Инвестиции в малоэтажное строительство 450 / 17464

Что вы имеете ввиду под правильной организацией процесса. Очень интересует даный вид бизнеса, вкладываюсь в него по-тихонечку.

gisers писал(а):
Что вы имеете ввиду под правильной организацией процесса. Очень интересует даный вид бизнеса, вкладываюсь в него по-тихонечку.

Потихонечку в МЭС не получится . Либо влез в головой и бюджетом полностью , либо нет .
Интересы , направления , материалы всё меняется стремительно .

homo писал(а):
Всем привет!
Читая аналитику и мысли об инвестициях в квартиры, постоянно ловлю себя на мысли, что это какая-то игра с заведомо неизвестным результатом. Все говорят о том или ином способе покупки квартиры, в том или ином месте и тд., но главное, что все сливки уже сняты. Все гарантированные деньги получены теми, кто строит. Строит в широком смысле. То есть не таджики Сливки снимают владельцы земли, чиновники и инвесторы в строительство. Остальные только изображают из себя мудрых и информированных брокеров, которые по сути ничего по-настоящему предсказать не могут.

А Вы знаете, что эти "сливки" имеют в банках долги на сотни миллионов? Гарантированные деньги получены - это утопия, каждый новый проект это всегда риск. В строительстве многоквартирного жилья существует несколько групп инвесторов: инициаторы, строители, дольщики и пр. Покупка квартиры в уже построенном доме наименее рискованная операция, потому доступная большинству. На начальном этапе риск гораздо серьезнее и законодательство ограничивает привлечение средств у частных инвесторов в этот период, поднаторели уже толпы обманутых дольщиков, стремящихся "снять сливки". Золотое правило в таких делах - большая доходность подразумевает большой риск.

Хотите начать бизнес в строительстве небольших жилых многоквартирных домов с небольшими инвестициями? Найдите подходящий участок, приобретите в собственность, согласуйте инженерию, оцените вложения в инфраструктуру. Если средств мало - ищите строителей на условиях взаимовыгодного сотрудничества: пусть начинают строить за свои деньги, деньги от дольщиков направляются на дальнейшее финансирование строительства. Для строителей интересно получить крупный заказ на работы, пусть даже в начале будут строить за свои средства, им это не так накладно - есть штат работников, техники, знают где купить стройматериалы дешево и сердито а Вам как инициатору выгоднее сразу не вкладывать много денег, тем более что их нет :lol:

Так мало по малу и разрастется бизнес, только вот еще одного Полонского Россия не вынесет :ps_ih:

Уважаемый Homo Вы обещали поделиться информацией, если кому интересно. Вот мне, например, очень интересно! И я думаю не только мне. Уверен, многие задумываются над вопросом целесообразности строительства дома на продажу. Ваш практический опыт, опыт человека реализовавшего уже не один такой проект безусловно будет интересен.
Не стесняйтесь, делитесь! Ну а благодарная публика :bra_vo:

тоже поделится своими мыслями и опытом. Так и тема оживёт!

Сергей Тихоненко писал(а):
Загородка лежит со времен кризиса.

В км пожалуйста, какая лежит, можно на примерах, где не продаётся.

Судя по форумам и их пользователям лежит только рынок квартир в ценовом сегменте выше среднего. Земли под строительство вообще пошли в гору по продажам. Уж не знаю кто там строит и как, мы готовый взли, но участков с хорошей площадью и в приличных посёлках продаётся достаточно. Жаль только что на пике популярности цены уже повышаются ощутимо. В три раза не знаю, но в два раза получить гарантировано можно пока ещё.

Ирка писал(а):
Сергей Тихоненко писал(а):
Загородка лежит со времен кризиса.

В км пожалуйста, какая лежит, можно на примерах, где не продаётся.

Судя по форумам и их пользователям лежит только рынок квартир в ценовом сегменте выше среднего. Земли под строительство вообще пошли в гору по продажам. Уж не знаю кто там строит и как, мы готовый взли, но участков с хорошей площадью и в приличных посёлках продаётся достаточно. Жаль только что на пике популярности цены уже повышаются ощутимо. В три раза не знаю, но в два раза получить гарантировано можно пока ещё.

