Почему инвестировать нужно в коммерческую недвижимость. 32 / 1823

Елена Чижова писал(а):
Constantinus писал(а):
... затем, что гражданского права риелторы не знают, хотя делают вид. что крутые специалисты в области сделок с недвижимостью.

Началось)))

Юристов в стране переизбыток, зарплаты небольшие у основной массы, им тоже надо доказывать свою значимость! Вот и бросаются))

Константин CB писал(а):
Юристов в стране переизбыток, зарплаты небольшие у основной массы, им тоже надо доказывать свою значимость! ...

Вот что-то в этом духе)))

Constantinus писал(а):
... для таких случаев нужен юрист, а не риелтор со скаченным из интернета шаблоном договора продажи.

В нашем случае был Нотариальный Договор Продажи.

Возможно, Нотариус бы и составила предлагаемый Вами Договор Заверения, но у нас не было действующего Договора Аренды.

Елена Чижова писал(а):
Но, поскольку такого условия в стандартных доступах нет

какого условия?

Или же надо было сначала подписать договор аренды с покупателем под отлагательным условием. А потом уже подписывать договор продажи.

Constantinus писал(а):
... подписать договор аренды с покупателем под отлагательным условием.

Можно подробнее?

Елена Чижова
новый покупатель и арендатор подписывают договор и ставят возникновение прав и обязанностей по договору в зависимость от того, перейдет ли право собственности на помещение покупателю. Если не перейдет, то соответственно и договор аренды не будет действовать. Если собственность перейдет, договора аренды вступит в силу.

Но проще с заверениями, на мой взгляд.

Constantinus писал(а):
Елена Чижова писал(а):
Но, поскольку такого условия в стандартных доступах нет

какого условия?
...

Стандартный доступ к ячейке - ГосРегистрация, чистая Ф-9 и АПП.

Constantinus писал(а):
... новый покупатель и арендатор подписывают договор и ставят возникновение прав и обязанностей по договору в зависимость от того, перейдет ли право собственности на помещение покупателю. ...

Поняла.
В следующий раз обязательно "прокатаю" это Отлагательное Условие.
Интересно, как оно будет воспринято.
Спасибо)))

Constantinus писал(а):
Елена Чижова
новый покупатель и арендатор подписывают договор и ставят возникновение прав и обязанностей по договору в зависимость от того, перейдет ли право собственности на помещение покупателю. Если не перейдет, то соответственно и договор аренды не будет действовать. Если собственность перейдет, договора аренды вступит в силу.

Но проще с заверениями, на мой взгляд.

Вы хороший теоретик, возможно, но на практике ваши познания практически не применимы.
Ни один здравомыслящий продавец не будет подписываться под некие заверения и/или гарантировать новому Собу, что арендаторы будут ему платить исправно и арендовать годами...

Про отлагательный договор - это только для крупных объектов применимо. Обычные помещения по таким схемам не продаются - эта норма иногда выгодная новому собу, иногда арендаторам, иногда им обоим, но продавцу от этого - ни тепло ни холодно, а ведь именно продавец, как правило составляет договор. Да и чаще всего страдают именно арендаторы, т.к. новый соб может повысить им сразу ставку аренды или просто выгнать))).

Кстати взаимная ответственность между новым собом и арендаторами наступает исключительно при наличии документально зафиксированных обязательств в ДКП или ином договоре, заключенном до продажи. В противном случае все убытки и потери арендаторов (если их попросят) компенсирует старый соб. Но это в лучшем случае 2-х месячная арендная ставка.

Ни один нормальный арендатор никуда не побежит в случае смены соба. Им вообще по барабану, если договорная база и условия аренды сохраняются.

Paul-Spb писал(а):
Вы хороший теоретик, возможно, но на практике ваши познания практически не применимы.
Ни один здравомыслящий продавец не будет подписываться под некие заверения и/или гарантировать новому Собу, что арендаторы будут ему платить исправно и арендовать годами...

я практикующий юрист. И неплохой теоретик. Но то, о чём вы пишите, находится за рамками права. Это вопрос о переговорах.

Paul-Spb писал(а):
Про отлагательный договор - это только для крупных объектов применимо. Обычные помещения по таким схемам не продаются - эта норма иногда выгодная новому собу, иногда арендаторам, иногда им обоим, но продавцу от этого - ни тепло ни холодно, а ведь именно продавец, как правило составляет договор. Да и чаще всего страдают именно арендаторы, т.к. новый соб может повысить им сразу ставку аренды или просто выгнать))).

при чем тут продавец? Договор заключается между арендатором и потенциальным покупателем. Продавец в этих правоотношениях никак не участвует. Поэтому он спокойно может предлагать свой проект договора.

Paul-Spb писал(а):
Кстати взаимная ответственность между новым собом и арендаторами наступает исключительно при наличии документально зафиксированных обязательств в ДКП или ином договоре, заключенном до продажи. В противном случае все убытки и потери арендаторов (если их попросят) компенсирует старый соб. Но это в лучшем случае 2-х месячная арендная ставка.

Вы глубоко заблуждаетесь. Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц) (п. 3 ст. 308 ГК РФ). Новый договор аренды не создает обязанностей для продавца.

Paul-Spb писал(а):
Кстати взаимная ответственность между новым собом и арендаторами наступает исключительно при наличии документально зафиксированных обязательств в ДКП или ином договоре, заключенном до продажи. В противном случае все убытки и потери арендаторов (если их попросят) компенсирует старый соб. Но это в лучшем случае 2-х месячная арендная ставка.

Вы глубоко заблуждаетесь. Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц) (п. 3 ст. 308 ГК РФ). Новый договор аренды не создает обязанностей для продавца.[/quote]

Если у бывшего соба есть договор аренды с арендатором и срок его действия не закончился при продаже. А по факту продажи новый соб выставил арендатора. Тогда старый соб должен оплатить штрафные санкции согласно его договору с арендатором. Ведь их договор с арендатором еще не истек, несмотря на продажу. Или у вас иное мнение? Вопрос этот кстати частенько возникает на практике..

Paul-Spb писал(а):
Ведь их договор с арендатором еще не истек, несмотря на продажу. Или у вас иное мнение? Вопрос этот кстати частенько возникает на практике..

мнение у меня согласно закону. У практикующих юристов, да и просто у грамотных юристов вопросов не возникает.
В соответствии со статьей 617 ГК РФ, старый собственник выбывает из договора, аренды, на его место встает новый собственник. Это называется сингулярное правопреемство.