Инвестиции в малоэтажное строительство 450 / 17464
01 окт. 2013
Ранее звучал вопрос – зачем частному инвестору-застройщику вмазываться в строительство дорогого объекта, если можно строить «пачками» стандартные коттеджи.
ИМХО причин может быть несколько:
1) Частному застройщику может быть просто проще «вести» один большой проект, а не распыляться на несколько более мелких. Скажем так, и то и то требует вовлеченности, но специфика различна. «Забабахивать» эконом класс – это больше потоковая деятельность. «Вмазываться» в элитку – здесь, наверное больше творчества (зодчества). Кому что. Если с душой и головой – результат ИМХО будет и там и там.
2) Частный застройщик может быть сам из «этого мира». Скорее тогда, он будет выступать просто в качестве инвестора и наймёт себе человека (или организацию) которая будет управлять этим проектом. Но и сам может принимать весьма активное участие. Смысл – он будет строить то, что ему самому хорошо понятно. Строить, как бы под себя, точнее под будущего покупателя с такими же потребностями и стилем жизни, как и у самого инвестора.
3) В дополнение к п. 2. Такой инвестор-застройщик может сам жить в этом же посёлке или где-то рядом, и регулярно контролировать (наслаждаться) как растёт и развивается его проект. А если он вмажется в забабахивание стандартов, то что бы проконтролировать процесс, ему, возможно, придётся мотаться на другой конец области.
4) Частный застройщик может видеть перспективы в элитном сегменте и не видеть их в эконом-классе. Бывает, конечно, и обратное.
5) Ещё масса различных причин…
ИМХО причин может быть несколько:
1) Частному застройщику может быть просто проще «вести» один большой проект, а не распыляться на несколько более мелких. Скажем так, и то и то требует вовлеченности, но специфика различна. «Забабахивать» эконом класс – это больше потоковая деятельность. «Вмазываться» в элитку – здесь, наверное больше творчества (зодчества). Кому что. Если с душой и головой – результат ИМХО будет и там и там.
2) Частный застройщик может быть сам из «этого мира». Скорее тогда, он будет выступать просто в качестве инвестора и наймёт себе человека (или организацию) которая будет управлять этим проектом. Но и сам может принимать весьма активное участие. Смысл – он будет строить то, что ему самому хорошо понятно. Строить, как бы под себя, точнее под будущего покупателя с такими же потребностями и стилем жизни, как и у самого инвестора.
3) В дополнение к п. 2. Такой инвестор-застройщик может сам жить в этом же посёлке или где-то рядом, и регулярно контролировать (наслаждаться) как растёт и развивается его проект. А если он вмажется в забабахивание стандартов, то что бы проконтролировать процесс, ему, возможно, придётся мотаться на другой конец области.
4) Частный застройщик может видеть перспективы в элитном сегменте и не видеть их в эконом-классе. Бывает, конечно, и обратное.
5) Ещё масса различных причин…
01 окт. 2013
Далее звучало утверждение (наверное, всё таки предположение), что элитную недвижимость не имеет смысл строить на продажу – её ни кто не купит, по крайней мере, быстро. Т.к. такую недвижимость люди строят под себя, на собственном участке, а не покупают готовую.
Безусловно, часть наших обеспеченных сограждан так и делает. Некоторые даже «ловят кайф» от этого. Некоторых так завлекает процесс, что, не успев закончить один дом, они уже начинают строить второй. Типа – пока первый строил он уже успел разонравится, захотелось что-то другое… В таком случае, кстати, первый дом может быть выставлен в продажу. Продаваться он может по разному. Многое будет зависеть от того, насколько он сильно несёт на себе «отпечаток индивидуальности» предыдущего владельца.
Но есть и другая группа клиентов. Они хотят ЖИТЬ ЗДЕСЬ И СЕЙЧАС. Они не готовы тратить совё драгоценное время и силы на строительство и отделку дома. Они не готовы долго ждать, зачастую годами, пока построится их дом мечты на участке мечты. Кроме того, не всегда понятно заранее, что такое дом мечты. Планировали и строили одно, а получилось то, что в итоге и не очень нравится. Компьютерная модель в трёхмерной визуализации это одно, а когда дом будет построен, выглядеть он может совсем иначе. Это риск многие состоятельные покупатели заг. Недвижимости осознают и предпочитают поискать готовое, что уже построено.
Некоторые состоятельные клиенты (и не только состоятельные) стараются осознанно избежать «творческих мук выбора». Грубо говоря, сами не знают чего хотят . Они скорее сделают относительно быстрый выбор из нескольких уже построенных домов, чем будут долго и мучительно согласовывать с дизайнерами и архитекторами выбор: стиля дома, отделочных материалов, планировочных решений и т.д. Иногда, правда эту роль они перепоручают своим жёнам, и тогда это может стать любимым проектом жены «олигарха». Но это отдельный случай ….
Выбор свободных участков в элитном сегменте ограничен. Потенциальный покупатель может просто не найти тот участок, который ему хочется. Ему может встретиться такой участок мечты, но с уже построенным на нём домом. И тогда не удивляйтесь, когда из окон начнёт вылетать дорогущий штучный паркет, а на его место ляжет такой же, но более подходящий по цвету к ковру, который понравился жене «олигарха».
Вообще, в элитном сегменте несколько меняется стиль жизни людей и их отношение к самой недвижимости и к её выбору. Многие представители данного класса, просто перестали воспринимать недвижимость, в т.ч. и загородную, как нечто созданное им самим не века. Как память о себе в будущих поколениях. Как родовое семейное гнездо и т.д. Короче, они могут относиться к покупке/продаже мильонного дома даже проще, чем обычные люди к покупке/продажи своего автомобиля (утрированно, конечно, но смысл ясен). Они покупают и продают городскую, зарубежную недвижимость. И загородный дом в МО для них просто ещё одно место жительства, а не родовая усадьба/крепость и т.д., которую надо обязательно возвести самому.
Вообще на тему изменения отношения состоятельных людей к своей недвижимости очень хорошо, на мой взгляд, высказался г-н Дзагуров в своём теле-интервью. Кому как не ему быть компетентным в этом вопросе.