Загородка лежит?
Если попытаться коротко ответить на этот вопрос, то ответ наверное будет: и да и нет!
Что такое загородка?
Что такое рынок загородной недвижимости? Он однороден?
Корректно ли говорить о рынке в целом, или надо хотя бы уточнять сегмент (что-то лежит, а что-то не лежит)?
А что такое сегмент?
Дачи и дома под ПМЖ это один сегмент или два разных? Если два разных, то где между ними граница?
Что значит лежит?
Лежит - это совсем ни чего не продаётся? Вот прям совсем сделок на загородке нет? Или продаётся только то, что выставлено на продажу по себестоимости или даже ниже?
Себестоимость? А она для всех разная. Кто-то может построить дом за 2 млн., а кто-то и за 3 точно такой не сможет, а построив за 4 продавать будет за 6 и скажет - "и так отдаю ниже себестоимости....".
А может дело не только в себестоимости? Ведь интуитивно понятно, что два одинаковых дома, постоенных на разных участках, будут иметь в итоге разную стоимость на рынке. Окей! Тогда другой вопрос - эта разнасть в цене объектов (дом + участок) будет обусловлена только разностью в стоимости самих участков? Или появляются какие дополнительные премии или дисконты?
Можно ли сейчас построить и продать дом с прибылью? Ответ не имеет значения, т.к. строить будем сейчас, а продавать через какое-то время в будущем. Как изменится за это время (пока дом будем строить) ситуация на рынке? Кто-то может это предсказать?
Прибыль это хорошо, по крайней мере лучше, чем без неё. Но важна не прибыль сама по себе, а доходность.
Прибыль 1 млн. это хорошо? Если вложили 1 млн., то это очень хорошо (доходность 100%) :co_ol:

, а если 20 млн. - то уже и не очень :-(

. Кстати, а какая в таком случае доходность?
Доходность 100% за год это замечательно (поди её ещё получи, такую доходность). А за 5 лет? Сколько это - 20 % годовых? А какие при этом возникают риски? Как их вообще посчитать (оценить) это риски?
А как предсказать сроки экспозиции объекта на рынке? И что важнее - как определить зависимость между ценой продажи и сроком экспозиции? Эта зависимость, в аналитическом виде, важна ИМХО для оценки привлекательности инвест. проекта типа "построить дом на продажу".
Очевидно, на этот вопрос может ответить только опытный специалист - риэлтор.
Вообще специалисты практики (риэлторы, аналитики, или те кто уже построил что-то на продажу) могут прояснить и много других важных вопросов:
Что востребовано на рынке?
Что строить? Где строить? Из каких мат.?
Кому и как это потом продавать? Какие должны быть затраты на рекламу?

Где, как не на форуме риэлторов, задавать такие вопросы?

Вот ТС - Homo, реализовавший уже не один проект, да аж с тройной выгадой, может наверняка ответить на эти вопросы, поделиться опытом.
Но ТС куда-то пропал, наверное реализует очередной проект. Ему сейчас не до нас...

Andreeviliaa писал(а):
Ирка писал(а):
Сергей Тихоненко писал(а):
Загородка лежит со времен кризиса.

В км пожалуйста, какая лежит, можно на примерах, где не продаётся.

Судя по форумам и их пользователям лежит только рынок квартир в ценовом сегменте выше среднего. Земли под строительство вообще пошли в гору по продажам. Уж не знаю кто там строит и как, мы готовый взли, но участков с хорошей площадью и в приличных посёлках продаётся достаточно. Жаль только что на пике популярности цены уже повышаются ощутимо. В три раза не знаю, но в два раза получить гарантировано можно пока ещё.

