Продал квартиру, вложил в бизнес. 143 / 6450
28 июн. 2014
Что бы не запутать в золоте и ставках во всём "реальном мире" поступают так:
В качестве базового инвестиционного решения выбирают следующее - все деньги в банк (надёжный) под процент.
Почему так поступают?
Как минимум по нескольким причинам:
1) это самая низкорискованная инвестиция и она самая ликвидная - ближе всего к просто деньгам. Её можно быстро и без потерь перевести в деньги...
2) Это отражает ту самую "временную стоимость денег". Тот самый факт, что деньги сегодня и деньги завтра это не одно и тоже. (важно - не путать с инфляцией - увеличением цен на товары. В общем случае, вариант "в надёжный банк под процент" не покрывает инфляцию, хотя бывает по разному).
3) Эта ставка известна заранее - на будущие времена!!! Например, если мы решили "дисконтировать в золоте", то мы должны как-то прогнозировать стоимость золота на будущиее. И тут у каждого инвестора - свой прогноз. Рентополучаль точно знает в 2010 году сколько будет стоить золотой тугрик в 2014, а я, например, не знаю. Кто-то имеет на этот счёт своё мнение... А по банковскому проценту мы всегда сойдёмся - он один для всех! И, соответственно, сможем разговаривать на одном языке.
Это и есть базовая ставка дисконтирования для всех других инвестиционных проектов.
По этой ставке и дисконтируются все денежные потоки по другим инвестиционным проектам, что бы их было можно между собой сравнить.
Оговорка.
Вообще-то ставку дисконтирования каждый инвестор выбирает сам.
Ни чего не имею против ставки в 13,67%.
У ставки есть вполне подходящий смысл - мы как бы сравниваем все другие инвест проекты с вариантом "арендная квартира".
Главное, что бы для всех возможных инвест-проектов (от "просто купить тугриков" до "помидорного бизнеса") она была одинаковая. Тогда различия в рисках между проектами мы будем учитывать каким-то другим образом.
Либо инвестор для каждого проекта назначает свою ставку, отражающую риски данного конкретного проекта. (чем выше риск - тем больше ставка).
Базовую ставку в виде банковского процента часто использую именно потому, что она базовая - самая маленькая. Это как бы "точка отсчёта" для всех остальных проектов... Ну и потому, что это будет понятно самому инвестору, но и всем остальным.
Самое важное - результат сравнения проектов между собой не изменится от того, какую ставку мы выберем. Если проект А был более выгодным чем проект Б приставке одной ставке, он будет выгодней и при другой ставке!
Соответственно, всех альтернативные инвест-проеты сравниваются между собой.
Если в качестве ставки дисконтирования выбрана ставка банковского депозита, то все денежные потоки по проектам мы дисконтируем по этой ставке. Приводим к "общему знаменателю".
Соответственно, все продисконтированные потоки (расходы и приходы) по каждому проекту суммируются.
Вот эти суммы и покажут нам, какой проект самый выгодный.
Вложится в золото это тоже инвест проект.
В 2010 купили за рубли, а в 2014 продали за рубли.
В 2010 году у нас был расход, в 2014 году приход.
Надо сумму 2010 "привести" к 2014 году (или наоборот) - т.е. продисконтировать.
Таким образом мы как бы увидим, а сколько денег у нас было бы на счету в банке, если бы мы все деньги не вложили бы в золото, а положили в банк на депозит.
Это при взгляде назад.
При взгляде вперёд всё тоже самое.
Только мы должны как-то спрогнозировать стоимость золота в 2018 году, допустим.
Аналогично с "домом на продажу".
В 2014 расход, в 2018 приход (долго строили и продавали).
Дисконтируем сумму прихода 2018 года ("приводим" её в современные деньги). Смотрим - а есть у нас прибыль (по сравнению с вариантом "в банк под процент").
Допустим, видим. что есть.
А теперь сравниваем с вариантом "просто купить золото" и видим - можно не парится со стройкой, а просто купить золота
(или наоборот).
Соответственно, как и в варианте с золотом, мы должны как-то спрогнозировать (угадать) стоимость нашего дома в 2018 году.
Аналогично и с арендной квартирой.
Здесь потоков, безусловно, больше, но суть та же...
И так далее, вплоть до помидорного бизнеса.
Оговорка.
Естественно это несколько упрощённый вариант. Как минимум надо понимать:
- есть другие показатели эффективности проекта, по которым проекты можно сравнивать между собой. Это важно, например, если в разные проекты инвестируются разные суммы и т.д...
- данный способ оценки проекта ни как не учитывает гибкость в проекте. Мы как бы прогнозируем один еслинства=енный поток по проекту. В приведённых примерах это вполне нормально. Там так и есть. Один дом - один поток (приходы и расходы). Всё понятно. Ситуация меняется если мы рассмотрим "помидорный бизнес". Сейчас я посчитаю, что через пару лет потоки (доходы. расходы) будут такими-то... Мы запустим этот бизнес, и увидим, что помидоры не пошли - переключились на бакложаны и/или сменили торговую точку, поставщика и т.д. применили рекламу, о которой раньше не думали. Увеличился расход (ранее не учтённый), а вслед за ним и приход (или не увелился Гибкости - немеряно...
Вот для преодоления этого недостатка классической школы инвестиционного анализа и была разработана теория оценки инвестиций на основе реальных опционов.
ИМХО её вполне можно применить и в ивест-проектах связанных с недвижимостью...
- Как видно, в современных условиях достаточно сложно прогнозировать будущие денежные потоки, даже когда нет гибкости. Рентополучатель точно знает какая стоимость недвижимости будет (выраженная в золоте) через дцать лет... Есть синусоида... Я, например, не всегда уверен в своих оценках стоимости недвижимости (выраженной в деньгах) на горизонте 5 лет. Ровно как я не знаю сколько буде стоить золото через пять лет. В принципе, мне это и не нужно, т.к. инвестиции в золото не рассматриваются, точнее в портфеле инвесторов эти инвестиции мирно сосуществуют. Есть инвестиции в золото и есть в арендную недвижимость... Не суть...
Прогнозировать потоки на 5 лет в перёд сложно. Что стоимость недвижимости, что цены на золото и т.д. Соответственно, многие инвесторы стремятся к краткосрочным инвестициям. Даже арендные проекты (точнее смешанные) рассчитываются не на 50-100 лет, а на гораздо меньший период... Кроме того, в подавляющем большинстве случаев арендная недвижимость создаётся с использованием заёмного капитала и капитал этот привлекается в ДЕНЬГАХ под какой-то % годовых (а не в тугриках) и ни как не связан с ценами на золотые тугрики. Важно именно превышение доходности над стоимостью заёмного капитала... Соответственно, в ДЕНЬГАХ считать становится критически важно как для инвесторов, так и для банков (если Вы придёте в банк за кредитом с бизнес-планом посчитанным в тугриках - там сильно удивятся... )
На самом деле все эти подсчёты и тем более утверждения - что бы не облажаться надо считать в том-то и том-то ... В общем, это всё даже не половина успеха...
Нужно много чего ещё и, прежде всего, ответить на вопрос - а почему у нас купят, а не у конкурентов? Почему именно по такой цене и в такие сроки? В чём идея вашего проекта - на чём собственно вы зарабатываете и почему конкуренты дадут вам это сделать? И т.д. На эти вопросы рассуждениями о накоплении/перепроизводстве/мега выгодности гастро-арендных проектов (и их антиподов) с примерами с коробками и курицами от "лохматого" года и расчётов в странных денежных единицах ... - в общем это не прокатит...
Для себя - каждый решает сам, но тогда читаем нобелевского лауреата очень внимательно...
В отсутствии критически настроенных слушателей действительно легко ошибиться, став "рабом" своей идеи...
Хотите что-то строить на продажу/аренду в жилой или коммерции - защитите проект передо мной!
ИМХО это может стать тем самым "ледяным душем". Ну а если уж пройдёт через меня - смело реализуйте! И побыстрее - пока не успела измениться рыночная ситуация.
Тем не менее, всем читателям искренне желаю успехов!
ИМХО чем в нашей стране будет больше предпринимательства, инвестиций и пытливых умов - тем лучше!
Но это всё темы для дальнейшего обсуждения.
Моё участие после пляжного отдыха...
В качестве базового инвестиционного решения выбирают следующее - все деньги в банк (надёжный) под процент.
Почему так поступают?
Как минимум по нескольким причинам:
1) это самая низкорискованная инвестиция и она самая ликвидная - ближе всего к просто деньгам. Её можно быстро и без потерь перевести в деньги...
2) Это отражает ту самую "временную стоимость денег". Тот самый факт, что деньги сегодня и деньги завтра это не одно и тоже. (важно - не путать с инфляцией - увеличением цен на товары. В общем случае, вариант "в надёжный банк под процент" не покрывает инфляцию, хотя бывает по разному).
3) Эта ставка известна заранее - на будущие времена!!! Например, если мы решили "дисконтировать в золоте", то мы должны как-то прогнозировать стоимость золота на будущиее. И тут у каждого инвестора - свой прогноз. Рентополучаль точно знает в 2010 году сколько будет стоить золотой тугрик в 2014, а я, например, не знаю. Кто-то имеет на этот счёт своё мнение... А по банковскому проценту мы всегда сойдёмся - он один для всех! И, соответственно, сможем разговаривать на одном языке.
Это и есть базовая ставка дисконтирования для всех других инвестиционных проектов.
По этой ставке и дисконтируются все денежные потоки по другим инвестиционным проектам, что бы их было можно между собой сравнить.
Оговорка.
Вообще-то ставку дисконтирования каждый инвестор выбирает сам.
Ни чего не имею против ставки в 13,67%.
У ставки есть вполне подходящий смысл - мы как бы сравниваем все другие инвест проекты с вариантом "арендная квартира".
Главное, что бы для всех возможных инвест-проектов (от "просто купить тугриков" до "помидорного бизнеса") она была одинаковая. Тогда различия в рисках между проектами мы будем учитывать каким-то другим образом.
Либо инвестор для каждого проекта назначает свою ставку, отражающую риски данного конкретного проекта. (чем выше риск - тем больше ставка).
Базовую ставку в виде банковского процента часто использую именно потому, что она базовая - самая маленькая. Это как бы "точка отсчёта" для всех остальных проектов... Ну и потому, что это будет понятно самому инвестору, но и всем остальным.
Самое важное - результат сравнения проектов между собой не изменится от того, какую ставку мы выберем. Если проект А был более выгодным чем проект Б приставке одной ставке, он будет выгодней и при другой ставке!
Соответственно, всех альтернативные инвест-проеты сравниваются между собой.
Если в качестве ставки дисконтирования выбрана ставка банковского депозита, то все денежные потоки по проектам мы дисконтируем по этой ставке. Приводим к "общему знаменателю".
Соответственно, все продисконтированные потоки (расходы и приходы) по каждому проекту суммируются.
Вот эти суммы и покажут нам, какой проект самый выгодный.
Вложится в золото это тоже инвест проект.
В 2010 купили за рубли, а в 2014 продали за рубли.
В 2010 году у нас был расход, в 2014 году приход.
Надо сумму 2010 "привести" к 2014 году (или наоборот) - т.е. продисконтировать.
Таким образом мы как бы увидим, а сколько денег у нас было бы на счету в банке, если бы мы все деньги не вложили бы в золото, а положили в банк на депозит.
Это при взгляде назад.
При взгляде вперёд всё тоже самое.
Только мы должны как-то спрогнозировать стоимость золота в 2018 году, допустим.
Аналогично с "домом на продажу".
В 2014 расход, в 2018 приход (долго строили и продавали).
Дисконтируем сумму прихода 2018 года ("приводим" её в современные деньги). Смотрим - а есть у нас прибыль (по сравнению с вариантом "в банк под процент").
Допустим, видим. что есть.
А теперь сравниваем с вариантом "просто купить золото" и видим - можно не парится со стройкой, а просто купить золота
(или наоборот).Соответственно, как и в варианте с золотом, мы должны как-то спрогнозировать (угадать) стоимость нашего дома в 2018 году.
Аналогично и с арендной квартирой.
Здесь потоков, безусловно, больше, но суть та же...
И так далее, вплоть до помидорного бизнеса.
Оговорка.
Естественно это несколько упрощённый вариант. Как минимум надо понимать:
- есть другие показатели эффективности проекта, по которым проекты можно сравнивать между собой. Это важно, например, если в разные проекты инвестируются разные суммы и т.д...
