по цене самой квартиры. Естественно, остальные долевые собственники откажутся от такого предложения (попытка оспорить эту цену в суде, скорее всего, будет бесполезной). И тогда ситуация вернется к исходной точке.
Стоит сказать и о других нюансах законодательства, которые помогают вымогателям и шантажистам вершить свое черное дело.
Так, собственник любой доли в жилом помещении может пользоваться всем помещением. При этом долю можно дробить на части. Даже если ваша доля в квартире равнозначна 10 кв. см, вы вправе жить в этой квартире, пользоваться всеми ее удобствами, создавая неудобства вашим невольным соседям.
А теперь вернемся к конкретным примерам.

«Подарок» от бабушки
Пока жильцы квартиры на Ботаническом переулке ждут, когда им сделают предложение, от которого невозможно отказаться, та же история происходит в 1-комнатной квартире на ул. Ларина. В ней проживают трое - муж, жена, их годовалый ребенок. 2/3 квартиры принадлежит по праву наследства жене. 1/3 принадлежала бабушке, которая живет на Украине.
Неизвестно как, бабушка выдала доверенность на продажу своей доли некоей Юлии Т., жительнице Петропавловска. В скобках замечу, что бабушке уже 100 лет, на Камчатке она никогда не была, о квартире знать не знала. Думаю, получить от нее такую доверенность не составило труда.
Затем Юлия Т. продала эту долю Ирине М., а Ирина М. - Юлии Б. Оба раза цена сделки составила 1 млн рублей (при том, что рыночная цена всей квартиры – 1 млн 200 тысяч рублей).
Затем в квартиру, по обычной схеме, явился непрошеный гость с правами на часть жилплощади. Отменить сделку по продаже доли через суд не удалось. После чего нынешние хозяева квартиры стали сами искать прорехи в законах, чтобы помешать фактическому ее разделению. Однако у их оппонентов на каждое действие было готово противодействие. Но план захвата жилплощади все-таки дал сбой.

Героическая оборона на улице Ларина
Как правило, обещание подселить в квартиру таджиков с узбеками дает захватчикам нужный результат. Потенциальных «квартирантов» для пущего эффекта даже приводят домой, чтобы показать серьезность намерений. Увидев такое, хозяин квартиры обычно соглашается вести переговоры.
На самом деле осуществить эти угрозы не так легко. И если хозяина не удается взять на испуг, война принимает затяжной характер. Обитатели квартиры на ул.Ларина оказались не из пугливых. Юлия Б. («добросовестный приобретатель» 1/3 доли данной квартиры) и ее компаньоны пока не нашли, чем их запугать по-настоящему. Правда, Юлия Б. добилась в суде решения о своем вселении в квартиру. Но ей это мало что дает. У нее уже есть несколько квартир. В одной из них (4-комнатной) она вполне комфортно устроилась. Ей не хочется лично въезжать в 1-комнатную квартиру на ул.Ларина, чтобы жить там с чужими людьми.
Тогда захватчики сделали другой ход. Они попытались просто занести в квартиру вещи, которые якобы принадлежат Юлии Б. (четыре ржавых плиты и другое барахло, которое можно найти на свалке). Однако судебные приставы, которые должны были выполнить решение суда, в последний момент засомневались. Во-первых, в решении говорится о вселении Юлии Б., а не о складировании ее вещей. Во-вторых, нет документов, подтверждающих, что данные вещи действительно ее. В общем, торжественное внесение ржавых плит не состоялось.
Героическая оборона квартиры продолжается. Но чем она закончится, еще не ясно.

