Изменение в судебной практике при неоплате покупателем недвижимости. 62 / 5060
На данном форуме не допускается указание названия фирм и ФИО людей, действия которых вы считаете мошенническими, если в отношении них нет решения суда.
31 авг. 2017
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 июля 2017 г. N 78-КГ17-21
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Горшкова В.В.,
судей Романовского С.В. и Гетман Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Дружининой Н.Ф. к Перфилову Г.Г. о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества
по кассационной жалобе Дружининой Н.Ф. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 14 июля 2016 г.,
заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В., выслушав объяснения Павлова А.С. и Кормщикова Ю.В., представляющих интересы Дружининой Н.Ф. и поддержавших доводы жалобы, представителя Перфилова Г.Г. Кравчук Л.М., просившую жалобу отклонить,
установила:
Дружинина Н.Ф. обратилась в суд с иском к Перфилову Г.Г. о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества.
В обоснование заявленных требований Дружинина Н.Ф. указала, что 30 декабря 2013 г. заключила с ответчиком договор купли-продажи принадлежащих ей земельного участка по цене 1 100 000 руб. и жилого дома по цене 3 400 000 руб.
Переход к ответчику права собственности на эти объекты недвижимости был в установленном законом порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), однако ответчик свои обязательства по оплате земельного участка и жилого дома не исполнил, тем самым существенно нарушив условия договора купли-продажи.
Решением Приморского районного суда г. Санкт-Петербурга от 29 января 2016 г. исковые требования удовлетворены.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 14 июля 2016 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
В кассационной жалобе Дружинина Н.Ф. просит отменить указанное апелляционное определение, оставив в силе решение суда первой инстанции.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 30 мая 2017 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, объяснения относительно кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Как установлено судом и следует из материалов дела 30 декабря 2013 г. между Дружининой Н.Ф. как продавцом и Перфиловым Г.Г. как покупателем был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 449 кв. м с кадастровым номером <...> и жилого дома, расположенного на этом земельном участке по адресу: <...>.
24 января 2014 г. в ЕГРП зарегистрировано право собственности ответчика на указанные земельный участок и жилой дом.
19 января 2015 г. в связи с неисполнением Перфиловым Г.Г. обязательств по оплате приобретенных у истицы объектов недвижимости последняя направила ему требование об их оплате, которое ответчиком оставлено без ответа.
22 мая 2015 г. Дружинина Н.Ф. направила Перфилову Г.Г. подписанный ею проект соглашения о расторжении договора купли-продажи.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенных у истицы объектов недвижимости Дружинина Н.Ф. в значительной степени лишилась того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора. Суд указал, что такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истицы право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.
Проверяя законность принятого судом первой инстанции решения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Исходя из содержания апелляционного определения, суд второй инстанции согласился с позицией истицы о том, что ответчик не выполнил свои обязанности по оплате приобретенного имущества, однако пришел к выводу, что такое нарушение договора не является существенным и каких-либо доказательств подтверждающих именно такой характер нарушения договора истицей не представлено.
Данный вывод противоречит положениям пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Определяя существенность нарушения допущенного покупателем, суд апелляционной инстанции должен был исходить из установленного им обстоятельства о том, что продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.
Кроме того, суд апелляционной инстанции со ссылкой на пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации указал, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновение у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.
Такой вывод основан на неправильном толковании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно указанной правовой норме если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судом апелляционной инстанции также неправильно применены разъяснения, содержащиеся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Согласно абзацу 4 указанного пункта в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 указанного кодекса.
Таким образом, суд апелляционной инстанции неправильно применил положения пункта 2 статьи 450 и пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, а потому судебное постановление, вынесенное судом второй инстанции, нельзя считать законным, и оно подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 14 июля 2016 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 июля 2017 г. N 78-КГ17-21
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Горшкова В.В.,
судей Романовского С.В. и Гетман Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Дружининой Н.Ф. к Перфилову Г.Г. о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества
по кассационной жалобе Дружининой Н.Ф. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 14 июля 2016 г.,
заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В., выслушав объяснения Павлова А.С. и Кормщикова Ю.В., представляющих интересы Дружининой Н.Ф. и поддержавших доводы жалобы, представителя Перфилова Г.Г. Кравчук Л.М., просившую жалобу отклонить,
установила:
Дружинина Н.Ф. обратилась в суд с иском к Перфилову Г.Г. о расторжении договора купли-продажи и возврате недвижимого имущества.
В обоснование заявленных требований Дружинина Н.Ф. указала, что 30 декабря 2013 г. заключила с ответчиком договор купли-продажи принадлежащих ей земельного участка по цене 1 100 000 руб. и жилого дома по цене 3 400 000 руб.
Переход к ответчику права собственности на эти объекты недвижимости был в установленном законом порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), однако ответчик свои обязательства по оплате земельного участка и жилого дома не исполнил, тем самым существенно нарушив условия договора купли-продажи.
Решением Приморского районного суда г. Санкт-Петербурга от 29 января 2016 г. исковые требования удовлетворены.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 14 июля 2016 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
В кассационной жалобе Дружинина Н.Ф. просит отменить указанное апелляционное определение, оставив в силе решение суда первой инстанции.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 30 мая 2017 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, объяснения относительно кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.
В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Как установлено судом и следует из материалов дела 30 декабря 2013 г. между Дружининой Н.Ф. как продавцом и Перфиловым Г.Г. как покупателем был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 449 кв. м с кадастровым номером <...> и жилого дома, расположенного на этом земельном участке по адресу: <...>.
24 января 2014 г. в ЕГРП зарегистрировано право собственности ответчика на указанные земельный участок и жилой дом.
19 января 2015 г. в связи с неисполнением Перфиловым Г.Г. обязательств по оплате приобретенных у истицы объектов недвижимости последняя направила ему требование об их оплате, которое ответчиком оставлено без ответа.
22 мая 2015 г. Дружинина Н.Ф. направила Перфилову Г.Г. подписанный ею проект соглашения о расторжении договора купли-продажи.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенных у истицы объектов недвижимости Дружинина Н.Ф. в значительной степени лишилась того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора. Суд указал, что такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истицы право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.
Проверяя законность принятого судом первой инстанции решения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Исходя из содержания апелляционного определения, суд второй инстанции согласился с позицией истицы о том, что ответчик не выполнил свои обязанности по оплате приобретенного имущества, однако пришел к выводу, что такое нарушение договора не является существенным и каких-либо доказательств подтверждающих именно такой характер нарушения договора истицей не представлено.
Данный вывод противоречит положениям пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Определяя существенность нарушения допущенного покупателем, суд апелляционной инстанции должен был исходить из установленного им обстоятельства о том, что продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.
Кроме того, суд апелляционной инстанции со ссылкой на пункт 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации указал, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновение у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.
Такой вывод основан на неправильном толковании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно указанной правовой норме если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судом апелляционной инстанции также неправильно применены разъяснения, содержащиеся в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
Согласно абзацу 4 указанного пункта в силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 указанного кодекса.
Таким образом, суд апелляционной инстанции неправильно применил положения пункта 2 статьи 450 и пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации, а потому судебное постановление, вынесенное судом второй инстанции, нельзя считать законным, и оно подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
определила:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 14 июля 2016 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
31 авг. 2017
Каждый по своему читает и это опасно.
31 авг. 2017
Так вроде всегда так и было, не оплатил недвижимость, расторг договор, именно поэтому в случаях с рассрочкой в договоре лучше разбить сумму на части, что такую то часть покупатель оплатил в качестве задатка, такую то сумму в таком то порядке на таких то условиях. И при расторжении по вине покупателя задаток не возвращается.
Рассмотрю срочный выкуп недвижимости 89037259083
31 авг. 2017
Антипов Александр писал(а):Так вроде всегда так и было, не оплатил недвижимость, расторг договор, именно поэтому в случаях с рассрочкой в договоре лучше разбить сумму на части, что такую то часть покупатель оплатил в качестве задатка, такую то сумму в таком то порядке на таких то условиях. И при расторжении по вине покупателя задаток не возвращается.
Совсем нет.
в 80 % случаев суды не расторгают ДКП по причине не оплаты.
8-985-921-7635
31 авг. 2017
Если честно, то не очень понимаю, что нового? 
Если в дпк расторжения не предусмотрено, значит не расторгают. Вроде все как обычно.
Про неосновательное конечно интересно, но мне кажется, что никто еще не пробовал на практике и чем это закончится...
Если в дпк расторжения не предусмотрено, значит не расторгают. Вроде все как обычно.
Про неосновательное конечно интересно, но мне кажется, что никто еще не пробовал на практике и чем это закончится...
31 авг. 2017
Сергей Известков писал(а):...
Решением Приморского районного суда г. Санкт-Петербурга от 29 января 2016 г. исковые требования удовлетворены.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 14 июля 2016 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
...
Откуда взялась Апелляция?
31 авг. 2017
Надо было не расторгать, а признавать недействительным по причине отсутствия намерений покупателя исполнить договор купли продажи.
01 сен. 2017
Дмитрий Шмырин писал(а):Надо было не расторгать, а признавать недействительным по причине отсутствия намерений покупателя исполнить договор купли продажи.
Знаете ли Вы хоть один пример из судебной практики, когда такой план привел к успеху? (я не знаю, и предполагаю, что таковых нет; если ошибаюсь, то хочу об этом узнать). Заранее спасибо.
Елена Чижова писал(а):Сергей Известков писал(а):...
Решением Приморского районного суда г. Санкт-Петербурга от 29 января 2016 г. исковые требования удовлетворены.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 14 июля 2016 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
...
Откуда взялась Апелляция?
Суд первой инстанции вынес решение в пользу продавца. Недовольная этим решением сторона (покупатель, не оплативший приобретенную недвижимость) обратилась с жалобой в суд апелляционной инстанции, который отменил решение суда первой инстанции и вынес решение в пользу покупателя -- сочтя, что заключение договора купли-продаже в случае неоплаты дает продавцу лишь право требования с покупателя согласованной суммы, но не право получить недвижимость назад (это соответствовало сложившейся ранее судебной практике).
Недовольный этим решением продавец обратился в Верховный Суд, который решил изменить судебную практику, оба решения отменил и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции Санкт-Петербурга, каковой назначил дату заседания на 21 сентября 2017 года ().
01 сен. 2017
Все эти случаи с неоплатой покупателей купленной им недвижимости лишний раз доказывают-сначала покупатель кладет деньги "на бочку", т.е. закладывает их в ячейку , всю сумму за которую он покупает квартиру (за вычетом аванса или предоплаты) . И только после этого стороны переходят к подписанию договора купли-продажи. И тогда никаких судов из за неоплаты покупателм в принципе не будет. Продавцы квартир-придерживайтесь принципа монтера Мечникова :
01 сен. 2017
GreetS писал(а):Все эти случаи с неоплатой покупателей купленной им недвижимости лишний раз доказывают-сначала покупатель кладет деньги "на бочку", т.е. закладывает их в ячейку , всю сумму за которую он покупает квартиру (за вычетом аванса или предоплаты) . И только после этого стороны переходят к подписанию договора купли-продажи. И тогда никаких судов из за неоплаты покупателм в принципе не будет.
Традиция продажи через ячейку устойчиво сложилась только в Москве. В некоторых городах-миллионниках так работают некоторые продвинутые риэлторы. На этом все -- остальная Россия через ячейки не работает. Во многих городах нет ни одного банка, способного сдавать ячейки в аренду под сложные договора. Никакой конкретный продавец исправить рынок в своем городе не может, особенно сейчас, когда покупателей мало. Если выдвинуть покупателю условие про ячейку (чрезвычайно странное с его точки зрения), тот с высокой вероятностью купит в другом месте.
Вероятно, Вам это слышать странно, но представьте себе какой-нибудь другой рынок. Скажем, некоторые автомобили стоят вполне себе как квартира. В подавляющем большинстве автосалонов ПТС на дорогую машину Вам сразу не дадут, ибо его в автосалоне и нет (машина на реализации, она автосалону не принадлежит). Т.е. Вы платите деньги в кассу, и через несколько дней получаете ПТС. А иногда не получаете -- если автосалон не рассчитался с дилером за другие машины и обанкротился, а иногда и при сознательном мошенничестве. Такие случае время от времени видны в судебной практике (). При продаже б/у машин тоже немало жульничества самого разного вида.
Но я не слышал ни разу, чтобы сделка купли-продажи машины, даже и очень дорогой, прошла через ячейку. Нет такой традиции, и нам с Вами это не переломить.
Кроме того, даже и при расчетах через ячейку время от времени случаются жульничества. Открывает продавец ячейку, а там меньшая сумма. Вы, наверное, слышали про случай с Судостроительным банком, как квартира за $3 млн. была продана, а потом в ячейке продавец обнаружил пустоту, но смог отсудить эти деньги у банка. Такие случаи редки, но они есть -- и теперь, при новой позиции ВС, если в ячейке денег не хватает, то продавец может попросить квартиру назад (а при старой не мог).
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость
