Доходность вложений в недвижимость при использовании кредита 267 / 7977

Я не настаиваю - не буду Вам мешать...

Пример с 10 рублями показывает, что Вы путаете доходы банка с доходами ипотечника - это про разное... там доходы банка 35%, а расходы ипотечника 20% и нет ему в этом никакой выгоды. Вы это прекрасно знаете - Вы быстро предложили себя в качестве банка, но ни в коем случае как ипотечника

- из песни слова не выкинешь...

искренне не понимаю. Не суть. система аксиом у нас разная:
метод подсчета
среднегодовая доходность = (Доходы - расходы)/расходы/непонятный срок
не верен. Пытаясь подогнать мою формулу под свою - ничего не получим. Ибо аксиомы у нас разные.
Это все равно что сказать
израсходванная электроэнергия = мощность всех электроприборов * срок
не учитывая, что приборы включались в разное время.

Ладно. все это лирика. А пока продолжу. Ибо были вопросы в личку. Люди и впрямь не понимают откуда такой знаменатель.

bhr писал(а):
процентная ставка N% годовых.
банк считает стоимость дня - n%/365 дней.
сие есть процентная ставка в день.
когда берете кредит, обратите внимание на договор. Там где-то мелким шрифтом указано количество дней в году. казалось бы, зачем? Есть такая практика - банк сам решает сколько дней в году и может назначить, допустим, 360. Тогда стоимость дня увеличится. Мелочь, а банку приятно. В России центробанк сие запретил (может и разрешил потом, я не следил), а вот за рубежом такая практика за милую душу.
по идее
доход = процентная ставка дня*сумма*количество дней
Но как быть банку, если у вас на депозите ежедневно разная сумма? вроде ответ напрашивается сам собой. считать проценты ежедневно.
как бы вы посчитали общую зарплату, если бы у вас в разное время работало разное количество рабочих?
считаете общее количество человекодней.
(30человек сегодня+50человек вчера+40 человек позавчера + и т.д.) * зарплату одного дня для одного человека
величина в скобках называется человекоднями.
Так же и банк считает общее количество рубледней на депозите и умножает на процентную ставку дня.
надеюсь, понятно излагаю?
Да... на всякий случай. все вышесказанное - не мои придумки. Требования центробанка. Даже считать проценты ежедневно для каждого депозита - их неуклонное требование. Могут лицензии лишить.

Итого имеем. Банк в итоге выплатит процентов, он же навар, он же начисленные проценты:
навар = (количество рубледней)*процентная ставка дня.
что есть рубледни - выше указал. сумма по дням всей истории остатка на счете.. Математики сию цифру называют интегралом. Дикий народ, дай обозвать что-нибудь страшным словом.
или если рубледни перевести в рублегоды (поделив на 365)
навар = рублегоды * годовая процентная ставка.
Теперь у нас обратная задача. Мы знаем какой итоговый навар мы получили от покупки квартиры. Нам бы процентную ставку получить, чтобы оценить доходность.
процентная ставка = навар/рублегоды
где рублегоды - тот самый интеграл или сумма. Именно так, а не
процентная ставка = навар/расходы/срок
теперь посчитаем знаменатель.

што, доверили руководство ~~подотделом очистки~~ отделом ипотечного кредитования частных лиц?
К чему эта истошность?

Омм. ща мысль потеряю. не отвлекайте. пока. потом вместе посмеемся.

проценты пока оставим в стороне. Прав Валерий Александрович. Это тоже расходы.
итак. как сии рублегоды посчитать для всей истории моих взносов по основному телу кредита?
я сделал взнос ПВ*А, потом докладывал равными долями. Можно ведь разбить мой "депозит" на кучу маленьких депозитиков.
(в принципе можно аккуратно и так все просчитать, но я пытаюсь сие преподнести понятнее)
Первый депозит
рублегоды = ПВ*А*срок
второй
рублегоды1 = взнос*(срок-1 месяц)
то бишь я пришел через месяц и не присовокупил эту сумму ко всему депозиту, а положил на новый депозит под те же условия но на меньший срок (ровно на месяц меньше)
третий
рублегоды2 = взнос*(срок - 2 месяца)
...
последний
рублегодыN = взнос*0 (ибо в тот же день продал квартиру и получил деньги взад)

Осталось сложить эти рублегоды
все кроме первого слагаемого
рублегоды2_N = взнос *((N-1)+(N-2)+(N-3)+...+0)/12
где N - количество месяцев в сроке
вспоминаем формулу арифметической прогрессии
= взнос* (N*(N-1)/2)/12 = приблизительно = взнос*N*N/2/12 =
(вспоминаем) взнос*N = остаток долга = (1-ПВ)*А
посему
= (1-ПВ)*А*0.5*(N/12)
вспоминаем N - количество месяцев в сроке, посему N/12 = срок (в годах)
посему
рублегоды2_N = (1-ПВ)*А*срок*0.5
отсюда и взялась эта одна вторая.
Поэтому и делю остаток долга пополам.
Но нагляднее будет на графике посмотреть. Чуть позже.
а пока
рублегоды (или тот самый злосчастный знаменатель) = ПВ*А*срок + 0.5*(1-ПВ)*А*срок

GRAF.jpg

в принципе, для ленивых предыдущий пост можно не читать.
Мы фактически подсчитываем площадь трапеции.
а она состоит из прямоугольника и треугольника.
Если вспомнить курс школьной программы, площадь треугольника равна
одна вторая * основание * высота
Вот отсюда и взялась эта злосчастная одна вторая, о кторой столько споров было.

фу.... блин. даже на тренировку не пошел. Оно мне надо было?

Все, Омм. Можете шутить. И сам поржу.

вспомнил. Ради кого все выкладывал. был вопрос в личку. Человек не захотел писать в теме (может боялся быть осмеянным или непонимающим). Для него и мучился. Старался сделать все подробно....
Только вот боюсь, что еще больше запугал.