Расчет прибыли для Новостроек. Мое решение 30 / 1716

Святослав Сергеевич писал(а):
Всё таки не корректно сравнивать нежилые помещения (аппартаменты) и квартиры.
По моему опыту продажи первых стоимость их сегодня всегда ниже за м2 (при сравнительных характиристиках) на 10-20% по району....

Вычтите эти 10-20% из результата. Что мешает?

Alexey Moskva

Алексей, я конечно очень извиняюсь, но у вас сферический конь в вакууме, если вы понимаете о чем я

Прибыль на что вы считаете ? Если на собственный капитал, то у вас бесконечная рентабельность, ибо все вложения - из заемных средств.

Если прибыль от операции, то у вас все определяется тремя параметрами, которые вы знаете - ставка, под которую вы привлекаете ( в вашем примере 6%, определяемая через аренду ??), разницей в текущих ценах нов/втор, которая определяет, сколько денег вы можете вогнать на депозит, ставкой депозита и еще одним параметром, который вы сейчас НЕ ЗНАЕТЕ - ростом стоимости новостроя ( у вас допущение 20% за два года, с ежемесячной капитализацией это будет 9,15% годовых.)

Так как 9.15 меньше, чем 10, в вашем примере выгоднее всего вообще ничего не покупать, а загнать все на депозит и стричь разницу в %).

Поэтому основной вопрос - это риски. При опасности гиперинфляции - доходнее новострой ( но ликвидность его под вопросом), при квазистационарном поведении рынка - все зависит от ставок. При риске затоваривания и недостижения целевого значения по цене новостроя - банки рулят.

Постройте FCF модель и поиграйтесь параметрами. Формулы нет.

kartavtsev писал(а):
Alexey Moskva

Алексей, я конечно очень извиняюсь, но у вас сферический конь в вакууме, если вы понимаете о чем я

Прибыль на что вы считаете ? Если на собственный капитал, то у вас бесконечная рентабельность, ибо все вложения - из заемных средств.

Если прибыль от операции, то у вас все определяется тремя параметрами, которые вы знаете - ставка, под которую вы привлекаете ( в вашем примере 6%, определяемая через аренду ??), разницей в текущих ценах нов/втор, которая определяет, сколько денег вы можете вогнать на депозит, ставкой депозита и еще одним параметром, который вы сейчас НЕ ЗНАЕТЕ - ростом стоимости новостроя ( у вас допущение 20% за два года, с ежемесячной капитализацией это будет 9,15% годовых.)

Так как 9.15 меньше, чем 10, в вашем примере выгоднее всего вообще ничего не покупать, а загнать все на депозит и стричь разницу в %).

Поэтому основной вопрос - это риски. При опасности гиперинфляции - доходнее новострой ( но ликвидность его под вопросом), при квазистационарном поведении рынка - все зависит от ставок. При риске затоваривания и недостижения целевого значения по цене новостроя - банки рулят.

Постройте FCF модель и поиграйтесь параметрами. Формулы нет.

Здравствуйте.

Если сферичность заключается в том, что квартиру на вторичке нельзя зашортить, то приведу простой пример: допустим у нас есть квартира на вторичк за 7.2млн а в новострое аналог стоит 6млн. Тогда модель работает.

Другие модели не рассматриваю в принципе, потому что нельзя предсказать стоимость квартиры через 2 года: она может как стоять на месте, так и измениться +-10% напрмер.
можно конечно как в консалтинге рассмотреть 3 случая: -10%, 0%, +10%, но это опять же все лирика.

Alexey Moskva писал(а):
Если сферичность заключается в том, что квартиру на вторичке нельзя зашортить, то приведу простой пример: допустим у нас есть квартира на вторичк за 7.2млн а в новострое аналог стоит 6млн. Тогда модель работает.

Доброго дня.

Когда вы используете слово аналог, вы подразумеваете одинаковую потребительскую ценность новостроя и готовой квартиры. А это не так. Поправку на стоимость аренды вы вводите, а на ремонт будущего новостроя, например, нет.

