Продал квартиру, вложил в бизнес. 143 / 6450

Казань она конечно спеСифична, но думаю,что ЗУ малоликвиден,либо нет коммунникаций,либо......
По Ижевску не успеет высохнуть подпись местного Барина на договоре аренды ЗУ , а участок продан..
Просто стоит обстоятельно баям пояснить все плюсы имеющейся аренды ЗУ.

Альбина писал(а):
Andreeviliaa
Все таки Вы мне не ответили про первую и вторую окупаемость, все что Вы написали верно и мне известно , я согласна, но вот эти понятия поищу в инете тогда.

Да не надо ни чего в интернете искать. Это "литературный" оборот скорее, а не какой-то строгий, общепринятый термин.
Я думаю мы об одном и том же на самом деле...

Как определяется срок окупаемости?
Это период времени за который сумма наших расходов и приходов (продисконтированных) станет нулевая. Грубо говоря, это когда сумма приходов покроет первоначальный расход.

Возьмём к примеру инвест-проект по созданию коммерческой недвижимости в перспективном районе.
Произведём инвестиции, какое-то время будем её создавать (это раз), потом заполнять арендаторами (это два), предоставим арендаторам льготные арендные ставки на время раскручивания их бизнесов в перспективном, но не очень пока заселённом районе (это три), потом будем получать арендные платежи, нести расходы на администрирование/амортизацию, ..., и вот мы посчитали, что срок окупаемости данного проекта ДОПУСТИМ 8 лет.

Параллельно есть возможность вложить аналогичную сумму в создание ком. недвижимости в сложившимся районе.
Там будет проще/быстрее найти арендаторов, будут меньше (или вообще не будет) льготных ставок и т.д.... ДОПУСТИМ срок окупаемости этого проекта составит 7 лет.

Какой проект стоит принять к реализации?
Если нас интересует только срок "первой" окупаемости, то очевидно стоит принять проект №2.
Однако, если мы зададимся вопросом - а за какой срок проект окупит себя дважды (трижды), то ситуация может быть уже не так однозначна.

В первом случае (перспективный район) по мере его заселения будут расти арендные ставки, не будет больше ни каких скидок арендаторам, не будет проблем с заполняемостью арендаторами и т.д... Вполне может так случиться, что период "двойной" окупаемости составит в первом случае ДОПУСТИМ 12 (8+4) лет а во втором 13 (7+6), т.к. в сложившемся районе всё останется как есть...

Естественно это весьма условный пример. В реальном мире всё несколько сложнее, но суть ИМХО, я думаю, должна быть понятна.

Аналогично и с "хлебным" бизнесом.
Там ещё у Вас появляется возможно создания и эксплуатации бренда... Продажа франшиз... И т.д...

Andreeviliaa
Спасибо за ответ, а по поводу франшиз- это прямо таки вдохновляет :k_i_n_g:

Вдруг с ларечка " горячий хлеб" прорастет целая сеть?

Andreeviliaa писал(а):
Александр, безусловно Вы проделали большую работу.
С большим интересом ознакомлюсь с Вашей статьёй когда это будет возможно...

От себя замечу - я не знаю пока как отметить на Вашем графике решение установить "условно-бесплатный" ксерокс в фойе вашего отделения в Истре. Я пока не знаю преодолению какого кризиса это способствовало, но ИМХО это было очень даже верное и дальновидное решение!

Вы, кстати, не считали какую часть клиентского потока Вам это принесло?
Вот, например, я познакомился с Вашей компании именно благодаря этому решению (по наводке на ксерокс от сотрудника регпалаты ))))))))))

Спасибо, очень приятно!
Тогда многие решения принимались интуитивно..
Заниматься анализом и считать мы стали позже, когда первые сотрудники захотели карьерного роста)))

P.S. Статья уже готова, стоим в очереди на публикацию.. Думаю, 3-4 месяца.

Andreeviliaa писал(а):

Возвращаясь к срокам окупаемости.
Сроки окупаемости в варианте "арендная жилая недвижимость" и (отчасти) в варианте "коммерческая недвижимость" определить (оценить) достаточно легко.
Проект с пекарней содержит в себе горазбо больше гибкости в будущем и/или эту гибкость в него можно интегрировать.
Пример.
Вы можете инвестировать дополнительные средства в то, что сделаете свою пекарню "легко мобильной".
Очевидно, Вы получаете дополнительные плюсы в будущем. Вы сможете переезжать в те районы, где будет больше спрос (ниже конкуренция) на вашу продукцию и т.д... Вы сможете реализовать принцип - близости к потребителю и многое другое...
Однако, "закладка" такой гибкости на начальном этапе инвестиций потребует определённых дополнительных затрат.
(Кстати, далеко не всегда эти "заложенные гибкости" окажутся полезны для нас. Они вполне могут стать просто "лишними затратами". Но это уже вопрос о том, как вести данный бизнес. Здесь это для примера. Не хочу подробно вдаваться в обсуждение "хлебного" бизнеса...)
Так вот, теория реальных опционов в инвестиционном анализе помогает оценить справедливую стоимость таких дополнительных начальных инвестиций и, как следствие, помогает принять взвешенное, обоснованное инвестиционное решение.

