Куда вложить 150 млн руб? 198 / 3710

[А. Рейнт]

Если не секрет, что за бизнес и что заставило его продать, я так понимаю решение принималось с колес.

Обычное производство - товары, которые вы практически каждый день встречаете в магазинах
Решение взвешенное, не с колес. Заставило продать хорошее предложение, плюс надоело за столько времени, плюс возраст... С партнером договорились и ударили по рукам!

[Червяков Игорь]

Игорь у вас рынок отстаёт от московского лет на 5-7, а может и 10. У нас тоже жильё было в большом дефиците и цены и поэтому тоже росли. Сейчас уже другая стадия развития рынка...

Давай я тебя поправлю, жилья у вас меньше всех в России, всего 19 м2 на человека, тогда как в среднем по России 24 м2, а в отстающем Нижнем Новгороде, который я здесь представляю, аж 27 м2 на человека.
Кто там и от кого отстает мне непонятно

[Сергей Известков]

Жена предлагает на эти деньги накупить квартир и их сдавать Мне же видится, что с коммерческой недвижимости можно больше заработать.

Я нахожусь в аналогичной ситуации, только сумма поменьше. Ищу варианты вложений. Пока пришёл к таким выводам:

1. В нежилой недвижимости больше разбор цен сделок, чем в квартирах (в рамках сопоставимых объектов). Чтобы нежилая недвижимость хорошо окупалась, нужно её купить дёшево. И такие варианты бывают (в отличие от квартир, где такого крайне мало).

2. Покупать можно помещение, а можно здание. Помещение влечёт за собой риски конфликта с соседями и с управляющей компанией. Можно попасть на сознательное завышение расходов на охрану, на пропуск сотрудников арендаторов ночью если им это нужно и т.д.

Здание в этом смысле лучше. Но здание, как правило, стоит больше, чем мой чек. Можно найти небольшое здание. Но там возникает иная проблема — расходы на персонал начинают съедать больше (в процентах), чем для крупного здания. Экономика проекта ухудшается.

3. Покупать то, что впаривают продавцы, у которых всё хорошо — бессмысленно. Если у них всё хорошо и если актив действительно даёт разумный процент дохода на аренде — никто не будет такое продавать.

Плохой признак: если есть качественно сделанная, красивая презентация, здание продаёт презентабельное риэлторское агентство с красивым офисом у Кремля, Вам наливают вкусный кофе и предлагают дорогой коньяк — нет смысла даже и пересчитывать их экономические расчёты. Точно найдёте дыру, только время потратите. Если бы окупаемость была 7 лет, как они рассказывают — они бы купили его сами, или нашли бы инвестора в ближнем круге. На внешних покупателей остаётся окупаемость 20 лет. Эти люди представляют интересы продавца, логично что их задача — продать дорого.

4. Хорошим признаком является быстрая продажа по понятной причине. Пример: на хозяина возбуждено уголовное дело, он уже за границей, срочно распродаёт активы (в этом раскладе есть юридические риски, но их можно минимизировать). Или так: бизнесмен умер, распродаёт имущество сынок, по которому видно, что он в астрале.

Такие варианты редки, как их системно искать, непонятно. Возможно, никак.

5. Системным источником относительно дешёвой нежилой недвижимости являются банкротные аукционы. Был банк, у него ЦБ отобрал лицензию, вскрылось воровство на 100 миллиардов, а тут продаётся здание за 100 миллионов — ясно, что бывшим владельцам банка уже не важно, почём оно будет продано. А новому владельцу, АСВ — тоже не важно. Я к ним подъезжал, разговаривал. У них другая задача: чтобы процедура была соблюдена. Там у некоторых сотрудников по 4 банка в работе. Если здание будет продано на 20% дороже — у них в кармане не добавится, на 20% дешевле — не убавится.

Вот пример аукциона на здание на Бауманской, по которому я проводил детальные расчёты (в том числе с помощью уважаемых форумчан) и в итоге не купил, но был близок (Центросоюзный переулок, 11, итог 45 млн за 45 млн. рублей за 784 кв.м = 57 тысяч за метр): viewtopic.php?f=135&t=65173

Вот другой пример, здание продавалось с аукциона с явной нехваткой документов (то ли АСВ сознательно под конкретного покупателя готовило, то ли вправду бардак). Известковый переулок, 5с1. Красивое 5-этажное здание на Таганке, 1092 метра, итог аукциона 102 млн = 92 за метр. Написал жалобу, ничего не вышло: viewtopic.php?f=31&t=65009

В итоге пока так ничего и не купил. Смотрю разные варианты. В целом пока мне кажется, что халявы нет. Получить окупаемость допустим 10% (реальную, не мифическую, с учётом всех расходов и налогов) — вовсе не просто. Но думаю что можно, некоторые результаты аукционов по офисным зданиям (они все в открытом доступе) кажутся интересными (для того, кто купил).

Если у Вас будут какие-то мысли, которыми захотите поделиться — буду благодарен.

[scy]

Сергей Известков, согласна с Вами. Еще добавила бы , что в бизнес -центрах спрос упал на покупку после карантина. Они были закрыты, а помещения с отдельным входом работали. После карантина лучше себя чувствуют аптеки и медицинские центры, продуктовая розница. Думаю, что следующие пять лет у них будет и трафик, и достаточный доход. Вот под них и стоит рассматривать недорогую коммерческую недвижимость , с учетом особенностей лицензирования их деятельности.

[Рентополучатель]

Накупить квартир и сдавать - замучаетесь мелкий ремонт делать, то замок не проворачивается, то ключи потеряли «мы подъедем дайте вторые»
У меня как то разные квартиры снимали Маши . Три разные молодые девушки и все три Маши , и такое бывает.
Когда приходят деньги на карточку непонятно от какой , надо отчества смотреть

[Petya77rus]

В начале 90-х начали стоить бизнес с партнером. Сейчас этот бизнес продали и начинать что-то новое нет желания. Но и на пенсию еще рано
Жена предлагает на эти деньги накупить квартир и их сдавать Мне же видится, что с коммерческой недвижимости можно больше заработать. Вопрос - как лучше поступить: найти один объект на всю сумму и только им заниматься или купить 5 магазинчиков на первых этажах по 30 лямов и их сдавать?

1. Про реновацию. Программа реновации включает в себя 5.100 домов, за 2 года расселили порядка 100 домов. Такими темпами эта программа рискует закончиться лишь в XXII веке. Для справки: лужковскиая программа сноса пятиэтажек насчитывала 1.700 домов и растянулась на 20 лет. Резюме: вряд ли кто-то из участников этой темы доживёт до полного завершения программы реновации.

2. Вложение в жилье. Аренда квартир приносит весьма скромный доход, и требует постоянного администрирования. С учётом снижения доходности банковских депозитов, много людей захочет "войти в жилую недвигу" и купить что-нибудь для сдачи в аренду. Это приведёт к снижению арендных ставок.

3. Коммерческая недвижимость. Имеются ввиду стритритейл. Первые этажи новых жилых домов, первые линии улиц. Вполне реально получить доходность на уровне 10% годовых. Пример этого года: купили объект в декабре 2019, сдали летом 2020. Срок договора аренды 10 лет, ежегодная безусловная индексация 7,5%. Чистая доходность по первому году -- 11% годовых (после вычета стоимости патента, обязательных платежей ИП и даже расходов на банковское обслуживание). Помещение сдали "в бетоне", отделку арендатор делает сам и за свой счёт.

[Tihiro]

Уточнение

На сегодняшний день акции Газпрома стоят не 180 рублей, а уже 172

150 000 000 делим на 172 получаем 867 000 акций, каждая приносит 15 рублей дивидендов в год. Получаем 13миллионов рублей в год, или миллион сто тысяч в месяц. Темой владею лучше всех в СНГ)

интересно. а коммерческая недвига за 150 млн сколько потенциально может приносить ежемесячно?

Около миллиона нетто , +-

[Maxim D.]

Уточнение

На сегодняшний день акции Газпрома стоят не 180 рублей, а уже 172

150 000 000 делим на 172 получаем 867 000 акций, каждая приносит 15 рублей дивидендов в год. Получаем 13миллионов рублей в год, или миллион сто тысяч в месяц. Темой владею лучше всех в СНГ)

интересно. а коммерческая недвига за 150 млн сколько потенциально может приносить ежемесячно?

Около миллиона нетто , +-

Нет, это мало на вложенное.

Говорю про в общем, в моменте, естественно, может быть всякое.

[Tihiro]

интересно. а коммерческая недвига за 150 млн сколько потенциально может приносить ежемесячно?

Около миллиона нетто , +-

Нет, это мало на вложенное.

Я про реальное. С учётом всех расходов. Офисное

[Maxim D.]

Около миллиона нетто , +-

Нет, это мало на вложенное.

Я про реальное. С учётом всех расходов. Офисное

И я про реальное, особенно с учетом расходов, это совсем мало.

Тем более если офисное. Если оно приносит последние годы выручку в районе миллиона, то оно никак не может стоить 150млн. Вероятнее, что оно в 2 раза дешевле будет стоить в текущей обстановке, но никак не наоборот.