Как зарабатывать на перепродаже квартир? 251 / 40594

Если говорить о вложении в первичку на стадии стройки с последующей продажей через год - как я раньше делал и как делают и представляют себе многие - доходность относительно невысокая (25-40% годовых).
А если радикально сократить время "выдержки" товара? Будем держать полгода, нет квартал, нет пару месяцев!
И покупать не по рынку а дешевле. Как дешевле? - Да оптом! И продавать чуть дешевле рынка, тогда быстрый оборот обеспечен!
И рентабельность будет измеряться сотнями процентов годовых!

А у Вас есть на примете надежный и перспективный застройщик, который будет постоянно отдавать Вам квартиры по подъезду и подешевле?

если говорить о перепродаже квартир, как о системном бизнесе с приличными оборотами и результатом, то либо найти инвесторов и обслуживать их капиталы, либо объединиться с себе подобными и собрать денег хотя бы 5-7 квартир, чтобы было с чем идти к застройщику.

Dmitrio писал(а):
А если радикально сократить время "выдержки" товара? Будем держать полгода, нет квартал, нет пару месяцев!
И покупать не по рынку а дешевле. Как дешевле? - Да оптом! И продавать чуть дешевле рынка, тогда быстрый оборот обеспечен!
И рентабельность будет измеряться сотнями процентов годовых!

По мне так очень точно отмечено. В строительстве долевок самое сложное вообще её достроить))) задержки в сдаче, кризисы, обманы и т.п. делает этот вид бизнеса очень нервным... сам имел опыт вложиться на стадии котлована и потом продать через переуступку уже когда к крыше подводят. Ждать НАМНОГО меньше, возвратность быстрее, соответственно прибыль выше. Единственная проблема - сбыт. Застройщики ведь на стадии котлована не все 100% квартир "продают" инвесторам, часть квартир всегда есть и застройщики сами ими торгуют. К тому же есть риэлторские агентства которые также в промышленных масштабах скупают на стадии котлована для перепродажи через переуступки. Кому интересно выход нашел такой - самые маленькие квартиры! Однушки площадью до 40 квадратов. Их обычно мало - всего один стояк, т.е. около 20 квартир, уходят первыми потому что дешевле. К концу квартала после начала продаж таких квартир уже ни у застройщика, ни у агентств нет. Народ мечется в поисках дормовушки, и тут выходим мы))) получается что квартирка в целом должна стоить ниже целой квартирки большой площади (50-70 кв), но выше стоимости первоначальной. Временной лаг лично я определил так - как только застройщик продаст последнюю "маленькую" квартирку плюс пару месяцев. Делал так два раза уходит в течение дня!!! По рентабельности сказать сложно, но в целом продал на 25-27% дороже чем брал в течение 8 месяцев

kot6561 писал(а):
Кому интересно выход нашел такой - самые маленькие квартиры! Однушки площадью до 40 квадратов.

Совершенно верно, если есть две квартиры 38 и 43 метра, разница в цене чувствуется, поэтому берут быстрее те, которые дешевле, хоть они и меньше. А еще надо смотреть планировку, в одной новостройке продавали квартиры 53 кв.м, они кроме того, что были дешевле, а еще и комната больше, в 60 кв.м площадь бестолково кинули на коридор, и не большое увеличение балкона, уменьшив еще и комнату.

Самые маленькие брать - это хорошо! Но застройщик их редко отдает дешевле, к сожалению. Чтобы повысить доходность надо покупать дешевле, а это достигается только объемом закупа. Надо вычислить средних и крупных покупателей по конкретному микрорайону/застройщику и попытаться сесть им на хвост. Или кооперироваться с другими себе подобными. Тогда застройщик Вам уже по другим ценам отдаст.
Ньюансов много, но очень важна узкая специализация - не прыгать по всему городу, а в идеале работать с одним застройщиком по одному микрорайону - тогда будешь знать всю картину локального рынка первички и это даст тебе устойчивую прибыль

Dmitrio писал(а):
Самые маленькие брать - это хорошо! Но застройщик их редко отдает дешевле, к сожалению. Чтобы повысить доходность надо покупать дешевле, а это достигается только объемом закупа. Надо вычислить средних и крупных покупателей по конкретному микрорайону/застройщику и попытаться сесть им на хвост. Или кооперироваться с другими себе подобными. Тогда застройщик Вам уже по другим ценам отдаст.
Ньюансов много, но очень важна узкая специализация - не прыгать по всему городу, а в идеале работать с одним застройщиком по одному микрорайону - тогда будешь знать всю картину локального рынка первички и это даст тебе устойчивую прибыль

У нас проще как то все. Застройщик просто устанавливает цену и начинает продажи. На однушки одна цена (вне зависимости от квадратуры), на двушки другая цена, на трехи также своя, как правило более низкая цена Нужно просто во время мониторить кто из застройщиков, что и когда, а также где и почем))) строит. Дальше прыгаем в машину и педаль в пол. Я всегда 3-4 пребывал)))
Насчет кооперирования даже не слышал о таком, но думаю это возможно и интересно

Dmitrio писал(а):
если говорить о перепродаже квартир, как о системном бизнесе с приличными оборотами и результатом, то либо найти инвесторов и обслуживать их капиталы, либо объединиться с себе подобными и собрать денег хотя бы 5-7 квартир, чтобы было с чем идти к застройщику.

А потом всем одновременно выбросить квартиры в одном доме? Цена-то уже будет как на вторичке, конечного покупателя можно долго ждать. Инвестирование в недвижку - процесс интимный, толпой там не очень хорошо. Эффективно инвестировать там, где на одного инвестора 100-200 конечных покупателей, что продавать не собираются, берут для себя. По жизненным обстоятельствам все равно кто-то из них начнет продавать, но это все же не вал инвестиционных квартир.

Dmitrio писал(а):
Если говорить о вложении в первичку на стадии стройки с последующей продажей через год - как я раньше делал и как делают и представляют себе многие - доходность относительно невысокая (25-40% годовых).

Это громадная доходность даже для Москвы, где вкусных объектов для инвестиций хоть и немного, но есть. Для регионов с их вечно депрессивным рынком - это вообще сказка. Пытаться найти объект что дорожает в год более чем на 40% - это прямой путь к мошенникам, где вся сумма будет потеряна.

Уважаемый semen4504, для меня то, о чем мы с Вами разговариваем - ОТЛАЖЕННЫЙ БИЗНЕС.
Прочитайте эту тему - надеюсь будет интересно: viewtopic.php?f=32&t=22771
Обратите внимание - тема от 2011 года - до сих пор не умерла, цветет и пахнет, ттт

kot6561 писал(а):
У нас проще как то все. Застройщик просто устанавливает цену и начинает продажи. На однушки одна цена (вне зависимости от квадратуры), на двушки другая цена, на трехи также своя, как правило более низкая цена Нужно просто во время мониторить кто из застройщиков, что и когда, а также где и почем))) строит. Дальше прыгаем в машину и педаль в пол. Я всегда 3-4 пребывал)))

Это какой год вы описываете?
Да и сегодня куда инвестор подался, когда застройщик продажи открывает,дави педаль в пол не дави, все хорошее на брони задолго до открытия.
В остальных, смысла нету сегодня в котлован вкладываться, маленькие 1комнатные выкупать.
Дома под сдачу сейчас только, срочные продажи от :ti_pa:

инвестора, которого поджало, деньги срочно нужны