Продал квартиру, вложил в бизнес. 143 / 6450

Дайте совет: есть участок в аренде 15 соток, продаю за 900 т-р, если было бы в собственности, стоил бы 1500 т-р, чтоб перевести в собственность, надо построиться, чем выше готовность объекта, тем ниже стоимость выкупа, стремится к нулю, т.е вариант с фундаментом или баней не прокатит. Вот вопрос: выкладываться в стройку, чтобы капитализировать участок и возможно ( а может и нет?) выиграть еще сколько то на строительстве? Я бы получила денежку и еще в какие нибудь участки вложила, а вот в аренде не очень то продается. :-(

Поясните, пжлст, про первую и вторую окупаемость.

Альбина писал(а):
недвижимость, есть на ForumHouse и на других форумах...
К недвижимости вообще особое отношение (как верно замечено всеми участниками данного обсуждения...).

Приведите ссылки , пжлст, если не трудно найти, интересны всякие истории

...
...

внешняя ссылка
внешняя ссылка

Это почти один и тот же объект.
Там мужчина (судя по нику - пенсионер) решил построить на части своего ХОРОШЕГО участка линейку из трёх КАПИТАЛЬНЫХ таунхаузов.
Скорее всего, он планировал их использовать под аренду и в его предствлении это выгладело бы как "ПРИБАВКА К ПЕНСИИ".
Вот такое инвестиционно-житейское решение...

По всей видимости арендный бизнес не пошёл...

В итоге человек пытался продать и свои тауны (на маленьком участке) и тауны вместе с большим участком и часть участка без таунов...
Угадайте с трёх раз - кто ни будь оценил его тауны?

ИМХО это печальная и поучительная история...
Модели "свечных заводиков" или "прибавки к пенсии" постоянно обсуждаются в сети.
Люди как-то очень легкомысленно ИМХО подходят к оценки долгосрочных перспектив того арендного бизнеса, который они собираются организовать. И в который они зачастую РЕАЛЬНО готовы вкладывать не малые средства...

P.S.
Там и с точки зрения оформления документов не всё в порядке было...
И риски существенные по сносу и т.д....
Т.е. кроме весьма сомнительной доходности в будущем (раз), проект содержал существенные предпринимательские риски/геморрои (два), требовал ощутимых затрат на администрирование (три), ярковыраженный фактор сезонности (четыре), имел низкую ликвидность при продаже (пять), в свою очередь, не имел гибкости, т.е. не позволял использовать и/или продать данную недвижимость как жилую (шесть) ... и к тому же содержал в себе существенные "юридические" риски, если так можно выразится.
В итоге, по соотношению риски(сложности, неопределённости...)/доходность данный проект являет собой пример ... ну, скажем так, не самого оптимального вложения своих сил и средств на загородном рынке...

А реализовывать его Пенсионерыч стал, скорее всего, находясь в плену "житейской идеи" - вот как классно. буду сидеть на крыльце своего дома, ловить рыбку, а на соседнем участке (рядом, под присмотром...) будут тихо жить арендаторы моих трёх таунхаузов, не создавая мне при этом ни забот ни проблем... И обеспечивать мне "прибавку к пенсии"...

А в итоге?
В итоге вместо прибавки к пенсии - геморрой с продажей и финансовые потери, к сожалению. :-(

P.P.S.
В школе туризма, когда я был дежурным (готовил еду), инструктор часто мне повторял - главное, не испорти продукт!
Перефразируя к инвестициям на загородном рынке можно сказать - главное, не испортить землю!

Альбина писал(а):
Дайте совет: есть участок в аренде 15 соток, продаю за 900 т-р, если было бы в собственности, стоил бы 1500 т-р, чтоб перевести в собственность, надо построиться, чем выше готовность объекта, тем ниже стоимость выкупа, стремится к нулю, т.е вариант с фундаментом или баней не прокатит. Вот вопрос: выкладываться в стройку, чтобы капитализировать участок и возможно ( а может и нет?) выиграть еще сколько то на строительстве? Я бы получила денежку и еще в какие нибудь участки вложила, а вот в аренде не очень то продается.

Уверяю вас на стоимость ЗУ ,находится он в собственности или аренде у государства ,никак не отражается.
Просто процедура перехода прав несколько иная.
Если в аренде ,то оформляется договор цессии ,который согласовывается с местной администрацией, и после чего встает на учет в Росреестре.
ЗУ документально ваш.

На мой взгляд аренда ЗУ для уступки -фиктивной продажи более быстрый и малозатратный.
Как по налогам, так и тех.документам.И срочной постройки никому ненужного фундамента.

Альбина писал(а):
Илья, Вы так много писали/ говорили, причем уже кажется, что и повторились не один раз в своих утверждениях. Если Вы хотите привести все расчеты к одному знаменателю, предлагаю взять расчетную единицу- это время. Т.е. Период окупаемости. В моих подсчетах это так: купить квартиру с давать ее в аренду- это 17-18 лет, купить офис и сдавать его в аренду- это 9-10 лет. Инвестиция выгодна, когда период окупаемости меньше 7-8 лет, это может быть инвестиция и в бизнес, почему нет? Думаю над открытием пекарни. Или все- таки строительством дома с последующей его продажей?

Самая разумная идея.
Это жратва.
Люди ели-едят -и будут есть всегда.
Слова одного Алигарха.
Он все деньги вложил в итоге в жратву, поля,цеха,магазины.
И никуда больше не желает вкладывать .
Есть и строительство , но это не тот смак .
Правда наценка в данном сегменте небольшая ,больше крутит ритейл,но это локомотив.

Единственное предостережение , если САМИ и ЛИЧНО не занимались пищевкой , то и не стоит начинать , это
постоянный каторжный труд .Только личное участие гарантирует успех .

Альбина писал(а):
Поясните, пжлст, про первую и вторую окупаемость.

В случае коммерческой недвижимости (первичный поиск арендаторов, арендные каникулы на период "раскрутки" их бизнесов и т.д...) и в случае пекарни (период раскрутки и т.д...) ПЕРВЫЙ срок окупаемости может оказаться бОльшим, чем второй (третий..). Это может привести к тому. что мы отбросим потенциально выгодный проект..
Кроме того, это важно, когда мы планируем привлекать заёмное финансирование...

Кроме всего прочего, в приведённом примере мы сравниваем инвестиции с различным уровнем риска. Это надо как-то учитывать - или в ставке, по которой мы будем дисконтировать будущие денежные потоки или как-то иначе (об этом ранее писал).

Кроме того, в приведённом примере мы сравниваем инвестиции с различным уровнем "входных барьеров", сложностей в реализации, требуемой степенью нашего участия и т.д... Это тоже, естественно, надо как-то учитывать..

Пример.
Мы можем включить в этот список открытие казино.
Окупить этот проект сможет себя за очень короткое время (в случае успеха), а может иметь почти фатальные потери (если здание в аренде, то полностью фатальные) - мы можем остаться без гроша... И тоже за очень короткое время.
Там даже не успеем пройти и начальные стадии по графику от Александра... Сразу смерть!
Проект с открытием казино с одной стороны самый потенциально выгодный, с другой - самый высокорискованный. Так же он обладаем наивысшим количеством "степеней свободы", т.е. его успех (или не успех) в наибольшей степени будет зависит как раз от наших действий... Два проекта с одинаковыми начальными условиями могут иметь абсолютно разную результативность - в зависимости от того, как (и кто) будет управлять этими проектами...
Очевидно, в недвижимости (даже в коммерческой) это не так явно выражено (за редким исключением, вроде приведённого выше примера).

Однако, иногда в жизнь проекта вмешиваются внешние факторы (не отражённые в явном виде на графике Александра).

Пример.
В Казани есть такой отель Корстон.
От строился исключительно "под казино". Т.е. без казино этот проект оказался низкорентабельным и потребовал поддержки со стороны властей Казани.
На момент принятия инвестиционного решения риски запрета игорной деятельности казались не такими значительными (по сравнению с потенциальной доходностью). Более того, имелся инсайд и серьёзные шансы на то, что если и запретят (ограничат) игорный бизнес, то только не в гостиницах...
Итог известен. :-(

Возвращаясь к срокам окупаемости.
Сроки окупаемости в варианте "арендная жилая недвижимость" и (отчасти) в варианте "коммерческая недвижимость" определить (оценить) достаточно легко.
Проект с пекарней содержит в себе горазбо больше гибкости в будущем и/или эту гибкость в него можно интегрировать.
Пример.
Вы можете инвестировать дополнительные средства в то, что сделаете свою пекарню "легко мобильной".
Очевидно, Вы получаете дополнительные плюсы в будущем. Вы сможете переезжать в те районы, где будет больше спрос (ниже конкуренция) на вашу продукцию и т.д... Вы сможете реализовать принцип - близости к потребителю и многое другое...
Однако, "закладка" такой гибкости на начальном этапе инвестиций потребует определённых дополнительных затрат.
(Кстати, далеко не всегда эти "заложенные гибкости" окажутся полезны для нас. Они вполне могут стать просто "лишними затратами". Но это уже вопрос о том, как вести данный бизнес. Здесь это для примера. Не хочу подробно вдаваться в обсуждение "хлебного" бизнеса...)
Так вот, теория реальных опционов в инвестиционном анализе помогает оценить справедливую стоимость таких дополнительных начальных инвестиций и, как следствие, помогает принять взвешенное, обоснованное инвестиционное решение.

Аналогично и с коммерческой (офисной) недвижимостью.
Вы можете заложить возможность использования этой недвижимости (какой-то её части) под жилые апартаменты в будущем, например.
Соответственно, Вы так же можете постараться определить справедливую стоимость дополнительных инвестиций (на начальном этапе) в проект, что бы в будущем иметь возможность использовать (и/или продать) данную недвижимость с различным назначением.
Как и в варианте с "хлебным" бизнесом, это "реальный опцион". (об этом так же писал ранее...)

Альбина писал(а):
Дайте совет: есть участок в аренде 15 соток, продаю за 900 т-р, если было бы в собственности, стоил бы 1500 т-р, чтоб перевести в собственность, надо построиться, чем выше готовность объекта, тем ниже стоимость выкупа, стремится к нулю, т.е вариант с фундаментом или баней не прокатит. Вот вопрос: выкладываться в стройку, чтобы капитализировать участок и возможно ( а может и нет?) выиграть еще сколько то на строительстве? Я бы получила денежку и еще в какие нибудь участки вложила, а вот в аренде не очень то продается.

Я не компетентен в этом вопросе, особенно применительно к Вашему региону.
В МО аренда земли у муниципалов под индивидуальное коттеджное строительство это всё таки достаточно редкое явление...

Ранее, alexis18 и другие участники форума обсуждали подобный вопрос в другой теме.
ИМХО Вам лучше задать вопрос там.

Аргументация alexis18 выглядит вполне логичной.
Наверное, соглашусь с Ним...

P.S.
Если рассмотреть Ваш пример чисто "математически", ориентируясь на приведённые вами цифры, то, безусловно, можно просто посчитать, принимая в качестве "упущенной выгоды" (альтернативных издержек) вариант - в надёжный банк под процент, например.
Однако, без оглядки на реальную ситуацию на рынке коттеджей в Вашем регионе, без учёта всех факторов, как совершенно верно ИМХО заметил alexis18, без учёта конкретных особенностей Вашего участка (с точки зрения целесообразности строительства на нём недвижимости "на продажу") - это будет скорее просто упражнение для мозга, имеющее малую практическую ценность ИМХО

Andreeviliaa писал(а):
Альбина писал(а):
недвижимость, есть на ForumHouse и на других форумах...
К недвижимости вообще особое отношение (как верно замечено всеми участниками данного обсуждения...).

Приведите ссылки , пжлст, если не трудно найти, интересны всякие истории

...
...

внешняя ссылка
внешняя ссылка

Это почти один и тот же объект.
Там мужчина (судя по нику - пенсионер) решил построить на части своего ХОРОШЕГО участка линейку из трёх КАПИТАЛЬНЫХ таунхаузов.
Скорее всего, он планировал их использовать под аренду и в его предствлении это выгладело бы как "ПРИБАВКА К ПЕНСИИ".
Вот такое инвестиционно-житейское решение...

........
P.P.S.
В школе туризма, когда я был дежурным (готовил еду), инструктор часто мне повторял - главное, не испорти продукт!
Перефразируя к инвестициям на загородном рынке можно сказать - главное, не испортить землю!

Весьма поучительная история... У меня тоже есть участок 7 Га на берегу озера...сельхозка правда, все в думах, чтобы там придумать, да как инвестора привлечь на проект.

alexis18 писал(а):
Альбина писал(а):
Дайте совет: есть участок в аренде 15 соток, продаю за 900 т-р, если было бы в собственности, стоил бы 1500 т-р, чтоб перевести в собственность, надо построиться, чем выше готовность объекта, тем ниже стоимость выкупа, стремится к нулю, т.е вариант с фундаментом или баней не прокатит. Вот вопрос: выкладываться в стройку, чтобы капитализировать участок и возможно ( а может и нет?) выиграть еще сколько то на строительстве? Я бы получила денежку и еще в какие нибудь участки вложила, а вот в аренде не очень то продается.

Уверяю вас на стоимость ЗУ ,находится он в собственности или аренде у государства ,никак не отражается.
Просто процедура перехода прав несколько иная.
Если в аренде ,то оформляется договор цессии ,который согласовывается с местной администрацией, и после чего встает на учет в Росреестре.
ЗУ документально ваш.

На мой взгляд аренда ЗУ для уступки -фиктивной продажи более быстрый и малозатратный.
Как по налогам, так и тех.документам.И срочной постройки никому ненужного фундамента.

Спасибо за ответ, я тоже так думаю, но что - то покупатели не торопятся, у нас все как- то по татарски, по байски собственность хотят ...

Andreeviliaa
Все таки Вы мне не ответили про первую и вторую окупаемость, все что Вы написали верно и мне известно , я согласна, но вот эти понятия :du_ma_et:

поищу в инете тогда.