Доходность вложений в недвижимость при использовании кредита 267 / 7977

Валерий Александрович писал(а):
но и его вы умудряетесь умножать на срок, хотя оно, если и появится, то в самом конце, т.е. срок в любом случае для удорожания равен НОЛЮ!!!

Батюшки. я вас не понимаю.
если за год подорожает на 1%. То за пять лет на 5%. потому и умножаю на срок. Что смущает?
Вы пока бы дослушали до конца, откуда взялся знаменатель. Я уже начал рассказывать. Пока не закончил. Пишу максимально подробно.
ПЫСЫ:
перечитал первый пост
УД – процент удорожания квартиры (обычно 10% или 0.1)
потому и непонимание.
правка
УД – среднегодовой процент удорожания квартиры (обычно 10% или 0.1)

Валерий Александрович писал(а):
Не говоря уж, что на практике общение ипотечника-инвестора с барбулятором будет выглядеть так - засунуть в него первый взнос и зыбыть, после чего регулярно кормить гася кредит

простите, а когда денюжку на пополняемый депозит кладете, разве не такое же общение с бурбулятором происходит? засунуть и забыть до окончания срока. Можно и прикармливать.

"Смущает" что Вы противоречите самому себе, точнее где считаете "выгодным" про срок "вспоминаете", а где нет - "забываете"...

Давайте сделаем проще - отделим арендный доход и посчитаем доходность только от него.

Затем, после продажи, отдельно посчитаем доход от продажи (если таковой случится).

Арендный доход логично сравнивать с ипотечным платежом, а деньги полученные от продажи с сумой затрат на квартиру на момент продажи.

тогда никаких иллюзий

Васяnew писал(а):
bhr писал(а):
У меня видимо профессиональная трансформация произошла. ибо на все смотрю глазами банка.
даже покупая недвижку, считаю себя банкиром.

Тогда Вы ошибаетесь, так как квартира на балансе банка, как и ипотечный кредит - это пассив, а не актив.

прочитайте название темы. Я говорю про кредит. Лично я взял потребительский кредит. Никакого залога у меня нету. Мы сейчас формулу обсуждаем. Неужели формула изменится, если в договоре кредита появится строчка о залоге недвижимости?

Валерий Александрович писал(а):
"Смущает" что Вы противоречите самому себе, точнее где считаете "выгодным" про срок "вспоминаете", а где нет - "забываете"...

подождите. вы уходите от ответа. Вы не согласны с тем что удорожание квартиры пропорционально сроку? то есть за 10 лет и за один год итоговое удорожание будет одинаковым?

bhr писал(а):
Валерий Александрович писал(а):
Основным было - "Предположим, Вы и на первый взнос взяли кредит, тогда по Вашей формуле доходность возрастёт ещё больше, а фактически Вам квартира обойдётся ещё дороже при неизменных доходах с аренды и удорожания..."

Как Вы это прокомментируете???

ставите в формуле ПВ (первоначальный взнос) равное нулю. какие проблемы?
как прокомментирую? чем больше кредитное плечо, тем выгоднее.

Ну это же противоречит здравому смыслу и реальности...

допустим у меня есть 3 000 000 и квартира ценой 6 000 000, Вы считаете, что ВЫГОДНЕЕ взять кредит под залог квартиры для первого взноса, чем заплатить его имеющимися деньгами???

У Вас получается - чем дороже мне квартира обойдётся в итоге (чем больше я возьму для её покупки кредитов), тем мне выгоднее??? :bra_vo:

Может тогда и чем выше ставка по кредиту, тем мне выгоднее??? :mi_ga_et:

Валерий Александрович писал(а):
Давайте сделаем проще - отделим арендный доход и посчитаем доходность только от него.

дык проще Вы уже делали
среднегодовая доходность = (Доходы - расходы)/расходы/непонятный срок
Это постулат, от которого Вы отталкиваетесь. Если система аксиом не совпадает, как вместе что-то обсуждать?
Я и так и этак Вам намекал на неправильность постулата. Пример разобрал (который Вы же привели), где по Вашему выходит 20%, а банкиры сие считают за 35%. сослался на ипотечный калькулятор. Ну как мне быть то? если аксиомы Ваши не принимаю.

Валерий Александрович писал(а):
Ну это же противоречит здравому смыслу и реальности...

допустим у меня есть 3 000 000 и квартира ценой 6 000 000, Вы считаете, что ВЫГОДНЕЕ взять кредит под залог квартиры для первого взноса, чем заплатить его имеющимися деньгами???

я не вижу противоречия.
вложить рубль своих и получить доход миллион. или вложить 3 миллиона своих и получить тот же доход миллион. Первое - выгоднее. Те самые имеющиеся 3 млн они могут быть задействованы на другие проекты и принести также немалый доход.

bhr писал(а):
Валерий Александрович писал(а):
"Смущает" что Вы противоречите самому себе, точнее где считаете "выгодным" про срок "вспоминаете", а где нет - "забываете"...

подождите. вы уходите от ответа. Вы не согласны с тем что удорожание квартиры пропорционально сроку? то есть за 10 лет и за один год итоговое удорожание будет одинаковым?

Я не согласен с включением "удорожания квартиры" в числитель. За 10 лет цена квартиры может меняться самым причудливым способом, реальное удорожание, как и его фактическое денежное воплощение наступит в момент продажи квартиры - прогнозировать это невозможно, как и более менее точно учитывать в расчётах - это типа как гадать о курсе доллара через 10 лет...

Никакой "пропорциональности" нет и быть не может. Деньги получаете в самом конце процесса - т.е. по Вашей же логике срок на этот момент равен нолю.

bhr писал(а):
Валерий Александрович писал(а):
Давайте сделаем проще - отделим арендный доход и посчитаем доходность только от него.

дык проще Вы уже делали
среднегодовая доходность = (Доходы - расходы)/расходы/непонятный срок
Это постулат, от которого Вы отталкиваетесь. Если система аксиом не совпадает, как вместе что-то обсуждать?
Я и так и этак Вам намекал на неправильность постулата. Пример разобрал (который Вы же привели), где по Вашему выходит 20%, а банкиры сие считают за 35%. сослался на ипотечный калькулятор. Ну как мне быть то? если аксиомы Ваши не принимаю.

Пример мой и Ваши расчёты говорят о следующем - банкиры получили 35% годовых, я потратил на 20% больше, чем получил... как ипотечник

, Вы утверждаете, что мне это так же выгодно как и банкирам - 35% годовых? :lol: