Как заработать на ипотеке? 65 / 1046

[bhr]

20 % за два года

почем сейчас семейная ипотека?
6% насколько я знаю.

Структуру ипотечного платежа изучите. В первые годы из 50 тыс платежа на погашение кредита пойдет 5тыс, а 45 тыс на проценты.
Вот график и это уже оплата за 3 год кредита и с досрочками в первый год на тело кредита уходило тыс 5 в месяц.

Не надо банковскому работнику об этом рассказывать. Человек взял в долг и платит проценты. Не важно, гасит он тело или нет. Проценты, это то что он гарантированно теряет. Если квартира при этом растет опережающими темпами - он в плюсе. Причем плюс этот помножен на кредитное плечо. Мог взять килограмм картошки и перепродать вдвое дороже, взялв в долг, купил десять килограмм картошки и перепродал. Своих денег он потратил - ровно на первый взнос, а бонус от подорожания от всей квартиры.
И наоборот, если не угадал с ростом - потери помножяются на кредитное плечо.
Все просто. Погашение тела кредита - пренебрегаем для понятности. Если вам интересно, я вывел точную формулу, где учитывается все. И погашение тела, и арендные платежи и проценты по кредиту и прочие недоразумения.
Со мной тут даже спорили, пришлось перевести в отдельную тему. Мало кому математические выкладки интересны. Посему я там был наедине со спорщиком. Который по итогу сказал "ну это и ежу понятно".

[eugen]

Мои мысли, мои скакуны...
Ради эксперемента, есть мысли, купить студию в Л.П. от ПИКа за 5.3млн. в семейную ипотеку на
15 лет, по 35т.р в месяц.
Ход мыслей, лям вход, 2 года плачу из своих, до ключей, дальше оплачивает наниматель.
P.S. Оплатить могу сразу, но не вижу смысла.
Верный ход?
Расплачусь досрочно,. Вопрос инфляции и дальнейшей стоимости.

Вижу смысл взять в льготку готовое жилье в бетоне, сделать инвесторский ремонт на продажу и сразу продать. Кредит отлично работает на дистанции 2-3-4 месяца, либо в период «томления», когда рынок растет, а платежи полностью покрывают рост цены.
На 2-3 года я бы не стал брать. Плечо лучше использовать для коротких перепродаж. Сейчас все инвестирование плечевое. Кто вкладывает 100% живые деньги имеет доход на уровне депозит/офз. Хорошая кредитная история - это инвестиционный ресурс.

[Nicolasgfk]

долгосрочной перспективе - да. 2 года - это 10% потерь на процентах. Если вы уверены, что квартира на 10% вырастет, берите. Хотя бы при своих останетесь.

20 % за два года

почем сейчас семейная ипотека?
6% насколько я знаю.

Имел ввиду проценты по вкладу за два года + капитализация

+ Тот факт что сегодня деньги дороже чем будут через два года

P.s. с если считать по золотым червонцам 1899 года так у нас инфляция в среднем 22-24% годовых стабильно

[bhr]

ЗЫ Если что процент у меня 6,49

то есть 13% за два года. Причем не от всей стоимости квартиры, а от суммы долга. Сумма долга у него - 80% от стоимости квартиры. То есть потери на процентах равны
13% умножить на 0.8 = 10.4% от стоимости квартиры.
То есть если квартира подорожает больше чем на 10.4% за два года, он в плюсе. Что и требовалось доказать.

[eugen]

P.s. с если считать по золотым червонцам 1899 года так у нас инфляция в среднем 22-24% годовых стабильно

Давайте считать в керенках

[Nicolasgfk]

Своих денег он потратил - ровно на первый взнос, а бонус от подорожания от всей квартиры

Да в этом есть толк

Но обратно такую же квартиру после продажи фиг купишь , ну или ждать цикл снижения цен

[bhr]

Имел ввиду проценты по вкладу за два года + капитализация
+ Тот факт что сегодня деньги дороже чем будут через два года
P.s. с если считать по золотым червонцам 1899 года так у нас инфляция в среднем 22-24% годовых стабильно

капитализация чего? он своих денег только миллион положил. Остальное положил в золотые червонцы или любой другой инструмент, который приносит любые придуманные вами доходы. обесценивание денег - не его проблема, проблема банка.

[Nicolasgfk]

есть если квартира подорожает больше чем на 10.4% за два года, он в плюсе. Что и требовалось доказать.

Проценты по вкладам в банках нынче не модно считать ??

P.s. он же не только потерял 10-11% за два года из за потери процентов по ипотеке

Но и потеря процентов от размещения на вкладе /ОФЗ

[bhr]

есть если квартира подорожает больше чем на 10.4% за два года, он в плюсе. Что и требовалось доказать.

Проценты по вкладам в банках нынче не модно считать ??

Лениво. прочитайте пост выше. какие проценты по каким вкладам? Он не на свои деньги купил квартиру. Свои деньги лежат на вкладе. В квартиру вложены чужие деньги, которые на вклад он никак не мог положить. Его дело только вернуть их и забрать свой доплнительный навар.

[Nicolasgfk]

есть если квартира подорожает больше чем на 10.4% за два года, он в плюсе. Что и требовалось доказать.

Проценты по вкладам в банках нынче не модно считать ??

Лениво. прочитайте пост выше. какие проценты по каким вкладам? Он не на свои деньги купил квартиру. Свои деньги лежат на вкладе. В квартиру вложены чужие деньги, которые на вклад он никак не мог положить. Его дело только вернуть их и забрать свой доплнительный навар.

И потеря 20% от первоначального взноса

Это же все таки свои деньги ?

А про цикл роста / боковика/ падения , гражданин в курсе ?

Дополню

Ипотечный платеж

Это минимум 24 месяца + 3-6 месяцев сам ремонт и Деньги на ремонт

Их тоже надо считать ежемесячно сколько бы каждый ипотечный платеж принес денег бы на вкладе за 30 месяцев + вложения в стоимость ремонта и мебели