Загородка лежит?
Если попытаться коротко ответить на этот вопрос, то ответ наверное будет: и да и нет!
Что такое загородка?
Что такое рынок загородной недвижимости? Он однороден?
Корректно ли говорить о рынке в целом, или надо хотя бы уточнять сегмент (что-то лежит, а что-то не лежит)?
А что такое сегмент?
Дачи и дома под ПМЖ это один сегмент или два разных? Если два разных, то где между ними граница?
Что значит лежит?
Лежит - это совсем ни чего не продаётся? Вот прям совсем сделок на загородке нет? Или продаётся только то, что выставлено на продажу по себестоимости или даже ниже?
Себестоимость? А она для всех разная. Кто-то может построить дом за 2 млн., а кто-то и за 3 точно такой не сможет, а построив за 4 продавать будет за 6 и скажет - "и так отдаю ниже себестоимости....".
А может дело не только в себестоимости? Ведь интуитивно понятно, что два одинаковых дома, постоенных на разных участках, будут иметь в итоге разную стоимость на рынке. Окей! Тогда другой вопрос - эта разнасть в цене объектов (дом + участок) будет обусловлена только разностью в стоимости самих участков? Или появляются какие дополнительные премии или дисконты?
Можно ли сейчас построить и продать дом с прибылью? Ответ не имеет значения, т.к. строить будем сейчас, а продавать через какое-то время в будущем. Как изменится за это время (пока дом будем строить) ситуация на рынке? Кто-то может это предсказать?
Прибыль это хорошо, по крайней мере лучше, чем без неё. Но важна не прибыль сама по себе, а доходность.
Прибыль 1 млн. это хорошо? Если вложили 1 млн., то это очень хорошо (доходность 100%) , а если 20 млн. - то уже и не очень . Кстати, а какая в таком случае доходность?
Доходность 100% за год это замечательно (поди её ещё получи, такую доходность). А за 5 лет? Сколько это - 20 % годовых? А какие при этом возникают риски? Как их вообще посчитать (оценить) это риски?
А как предсказать сроки экспозиции объекта на рынке? И что важнее - как определить зависимость между ценой продажи и сроком экспозиции? Эта зависимость, в аналитическом виде, важна ИМХО для оценки привлекательности инвест. проекта типа "построить дом на продажу".
Очевидно, на этот вопрос может ответить только опытный специалист - риэлтор.
Вообще специалисты практики (риэлторы, аналитики, или те кто уже построил что-то на продажу) могут прояснить и много других важных вопросов:
Что востребовано на рынке?
Что строить? Где строить? Из каких мат.?
Кому и как это потом продавать? Какие должны быть затраты на рекламу?

Где, как не на форуме риэлторов, задавать такие вопросы?

Вот ТС - Homo, реализовавший уже не один проект, да аж с тройной выгадой, может наверняка ответить на эти вопросы, поделиться опытом.
Но ТС куда-то пропал, наверное реализует очередной проект. Ему сейчас не до нас...

Положите мой мозг на место!!! О_о Ох... Я же сейчас отвечу вам...
То, что ниже и по себистоимости - это больше вторичка. Она худо бедно идёт с февраля от 2-х до 1-х... Блин, ну вы поняли. То, что дороже не продаётся особо. Путешествие на Квартирадин в мае меня так вообще расстроило.

По сегментам хорошо разбивать, когда есть интерес к конкретному типу. Кому-то квартиры, кому-то таунхаусы, кому-то домик в деревне. разбить можно и ещё мелчее. дело вкуса. От этого ситуация в общем на рынке не изменится, увы и ах!

Себистоимость - она не может быть разная априори. Кто вам такое сказал? Не важно кто сколько вложил, важно кто за сколько потом продаёт. За больше. за столько же или за меньше. От этого уже и пляшем. Продажи по себистоимости составляют судя по рассчётам экспертов не больше 3% от всего количество продаж. Подсмотрено ан ГдеТотДом. А портал уважаемы и врать не будет.

Можно ли сейчас построить и продать дом с прибылью? Ответ не имеет значения.... Ну вы сказанули конечно чего-то не то... А что же тогда для вас имеет значение если не это?

Дальше - всё тоже самое. Не усложняйте - жить будет легче:) При любом раскладе важно сколько вложил, сколько получил в итоге или будешь получать за какой-то период.

я вижу эту тему подругому. выбираются участки дешевые желательно доступные и где уже ведутся строительные работы
МЭС- как Явление "проросло" следующим образом. Покупается 6 соток делится на два по 3 сотки строится на каждом дом в 70 метров стандартной планировки

Но разговоры с людьми купившими и живущими там подсказывают мне новую идею
Покупать участки чуть дешевле с садовыми домиками и строить там упрощенное жилье на всем участке не деля его пополам. и сдавать идея крайне сырая (не ругайте меня)

Это позволит нажится на земле , на аренде и недорого заплатить за стройку, но строить только кирпичом это дешево понятно и для одноэтажного дома можно сделать фундамент в 70 см.
Опять таки все это сыро.

Рентополучатель писал(а):
подсказывают мне новую идею
для одноэтажного дома можно сделать фундамент в 70 см.
Опять таки все это сыро.

От Красногорской до Нового Иерусалима на Рижском направлении - 3 этажа как стандарт