Аналогично и с коммерческой (офисной) недвижимостью.
Вы можете заложить возможность использования этой недвижимости (какой-то её части) под жилые апартаменты в будущем, например.
Соответственно, Вы так же можете постараться определить справедливую стоимость дополнительных инвестиций (на начальном этапе) в проект, что бы в будущем иметь возможность использовать (и/или продать) данную недвижимость с различным назначением.
Как и в варианте с "хлебным" бизнесом, это "реальный опцион". (об этом так же писал ранее...)

Интересно как пишет АдреевИлья , у него или выйграл в казино или продал хрущевку или взял заем.
Нормальные люди никогда так не поступают.
У нормальных все идет своим чередом
Сначала я вложил 1000 р заработал на них к примеру 600 р и половину капитализировал теперь у меня 1300 р потом опять стало к примеру 1650 р и т.д.
Финансы имели вид
1.
Оборачиваемая сумма 1000 р
На капитализацию 300 р
На потратить 300 р
Очень быстро в доходном бизнесе наступает переполнение и уже через N оборотов не требуется вносить денег на капитализацию
И структура финансов меняется:
2.
Оборачиваемая сумма 500 тыщ
на капитализацию 0р
На потратить к примеру 50 тыщ
и появляется новая статья НА НОВЫЙ БИЗНЕС куда поступают те половинки от уже имеющейся бизнес структуры
3. Через какое то время финансы принимают следующий вид
Оборачиваемая сумма 500 тыщ
на капитализацию 0
на потратить 50 тыщ
на новый бизнес 1,5 млн.
*****
Теперь то что обычно происходит с нормальными людьми
1. Они никогда не будут вбухивать все 1,5 млн в новый проект
2. Если они и вложат то не более 20% от своего основного проекта это в наших теор выкладках не более 100 тыщ
3. Бизнесы цепляются один за один , они как правило либо рядом стоящие или родственные бизнесы (если я занимаюсь к примеру арендой то скорее всего мой новый шаг будет строительство коттеджа полностью предназначенного под жильцов, и это не будет пекарней или парикмахерской или казино)
4. Одно следует из другого а Илья все время пишет о внезапно упавших с неба деньгах, забывая об этом.
Тогда напрашивается вопрос когда делать качественный скачек в следующий бизнес
Так внутренне чувствую что модель перехода будет таковой:
Любой новый бизнес это риск. Поэтому рисковать надо суммой не более чем 38,6 % от уже имеющегося бизнеса.
Если в первом бизнесе 500 тыщ то вкладывать сумму превышающую 191 тыщ глупо.
Этот расчет имеет ГЛУБОКО ПРАКТИЧНУЮ СМЫСЛОВУЮ ИДЕЮ, которая выражается словами если и потеряю то немного.
****
Теперь подойдем к "глубочайшему смыслу" с точки зрения потери. Любой новый бизнес грозит потерей денег. Поэтому мы будем отталкиваться в рассуждениях от того сколько стоит потеря в месяцах .
Если 500 тыщ оборачиваемая сумма и доход 100 штук и на новый проект откладывается 50 штук.

Тут мне уже даже сложно что-то комментировать.
ИМХО все возможные комментарии уже написаны ранее и "размазаны" по предыдущим постам.

Деньги с неба падают редко, чаще - наследственные квартиры и/или дачи. Хотя и варианты типа "бабушкина сберкнижка" тоже встречаются...
Кстати, многие капитализировали доходы от своих бизнесов именно в недвижимость..., сейчас же многие из тех многих задумались над более рациональным использованием этого ранее капитализированного капитала...

В любом случае - если у нас есть некий капитал и мы решили его куда-то инвестировать, то:
1) Этот капитал у нас УЖЕ ЕСТЬ!
2) Как он к нам попал - это не важно, для целей нашего инвестиционного анализа - какую из всех возможных инвестиций выбрать.

P.S.
Выигрыш в казино это не такое уж и редкое явление. Другой вопрос, что если играть постоянно, то ... финал понятен.
Кстати, ИМХО нет большой разницы - играть в казино или на финансовом рынке. Даже терминология и сленг игроков во многом похожи. И результаты

Andreeviliaa писал(а):
В любом случае - если у нас есть некий капитал и мы решили его куда-то инвестировать, то:
1) Этот капитал у нас УЖЕ ЕСТЬ!
2) Как он к нам попал - это не важно, для целей нашего инвестиционного анализа - какую из всех возможных инвестиций выбрать.
P.S.
Выигрыш в казино это не такое уж и редкое явление. Другой вопрос, что если играть постоянно, то ... финал понятен.
Кстати, ИМХО нет большой разницы - играть в казино или на финансовом рынке. Даже терминология и сленг игроков во многом похожи. И результаты

Так историй о НЕРАЗУМНОМ РАСФУГОВЫВАНИИ миллион и маленькая тележка и как правило все неожиданно попавшие деньги и(если и инвестируются то неправильно). Ведь с не проста появилась поговорка "Как пришли так и ушли" имеется ввиду неожиданно.
Поэтому для правильного инвестирования даже неожиданно пришедшим деньгам надо обязательно смотреть на прошлое.
Пример: некто работал к примеру в газпроме юристом и платил ипотеку , умение управлять деньгами укладывается в умение управляться одной месячной зарплатой ,т.е в 170 тыщ (и то это умение под вопросом), и вдруг ему падает наследство семиюродного дедушки в виде 15 млн рублей на депозите.Как правильно распорядится свалившейся суммой (если человек решил полностью инвестировать их)
1. Ему надо посчитать какой кеш флоу у него образуется от одной зарплаты.
2.к примеру после ипот платежа и сумм на нормальную еду одежду и отдых это составляет пусть 75 тыщ из 170
3. За три четыре месяца у гражданина может организоваться 75 тыщ на 4 около 300 тыщ
4. Вся сумма составляет 15 млн на 75 тыщ около 200 его свободных зарплат. Или 16, 6 лет его жизни. ИЛИ ПОЧТИ ПОЛОВИНУ ЕГО АДЕКВАТНОЙ ЖИЗНИ
(с 25 до 57 лет примерно 32 года)
5. Вопрос как может быть что человек рискнет всей суммой ? он что дурак?
6. Нормальный человек рискнет не более чем 4-6 месячным своим кэш флоу.
Предположим чел вложил 300 или 500 тыщ в бизнес №1 и внимательно смотрит как пошло дело
Если дело выгорело то надо дождаться когда полностью отобъется 300 штук и поимев прибылью 100% вынуть их из этого бизнеса номер 1 , продолжив получать там деньги
Открыть дело № 2 уже с сумой в 1 млн опять получить в виде прибыли 1 млн ,т.е. окупить бизнес №2 оставить его и открыть бизнес № 3 на 2 млн
и т.д доводя сумму до 15 млн при этом сохраняя все прошлые бизнесы с номерами от 1 до предпоследнего в рабочем состоянии.

Рентополучатель писал(а):
Если дело выгорело то надо дождаться когда полностью отобъется 300 штук и поимев прибылью 100% вынуть их из этого бизнеса номер 1 , продолжив получать там деньги
Открыть дело № 2 уже с сумой в 1 млн опять получить в виде прибыли 1 млн ,т.е. окупить бизнес №2 оставить его и открыть бизнес № 3 на 2 млн
и т.д доводя сумму до 15 млн при этом сохраняя все прошлые бизнесы с номерами от 1 до предпоследнего в рабочем состоянии.

Вам бы книги писать. Или даже притчи. Так складно теоретизируете, что аж за версту виден опыт поднятия десятков многомиллиардных компаний.
Правда, к сожалению, в жизни это не очень применимо. В смысле вести параллельно несколько разных бизнесов и еще при этом запускать что-то новое. Именно поэтому, когда пытаются начать что-то новое большего размера чем было, старое стараются продать, чтобы не тратить на это время. Тем более совсем мелкие начальные дела, где от единственного основателя-руководителя и его связей всё и живёт, без наёмных топов и прочей антанты.

sticker писал(а):
Вам бы книги писать. Или даже притчи. Так складно теоретизируете, что аж за версту виден опыт поднятия десятков многомиллиардных компаний.
Правда, к сожалению, в жизни это не очень применимо. В смысле вести параллельно несколько разных бизнесов и еще при этом запускать что-то новое. Именно поэтому, когда пытаются начать что-то новое большего размера чем было, старое стараются продать, чтобы не тратить на это время. Тем более совсем мелкие начальные дела, где от единственного основателя-руководителя и его связей всё и живёт, без наёмных топов и прочей антанты.

Пишу как есть. Мне троюродный дедушка 15 млн не оставлял. Кредитов я пока не брал.
Тихой сапой иду с лопатой. :ko_pi_lka:

В огороде бузина, а в Киеве дядька. Понятно. Удачи в пути :lol: