Лестница продаж 72 / 4552

Святослав писал(а):
Валерий Александрович
побывал продавать квартиры - работало!
Но нужно знать или просчитать психологический (или маркетологический) пол и потолок.
В Вашем случае ещё важно и соблюдение графика по реведевелопменту.
Не надо выставлять сразу всё на продажу. Следить за графиком кэш. В случае замедления продаж выставлять новые участки по предыдущей ступеньки или предлагать скидку на старые.:

Согласен со всем, почти!!! Маркетинг рынка - основа всего - цен, сроков, ступенек, объёмов. Выставляется на продажу по фиксированной цене определённый объём в м2 или\и на определённый срок (но на объём не превышающий предлагаемого по этой цене - объём первичен), информация по предыдущим этапам продаж удаляется, остаётся только по будущим. Ни в коем случае Проект не возвращается к старым ценам, только мелкие инвесторы, выкупившие свои м2 на ранних этапах, могут предлагать ЛЮБЫЕ цены на свои доли.

Святослав писал(а):
Плохо что настроения людей фиксируют мин. цены и ждут в будущем как ни странно снижения или скидок, а не повышения

Когда вам продают по 12, то что стоит 30 на рынке, "настроения людей фиксируют" успеть купить, пока не подорожало до 14, 16 и т.п. Ожидающие скидок ](*,)

дождутся сожалений по упущенному времени покупки\вложения.

Рентополучатель писал(а):
Как я понимаю участок не ваш? Вы посредник?

Речь не идёт о конкретном участке, предлагаю сначала упрощённую технологию (изначально тему размещал в "Риэлторских технологиях", но, вероятно, модераторы перенесли сюда), чтобы развить её далее и показать гибкость и оптимизацию в применении к конкретным продажам реальных объектов.

Технология не самая простая, а описание стартовых условий и получаемых результатов (обычный маркетинговый ход при слегка усложнённых технологиях) сразу приводит к обвинениям в "пирамидальности" и призывам "дать Нобелевскую премию" - первого нет совсем, как и претензий на второе, но есть желание донести суть, и обсудить именно технологию, а не результаты, кажущиеся малореальными... :shock:

Здесь же профи, их не обманешь (да и нет такой цели) - цель предложить НОВУЮ технологию и обсудить её недостатки и "подводные камни" прежде всего, прелести видны сразу и они слишком очевидны, что многих и отталкивает и вводит в полный скепсис. Психология человека такова - совсем недавно величайшие физики подняли бы вас на смех при попытке обсуждения летательных аппаратов тяжелее воздуха, но опыт подсказывает, что только такими и пользуемся... :mrgreen:

Претендую на ноу-хау, дерзкое такое, но симпатишное...

Валерий Александрович писал(а):
совсем недавно величайшие физики подняли бы вас на смех при попытке обсуждения летательных аппаратов тяжелее воздуха, но опыт подсказывает, что только такими и пользуемся...

Претендую на ноу-хау, дерзкое такое, но симпатишное...

Видимо это какие-то абстрактные неизвестные величайшие физики, не видевшие, как плавают корабли тяжелее воды и летают птицы...)

С землей все намного сложнее. Предлагаю рассмотреть дом на 100 квартир.
Итак вы предлагаете продать 10 кв-р условно говоря по 120 тыс за метр., потом еще 10 по 130 тыс за метр, и так повышать, продав последние по рынку к примеру по 160 за метр.
Мне не понятно в чем прикол?
А не легче все выставить по 170 и понижать до 140 ?
Вы думаете , что девелоперы не думали об этом?
может же получиться так что выкупят лучшее по низкой цене оставив плохое по высокой. Ведь понятно, что однушки до 37 метров с квадратными комнатами, и маленькими лоджиями разлетятся быстрее, уродливых 150 метровых трешек с узкими комнатами, на северную сторону.

ArtHome писал(а):
Валерий Александрович писал(а):
совсем недавно величайшие физики подняли бы вас на смех при попытке обсуждения летательных аппаратов тяжелее воздуха, но опыт подсказывает, что только такими и пользуемся...

Претендую на ноу-хау, дерзкое такое, но симпатишное...

Видимо это какие-то абстрактные неизвестные величайшие физики, не видевшие, как плавают корабли тяжелее воды и летают птицы...)

Речь шла о 18-м веке, когда про птиц "учёные мужи" предпочитали не вспоминать

Рентополучатель писал(а):
С землей все намного сложнее. Предлагаю рассмотреть дом на 100 квартир.
Итак вы предлагаете продать 10 кв-р условно говоря по 120 тыс за метр., потом еще 10 по 130 тыс за метр, и так повышать, продав последние по рынку к примеру по 160 за метр.
Мне не понятно в чем прикол?
А не легче все выставить по 170 и понижать до 140 ?
Вы думаете , что девелоперы не думали об этом?
может же получиться так что выкупят лучшее по низкой цене оставив плохое по высокой. Ведь понятно, что однушки до 37 метров с квадратными комнатами, и маленькими лоджиями разлетятся быстрее, уродливых 150 метровых трешек с узкими комнатами, на северную сторону.