Дадим отпор захватчикам?
Насколько у нас часты подобные случаи? С таким вопросом я обратился к президенту объединения риелторов НП «Лига профессионалов Камчатки» Владимиру Кретову.
«Я бы не сказал, что они распространены, но присутствуют. Мне известно о 5 таких случаях в Петропавловске», - говорит мой собеседник.
По его словам, этим занимаются разные группы мошенников. Но некоторые замечены в подобных аферах чаще других. Схема захвата квартир постоянно модернизируется, находятся новые прорехи в законах. Поэтому бороться с этим сложно, но можно.
В. Кретов дает несколько простых советов.
Во-первых, вы должны знать статус своей квартиры. Для этого достаточно заказать выписку из единого госреестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Если ваша квартира является общей долевой собственностью, вам стоит попытаться найти остальных долевых участников и выкупить их доли. Иначе это сделают другие, что чревато.
Во-вторых, при малейшем намеке на мошеннические действия нужно принимать меры, а не игнорировать их. Например, ст. 250 ГК РФ обязывает извещать в письменной форме всех участников долевой собственности о намерении продать долю, как уже сказано выше. А мошенники просто шлют заказным письмом пустые конверты. Многие из нас не ходят на почту за казенными письмами. То времени нет, то просто лень. На это и делается расчет. В этом случае мошенник, если его вызовут в суд, представит там корешок об отправке письма: мол, хозяину квартиры извещение отправили, а то, что он не стал его получать, - не наши проблемы. Поэтому не поленитесь сходить на почту и получить письмо. Если конверт окажется пустым, попросите работника почты составить соответствующий акт.
В-третьих, всегда нужно прибегать к помощи профессионала: юриста, квалифицированного риелтора (хотя бы просто проконсультироваться).
Объединение риелторов предлагает помощь гражданам, пострадавшим от любых действий при сделках с недвижимостью.
Хотелось бы, чтобы наши правоохранительные органы тоже реагировали на такие факты и оказывали пострадавшим помощь.
Того же ждем от законодателя. Если закон помогает мошенникам, его надо менять.

Александр Тестянов

Вчера на тк Россия в новостях был большой репортаж на эту тему.Но почему-то в нём не было не единого слова о том,что с этого года продажи долей должны происходить нотариально.А вот героя сюжета- квартирного рейдера,почему то именовали риелтором :sh_ok:

В случаях о которых мне известно, все проживающие сособственники игнорировали законные притязания остальных сособственников и огребли рейдерское внимание.
Буквально этой зимой ко мне обратился один знакомый с похожей ситуацией и вопросом как кинуть отца, который давно ушел из семьи, но имеет долю в квартире. Я его послал лесом, но не уверен, что его отец однажды не воспользуется услугами рейдеров.

Червяков Игорь писал(а):
В случаях о которых мне известно, все проживающие сособственники игнорировали законные притязания остальных сособственников и огребли рейдерское внимание.
Буквально этой зимой ко мне обратился один знакомый с похожей ситуацией и вопросом как кинуть отца, который давно ушел из семьи, но имеет долю в квартире. Я его послал лесом, но не уверен, что его отец однажды не воспользуется услугами рейдеров.

Написать в Росреестр заявление о запрете рег. действий без личного участия.А если придут рейдеры,то нанять бандитов.)) С волками жить-по волчьи выть.

Александр Тестянов писал(а):
А если придут рейдеры,то нанять бандитов.))

Присесть - это хороший выход защититься от рейдеров :lol:

CityRent Московский писал(а):
Александр Тестянов писал(а):
А если придут рейдеры,то нанять бандитов.))

Присесть - это хороший выход защититься от рейдеров

Надо по договору работать-"На оказание бандитских услуг" .

Червяков Игорь писал(а):
В случаях о которых мне известно, все проживающие сособственники игнорировали законные притязания остальных сособственников и огребли рейдерское внимание.
Буквально этой зимой ко мне обратился один знакомый с похожей ситуацией и вопросом как кинуть отца, который давно ушел из семьи, но имеет долю в квартире. Я его послал лесом, но не уверен, что его отец однажды не воспользуется услугами рейдеров.

+ Стопицот!!!

А журналисты пусть себе пишут статьи страшилки. Вних все вверх наголову перевернуто,,зато эффект полезный.

Почему то все эти желтые телепередачи (квартирной тематики) не рассказывают, как бедные несчастные пострадавшие изначально срать хотели на права своих сособственников

dimakler писал(а):
А журналисты пусть себе пишут статьи страшилки. Вних все вверх наголову перевернуто,,зато эффект полезный.

Почему то все эти желтые телепередачи (квартирной тематики) не рассказывают, как бедные несчастные пострадавшие изначально срать хотели на права своих сособственников

Бесит,что во всех этих страшилка они намеренно бросают тень на риелторов!

Александр Тестянов писал(а):
Бесит,что во всех этих страшилка они намеренно бросают тень на риелторов!

А, что хоть один агент подал в суд на журналюг? Кто отстаивал свою честь? Вот и результат.