имеет смысл говорить о каком-то инвестиционном плане, если у вас есть готовое жилье, которое не является основным, тогда имеет смысл рассматривать модель с продажей и покупкой новостроя, потому что есть надежда, что через 2 года у вас опять будет готовое неосновное жилье + некая сумма заработанных денег.

Однако, как вы сами справедливо пишите:

Alexey Moskva писал(а):
потому что нельзя предсказать стоимость квартиры через 2 года: она может как стоять на месте, так и измениться

- а это один из основных драйверов. Поэтому в условиях неограниченного выбора инвест возможностей и шурудят со своими сценариями консультанты :hi_hi_hi:

kartavtsev писал(а):

Доброго дня.

Когда вы используете слово аналог, вы подразумеваете одинаковую потребительскую ценность новостроя и готовой квартиры. А это не так.

Это не так в сторону увеличения прибыли, потому что понятно, что цена в Новострое почти всегда черерз 2 года например буде выше цены вторички.

kartavtsev писал(а):
Поправку на стоимость аренды вы вводите, а на ремонт будущего новостроя, например, нет.

С ремотом все просто мне и моей сестре сделали в этом году ремонт с материалами и работой по 10т.р. за метр.
Но очерредное Допущение (Assumption) я считаю, что метр во вторички берется с бабушкиным ремонтом, то есть в идеале в ней тоже делать современный ремонт. А ремонт в бетоне и в бабушкиной квартире стоит примерно одинаково.

kartavtsev писал(а):
имеет смысл говорить о каком-то инвестиционном плане, если у вас есть готовое жилье, которое не является основным, тогда имеет смысл рассматривать модель с продажей и покупкой новостроя, потому что есть надежда, что через 2 года у вас опять будет готовое неосновное жилье + некая сумма заработанных денег.

Это не так: многие Москвичи продавали свои хрущи и покупали новострой- при этом снимая квартиру на период стройки. Я вот только на прошлой недели сдал в аренду такоф смье в Новокосино, которая ждет 2 квартиры в Новострое в ЖК Новокосино 2 в 13-м корпусе.

kartavtsev писал(а):
Однако, как вы сами справедливо пишите:
Alexey Moskva писал(а):
потому что нельзя предсказать стоимость квартиры через 2 года: она может как стоять на месте, так и измениться
- а это один из основных драйверов. Поэтому в условиях неограниченного выбора инвест возможностей и шурудят со своими сценариями консультанты

Еще раз: моя модель работает в случае, если:
1. У Вас есть квартира которую можно продать и купить новостройку. Ну и конечно же новострой сдадут вовремя, а не прокинут
2. У Вас есть возможность зашортить вторичку.
понятно, что возможности зашортить вторичку у нас на рынке нет, по крайней мере я не знаю.

Но моя модель прекрасно считает прибыль от такой операции( шорт вторичка, лонг новострой, лонг деньги в банк)

Других захеджированных моделей я не вижу- все они сведутся на гадании на кофейной гущи, предсказывая цену новостроя черрез 2 года

Слишком много допущений, обсуждение не имеет смысла. Автору опять же предлагаю немного приземлиться и заниматься тем, чем умеет :mi_ga_et:

При нынешних ценах продавать хрущи нет смысла, их выгоднее сдавать и ждать чуда в виде сноса. Коэффициент p/e для сдачи хрущей самый выгодный. А локейшн все таки из зэ кинг, хрущ в центре или на юго западе для сдачи лучше двушки трешки в Балашихе.

David Moiseevich писал(а):
При нынешних ценах продавать хрущи нет смысла, их выгоднее сдавать и ждать чуда в виде сноса. Коэффициент p/e для сдачи хрущей самый выгодный. А локейшн все таки из зэ кинг, хрущ в центре или на юго западе для сдачи лучше двушки трешки в Балашихе.

У меня тетя с 2002-го года ждет Керченская 10 ( то ли корпус 3 то ли 2)
И дождаться ли сумеет ли не знаю