Из того, чего не коснулся г-н Дзагуров в своём интервью. Иногда, главным мотиватором к покупке дома, может служить «новое увлечение» состоятельного человека. Например, человек, особенно если он уже ведёт образ жизни рантье, может вдруг «заболеть» гольфом или водными видами спорта. И срочно нужен загородный дом, расположенный близко к полю для игры в гольф или к большой воде. Зачастую, при этом возникает желание продать, уже ставшим не нужным, дом на Рублёвке.
Подводя итог – в элитном сегменте, как в прочем и в остальных, всегда найдутся люди, кто выберет вариант «строить самому», так и те, кто выберет вариант «купить готовое» (если найдут).
Часто люди начинают строить сами, как раз, не сумев найти готовый дом, который им бы понравился.
Строить «дом на продажу» можно в любом ценовом диапазоне. В элитном - то же. Более того, ещё не факт какой дом можно продать быстрее – дорогой или эконом-вариант. Но факт – прогнозировать сроки экспозиции объекта на рынке высокобюджетного жилья весьма затруднительно. Дом может действительно быстро найти покупателя, а может достаточно долго ожидать «своего ценителя».
Безусловно, часть наших обеспеченных сограждан так и делает. Некоторые даже «ловят кайф» от этого. Некоторых так завлекает процесс, что, не успев закончить один дом, они уже начинают строить второй. Типа – пока первый строил он уже успел разонравится, захотелось что-то другое… В таком случае, кстати, первый дом может быть выставлен в продажу. Продаваться он может по разному. Многое будет зависеть от того, насколько он сильно несёт на себе «отпечаток индивидуальности» предыдущего владельца.
Но есть и другая группа клиентов. Они хотят ЖИТЬ ЗДЕСЬ И СЕЙЧАС. Они не готовы тратить совё драгоценное время и силы на строительство и отделку дома. Они не готовы долго ждать, зачастую годами, пока построится их дом мечты на участке мечты. Кроме того, не всегда понятно заранее, что такое дом мечты. Планировали и строили одно, а получилось то, что в итоге и не очень нравится. Компьютерная модель в трёхмерной визуализации это одно, а когда дом будет построен, выглядеть он может совсем иначе. Это риск многие состоятельные покупатели заг. Недвижимости осознают и предпочитают поискать готовое, что уже построено.
Некоторые состоятельные клиенты (и не только состоятельные) стараются осознанно избежать «творческих мук выбора». Грубо говоря, сами не знают чего хотят . Они скорее сделают относительно быстрый выбор из нескольких уже построенных домов, чем будут долго и мучительно согласовывать с дизайнерами и архитекторами выбор: стиля дома, отделочных материалов, планировочных решений и т.д. Иногда, правда эту роль они перепоручают своим жёнам, и тогда это может стать любимым проектом жены «олигарха». Но это отдельный случай ….
Выбор свободных участков в элитном сегменте ограничен. Потенциальный покупатель может просто не найти тот участок, который ему хочется. Ему может встретиться такой участок мечты, но с уже построенным на нём домом. И тогда не удивляйтесь, когда из окон начнёт вылетать дорогущий штучный паркет, а на его место ляжет такой же, но более подходящий по цвету к ковру, который понравился жене «олигарха».
Вообще, в элитном сегменте несколько меняется стиль жизни людей и их отношение к самой недвижимости и к её выбору. Многие представители данного класса, просто перестали воспринимать недвижимость, в т.ч. и загородную, как нечто созданное им самим не века. Как память о себе в будущих поколениях. Как родовое семейное гнездо и т.д. Короче, они могут относиться к покупке/продаже мильонного дома даже проще, чем обычные люди к покупке/продажи своего автомобиля (утрированно, конечно, но смысл ясен). Они покупают и продают городскую, зарубежную недвижимость. И загородный дом в МО для них просто ещё одно место жительства, а не родовая усадьба/крепость и т.д., которую надо обязательно возвести самому.
Вообще на тему изменения отношения состоятельных людей к своей недвижимости очень хорошо, на мой взгляд, высказался г-н Дзагуров в своём теле-интервью. Кому как не ему быть компетентным в этом вопросе.
Из того, чего не коснулся г-н Дзагуров в своём интервью. Иногда, главным мотиватором к покупке дома, может служить «новое увлечение» состоятельного человека. Например, человек, особенно если он уже ведёт образ жизни рантье, может вдруг «заболеть» гольфом или водными видами спорта. И срочно нужен загородный дом, расположенный близко к полю для игры в гольф или к большой воде. Зачастую, при этом возникает желание продать, уже ставшим не нужным, дом на Рублёвке.
Подводя итог – в элитном сегменте, как в прочем и в остальных, всегда найдутся люди, кто выберет вариант «строить самому», так и те, кто выберет вариант «купить готовое» (если найдут).
Часто люди начинают строить сами, как раз, не сумев найти готовый дом, который им бы понравился.
Строить «дом на продажу» можно в любом ценовом диапазоне. В элитном - то же. Более того, ещё не факт какой дом можно продать быстрее – дорогой или эконом-вариант. Но факт – прогнозировать сроки экспозиции объекта на рынке высокобюджетного жилья весьма затруднительно. Дом может действительно быстро найти покупателя, а может достаточно долго ожидать «своего ценителя».
01 окт. 2013
В плане вольного отступления и лирики…
А кто же такой – частный инвестор застройщик, который собирается реализовать проект «построить дом на продажу» в элитном сегменте. Что это может быть за человек такой?
Да по разному, наверное. Кто угодно может быть. От представителей бизнеса, решивших ещё и подзаработать на загородном рынке, до «богатого наследника», получившего квартиру от бабушки в центре Москвы.
Разные инвесторы-застройщики бывают. Вот совсем не давно, на соседнем Интернет-ресурсе в рубрике «вопрос-ответ» встретился персонаж один. Человек реально по-ходу собирается инвестировать на загородном рынке, по моему, 120 000 000 рублей. Учитывая дотошность, скурпулёзность и настойчивость в проработке им всех вопросов, скорее всего, эта (или похожая) сумма у него есть. От праздного интереса люди не будут штудировать ГК и многие другие весьма объёмные и скучные источники информации… Опять таки, учитывая дотошность и всё такое, вполне реально, что инвестиции могут стать успешными.
Пожелаем удачи!
А кто же такой – частный инвестор застройщик, который собирается реализовать проект «построить дом на продажу» в элитном сегменте. Что это может быть за человек такой?
Да по разному, наверное. Кто угодно может быть. От представителей бизнеса, решивших ещё и подзаработать на загородном рынке, до «богатого наследника», получившего квартиру от бабушки в центре Москвы.
Разные инвесторы-застройщики бывают. Вот совсем не давно, на соседнем Интернет-ресурсе в рубрике «вопрос-ответ» встретился персонаж один. Человек реально по-ходу собирается инвестировать на загородном рынке, по моему, 120 000 000 рублей. Учитывая дотошность, скурпулёзность и настойчивость в проработке им всех вопросов, скорее всего, эта (или похожая) сумма у него есть. От праздного интереса люди не будут штудировать ГК и многие другие весьма объёмные и скучные источники информации… Опять таки, учитывая дотошность и всё такое, вполне реально, что инвестиции могут стать успешными.
Пожелаем удачи!
Последний раз редактировалось Andreeviliaa 01.10.13, 06:10, всего редактировалось 1 раз.
01 окт. 2013
Самый «простой» вариант работы на загородном рынке элитной недвижимости.
Интересно, а какой самый простой, самый прямой, самый ,если хотите, «тупой» способ реализации проекта «построить дом на продажу» можно предложить частному инвестору-застройщику. Ну, если типа совсем ни чего не делать (имеется в виду самому).
Возможно, последовательность действий частного застройщика могла бы выглядеть следующим образом:
Шаг первый. Обратиться к профессиональному консультанту.
Имеется в виду, компании, которые специализируются на высокобюджетных сегментах рынка и имеют в своём составе подразделения аналитики и консалтинга. Такие подразделения есть у многих агентств недвижимости, которые «сидят» на элитке. Не хочу ни кого рекламировать здесь. (ещё бы, своих конкурентов рекламировать
Цель – получить от них готовую и рабочую концепцию – что, где надо построить и по какой цене продавать. Иными словами – что востребовано на рынке.
На этом этапе первый раз может прийти «отрезвление», за которым может последовать отказ от идеи что-то строить на продажу, по крайней мере, в элитном сегменте. Однако, надо учитывать тот факт, что «специалисты по рынку», как правило хорошо знают, что востребовано на рынке, но могут плохо представлять себе затратную часть по проекту.
Основной риск данного этапа – консультант может ошибиться.
Шаг второй. Поиск подходящего участка.
Этот этап логично поручить риэлтору из того же агентства, что и консультант. Хотя, по ТЗ, полученному от консультанта, поиск участка, может совершить и любой другой специалист, которого выберет частный инвестор-застройщик.
Но ИМХО, лучше не рисковать. Различные сотрудники агентства (консультанты/риэлторы/юристы/оценщики и т.д.) будут лучше мотивированы на работу – достижение цели, если будут знать, что их агентство ведёт проект от начала и до конца.
Цель данного этапа – совершить (успешно) сделку по приобретению подходящего участка.
Основной риск данного этапа – очевиден.
Шаг третий. Поиск архитектора/дизайнера и взаимодействие с ним.
Собственно надо найти архитектора, что бы по ТЗ, полученному от консультанта был разработан проект дома (это упрощённо. Там ещё ком., ландшафт, сопутствующие постройки и т.д.)
Цель – понятно.
Риск – архитектор облажается.
Шаг четвёртый. Поиск подрядчика и, собственно строительство.
Я думаю, всё понятно. Обычно строительство ведётся под надзором архитектора.
Цель – получить полностью готовый объект недвижимости, соответствующей нашей задумке. Ну там ввод в эксплуатацию ещё и всё такое…
Риск – подрядчик облажается.
Шаг пятый. Поиск покупателя и продажа объекта.
Логично, этот этап то же поручить тому же агентству, что и консультировало и подбирало участок.
Шаг шестой. Остаётся только отметить успешное завершение проекта.
Вот такая комбинация из шести ходов (на вскидку).
Конечно, совсем ни чего не делать у частника в этой схеме не получится. Собственно он и должен всех координировать. А это, учитывая масштабы проекта, бывает не просто…
Но на этот случай есть ещё одно «упрощение». Риэлторско-консалтинговая компания (НЕ ВСЕ) может взять на себя все функции по управлению этим проектом. Т.е. выполнить функцию девелопера, а частник тогда станет просто инвестором. Естественно, такая услуга не бесплатна, зато нервное, да и физическое здоровье сохранится лучше….
Интересно, если подобную схему организовать в более низких ценовых сегментах, то скорее всего получится так, что частный инвестор заработает денег всем, кроме себя. Т.е. он обеспечит работой и соответственно заработком всех участников процесса, только себе может из прибыли ни чего не остаться.
Тему элитного сегмента можно развить и дальше, но пока ИМХО преждевременно. Появится, конкретный интерес к элитке, тогда и поговорим…
И последнее на сегодня.
Я несколько постов назад привёл ПРИБЛИЗИТЕЛЬНУЮ математику (экономику) реального, достаточно свежего, проекта частного дивелоперства в МО. Как часто бывает, описался. Точнее, не дописался. Суммы там указаны в долларах.
На сегодня наверное всё.
Далее – продолжение про анализ, уточнения про фундаменты и т.д.
Спасибо всем за внимание.
Интересно, а какой самый простой, самый прямой, самый ,если хотите, «тупой» способ реализации проекта «построить дом на продажу» можно предложить частному инвестору-застройщику. Ну, если типа совсем ни чего не делать (имеется в виду самому).
Возможно, последовательность действий частного застройщика могла бы выглядеть следующим образом:
Шаг первый. Обратиться к профессиональному консультанту.
Имеется в виду, компании, которые специализируются на высокобюджетных сегментах рынка и имеют в своём составе подразделения аналитики и консалтинга. Такие подразделения есть у многих агентств недвижимости, которые «сидят» на элитке. Не хочу ни кого рекламировать здесь. (ещё бы, своих конкурентов рекламировать
Цель – получить от них готовую и рабочую концепцию – что, где надо построить и по какой цене продавать. Иными словами – что востребовано на рынке.
На этом этапе первый раз может прийти «отрезвление», за которым может последовать отказ от идеи что-то строить на продажу, по крайней мере, в элитном сегменте. Однако, надо учитывать тот факт, что «специалисты по рынку», как правило хорошо знают, что востребовано на рынке, но могут плохо представлять себе затратную часть по проекту.
Основной риск данного этапа – консультант может ошибиться.
Шаг второй. Поиск подходящего участка.
Этот этап логично поручить риэлтору из того же агентства, что и консультант. Хотя, по ТЗ, полученному от консультанта, поиск участка, может совершить и любой другой специалист, которого выберет частный инвестор-застройщик.
Но ИМХО, лучше не рисковать. Различные сотрудники агентства (консультанты/риэлторы/юристы/оценщики и т.д.) будут лучше мотивированы на работу – достижение цели, если будут знать, что их агентство ведёт проект от начала и до конца.
Цель данного этапа – совершить (успешно) сделку по приобретению подходящего участка.
Основной риск данного этапа – очевиден.
Шаг третий. Поиск архитектора/дизайнера и взаимодействие с ним.
Собственно надо найти архитектора, что бы по ТЗ, полученному от консультанта был разработан проект дома (это упрощённо. Там ещё ком., ландшафт, сопутствующие постройки и т.д.)
Цель – понятно.
Риск – архитектор облажается.
Шаг четвёртый. Поиск подрядчика и, собственно строительство.
Я думаю, всё понятно. Обычно строительство ведётся под надзором архитектора.
Цель – получить полностью готовый объект недвижимости, соответствующей нашей задумке. Ну там ввод в эксплуатацию ещё и всё такое…
Риск – подрядчик облажается.
Шаг пятый. Поиск покупателя и продажа объекта.
Логично, этот этап то же поручить тому же агентству, что и консультировало и подбирало участок.
Шаг шестой. Остаётся только отметить успешное завершение проекта.
Вот такая комбинация из шести ходов (на вскидку).
Конечно, совсем ни чего не делать у частника в этой схеме не получится. Собственно он и должен всех координировать. А это, учитывая масштабы проекта, бывает не просто…
Но на этот случай есть ещё одно «упрощение». Риэлторско-консалтинговая компания (НЕ ВСЕ) может взять на себя все функции по управлению этим проектом. Т.е. выполнить функцию девелопера, а частник тогда станет просто инвестором. Естественно, такая услуга не бесплатна, зато нервное, да и физическое здоровье сохранится лучше….
Интересно, если подобную схему организовать в более низких ценовых сегментах, то скорее всего получится так, что частный инвестор заработает денег всем, кроме себя. Т.е. он обеспечит работой и соответственно заработком всех участников процесса, только себе может из прибыли ни чего не остаться.
Тему элитного сегмента можно развить и дальше, но пока ИМХО преждевременно. Появится, конкретный интерес к элитке, тогда и поговорим…
И последнее на сегодня.
Я несколько постов назад привёл ПРИБЛИЗИТЕЛЬНУЮ математику (экономику) реального, достаточно свежего, проекта частного дивелоперства в МО. Как часто бывает, описался. Точнее, не дописался. Суммы там указаны в долларах.
На сегодня наверное всё.
Далее – продолжение про анализ, уточнения про фундаменты и т.д.
Спасибо всем за внимание.
01 окт. 2013
Andreeviliaa писал(а):Ранее звучал вопрос – зачем частному инвестору-застройщику[b] вмазываться в строительство дорогого объекта, если можно строить «пачками» стандартные коттеджи.[/b]
ИМХО причин может быть несколько:
1) Частному застройщику может быть просто проще «вести» один большой проект, а не распыляться на несколько более мелких. Скажем так, и то и то требует вовлеченности, но специфика различна. «Забабахивать» эконом класс – это больше потоковая деятельность. «Вмазываться» в элитку – здесь, наверное больше творчества (зодчества). Кому что. Если с душой и головой – результат ИМХО будет и там и там.
2) Частный застройщик может быть сам из «этого мира». Скорее тогда, он будет выступать просто в качестве инвестора и наймёт себе человека (или организацию) которая будет управлять этим проектом. Но и сам может принимать весьма активное участие. Смысл – он будет строить то, что ему самому хорошо понятно. Строить, как бы под себя, точнее под будущего покупателя с такими же потребностями и стилем жизни, как и у самого инвестора.
3) В дополнение к п. 2. Такой инвестор-застройщик может сам жить в этом же посёлке или где-то рядом, и регулярно контролировать (наслаждаться) как растёт и развивается его проект. А если он вмажется в забабахивание стандартов, то что бы проконтролировать процесс, ему, возможно, придётся мотаться на другой конец области.
4) Частный застройщик может видеть перспективы в элитном сегменте и не видеть их в эконом-классе. Бывает, конечно, и обратное.
5) Ещё масса различных причин…
ВМАЗЫВАТЬСЯ -какое то специфичное слова , не из области строительства
«Недвижимость становится активом только в момент обмена ее на деньги»
01 окт. 2013
alexis18 писал(а):ВМАЗЫВАТЬСЯ -какое то специфичное слова , не из области строительства
Это был ответ на комментарий/вопрос, заданный несколько страниц назад.
Вопрос про элитный сегмент.
Там возможности цитирования уже не было, или я не понимаю как это сделать.
Вот например, у меня только пару страниц последних можно цитировать...
Я, например, не знаю как процитировать пост, скажем, на пятой странице.
Наверное,я просто чего-то не догоняю.
Короче, цитировать не было возможности.
Я в вольной форме пересказал эти два вопроса, точнее разделил один ком./вопрос на два.
Именно при ответах на ком./вопросы я стараюсь придерживаться терминологии того, кто спрашивает (в разумных пределах, конечно).
Наверное, так правильнее - понятнее тому, кто спрашивает.
Да, но читают то все!
Согласен, принял.
Давно хотел договориться о терминах.
Но, наверное уже поздно, да может и не нужно...
На пятнадцатой странице договоримся, дойдём до тридцатой и ни кто уже не вспомнит, о чём там на пятнадцатой странице договаривались...
Это с самого начала надо былдо делать.
Типа на самой первой странице.
Если создавать отдел. тему (потом, сейчас???, надо, не надо???),
прям на первой странице, наверное надо будет о терминах договариться.
01 окт. 2013
Kolian писал(а):Andreeviliaa писал(а):
Для условий МО.
Концепция: 6 сот., в пред. ММК, 130-140м2 - блок+кир, гидравлич. тёп. пол., под "бюджет. ключ" - цифры озвучивал ранее.
Ещё раз - для частника, на данный момент, и особенно в будущем - данная концепция имеет ограниченный потенциал доходности.
Но (радостная новость)! Для частников есть и другие привлекательные и устойчивые концепции девелопмента недвижимости на загородном рынке!
Всё укладывается в выше приведённое соотношение:
1.5 + 3,5 = 1,5 + 2,3*1,5 = затраты + 20%
Упорно не вижу в ваших расчётах затрат на коммуникации. Предлагаете покупателям газ/воду/электричество подводить самим?
Догнал как цитировать с ранних страниц.
Самому смешно стало.
Короткий вопрос - может потянуть длинный ответ, а потом ещё несколько вопросов/возражений и ответов и уведёт от анализа (или наоборот подведёт?)
На самом деле, если хотя бы частично закончить с анализом, многое станет очевидно и вопроса/возражения не будет само-собой.
Опть без ворда, тезисно.
Речь о 6 соток ИЖС в пределах ММК (или рядом с ММК)
1) Слышали про Цкад?
Куда будем уходить? Ближе к Москве? Тогда за 2 млн. рублей трудно, может только на бюджетных направлениях и то, возможно с недостатками/особенностями. Даже 6 соток. А оно нам надо бюджетные направления? Ответ - после обсуждения РЕЗУЛЬТАТОВ анализа рынка (ориетировочно пару недель надо)
Далее.
Уходит от Москвы.
ИЖС - значит под ПМЖ, скорее всего.
Раз так - нужна инфраструктура и транспортная доступность
Инфраструктура не для галочки, а для жизни.
Дальше от Москвы и с тем и с тем проблемы.
Надо приклеится к городу в МО.
Таких 6 сот. ИЖС мало, даже в районе среднего пояса (например ИСТРА и т.д.)
Дифицит - локально (на действительно хороший участок может быть выше цена чем срений рынок по окресности....)
Этот пояс уже кстати на очень подходит для ежедневнего курсирования Москва-коттедж.
Это тебе не вариант как в Ижевске (тут мне взгрустнулось....).
Конструктив - блок+кирпич (без утепления) - мягко говоря, желательно газ.
Газ вообще желательно... Для ИЖС то...
Мы попадаем в серьёзные ограничения по поиску участка по заданным параметрам в данном ценовом диапазано.
НО!!!! Если найдём - есть шанс создать ликвидный объект по другим параметрам, кроме газа.
Возможно речь будет идти о приобритении участка с "газом по границе", дом скорее всего будет продаваться то же с "газом по границе", но обязательно
с резевной (временной) системой отопления, возможно эл.
Тогда мощность на 130-140м2. Дежурные 15 квт., если без ухищрений (ночной тариф + тепловой аккумулятор - а это затраты!!!) хватает с натяжкой...
Возможен другой резерв - дровяной (или другой тьвердоплевный котёл) - свои геморои... Даже обсуждать пока не хочется, а то как с кровлей....
Короче - реально "правильные" без компромисов 6 сот. с "газом по границе" ИЖС в пределах ММК по среднебюджетным направлениям (как минимум) это за 2 надо поискать - почти наверняка будут компромисы (или по инфр. или по транспорту или по окружению или по ....)
Концепция начинает трещать по швам
1) Или увеличивать бяджет - переход в более высокие ценовые сегменты, может потянуть за собой много чего, и изменение конструктива (например ПРОСТО кирпич с утеплением - легче продать чем блок кирпич + дополнение по участку и т.д)
2) Удаление от МКАД - переход больше в "дачный сегмент" - тогда возникает вопрос про целесообразность ИЖС (Дачки БОЛЬШЕ чем ИЖС в МО). Хорошая ИЖС в дифиците. Концепция меняется и становится вполне рабочей - пример позже...
При сохранинии Вами предложенный концепции концепции.
ЧИСТОВАЯ ОТДЕЛКА для МО крайне желательна.
Сли нет - отсекаем сразу всех альтернативщиков - короче "обмен" город -- загород
В большинстве случав, сюда попадают, как раз, мамы с детьми и колясками и т.д....
Т.е. по сути - наша целевая группа.
ПРИБЛИЗИТЕЛЬНЫЕ ЦИФРЫ - дом. 5000 т. руб. - это ПОД КЛЮЧ + некоторое "облагораживание территории.
Но! Правильяная ИЖС 6 сот в пределах ММК утянет нас в сторону увеличения бюджета - за 2 с газом по границе, при сохранение других ВАЖНЫХ параметров для целевой аудитории, врядли найдём. Скорее больше (путь компромисов в данной концепции не желателен! об этом позже....)
Для сохранения сбалансированности объекта, это вынудит нас увеличивать себестоимость дома в соотношении приблизительно - в два раза больше, чем удорожение земли. (Увелич. себестоимость это естественно и увеличит КАЧЕСТВО. Само собой!!!)
При сохранении или не значительном увеличении площади дома (макс. до 170-180 ИМХО) это может быть та самая "правильная" бана, например или более качественный ремонт и/или проект - камин, второй свет, остекление, мансадр окна и т.д....