Земля - квартиры, не принципиально. Недвижимость не бывает равноценной (одинаково привлекательной для использования и инвестиций) в принципе, даже если находится в одном доме или на территории одного комплекса - вид, близость к пляжу\океану, планировка и т.д. и т.п. И развитие предлагаемой сиситемы продаж, а именно - купившие максимальные доли (в случае равенства, купившие раньше) выбирают себе объекты в первую очередь, позволяет решить ряд вопросов комплексно. Подробнее чуть позже.

Последние по рынку продавать не стоит - чуть ниже рынка - самое оно.

"А не легче все выставить по 170 и понижать до 140 ?" - основная ошибка, таким образом Вы стимулируете покупателя ЖДАТЬ, может завтра будет ещё дешевле... В лестнице же стимул обратный - надо УСПЕТЬ купить пока не подорожало!!! Динамика процесса меняется.

Обратите внимание - лестницей продаёте именно м2, а не конкретные квартиры, конкретные квартиры параллельно продаёте по рынку. Лестница для динамичный покупателей, готовых включить мозг, остальные покупают по предложениям сходным с конкурентами и живут счастливо

... пока не узнают почём подобные квартиры достались соседям.

"Вы думаете , что девелоперы не думали об этом?" - Думали и продолжают, я вот лет пять думал, додумывал, доводил и совершенствовал. В результате мелкий инвестор стартовав с 10 000 долярей через год может получить в распоряжение объект оценивающийся по рынку в 1 500 000 - 1 000 000 (это будут само-собой самые первые\дерзкие\талантливые), но и получить с 10 000 через полгода 30-50 000 (средние показатели "по больнице") - тоже вроде не так уж и плохо. Представьте ожиотаж при открытии следующего проекта :shock:

Естественно показатели меняются в зависимости от объекта (разницы в ценах между стартом и финишем)

Небольшая доработка лестницы позволяет достигнуть для инвесторов именно таких результатов.

Подробности после 10-го января, надеюсь никого не разочаровать.

Валерий Александрович писал(а):
[ "А не легче все выставить по 170 и понижать до 140 ?" - основная ошибка, таким образом Вы стимулируете покупателя ЖДАТЬ, может завтра будет ещё дешевле... В лестнице же стимул обратный - надо УСПЕТЬ купить пока не подорожало!!! Динамика процесса меняется.

Обычная схема стимулирует не меньше
- надо брать СЕЙЧАС бо самое лучшее( Этаж, вид, планировка) -разберут.
- надо брать СЕЙЧАС , бо все разберут и достанутся мне - выборки.

Валерий Александрович

для Москвы система отработанная - поищите так работал НДВ в кризис в 2008 г. выводя на рынок Марфино и др. районы, Деловой центр с "Золотым треугольником" и пр.застройщики. Ограниченный объем, первоначальная цена ниже мин. на 10-20% что бы "разогнать" продажи и пр.

С землей мне кажется другая песня - там рынок "вторичен" по потребностям (по сравнению с жильём). И основная ошибка многих кто пытается продавать "сырой" продукт, в отличии от готового. Тут надо вначале поменять ВРИ или категорию, размежевать, получить отдельные св-ва, построить заборы, отсыпать дороги, получить ТУ, подвести и подключить коммуникации, а потом когда всё будет видно в живую - продавать.

Потому как за кризис запас денег у населения - иссяк!

Святослав, спасибо за полезные комментарии!

В Москве по "лестнице продаж" никто пока не работает и не работал - "НДВ в кризис в 2008 г. выводя на рынок Марфино и др. районы, Деловой центр с "Золотым треугольником" и пр.застройщики. Ограниченный объем, первоначальная цена ниже мин. на 10-20% что бы "разогнать" продажи и пр." - это не совсем то. Основное отличие лестницы - 1. Торговля долями, а не целиком квартирами - Например, одна доля=1м2 застройки 2. Наличие первичного рынка продажи долей (от Проекта) и вторичного - от мелких инвесторов уже выкупивших доли в Проекте ранее. 3. Цена ниже на 10-20% в конце продаж, а не в начале...

Более того использование "Лестницы продаж - Инвестиционной лестницы" позволяет проводить электронные биржевые торги первичной недвижимостью (формализовать объекты недвижимости до пригодности к биржевым торгам), привлекать дополнительно на этот рынок спекулятивный капитал и мелких инвесторов (цена входного билета может быть 1 000 рублей и менее), т.е. увеличить денежный поток на продаваемые объекты и получить преимущества над конкурентами именно в кризис.

Про землю целиком согласен.

Валерий Александрович
если бы "доли" покупали бы поверьте многие банки такие фонды бы давно создали что бы спихнуть всю свою кредитную недвижимость!

Там надо УК создавать и пр. А в чём идея - привлечь мелких инвесторов, что бы спихнуть большое и неликвидное. Но думаете "инвесторы" дураки полные ??? Они придут если в эти фонды начнут вкладываться страховые компании или пенсионные фонды... Первым не до этого, вторым проще через свои банки играть в старые фантики на фондовом рынке...