- данный способ оценки проекта ни как не учитывает гибкость в проекте. Мы как бы прогнозируем один еслинства=енный поток по проекту. В приведённых примерах это вполне нормально. Там так и есть. Один дом - один поток (приходы и расходы). Всё понятно. Ситуация меняется если мы рассмотрим "помидорный бизнес". Сейчас я посчитаю, что через пару лет потоки (доходы. расходы) будут такими-то... Мы запустим этот бизнес, и увидим, что помидоры не пошли - переключились на бакложаны и/или сменили торговую точку, поставщика и т.д. применили рекламу, о которой раньше не думали. Увеличился расход (ранее не учтённый), а вслед за ним и приход (или не увелился
Гибкости - немеряно... Вот для преодоления этого недостатка классической школы инвестиционного анализа и была разработана теория оценки инвестиций на основе реальных опционов.
ИМХО её вполне можно применить и в ивест-проектах связанных с недвижимостью...
- Как видно, в современных условиях достаточно сложно прогнозировать будущие денежные потоки, даже когда нет гибкости. Рентополучатель точно знает какая стоимость недвижимости будет (выраженная в золоте) через дцать лет... Есть синусоида... Я, например, не всегда уверен в своих оценках стоимости недвижимости (выраженной в деньгах) на горизонте 5 лет. Ровно как я не знаю сколько буде стоить золото через пять лет. В принципе, мне это и не нужно, т.к. инвестиции в золото не рассматриваются, точнее в портфеле инвесторов эти инвестиции мирно сосуществуют. Есть инвестиции в золото и есть в арендную недвижимость... Не суть...
Прогнозировать потоки на 5 лет в перёд сложно. Что стоимость недвижимости, что цены на золото и т.д. Соответственно, многие инвесторы стремятся к краткосрочным инвестициям. Даже арендные проекты (точнее смешанные) рассчитываются не на 50-100 лет, а на гораздо меньший период... Кроме того, в подавляющем большинстве случаев арендная недвижимость создаётся с использованием заёмного капитала и капитал этот привлекается в ДЕНЬГАХ под какой-то % годовых (а не в тугриках) и ни как не связан с ценами на золотые тугрики. Важно именно превышение доходности над стоимостью заёмного капитала... Соответственно, в ДЕНЬГАХ считать становится критически важно как для инвесторов, так и для банков (если Вы придёте в банк за кредитом с бизнес-планом посчитанным в тугриках - там сильно удивятся...
) На самом деле все эти подсчёты и тем более утверждения - что бы не облажаться надо считать в том-то и том-то ... В общем, это всё даже не половина успеха...
Нужно много чего ещё и, прежде всего, ответить на вопрос - а почему у нас купят, а не у конкурентов? Почему именно по такой цене и в такие сроки? В чём идея вашего проекта - на чём собственно вы зарабатываете и почему конкуренты дадут вам это сделать? И т.д. На эти вопросы рассуждениями о накоплении/перепроизводстве/мега выгодности гастро-арендных проектов (и их антиподов) с примерами с коробками и курицами от "лохматого" года и расчётов в странных денежных единицах ... - в общем это не прокатит...
Для себя - каждый решает сам, но тогда читаем нобелевского лауреата очень внимательно...
В отсутствии критически настроенных слушателей действительно легко ошибиться, став "рабом" своей идеи...
Хотите что-то строить на продажу/аренду в жилой или коммерции - защитите проект передо мной!
ИМХО это может стать тем самым "ледяным душем". Ну а если уж пройдёт через меня - смело реализуйте! И побыстрее - пока не успела измениться рыночная ситуация.
Тем не менее, всем читателям искренне желаю успехов!
ИМХО чем в нашей стране будет больше предпринимательства, инвестиций и пытливых умов - тем лучше!
Но это всё темы для дальнейшего обсуждения.
Моё участие после пляжного отдыха...
17 июл. 2014
Александр Саяпин писал(а):Andreeviliaa писал(а):График действительно интересный. Спасибо.
Правда, что бы в нём разобраться ИМХО нужны определённые пояснения:
- Что отложено по "оси У"? Оборот, выручка, прибыль (какая?), рентабельность? Или какой-то иной показатель "успешности" деятельности компании?
- Почему по "оси Х" отложено не абстрактное ВРЕМЯ ЖИЗНИ КОМПАНИИ, а время в годах с началом отсчёта в 2008 году? Данный график справедлив только для тех компаний, которые были основаны в начале 2008 года? Или данный график относится к какой-то отдельной компании, например, "Планета недвижимости"?
- Какие компании участвовали в исследовании? Вы разделяете компании только по размеру (малый бизнес, средний, крупный...) или, например, по типу - производитель товаров / компании, оказывающие услуги? Как Вы считаете - Ваш график справедлив для обоих этих типов компаний?
В Вашем исследовании участвовали компании только из сферы недвижимости? Автосервисы, например, попали в Ваше исследование? Или казино?
А из сферы недвижимости - в Ваше исследование вошли только риэлторские компании или строительные тоже? (если речь о малом бизнесе, то это могут быть, например, не большие строительные фирмы/бригады...).
Andreeviliaa, ось Y абстрактна и в целом символизирует оборот компании.
По оси Х отложено конкретное время, т.к. эмпирическое исследование компаний было проведено в рамках этого периода.
Нет, данные уровни развития справедливы для любой компании, практически в любой промежуток времени, исключая экономические обстоятельства непредвиденной силы.
Касательно размеров – в число респондентов входили только представители малого и среднего бизнеса. По типу не разделяли.
И да, график справедлив для любого типа компаний.
Выборка была большая, компании присутствовали из различных сфер, но преимущественно это была сфера услуг.
И небольшая погрешность с уклоном в недвижимость, с учетом моей сферы занятости
Александр, а какая практическая применимость Ваших разработок? Скажем, для начищающего предпринимателя количество кризисов, ожидающих его по Вашей схеме, может заставить опустить руки при его начинании? Хорошо, а если руководитель где на 7 отметке себя определит? Что это дает? Что эти кризисы? Вот развод с женой - это кризис для руководителя/ основателя? Как он здесь отразится ? Все это , на мой взгляд, попытка контроля над своей будущей жизнью, а тем не менее, мы не можем знать, что с нами завтра будет . Горизонт стратегического планирования - пять лет. И все эти кризисы- это просто поэтапные задачи, которые нужно решать, которые записаны по минимуму в ежедневнике / бизнес-плане, по максимуму- в планах развития, которые корректируются каждые три месяца по ситуации на рынке или ситуации внутри компании( местечковые "кризисы")? Объясните, пжлст, раз уж Вы их тут выставили
17 июл. 2014
Альбина писал(а):Александр, а какая практическая применимость Ваших разработок? Скажем, для начищающего предпринимателя количество кризисов, ожидающих его по Вашей схеме, может заставить опустить руки при его начинании? Хорошо, а если руководитель где на 7 отметке себя определит? Что это дает? Что эти кризисы? Вот развод с женой - это кризис для руководителя/ основателя? Как он здесь отразится ? Все это , на мой взгляд, попытка контроля над своей будущей жизнью, а тем не менее, мы не можем знать, что с нами завтра будет . Горизонт стратегического планирования - пять лет. И все эти кризисы- это просто поэтапные задачи, которые нужно решать, которые записаны по минимуму в ежедневнике / бизнес-плане, по максимуму- в планах развития, которые корректируются каждые три месяца по ситуации на рынке или ситуации внутри компании( местечковые "кризисы")? Объясните, пжлст, раз уж Вы их тут выставили
Альбина, данный график был разработан в рамках диссертационного исследования "Факторы преодоления кризисов роста малых и средних предприятий России". По каждому кризису был представлен ряд практических мер по их преодолению. Сейчас готовится статья в журнал "Эксперт", где Вы сможете подробно с ними ознакомиться.
Практической стороной является возможность использования приведенных в исследовании рекомендаций по выходу малых предприятий из кризисных ситуаций при обучении предпринимателей в разнообразных программах поддержки малого бизнеса, а также отраслевая направленность применения разработанных рекомендаций и предложений. Материалы исследования также могут быть использованы в ВУЗах в рамках магистерских учебных программ.
P.S. Я думаю, не имеет смысла обсуждать, является ли развод с женой кризисом основателя или нет.
С уважением, Александр Саяпин
"Планета Недвижимость" +7 (495) 518-4444
"Планета Недвижимость" +7 (495) 518-4444
17 июл. 2014
Александр Саяпин писал(а):Альбина писал(а):...
...
...
P.S. Я думаю, не имеет смысла обсуждать, является ли развод с женой кризисом основателя или нет.
А может даже и стимулом ...
17 июл. 2014
Мне , конечно, очень интересно ознакомиться с видами кризисов и способами их преодоления, просто я думаю, должна быть еще и оценка этого кризиса в каких- то единицах, и оценка способа преодоления этого кризиса в тех же единицах, и сопоставимость затрат ( денежных, временных) на преодоление этого кризиса с затратами на закрытие проекта , выхода из него и вложения в новый проект. Когда у Вас статья будет в эксперте?
17 июл. 2014
Илья, Вы так много писали/ говорили, причем уже кажется, что и повторились не один раз в своих утверждениях. Если Вы хотите привести все расчеты к одному знаменателю, предлагаю взять расчетную единицу- это время. Т.е. Период окупаемости. В моих подсчетах это так: купить квартиру с давать ее в аренду- это 17-18 лет, купить офис и сдавать его в аренду- это 9-10 лет. Инвестиция выгодна, когда период окупаемости меньше 7-8 лет, это может быть инвестиция и в бизнес, почему нет? Думаю над открытием пекарни. Или все- таки строительством дома с последующей его продажей?
17 июл. 2014
Александр, безусловно Вы проделали большую работу.
С большим интересом ознакомлюсь с Вашей статьёй когда это будет возможно...
От себя замечу - я не знаю пока как отметить на Вашем графике решение установить "условно-бесплатный" ксерокс в фойе вашего отделения в Истре. Я пока не знаю преодолению какого кризиса это способствовало, но ИМХО это было очень даже верное и дальновидное решение!
Вы, кстати, не считали какую часть клиентского потока Вам это принесло?
Вот, например, я познакомился с Вашей компании именно благодаря этому решению (по наводке на ксерокс от сотрудника регпалаты))))))))))
С большим интересом ознакомлюсь с Вашей статьёй когда это будет возможно...
От себя замечу - я не знаю пока как отметить на Вашем графике решение установить "условно-бесплатный" ксерокс в фойе вашего отделения в Истре. Я пока не знаю преодолению какого кризиса это способствовало, но ИМХО это было очень даже верное и дальновидное решение!
Вы, кстати, не считали какую часть клиентского потока Вам это принесло?
Вот, например, я познакомился с Вашей компании именно благодаря этому решению (по наводке на ксерокс от сотрудника регпалаты
))))))))))
17 июл. 2014
Альбина писал(а):Илья, Вы так много писали/ говорили, причем уже кажется, что и повторились не один раз в своих утверждениях. Если Вы хотите привести все расчеты к одному знаменателю, предлагаю взять расчетную единицу- это время. Т.е. Период окупаемости. В моих подсчетах это так: купить квартиру с давать ее в аренду- это 17-18 лет, купить офис и сдавать его в аренду- это 9-10 лет. Инвестиция выгодна, когда период окупаемости меньше 7-8 лет, это может быть инвестиция и в бизнес, почему нет? Думаю над открытием пекарни. Или все- таки строительством дома с последующей его продажей?
Да уж. Повторился я много раз.
Вообще ИМХО всё о чём писал это весьма тривиальные, интуитивно понимаемые вещи...
В принципе, любой, кто что либо считает, так или иначе считает (по крайней мере в начале) всё в деньгах. Даже в Вашем примере это так.
И во всём реальном мире сложных и масштабных инвест-проектов это так.
Да, на бытовом уровне, часто ни кто ни чего не дисконтирует... Часто не учитывают очевидные альтернативные возможности инвестиций...
Очень часто (на бытовом уровне) инвестиционное решение принимает "житейский подтекст". Иногда, кстати, это может привести к почти фатальным последствиям. Потрясающие примеры финансового мазохизма, связанного с инвестициями в недвижимость, есть на ForumHouse и на других форумах...
К недвижимости вообще особое отношение (как верно замечено всеми участниками данного обсуждения...).
Однако, я против постулирования неких "простых" истин. Типа - надо считать в золоте (надо дисконтировать) , и тогда всё будет хорошо...
Эта простота обманчива на самом деле.
Как показывает график от Александра, предпринимателя подстерегает масса сложностей, кризисов, "переходных состояний" и т.д.
Одним простым решением (в чём-то уникальном считать) здесь не обойтись! Более того, слепая вера в уникальность своих "моделей" может дорого стоить. Достаточно вспомнить "утренний график" от Рентополучателя... Собственно, данная дискуссия это введение в более подробное обсуждение темы оценки и планирования инвестиций на загородном рынке (строительства дома(ов) с целью продажи и/или аренды - строительства на продажу). Темы, которую я стараюсь постепенно излагать на этом форуме.
В принципе, я считал, что подробное погружение в сложный мир инвестиционного анализа пока преждевременно и не нужно, с точки зрения продолжения изложения темы "строительство на продажу". ИМХО вполне достаточно интуитивно понимаемых вещей - прибыль, доходность, срок реализации проекта. Т.к. проекты в большинстве случаев краткосрочные, то ИМХО можно на первых порах обойтись и без дисконтирования даже...
Однако, постоянно всплывающие вопросы - в чём считать, что такое срок окупаемости, что такое выгодность и т.д. - всё это заставляет вносить ясность.
Я не горю желанием пересказывать здесь какие-то фундаментальные курсы. По максимому стараюсь избегать каких-то формул и терминологии...
Тем не менее, есть концепции (стратегии) успешность которых неразрывно связаны с чётким финансовым планированием, "рациональным" привлечением заёмного капитала и управлению рисками. Без этого, проекты становятся рискованными и/или низкодоходными. Со временем (надеюсь) мы дойдём ПОСТЕПЕННО до всех этих вещей.
Это было лирическое отступление.
В следующем посте про срок окупаемости...
17 июл. 2014
Альбина писал(а):...
Если Вы хотите привести все расчеты к одному знаменателю, предлагаю взять расчетную единицу- это время. Т.е. Период окупаемости. В моих подсчетах это так: купить квартиру с давать ее в аренду- это 17-18 лет, купить офис и сдавать его в аренду- это 9-10 лет. ...
Период окупаемости это один из нескольких параметров по которым сравнивают различные варианты инвестиций между собой.
Он ни чем не лучше и не хуже остальных
Конечно, его имеет смысл использовать (наряду с другими)!О чём многие забывают?
Постараюсь пояснить это на Вашем примере.
Когда мы говорим о сроке окупаемости, то обычно имеется ввиду срок ПЕРВОЙ окупаемости. Если мы инвестируем в жилую недвижимость, то это уточнение не играет особой роли (на первый взгляд
)А вот когда мы говорим об инвестициях в коммерческую недвижимость и тем более в бизнес (например, открыть пекарню), то тогда данное уточнение становится уже весьма актуальным!
Тогда срок первой окупаемости может существенно отличаться от скора второй (третий и т.д.) окупаемости... (как правило, он будет больше) Понимаете?
Если мы не учитываем данный факт, то это может привести к ошибочной оценке инвест-проектов...
17 июл. 2014
недвижимость, есть на ForumHouse и на других форумах...
К недвижимости вообще особое отношение (как верно замечено всеми участниками данного обсуждения...).
Приведите ссылки , пжлст, если не трудно найти, интересны всякие истории
А про интуитивный подход Вы совершенно верно говорите, ведь уровень / интерес форумчан, мой в том числе, это инвестиции куда бы то ни было- инвестиции малого бизнеса, а интуиция и личный опыт( ощущения) здесь играют немаловажную роль. Вы пытаетесь под естественный выбор домашнего инвестирования подвести могучую теоретическую базу, а это лишне... Куда интересней почитать/ посчитать возможную прибыль от приобретения участка плюс строительство дома плюс подводка коммуникаций и т. Д. Когда меня спрашивают застройщики от малого бизнеса, за сколько можно продать, я могу ответить, в зависимости от срока экспозиции, а вот самой зайти на эту кухню
К недвижимости вообще особое отношение (как верно замечено всеми участниками данного обсуждения...).
Приведите ссылки , пжлст, если не трудно найти, интересны всякие истории
А про интуитивный подход Вы совершенно верно говорите, ведь уровень / интерес форумчан, мой в том числе, это инвестиции куда бы то ни было- инвестиции малого бизнеса, а интуиция и личный опыт( ощущения) здесь играют немаловажную роль. Вы пытаетесь под естественный выбор домашнего инвестирования подвести могучую теоретическую базу, а это лишне... Куда интересней почитать/ посчитать возможную прибыль от приобретения участка плюс строительство дома плюс подводка коммуникаций и т. Д. Когда меня спрашивают застройщики от малого бизнеса, за сколько можно продать, я могу ответить, в зависимости от срока экспозиции, а вот самой зайти на эту кухню
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: Anonym++ и 1 гость