Это всё не плохо НО!!!!! мы можем "перемахнуть" через сегмент (тест на внимательное чтение предыдущих постов)
Сразу напрашивается - может не 6 сот. уже а 8...
Это ещё за чем спросите Вы. 6 сот у некоторых востребованно - меньше работ по участку, для жизно в основном хватает, зато близко к москве и ДОМ хороший..
Вот 8 соток, СОБСТВЕННАЯ баня на участке/в доме это отстраивание от наших косвенных конкурентов - ТАУНОВ В Пределах ММК.
Там могуть быть и свои плюся - аура цивильного посёлка, может с инфраструктурой лучше...
Собственно вся эта логика, и поддалкивает нас либо к созданию по сути тауна на своих 6 соток, либо к переходу в более высокий сегмент (и что б не в облать туманного альбиона) надо 8-10 соток (желательно) баню и т.д.
Прикинте это какой сегмен-то получается????
Вот видите, как концепция "на вскидку", приминительно к региону, начинает, скажем так - искажаться и трансформироваться.
А если у нас стартового капитала всё таки не много (как в первоначальном варианте или даже чуть меньше) - ИМХО Дачный сегмент, хотя!!!!!!
Хотя, есть варианты и с ИЖС - но это путь ПРАВИЛЬНЫХ КОМПРОМИСОВ!!!!
Это результат анализа рынка - изучение потребительских ожибаний и предпочтений, их ранжирования (деления по важности0
Далее выбор целевого сегмента (на когоо ориентируемся)
Т.е. Мы ОСОЗНАННО пойдём на НЕУДОВЛЕТВОРЕНИЕ одних потребностей (м енне важных, не обязательных),
зато другие (важные) удовлет не на среднем уровне а на максимально возможном (для данного ценового диапазона).
Это путь, т.н. "нишевых" стратегий.
Мы выбираем узкий (НО НЕ ПУСТОЙ) сегмент и в нём эффективно работаем.
Что характерно, узкие нишевые сегменты не интересны крупным застройщикам.
Они о них знают, но для них они слишком мелкие, а для нас (частников) в самый раз!!!
В этом и есть сила частника на рынке...
Но для окончательного понимания ситуации, необходимо изложить анализ рынка, "черпание тенденций и маркетинга" и т.д.
Писал без ворда, править не могу сейчас.
Прошу простить за ошибки и опечатки..
P.S. Про без электричества и воды и канализ как-то даже говорить сейчас не хочется...
Я думаю всё понятно..
Заинтересованные читатели.
Пожалуйста, если есть интерес/не согласия/возражения ПО ДАННОМУ ПРИМЕРУ,
пожалуйста для конструктивного общения - поищите "правильные" ИЖС 6 соток с газ по границе в пределах ММК на средне бюджетных направлениях...
01 окт. 2013
Была такая тема в разделе загородная недвижимость - "Проф. где ты?"
Там, конечно взбалмашный ТС, но и многие, кто её аппанировали - на высоте, Вы уж простите.
А вот кто действительно на высоте - так это Те, кто всё таки ей и мне, заодно, не много помогли...
Её пример - шикарный пример не умелого строительства на продажу.
Конечно Она строила для себя - это очевидно (детский, как его - манеж на фото и т.д.)
Но, иногда, такое строится и на продажу.
Вот я тогда подумал - что можно пойти от обратного.
ВМесто долгой вводной части, отталкнуться от "плохого" примера, показать по чему он не продаётся и как можно было этого избежать (не продаётся) если всё сделать "по анализу".
Но там реальный сумбур вышел с целевыми сегментами - сам читаю и не очень понимаю, что написал....
Короче, вводная часть нужна по-любому.
Тем не менне, для визуализации прошлого поста, я перекопирую сюда ШИКАРНЫЙ совет от, прошу прощения, что по русски - Марианны Про.
Вопрос был - а продаются ли деревянные дома вообще и если продаются то что, и где?
Итак ответ от Марианны Про.
Если на продажу - предпочтение конечно кирпичам. Но очень тихо-тихо и медленно (уже лет 10) хорошее дерево начинает смело входить в загородку Подмосковья. Если зона до 25 км отМКАД - возводите смело дерево, внутрен отделка обязательна, поменьше наворотов на крыше, большие объемы площадей плохо востребованы. Цена в продажу объекта должна быть 10-12 млн. Самый ходовой товар. Экономьте на сотках, участок может быть и неправильной формы, строение должно быть современным снаружи, 140-200м, обязательно много увеличенных окон(и на мансарде в том числе). На днях выхожу на сделку по продаже- 130м, дерево,1эт+мансарда, с отд, уч-к 6сот неправильной формы, приличный уличный забор,эл ворота,навес из поликарбоната для авто,баня,20 км от МКАД на север,10млн. Покупатели берут для проживания стареньких родителей,копаться в огороде никто не будет, радость принесет несколько лет назад частично оландшафтненный участок. Очень востребованный вариант.
MariannaPro
Сообщения: 1667Фотографии: 0Зарегистрирован: 17.02.10, 20:59Откуда: МоскваТОП100: 70Рейтинг: +1050
Этот ответ, частично илюстрирует два тезиса из моего предыдущего поста
!) Если 6 сот хороших (близко к Москве) то это тянет увеличение себестоимости строительства дома. Это, в принципе не плохо, т.к. увеличивается и качество (внимательно читаем ответ от Марианны Про.)- Короче, при прочих равных, мы должны стремится к сбалансированности предложения - земля (С КОММУНИКАЦИЯМИ - внешними сетями то биш!!!) х денег, тогда себестоимость строительства под ключ (тут могут быть варианты - что значит под ключ...) должна быть около 2*х денег (в два раза больше, чем земля стоит). Тогда прибыль там - как в сегмент попадём!!!! По разному бывает!
2) Тем не менее, это, по крайней мере частично уже нишевой сегмент. Посмотрите - какая целевая аудитория в конечном итоге выходит на сделку (смотреть могло туча народу и мамы с калясками и кто угодно!!!!) Важно, а кто в итоге купил-то этот не самый дешёвый вариант.
Это не сегмент - для всех. Это случайно получившийся нишевой сегмент (хотя ИМХО слегка кривенькия - можно было и лучше, но и так не плохо получилось....)
Обратите внимание на - НЕ правильный участок. А ведь для большинства это серьёзный недостаток и повод для торга при покупке замли под строительство дома на продажу, зато.... прежде всего, наверное близость в Москве...
Но не правильные формы надо уметь обыгрывать/невелировать - это некий опят нужеи и/или совет специалиста и велик риск "промазать" т.е. взять слишком не правильные форма. Есть и другие пути поиска ниш... Короче изложение анализа напрашивается.
А там, если честно, начать и кончить. Выложу - офигеете...
3) обратите внимание на предупреждение Марианны Про - что не надо переваливать за 10-12 млн. При строительстве на продажу. ВОЗМОЖНО, это и есть некая граница, если перевалили за которую, то надо уже, например к 15-17 стемиться, а может ещё выше (хотя это в ОЧЕНЬ многом дискуссионная тема. К сожелинию, выявление этих границ весьма туманно, и не совсем ясно... короче - об этом существенно позже...)
А если по проще (дачный сегмент), то пожалуйста:
Смотрим, изучаем, обсуждаем.
Сразу говорю.
Это не мой проект
(Не тот ценовой сегментик ...
На сегодня, и ближайшие несколько дней наверное всё...
Заинтересованные читатели, естественно если есть время, могут начать накидывать сюда варианты 6 сот. в пределах (или рядом с ММК) ИЖС!!!
Потом совместными усилиями прикинем, что и где можно строить, сколько можем заработать и т.д.
Но это только если у кого время конечно будет, на ДАННОМ этапе изложения это преждевеременно.
Т.Е. накидывать-то можно, но надо собрать как минимум с десеток (лучше больше) участков, что бы началось КОНСТУКТИВНОЕ обсуждение вариантов - что и где можно строить и сколько там прибыль и т.д....
Спасибо за внимание.
Вообще, понятно о чём толкую?
Признаю, стиль изложения и грамматика - отстой...
К предыдущему посту - не плохой резерв для варианта "газ по границе" это газгольдер. Дискуссионная тема, ИМХО вариант когда строим относительно в высоком диапазоно, но быстро, на подключение газа межет не быть времени.. Типа мы можем начать процедуру и "в продажу", а заканчивать будут собственники (покупатели) - ели захотят имхо.
А вообще тема - чем топить без газа - весьма дискуссионна...
Там, конечно взбалмашный ТС, но и многие, кто её аппанировали - на высоте, Вы уж простите.
А вот кто действительно на высоте - так это Те, кто всё таки ей и мне, заодно, не много помогли...
Её пример - шикарный пример не умелого строительства на продажу.
Конечно Она строила для себя - это очевидно (детский, как его - манеж на фото и т.д.)
Но, иногда, такое строится и на продажу.
Вот я тогда подумал - что можно пойти от обратного.
ВМесто долгой вводной части, отталкнуться от "плохого" примера, показать по чему он не продаётся и как можно было этого избежать (не продаётся) если всё сделать "по анализу".
Но там реальный сумбур вышел с целевыми сегментами - сам читаю и не очень понимаю, что написал....
Короче, вводная часть нужна по-любому.
Тем не менне, для визуализации прошлого поста, я перекопирую сюда ШИКАРНЫЙ совет от, прошу прощения, что по русски - Марианны Про.
Вопрос был - а продаются ли деревянные дома вообще и если продаются то что, и где?
Итак ответ от Марианны Про.
Если на продажу - предпочтение конечно кирпичам. Но очень тихо-тихо и медленно (уже лет 10) хорошее дерево начинает смело входить в загородку Подмосковья. Если зона до 25 км отМКАД - возводите смело дерево, внутрен отделка обязательна, поменьше наворотов на крыше, большие объемы площадей плохо востребованы. Цена в продажу объекта должна быть 10-12 млн. Самый ходовой товар. Экономьте на сотках, участок может быть и неправильной формы, строение должно быть современным снаружи, 140-200м, обязательно много увеличенных окон(и на мансарде в том числе). На днях выхожу на сделку по продаже- 130м, дерево,1эт+мансарда, с отд, уч-к 6сот неправильной формы, приличный уличный забор,эл ворота,навес из поликарбоната для авто,баня,20 км от МКАД на север,10млн. Покупатели берут для проживания стареньких родителей,копаться в огороде никто не будет, радость принесет несколько лет назад частично оландшафтненный участок. Очень востребованный вариант.
MariannaPro
Сообщения: 1667Фотографии: 0Зарегистрирован: 17.02.10, 20:59Откуда: МоскваТОП100: 70Рейтинг: +1050
Этот ответ, частично илюстрирует два тезиса из моего предыдущего поста
!) Если 6 сот хороших (близко к Москве) то это тянет увеличение себестоимости строительства дома. Это, в принципе не плохо, т.к. увеличивается и качество (внимательно читаем ответ от Марианны Про.)- Короче, при прочих равных, мы должны стремится к сбалансированности предложения - земля (С КОММУНИКАЦИЯМИ - внешними сетями то биш!!!) х денег, тогда себестоимость строительства под ключ (тут могут быть варианты - что значит под ключ...) должна быть около 2*х денег (в два раза больше, чем земля стоит). Тогда прибыль там - как в сегмент попадём!!!! По разному бывает!
2) Тем не менее, это, по крайней мере частично уже нишевой сегмент. Посмотрите - какая целевая аудитория в конечном итоге выходит на сделку (смотреть могло туча народу и мамы с калясками и кто угодно!!!!) Важно, а кто в итоге купил-то этот не самый дешёвый вариант.
Это не сегмент - для всех. Это случайно получившийся нишевой сегмент (хотя ИМХО слегка кривенькия - можно было и лучше, но и так не плохо получилось....)
Обратите внимание на - НЕ правильный участок. А ведь для большинства это серьёзный недостаток и повод для торга при покупке замли под строительство дома на продажу, зато.... прежде всего, наверное близость в Москве...
Но не правильные формы надо уметь обыгрывать/невелировать - это некий опят нужеи и/или совет специалиста и велик риск "промазать" т.е. взять слишком не правильные форма. Есть и другие пути поиска ниш... Короче изложение анализа напрашивается.
А там, если честно, начать и кончить. Выложу - офигеете...
3) обратите внимание на предупреждение Марианны Про - что не надо переваливать за 10-12 млн. При строительстве на продажу. ВОЗМОЖНО, это и есть некая граница, если перевалили за которую, то надо уже, например к 15-17 стемиться, а может ещё выше (хотя это в ОЧЕНЬ многом дискуссионная тема. К сожелинию, выявление этих границ весьма туманно, и не совсем ясно... короче - об этом существенно позже...)
А если по проще (дачный сегмент), то пожалуйста:
Смотрим, изучаем, обсуждаем.
Сразу говорю.
Это не мой проект
(Не тот ценовой сегментик ...
На сегодня, и ближайшие несколько дней наверное всё...
Заинтересованные читатели, естественно если есть время, могут начать накидывать сюда варианты 6 сот. в пределах (или рядом с ММК) ИЖС!!!
Потом совместными усилиями прикинем, что и где можно строить, сколько можем заработать и т.д.
Но это только если у кого время конечно будет, на ДАННОМ этапе изложения это преждевеременно.
Т.Е. накидывать-то можно, но надо собрать как минимум с десеток (лучше больше) участков, что бы началось КОНСТУКТИВНОЕ обсуждение вариантов - что и где можно строить и сколько там прибыль и т.д....
Спасибо за внимание.
Вообще, понятно о чём толкую?
Признаю, стиль изложения и грамматика - отстой...
К предыдущему посту - не плохой резерв для варианта "газ по границе" это газгольдер. Дискуссионная тема, ИМХО вариант когда строим относительно в высоком диапазоно, но быстро, на подключение газа межет не быть времени.. Типа мы можем начать процедуру и "в продажу", а заканчивать будут собственники (покупатели) - ели захотят имхо.
А вообще тема - чем топить без газа - весьма дискуссионна...
01 окт. 2013
Дом на Рублёвке продали за рекордные 45 млн долларов
Автор: Вячеслав Шпагин
В Подмосковье побили рекорд 2013 года по продаже загородной недвижимости.
В посёлке Жуковка на Рублёво-Успенском шоссе продали дом за 45 млн долларов. Придомовой участок имеет площадь в 0,5 га. Сам же особняк - 1000 квадратных метров.
Сейчас в Жуковке есть в продаже и ещё один рекордсмен на продажу - коттедж стоит 100 млн долларов. Участок имеет размеры в 150 соток. Помимо главного особняка площадью 3000 квадратных метров на участке в 150 соток находятся офисное здание и гостевой дом, пишет Лента.ру.
Самый же дорогой коттедж в Жуковке можно приобрести за 2 млрд рублей. Дом имеет площадь 1,75 тысяч квадратных метров, площадь же придомомовой территории - 80 соток. А вот самый большой коттедж находится на 20 километре Ленинградского шоссе и стоит 263,289 млн рублей. Дом имеет площадь в 5 тысяч квадратных метров. Земельный участок - 45 соток.
Кроме ,как легализация денег,непосильно нажитых , обьсянить данную покупку НЕ МОГУ!
Даже в Жуковке!
Автор: Вячеслав Шпагин
В Подмосковье побили рекорд 2013 года по продаже загородной недвижимости.
В посёлке Жуковка на Рублёво-Успенском шоссе продали дом за 45 млн долларов. Придомовой участок имеет площадь в 0,5 га. Сам же особняк - 1000 квадратных метров.
Сейчас в Жуковке есть в продаже и ещё один рекордсмен на продажу - коттедж стоит 100 млн долларов. Участок имеет размеры в 150 соток. Помимо главного особняка площадью 3000 квадратных метров на участке в 150 соток находятся офисное здание и гостевой дом, пишет Лента.ру.
Самый же дорогой коттедж в Жуковке можно приобрести за 2 млрд рублей. Дом имеет площадь 1,75 тысяч квадратных метров, площадь же придомомовой территории - 80 соток. А вот самый большой коттедж находится на 20 километре Ленинградского шоссе и стоит 263,289 млн рублей. Дом имеет площадь в 5 тысяч квадратных метров. Земельный участок - 45 соток.
Кроме ,как легализация денег,непосильно нажитых , обьсянить данную покупку НЕ МОГУ!
Даже в Жуковке!
«Недвижимость становится активом только в момент обмена ее на деньги»
01 окт. 2013
Andreeviliaa писал(а):Догнал как цитировать с ранних страниц.
Самому смешно стало.
Как это делать?) Я до сих пор тупо копирую их
Andreeviliaa писал(а):P.S. Про без электричества и воды и канализ как-то даже говорить сейчас не хочется...
Я думаю всё понятно..
Вода - скважина (водопровод центральный редкость), канализация - септик, по той же причине, без электричества - да, покупать точно не надо
Andreeviliaa писал(а):На днях выхожу на сделку по продаже- 130м, дерево,1эт+мансарда, с отд, уч-к 6сот неправильной формы, приличный уличный забор,эл ворота,навес из поликарбоната для авто,баня,20 км от МКАД на север,10млн.
Фото в студию
Andreeviliaa писал(а):Заинтересованные читатели, естественно если есть время, могут начать накидывать сюда варианты 6 сот. в пределах (или рядом с ММК) ИЖС!!!
5,5 соток (не 6 соток, но думаю подойдут). размер участка 13-14 метров в ширину, и метров 37 в длину. Горьковское шоссе. 5 км от МКАД, в городе Балашиха (частный сектор), 2-я линия от ж/д линии, 5 м/п до ж/д станции "Салтыковка". Газ и свет по границе (вдоль забора), асфальт до участка. 3 млн рублей
Да, и что такое ММК?)
Рассмотрю срочный выкуп недвижимости 89037259083
Кто сейчас на конференции
Сейчас этот форум просматривают: Бах И.С., Developer2024 и 11 гостей
